20기 황인석 감정평가사 합격수기 (現 삼일한성감정평가학원 보상법규 강사, 법규 67점)

 

 

Ⅰ. 인사의 말씀

 

 

제20회 감정평가사 시험에 합격한 황인석이라고 합니다. 이번에 삼일한성학원에서 토요반 법규팀장을 맡게 되었

 

구요. 먼저 함께 힘든시간을 보냈음에도 불구하고 아쉽게 떨어지신 분들게 위로의 말씀을 드립니다. 한자한자 이

 

름을 다 언급할 수 없을 정도로 제 주위에서 도와주신 많은 형님, 누님들, 친구들에게 감사하다는 말씀드리고 글

 

을 시작하려 합니다. 합격이후로 개인적으로 쪽지를 통해 상담 또는 질문해오시는 분들게 개별적으로 성심성의껏

 

답변을 드렸으나, 그 양이 점점 늘어나 이렇게 공개적으로 제 경험담을 이야기 하는 것이 좋을 것 같다는 생각에

 

합격수기를 쓰게 되었습니다. 개인별로 공부하는 습관, 선호도에 따라 자신에게 맞는 공부방법이 따로 있다고 생

 

각되기 때문에 제 글은 참고하시는 수준에서 읽어 주시고, 다소 이해하기 힘든 부분이 있다면 너그러이 이해해주

 

시길 부탁드립니다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 2차 공부에 입문하며...

 

전 부동산학과 출신의 수험생이었습니다. 2차 공부를 시작하며 실무, 이론, 법규의 강의를 들으면서 이론만큼은

 

어느 과목보다 이해가 잘 되었고, 쉽게 느껴졌습니다. 그러다 보니 실무, 법규에 더욱 집중할 수 밖에 없었습니다.

 

어느 수험생이나 그러하듯이 오늘도 실무, 내일도 실무를 외치며 실무 공부에 집중하였고, 그와 별도로 틈틈이 시

 

간을 확보하여 법규공부를 하였습니다. 이론만큼은 자신이 있었기 때문이죠. 실무는 어느정도 시간이 지나다보니

 

자신감도 생기고 실력도 느는 것이 느껴졌지만, 법규는 이상하게도 도저히 이해가 안가고 더욱 어렵게만 느껴졌

 

습니다. 실제로 2년차때 스터디 1, 2기 때는 실무성적은 잘 나왔으나 이론, 법규는 바닥에 가까웠습니다. 그런 중

 

에도 이론은 자신이 있으니까...법규부터 정복해야겠다는 생각에 행정법 책을 무한반복 하였고, 그와 병행하여 보

 

상법규를 틈틈이 공부하였습니다. 3, 4기 때는 노력한 것들이 쌓이다 보니 법규도 어느정도 괘도에 오르기 시작하

 

였습니다. 그러나 자신있어하던 이론이 제 발목을 잡기 시작했죠. 내용에 대한 이해는 다 되었다고 생각했으

 

나 제 손에서 나오는 답안지는 형편없었고, 그렇게 자신감이 점점 없어지다보니 실제 시험에서도 이론 때

 

문에 낙방하는 결과를 얻었습니다.

 

 

 

 

 

Ⅲ. 동차생이 되어서...

 

 

2년차때 실무, 법규는 준수한 성적이었고, 이론 때문에 낙방했던터라 동차를 시작하면서 그 어느 과목보다 이론

 

에 투자를 많이 하였고, 스터디에서도 점점 이론성적이 향상되는 것을 느끼게 되었습니다. 이 때 “역시 노력하면

 

안될 것이 없구나,,,”하는 생각을 하였고, 올해 꼭 합격해야겠다는 마음가짐으로 1차를 확실히 준비하고, 2차 준비

 

도 병행하엿습니다. 그해 1차시험이 무척이나 어려웠음에도 다행이 1차를 패스하게 되었고, 본격적으로 2차 준비

 

에 돌입하였습니다. 드디어 시험을 보고, 결과가 나왔죠...그러나 이번에는 자신이 있었던 실무, 한해동안 정말 심

 

혈을 기울여 준비한 이론이 처참한 결과로 저에게 다가왔습니다.

 

 

 

 

 

Ⅳ. 드디어 4년차

 

동차때 너무 욕심이 많았던 나머지 시중에 방대한 자료와 문제를 거의다 봤을 정도로 스터디 자료와 논문

 

에 심취하였던 것이 패인이라는 분석 하에 기본으로 돌아가자는 마음으로 기본강의부터 다시 듣기 시작

 

하였습니다. 간간히 관련 논문을 챙겨보고, 스터디 문제도 풀어보기도 했으나, 지난 1년간은 첫째도 기

 

본, 둘째도 기본, 셋째도 기본이라는 생각에 실무는 패스, 플러스, 신체계, 종합문제 등의 기본서와 기출

 

문제 위주로, 이론도 기본서브와 기출문제로 공부를 하였습니다. 이론에 대한 자신감이 많이 떨어져 있던

 

터라, 올해는 이론은 합격에 지장이 없는 정도의 점수를 목표로 하고, 법규에서 고득점을 노려야 겠다는

 

생각에 기본기와 응용력을 더욱 기르기 위해 노력하였고, 이번 제20회 감정평가사 시험에서 실무 59.5,

 

이론 50, 법규 67점이라는 좋은 성적으로 합격하였습니다(저에겐 다소 과분하다고도 생각됩니다.).

 

 

 

 

 

Ⅴ. 구체적인 공부방법론

 

 

 

1. 서설

서두에서 언급하였지만 어디까지나 저에게 최적화된 공부방법이므로 참고하시고, 자신만의 공부방법을 만드셔서 합격의 영광을 누리시길 간절히 바랍니다.

 

 

 

 

2. 실무

 

실무를 공부하며, 주위에서 아무런 의미 없이 문제를 200점, 300점이상 소화하시는 분들을 많이 봐왔습

 

니다. 그런 분들을 보면서 너무나 안타까웠습니다. 제가 생각하는 실무의 기본은 철저한 기본기를 통한

 

실제적응능력이라고 생각했기 때문입니다. 저에게 실무를 잘 할 수 있는 가장 중요한 것이 무엇이냐고 물

 

어보신다면, “공간자각능력”이라고 말씀드리고 싶습니다. 실무라는 과목의 특성상 실제 사례를 통해 문

 

제를 구성하기 때문에 문자와 표로 되어있는 것을 실제 공간으로 옮겨서 머릿속에서 그 상황에서 어떻게

 

평가를 할 것인가를 판단해야 하는 것이기 때문입니다. 또한 전문가로써 평가가격에 대한 책임을 져야 하

 

기 때문에 답안지가 평가서라는 생각으로 답안을 작성하여야 할 것입니다. 어설픈 요령은 실제 시험에서

 

통하지 않는다고 생각됩니다.

 

 

따라서 기본기를 철저히 정복하되, 실제 발생할 수 있는 사안을 상정하여 평가하는 상상이 많이 필요하다

 

고 생각됩니다. 예를 들어, 길을 지나가다가 어떤 건물과 부지를 보면서 “이 건물은 대략 면적이 얼마나

 

되며, 그 부지는 왕복 2차선 도로에 접해있으니, 도로는 소로한면이 될 것이고, 기타 다른 주어진 조건 하

 

에서 평가액이 얼마가 되겠구나...”이런 상상을 말이죠. 실제로 올해 시험에서 제시된 왕복 2차선 도로는

 

그 너비와 상관없이 실무상으로 소로 한면이라고 본다는 것을 현업에 계신 선배 평가사님들에게 들었습

 

니다.

 

 

또한 실무는 시간싸움이기 때문에 주어진 시간 내에 책임질 수 있는 평가서를 만든다는 생각으로 임팩트

 

있는 답안을 작성하는 연습이 필요하다고 생각됩니다.

 

 

 

 

 

3. 이론

 

 

그간 이론 때문에 떨어졌던 부끄러운 부동산학도 이지만, 주위의 많은 고수분들과 합격생들의 조언을 통해 느낀점을 말씀드리겠습니다. 이론이라는 과목은 법학처럼 완전히 확립된 학문이 아니기 때문에 그 양도 상당히 방대하고 계속해서 새로운 이론들이 많이 등장하여 수험생들을 굉장히 혼란스럽게 합니다. 그러나 그러한 새로운 것들은 결국 기본에서 나오는 것이기 때문에 시험에서도 기본에 충실하면 합격에 충분한 점수를 획득할 수 있을 것입니다.

 

 

너무 많은 자료를 보다보면 오히려 흔들릴 수 있고, 시험에서 좋은 점수를 얻기 힘들 것입니다(제 경우가 그러했습니다.^^;). 기본서를 통해 기본 내용에 충실히 하고, 문제를 통해 그러한 기본내용을 응용하여 답안에 표출하는 연습을 하며, 그러한 과정을 통해 얻는 것들을 서브하고, 계속하여 숙달한다면 시험에서 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

   

 

 

 

 

4. 법규

 

 

 

저희 수험계에 법대출신 또는 비법대출신이면서도 법규의 고수분들이 많지만, 제 나름의 공부방법을 소개하겠습

 

니다. 앞서 말씀드렸다시피 전 부동산을 전공하였고, 법을 어렴풋이 공부하긴 했으나, 행정법은 저에게 넘기 힘든

 

벽처럼 다가왔습니다. 용어 자체도 생소하고, 그랬기에 더더욱 이해는 안되었죠. 일단 이 책에 빠져야겠다는 생각

 

으로 소설책 읽듯이 무한 반복하였습니다. 행정법책을 10번이상 읽다보니 점점 그 용어와 문체들이 익숙해지기

 

시작하였고, 이해가 되기 시작하였습니다.

 

 

 

제가 생각하는 법규의 고득점을 위한 중요 포인트는 다음과 같습니다.

 

 

첫째, 조문입니다.

 

 

저희 시험은 행정법이 시험과목이 아니라, 감정평가 및 보상법규가 시험과목이므로 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」과 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」을 토대로 문제를 해결하여야 합니다. 또한 조문의 취지를 아는 것도 매우 중요하겠죠. 그 취지를 알아야 내용도 이해할 수 있습니다. 답안에 표현해야 하는 것은 물론이구요.

 

 

 

둘째, 判例입니다.

 

 

판례는 저희 시험범위인 법률에 대한 대법원이라는 기관의 유권해석이므로 실제 사례를 해결하는데 매우 중요한 포인트가 됩니다. 실제로 올해 시험의 1번문제 뿐만 아니라 과거의 시험에서도 판례는 문제해결의 핵심 포인트가 되었던 경우가 많습니다.

 

 

 

마지막으로 관련 이론입니다.

 

 

 

관련 이론은 수험자 개개인의 사견을 표현할 수 있는 매우 중요한 부분으로써 관련 이론이 없이는 답안을 마무리 할 수 없을 것입니다. 이러한 이론을 통해 발전 방향의 제시 등을 통해 남들과 차별화도 가능하다고 생각됩니다.

 

 

 

이러한 부분을 채워나가기 위해서는 행정법에 대한 전반적인 이해와 개별법규와의 연결이 가장 중요합니다. 그림

 

에서 보시는 바와 같이 행정법이라는 큰 울타리 안에 부동산공시법과 토지보상법이 포함되어 있으며, 그 중에서

 

도 손실보상은 더욱 특화된 부분으로 자리잡고 있습니다. 따라서 우선적으로 행정법에 대한 기본적인 이해가 반

 

드시 필요하고, 그러한 이해를 통해 평가사 시험의 시험범위인 부동산공시법과 토지보상법을 큰 틀과 접목시키는

 

과정이 필요합니다. 특히 손실보상은 행정법 내에서도 상당히 어려운 파트이며, 또한 저희 시험에서 상당히 큰 비

 

중을 차지하는 부분이므로 관련 논점을 최대한 빠지지 않게 준비하는 것이 필요할 것입니다.

  

 

 

Ⅵ. 글을 마치며...

 

 

부족한 저의 두서없는 긴 글을 읽어주셔서 감사드립니다. 저의 수험일기와 과목별 공부방법이 부족하지만 많은

 

도움이 되셨으면 좋겠습니다. 과목별 공부방법에 대한 내용의 양이 차이가 있는 것은 제가 아무래도 법규팀장을

 

하게 되어 더욱 많은 것을 전달하려다 보니 많아진 것 같습니다. 더욱 전해드리고 싶은 것이 많으나 글로써 전하

 

려다 보니 한계가 있는 점 죄송스럽게 생각합니다. 앞으로 팀장을 하면서 수험생 여러분에게 최대한 도움이 되는

 

팀장이 될 것을 다짐하며 이 긴 글을 마무리 하려 합니다. 지금의 고통과 시련이 여러분의 앞날에 더욱 큰 빛으로

 

다가올 것을 생각하며 노력하시면 내년에는 분명 12월의 영광이 여러분과 함께 할 것이라 믿어 의심치 않습니다.