18기 손봉국 감정평가사 (8년차 합격)의 약식 합격수기

 

 

 

 

저의 학원에서 합격수기를 쓸 사람이 저 밖에 없어서 부족하지만 저의 합격수기를 올립니다.     참고로 합격수기는 2가지가 있는 데 하나는 저의 수험일기 이고 하나는 과목별 합격수기 입니다.     근데 제가 공부를 많이 오래해서 합격수기가 너무 길어 공부방법론 부분만 올립니다.     여러분들이 궁금해 하시는 것은 제가 어떻게 고생했는지 보다 앞으로 어떻게 공부할 지가 더 중요하니까요.       (합격수기2)   Ⅰ. 과목별 합격수기   1. 끔찍했던 실무의 기억     실무 하면 한마디로 전 악몽입니다. 왜냐면 1년차부터 6년차까지 제가 받은 최고점수가 49점이기 때문입   니다. 여러분들도 잘 믿기지 않겠지만 전 실무 점수가 형편없었습니다. 1년차 때 실무과락 나고 그때부터   실무가 안 풀리기 시작했습니다. 지금 생각해보면 실무는 첫 단추부터 잘못 꼬였던 것 같습니다. 왜냐하   면 1년차때 4년차 6년차 하고 공부를 하다 보니 실무 혼자 못 풀면 자존심도 상하고 해서 문제풀기 전날   미리 문제와 답을 다 암기해 버렸습니다.       그래서 스터디에선 잘한다고 인정받았지만 정작 실력은 형편없었습니다. 그 결과 실무점수는 참담했습니   다. 7년차에 가서야 54점을 받았고 올해 67점을 받았습니다. 올해 점수는 저도 믿기질 않더군요. 실무가   55점만 넘어도 되는데 67점이라니 제 눈을 의심했습니다.   한번은 실무에서 45점이 나와 60점 기준으로 15점이 모자랐는데 이론 법규에서 +14점을 끌어 1점이 모자   랐던 기억이 있습니다. 이론 법규가 그동안 못난 실무 끄느라 고생이 이만 저만이 아니었습니다.       1) 실무에 올인하자    올해 실무 점수가 제 입장에서는 꿈의 점수가 나왔는데 이런 결과는 전적으로 우연이 아닙니다. 제가 그   동안 실무를 포기하고 이론 법규에만 올인하여고 그냥 실무는 아무 생각 없이 하루에 200점씩 풀기만 하   고 그랬는데 올해는 달랐습니다. 그동안 제 생각이 틀렸던 것입니다. 요즈음에 추세는 실무를 잘해야 하   고 실무를 전략과목으로 삼아야 했는데 전 실무포기하고 이론법규로 실무를 끌 생각밖에 안했으니까요.   다년차이고 실무에서 문제가 있는 분들은 이론 법규로 실무를 끌 생각을 하시는 분이 있다면 전 말리고   싶은 심정입니다. 제 주위에 다년차들 상당수는 이론 법규가 잘 안나와서 떨어진 분들이 정말 많습니다.   이론 법규로 실무는 끄는 것이 벅찰 수도 있고 저처럼 고생하실 수 있습니다.         2) 양과 속도에 대한 미련을 버리자.   올해는 방법을 바꾸어 실무문제 풀 때 두가지를 포기했습니다. 하나는 문제양에 집착하지 말자였고 둘째   는 속도에 집착하지 말자였습니다. 그래서 시간을 정해놓고 풀지 않고 시간에 관계없이 100점짜리 문제   를 풀었습니다. 천천히 문제분석을 꼼꼼히 하면서 처음에는 100점짜리 문제를 푸는데 150분이 걸리고 했   지만 꾸준이 하다보니 100분안에 다 풀 수 있게 되었습니다. 문제분석도 꼼꼼히 하는 습관이 들었구요.         3) 문제분석이 핵심이다.   실무가 잘 안되는 분들은 문제분석을 잘 못하는 것일 가능성이 높습니다. 저처럼요   그래서 아직 100점을 100분안에 풀 실력이 안되는데 자꾸 100분안에 풀려고 하니 마음만 급해서 문제분   석 대충하고 적당히 틀리고 물론 100분안에 다 풀기야 하겠지만 그래서는 안좋은 버릇만 쌓이고 실력이   더 이상 늘지 않습니다.     실무는 뭐니뭐니 해도 문제분석을 잘하는 것이 핵심이라고 생각합니다.  올해 같은 문제는 정답을   맞추어야 고득점을 할 수 있고 16회문제처럼 난이도가 있으면 답은 포기하고 출제자의 의도를 파   악하는 것이 고득점 비결이라고 생각합니다           2. 효자과목이었던 이론   이론은 항상 저에게 위안이 되었던 과목입니다. 항상 점수가 잘 나오곤 했습니다.   아마 최근에 가장 낮은 점수가 62점정도 되니 남들의 부러움을 많이 샀던 과목입니다. 사실 이론은 제가 1   년차때 주위에 이론을 정말 잘하는 고수분이 계셔서 그분에게 어께 너머로 배운 게 참 유용했던 것 같습   니다.     1) 이론의 시작은 의의 암기     이론에서 의의가 차지하는 비중은 이제 따로 설명하는 것이 입 아프다고 생각합니다. 의의는 반드시 암기   하여야 하고 그런데 문제는 의의를 암기할 때 모든 의의를 다 잘 암기하면 좋지만 만일 그렇지 않다면 중   요의의 즉 교과서의 제목을 차지하는 의의 (예를 들면 지역분석, 개별분석, 가격제원칙등)를  토시하나도   안 틀리게 암기하고 중요도가 약간 떨어지는 의의는 키워드 중심으로 암기하는 것이 효과적이라고 생각   합니다.       2) 암기용 서브를 만들자     시중에 암기용 서브가 있지만 남들이 만든 서브는 자기 눈에 익숙하지도 않고 하니 그런 것은 형식만 참   조 하셔서 암기용 서브를 만드시기 바랍니다. 즉 총론과 각론목차위주로 각 주제마다 한 페이지 내지 반   페이지 분량으로 개념, 목차 그리고 두문자등을 기록하면 좋습니다. 이때 의의는 의의 노트에 있는 의의   와 동일해야 합니다.       3) 1번 문제 序에 올인하자.     이론은 전체적으로 배점이 크지 않아 2번이나 3번의 序는 중요도가 떨어지고 1번 序가 특히 중요하다고   생각합니다. 법규도 마찬가지이지만요.       1번 序를 잘 쓰려면 먼저 재료가 좀 있어야 합니다. 즉 서브 이외에 기본서 특히 부동산학개론이   나 논문을 읽으시고 좋은 문구가 있으면 메모하였다가 나중에 序 쓸 때 써먹으면 좋습니다. 그리   고 序를 더 잘 쓰려면 총론, 각론, 부동산학개론으로 구분하고 테마별로 세분하여 ( 예를 들면 지   대지가편, 지역분석, 개별분석편, 3방식편, 정책론, 금융론 ,투자론 등등) 논문이나 부동산학개론   서를 읽고 테마별로 좋은 내용을 스크랩해서 몇 번씩 읽어보고 정리해 두면 좋습니다. 나중에 실   제문제에서 그런 테마가 나오면 평상시에 준비한 내용을 序에 쓰시면 됩니다. 그냥 서브에 있는   序 그런 정도는 남들도 다 하니까요       4) 암기하되 암기한 내용을 쓰지 말자   역설적이지만 이론에 생명은 한마디로 암기라고 생각합니다. 그러나 절대 암기한 내용을 그대로 쓰면 오   히려 역효과가 납니다. 언젠가 출제위원이 오셔서 서브 암기한 답안은 다 읽지도 않는다고 말씀하   신 기억이 납니다. 수험생들 중에 이론점수가 안 나오는 분들 중 “나는 이론 잘 썼고 스터디에서도 점수   가 잘 나오는데 왜 실전에선 점수가 좋지 못한가” 하는 고민을 하시는 분들을 가끔 보는데 그분들 중 상당   수는  지나치게 서브를 암기하고 암기한 데로만 쓰니까 그런 결과가 나오기도 합니다.       암기한 내용을 암기하지 않게 쓰려면 미리 준비가 필요합니다. 예를 들어 자본환원이율 산정방법   을 쓰라는 문제를 접하면 사람들 중 상당수는 시조투엘부라는 두문자를 외우고 이를 토대로 내용   을 쓸 것입니다. 근데 저는 절대 이렇게 쓰지 않습니다. 이를 바꾸면 ‘지분투자자입장에서의 환원   이율 산정방법, 저당투자자의 입장에서의 환원이율산정방법’으로 바꾸어 기재하거나 혹은 ‘시장에   서 추출하는 방법, 대상 부동산의 구성요소를 분석해서 구하는 방법, 우리나라에서의 환원이율산   정방법’등으로 목차 화하여 암기한 것을 바꾸어서 쓰시면 동일한 내용이라도 훨씬 달라 보이고 남   들과 차별화 될 수 있습니다. 서브를 외우시되 목차를 변형시키는 연습도 필요합니다.         5) 절대로 오버하지 말자   특히 소위 일본식이라고 생각되는 문제를 받았을 때 특히 유의할 부분이 묻는 것 이외의 내용을   지나치게 많이 쓰면 오히려 역효과가 나온다는 것입니다. 이론 좀 하시는 분들 중에  이런 실수를   가끔 하시는데 지나치게 잘 써보려고 이것저것 많이 쓰면 정작 묻는 것은 조금 쓰게 되어 점수가   의외로 안 나오는 경우도 종종 보았습니다.         3. 잘나가다가 가끔씩 사고치는 법규   법규는 잘나오다가 가끔 점수가 떨어지는 경우가 있었습니다. 작년 사전결정 논점 같은 경우가 그런 경우   인데 법규는 절대 방심할 수 없는 것이고 최근에는 법규도 예측불가능한 과목이 되고 말았습니다. 이번에   는 지나치게 행정법으로 올인할 수 도 없고 그렇다고 우리개별법도 소홀히 할 수 없는 것이기 때문에 양   쪽 모두 신경 써야 하는 상황입니다.       1) 행정법정독은 필수   법규과목을 하면서 행정법정독은 필수라고 생각합니다. 저는 개인적으로 행정법 책을 한권 정하여(홍정   선,박균성저등) 최소 3회독에서 5회독을 꾸준히 정독하는 것이 필요하다고 봅니다. 내년에 올해처럼 나온   다는 보장이 없고 하니 행정법 정독은 법규공부하면서 필수적이라고 생각합니다. 너무 요약서위주로 보   지 말고 기본서 정독은 꼭(!)필요합니다. 단문집만 읽는 것은 분명히 한계가 있습니다.       2) 법규에서 의의, 요건 암기는 기본   이론처럼 법규는 의의가 만만치 않게 중요합니다. 법규의 의의를 대충 쓰는 것은 상상하기도 힘듭니다.   의외로 법규의의를 대충 써서 낭패 보는 경우가 있으니 의의 및 요건 등을 철저히 암기하시기 바랍니다.       3) 사례목차는 살아 움직이는 생물이다.   공부를 하면서 범하는 잘못 중에 사례목차를 그냥 단순히 암기하는 것입니다. 사례목차는 암기하   는 것이 아니라 왜 그 목차가 나오는지 논리적으로 이해해야 합니다. 단순히 사례문제를 막 모은   다음 그 문제와 목차를 그냥 암기하는 것은 금물이라고 생각합니다. 그리고 목차는 한 가지를 암   기하기보다 공부를 하면서 그 목차가 바뀌기도 하니 처음부터 사례문제 목차를 암기하면 목차는   더 이상 발전하지 못합니다. 여러분들이 행정법고수인지 아닌지 테스트 하는 방법은 특정문제를   보았을 때 그 목차가 하나로만 보이면 아직 부족하고  공부를 계속하다보면 처음 생각했던 목차가   변하기도 하고 고쳐지는 정도가 되면 어느 정도 실력을 갖추었다고 생각하시면 될 것 같습니다.   같은 문제라도 공부 양에 따라 법규 목차는 계속 변하는 것이니까요.         4) 3대 테마에 집중하자   최근 8년간 기출문제를 분석하여 보면 참고적으로 제가 11회 때부터 시험을 보아서 잘 알고 있습니다. 10   회 이후에 기출문제는 행정법총론 논점을 묻는 문제가 계속 출제되다 올해 과거로 회귀하는 경향을 보였   습니다. 최근에 출제가 집중되는 부분은 사업인정편, 손실보상편, 감정평가업자편으로 구분할 수 있습니   다. 이 3가지 테마에서 기출문제가 집중되고 있으므로 이 부분을 집중적으로 분석하고 공부하여야 합니   다. 나머지 부분은 출제가능성이 떨어지므로 공부비중을 줄이고 나올 만한 부분만 체크하셔서 공부하여   야 합니다. 3대 테마는 행정법총론논점과 우리 보상법등 고유한 논점까지 꼼꼼하게 체크하여야 할 것입   니다. 특히 우리 쪽과 관련하여 문제가 나온다면 손실보상과 감정평가업자편이므로 이 부분은 업계에서   의 상황까지 면밀히 분석해야 합니다. 올해의 공장이주대책문제도 업계에서 논의되었던 부분이고 최근   법 개정과도 밀접한 관련이 있었으면 업자 손해배상책임등도 최근 업계에서 집중적으로 논란이 되었던     부분이므로 이에 대한 검토도 필요합니다.         Ⅱ. 1차에 대하여   1차는 한마디도 테크닉이라고 생각 합니다. 단순히 열심히 공부하는 것이 아니라 공부하는 요령 문제 푸   는 요령 시간세이브하는 요령 등이 필요합니다.  혼자 독학하지 말고 가급적이면 학원 강의를 활용하는   게 도움이 된다고 생각합니다. 이는 다른 의미가 아니라 혼자 독학하면 먼저 시간이 많이 걸리며 우리시   험이 처음부터 동차로 공부하는 경우가 대부분이므로 2차에도 시간을 많이 투자를 해야 하기 때문입니   다. 제가 1차 시험은 4번정도 붙어 보았기 때문에 그동안의 경험을 토대로 1차 시험 합격전략을 몇 가지   소개할까 합니다.         1.전략과목을 정하자   1차 시험과목이 5과목이므로 이중에서 2과목은 전략과목으로 삼아야 합니다. 최소 2과목은 보통 80점정   도 맞아야 하므로 개인적으로 비교적 자신 있는 2과목정도를 정하고 이 과목은 좀 더 시간을 투자해야 합   니다. 전략과목을 제외한 중간정도의 과목은 목표점수가 70점 정도가 적당하다고 봅니다.       2.면과락전략은 금물   보통 자신이 약한 과목은 면과락 즉 40점만 넘자고 생각하는 경우가 많은데 이는 잘못된 방법이라고 생각   합니다. 면과락을 목표로 공부하면 실제 과락 위험이 있으므로 본인인 약한 과목은 60점정도 맞을 수 있   도록 공부하여야 과락을 면할 수 있습니다.     자칫 사소한 생각의 차이로 1차 시험 불합격이라는 상상하기도 싫은 결과를 초래할 수 있으므로 주의하여야 합니다.       3.문제집과 기본서는 한권만   자칫 여러 문제집과 기본서를 보는 경우가 있는데 우리 시험에서 기본서 2권까지는 필요 없다고 생각합   니다. 한권을 여러 번 보는 것이 더 바람직하다고 생각합니다.     문제집은 한권을 여러 번 풀되 아는 문제를 제외하는 방법으로 문제수를 줄여나가면 나중에 짧은 시간에   1회독을 할 수 있다고 생각합니다.       4.1차 시험은 시간과의 싸움이다.   1차공부를 할 때 자주 범하는 오류 중 하나는 “내가 이 문제 풀 줄 알아” 라고 말하는 것입니다. 내가 이   문제를 풀 줄 아는 것이 중요한 것이 아니라 몇 분 내지 몇 초안에 풀 수 있느냐가 중요합니다. 어려운 문   제를 풀 줄 알아도 3~4분이 걸린다면 아무 소용이 없기 때문입니다. 민법, 부관법, 경제학은 약 1문제에 4   5초, 회계학 영어는 1분30초 정도를 배정하면 됩니다. 문제집을 풀 때 먼저 문제 개수에 각 문제당 걸리는   시간을 곱하여 그 시간 안에 다 푸는 연습을 하는 것이 좋습니다. 1차는 시간과의 싸움이기 때문입니다.         5.시험장에서의 전략   1차의 경우 합격이 충분히 가능함에도 불구하고 시험장에서 시간안배에 실패하여 낭패를 보는 분들을 종   종 보았습니다. 평상시에 모의고사를 풀 때 특히 1교시에 민법을 먼저 푸는 것이 유리한지, 회계학을 먼저   푸는 것이 유리한지 검토해 보아야 합니다. 자신만의 스타일을 만들어야 합니다. 참고로 제 스타일을 소   개하면 먼저 민법, 부관법을 풀되 민법은 30분 부관법은 25분만 풀고 나머지 시간에 회계학을 풉니다. 회   계학은 아는 문제 위주로 안전하게 30문제 정도를 풀고 나서 시간이 남으면 아까 민법이나 부관법에서 미   처 못 푼 문제를 마저 푸는 방법을 택하였습니다. 사람들마다 자신에게 맞는 방법이 다 다르므로 본인에   게 맞는 방법을 찾아 실전에서 그대로 하셔야 합니다.         Ⅲ.주요 참고서적   1.1차 시험   저는 공부한지가 오래 되었고 최근에는 1차 강의를 거의 듣지 않았기 때문에 제가 보았거나 추천하는 강   의 내지 교재는 좀 오래된 것도 있고 하니 최근에 강의를 개설한 분들이나 교재는 적지 못합니다. 최근강   의나 교재의 경우에는 최근에 공부하신 분들의 의견을 참조하시기 바랍니다.     1)민  법 - 김준호기본서 사례집, 나도연 조문집   2)회계학 - 천승호 기본서 문제집 기본강의   3)경제학 - 장원태강의,정병렬기본서 문제집   4)영  어 - 강수정,성기근 기본강의 문제집   5)부관법 - 공민달기본강의 및 문제집     2.2차시험   1)실무-이홍규기본서,기출문제집,임재만 한철호 소득접근법의 이해,플러스 문제집   2)이론-안정근이론 부동산학학개론,노용호감정평가론(3인공저),일본기준요설        (방경식), 서동기부동산학개론   3)법규-박균성행정법, 박균성사례집, 홍정선 사례집, 김기홍기본강의, 김병주 써브        기출문제집