2015년 26기 신민우 감정평가사 합격수기 (출처 : 12월의 영광)

 

 

제가 이런 글을 쓸 수 있는 날이 오게될 줄은 상상도 못했습니다. 아쉽게 안 좋은 결과를 받으신 분들께도 심심한 위로의 말씀을 드립니다. 반드시 내년에는 좋은 결과가 있으실 거에요.

저는 8년차로 공부를 꽤 오래 했습니다. 이번 시험 점수는 실/ 이/ 법 순으로 57.5/ 47/ 60 평균 54.83 이구요. 점수는 근데 사실 의미가 없단 생각이 드네요... 일찍 나가는 것이 최고입니다.

각설하고.. 먼저 공부방법론 위주로 말씀드리구요. 다음으로 이 번 시험 풀이? 접근 방법 정도 말씀드릴게요. 제 글은 하나의 방법론으로 보시고 필요한 부분만 취하시면 될거 같습니다.

 

1.공부방법론

 

1) 실무

 

우리 시험의 시작이자 끝입니다. 2~4(22회)년차때까지는 이론 법규 고득점하고도 실무과락으로 고배를 마셨습니다. 5년차(23회) 이후에는 초고득점은 아니지만 항상 안정적으로 점수가 나왔네요. 먼저 기본기가 매우 중요합니다. 왠만한 논점 목차는 무의식적으로 나오셔야해요. 이홍규평가사님책을 기본으로 무한반복 했네요. 실무는 감 있는 일부 제외하고는 왕도가 없어요. 그래서 아침마다 100점씩 푸는 겁니다. 다음으로 기출문제의 중요성입니다. 기출은 정말 자료배치 순서, 문구 등 하나도 버릴게 없습니다. 간혹 그냥 외워서 푸시는 분 계시는데 그럴바엔 다른 공부하시는게 나아요. 매년 3~4회독은 했던거 같네요. 풀때마다 접근방법이 달라지셔야 합니다.

 

 

개인적으로 5년차이후 실무에서 자유로워 졌던 주요인중 하나가 윤수연평가사님과 김사왕평가사님 수업을 따라갔던게 크다고 생각합니다. 김사왕평가사님 수업에서는 예상논점과 답안작성방법을, 윤수연평가사님 수업에서는 실무로부터 자유로워지는 방법을 배웠습니다. 실무과락의 포비아에서 벗어난 것이죠. 실무에 답이 없다는 말은 정말 맞는 말인거 같습니다. 실무에 약하신 분들은 윤수연평가사님과 김사왕평가사님 강의를 반드시 따라가라고 조언드리고 싶네요. 두분께 감사드립니다.꾸벅~

 

 

2) 이론

정말 답이 없는 놈입니다. 21회 대량과락사태 때에는 57.5점 맞았는데 23회때는 39.5점으로 과락 났어요...ㅠ 전략과목이 되어서는 절대 안됩니다. 많이 보시는 서브자료 암기를 기본으로 기출을 통해 문제풀이 방법을 체화하셔야 해요. 기본논점 키워드 암기와 개념이해를 확실히 하시되... 스터디와 기출은 다르다는 점을 명심하셔야 합니다. 기출은 출제위원의 시각이 반드시 있습니다. 일반론만 적어서는 안되고 문제에서 제시된 상황에 대한 수험생으로서의 언급이 반드시 있어야 해요. 논점에 대한 득점을 위한 언급이 없으면 저공비행 내지 과락입니다.

 

 

3) 법규
이 놈은 정답이 있습니다. 행정법과 개별법의 적절한 조화가 반드시 요구됩니다. 수험생으로서 올해 일부강사의 행태에 대해서는 정말 화가 납니다. 기출이나 반복(물론 기출 엄청 중요하죠)하고 타시험행정법기출 베끼는 무성의한 자세말입니다. 일부 강사들에게 휘둘리지 마시고 균형있게 접근하는 강사분께 기대시는게 맞네요. 공부방법측면에서는 행정법이야 당연히 기본이구요.. 우리시험 판례 많이 찾아서 정리했었다는 것 외에는 뭐 별게 없네요. 내년에는 행정법비중이 개별법보다 조금은 높겠죠? 그러나 예단은 금물이니 정말 조화롭게 공부하세요. 행정법은 기본 논점 서브화, 개별법은 개념 및 판례 정리가 필수적입니다.

 

 

2. 금번 시험의 접근

 

 

- 작년 재작년에 법규20점 정도를 날리다시피해서 총점차이로 떨어졌던 것을 거울 삼아 실수만 하지말고 편하게 풀자라는 마음을 먹었습니다. 실제 하루 공부시간은 여섯시간이 안됐던거 같은데 개별스터디에서는 열심히 썼습니다. 문제풀이의 루틴이 정해져있던 실무외에 이론 법규도 문제분석의 루틴을 개별에서도 연습했습니다.

 

1) 실무 (57.5)

문제를 전반적으로 분석하니 1번부터 순서대로 풀었다가는 골로 갈거 같다는 스멜이 강하게 들었습니다. 2번은 전형적인 문제는 아니지만 묻는대로 결론내자 3, 4번은 답까지 맞출 수 있겠구나 하는 생각이 들었습니다. 그래서 4321순으로 풀었구요.. 만족할만한 점수를 득했네요.

1번의 경우 1-1층효비는 자료활용해서 충실히 적었고 1-2의 경우 비준가액은 층별로 비준 후 표를 그려서 구분소유권임을 명시적으로 보여줬습니다. 적산, 수익가액은 가라 때렸습니다.

 

 

시산조정은... 호불호가 갈리시겠지만 저는 감칙 정도 적고 통계적으로 객관적 합리성 인정되는 개별요인비교 의해 지지되는 주방식 의한 시산가액으로 결정한다 정도만 적었습니다. 채점평 읽어봤더니 통계적 방법을 역시 까라는 출제위원의 의도시더군요.. 물론 저의 경우 1번을 마지막으로 풀어서 일수도 있지만 순서대로 푸시는 분들의 경우 시산조정 많이 쓰지마세요. 적당히 키워드 위주로 결론 내시는게 맞습니다. 뒷문제는 어쩌시려구요...ㅠ

 

 

2번의 경우 잘기억안나는데 묻는데로 간략히 마무리지었구요... 3, 4번은 단가까지 맞았던거 같네요.

제가 나름 실무 선방한 이유는 기출을 통한 시나리오별 대응전략(문제풀이 순서, 기술정도, 답안 강

 

약 등)과 쿨함, 그리고 간결하게 기술하려 노력한 형식 덕분인거 같습니다.

 

또한 100점을 어떠한 난이도에서도 다풀어야 한다는 점 명심하세요. 물론 다 못풀고 붙으신 분들 있으신데요...엄밀히 말씀드리면 정규분포 밖 통계적으로 무의미한 사례입니다. 대부분 분들은 다 푸셔야 면과가 가능합니다.

제 발목을 잡았던 실무로부터 자유로워지게 해주셨던 윤수연, 김사왕평가사님 두분께 다시 한번 감사드립니다.

 

 

2) 이론(47)

 

 

고득점하신 분들 많으셔서 제가 드릴말씀이 그다지...ㅠ

 

그런데 문제지를 보니 묻는거 위주로 제시된 상황에 대답하려 노력한 거 같네요. 1번은 부분 평가안쓰고 실

 

질이 구분소유권이니 구분평가해야한다라고 쓴 거 같구요...경매평가 판례 언급하고 구분평가 쓴게 특이점입

 

니다. 2번은 뭐 평타친거 같고... 3번은 중국과 통일시대 과도기적 정치체제하 발생가능한 상황임을 개

 

설에 보여주고 생각나는대로 일반론만 썰풀었던거 같네요. 돌이켜 보면 3번은 수험생간 무차별했던 것

 

같네요. 4번은 행정적요인임과 부동산시장의 간접적인 개입수단임을 적고 목차많이 빼서 마무리했습니다.

 

3) 법규(60)
작년에 대량과락사태에서도 면과했지만 원처분주의 재결주의문제를 제3자효인용재결이 아닌 우리시험 판례문제로 보고 문제를 읽지도 않고 답안을 작성해서 불합격의 주요인이 된 과목입니다. 그래서 작정했어요 들어가기전부터요..절대 성급하게 접근하지 않는다고요.
또 목차도 묻는데로 뽑았습니다.

 

1-1은 실무기준의 법적성질을 법령보충적 행정규칙으로 보되 판례는 행정규칙으로 본다는 점 기술하고 결론을 나누어서 기술했습니다. 1-2번 보증소는 매년 나와도 이상하지 않은 문제죠. 특수성에서 원피고, 보증소에서의 소의 대상 등 풍부하게 적었던거 같아요.

 

2번은 물어본 데로 물음의 상황을 충실히 포섭해서 모든 논점을 건드렸습니다. 사례의 해결 잘 기술했구요.

 

3번은 3-1판례 잔여지 판례 기억이 안나서 주어진 사안대로 사업폐지 보상으로 적었습니다. 잔여지감가손실 안되는 이유와 사업폐지보상 칙57조와 법 79 조 4항등 근거를 충실히 달았습니다. 일부 강사분들이 구법하 판례를 잘못이해하셔서 간접손실로 잘못 접근하신 분들도 계신거 같은데 간접은 정말 아닌거 같구요.. 잔여지감가손실의 경우에도 최초 잔여지 수용청구한 것을 대법원이 차라리 감가손실로 청구하라고 원심으로 파기환송한 것이 판시사항이므로 원고가 사업폐지보상으로 청구하였다면 청구인용하지 않았을까 싶네요. 3-2번은 토지보상법상 보상받기위해 재결을 반드시 거쳐야 하는 이유,취지와 판례를 기술하고 묻는데로 마무리 지었습니다.

4번은 실수했습니다. 조건부평가인지 못봐서 성실의무위반, 평가서기재정도 판례만 기술했습니다. 때문에 발표전날까지 가슴 졸였네요. ㅠ

3. 여언

합격하시는 해에는 약점보완이 필수적입니다. 공부의 방향이 매해 외우셨던 것의 반복이 되어서는 안되요. 저는 공부는 스트레스때문에 많이 하지 못했지만 매해 큰문제들 실수하는 덜렁증을 해결하기위해 개별에서 쓰는 시간만큼은 실전같이 처절하게 긴장하고 썼던거 같아요. 연차수 높으신 분들은 이점만 유의하시면 내년에는 무난하게 붙으실겁니다.

졸필 오랫동안 읽어주셔서 감사합니다. 화이팅입니다!!