22기 오성범 감정평가사 합격수기 (NIE 감정평가 및 보상법규 편저자, 陰陽和平之人 이 나름 편집함)

 

0. 들어가며

안녕하세요. 22기 합격생입니다.
좀 늦은 감이 있지만, 합격수기 올려봅니다. 어려운 공부 하시는데 있어서 작은 참고가 되었으면 좋겠네요.

 

 

 

1. 세과목 공통

 

 

- (전략 세우기)

 

 

저는 수험생활 초기에 [공부 방법론과 계획]만 스크랩하는 파일을 따로 만들었습니다. 공부 계획과 방법론은 출제위원 강평이나 합격자 수기, 모범답안과 같이 검증된 내용만을 중심으로 스크랩했습니다. 그리고, 늘 이 자료를 리뷰하는 것으로 하루 공부를 시작했습니다.

 

 

수험은 일종의 게임이며, 이 게임의 룰은 오직 출제위원이 만드는 것입니다. 게임은, 룰을 제대로 이해하지 못하면 아무리 열심히 해도 소용없다고 생각했습니다. 1시간을 공부하더라도 제대로, 정확하게 공부해야 하고, 그렇게 하기 위해서는 1시간 이상이 들더라도 제대로 된 계획과 방법을 세워야 한다고 생각했습니다.

 

 

 

- (계획 세우기)

 

 

저는 아무리 길어도 2주를 넘기지 않는, 단기 계획 위주로 공부 계획을 세웠습니다. 방대한 분량의 수험서를 한 번에 정리하려고 욕심을 내기 보다는, [순서 상관없이 단원별로] 공부했습니다. 계획은 길면 길수록 실패하기 쉽고, 지치기 쉽다고 생각했습니다.

 

 

 

- (기출문제)

 

 

위에서 말씀드렸던 것처럼, 수험은 일종의 게임이며, 이 게임의 룰은 오직 기출문제에서만 확인할 수 있다고 생각했습니다. 기출문제를 완벽하게 분해해서 재조립하기 전까지는, 어떤 수험서도 소용없다고 생각했습니다.

 

 

기출문제에서 반드시 배워야 하는 것은, 단순히 문제의 정답이 아니라, [출제원리와 문제유형]입니다. 요리사가 재료를 순서대로 다듬어 하나의 요리를 만들어내는 것처럼, 출제위원이 조문과 논점을 배치하고 하나의 문제를 만드는 과정이 완벽하게 상상될 때까지 반복했습니다.

 

 

 

- (단권화)

 

 

1기 스터디가 끝나는 3월까지는 자료를 모았지만, 4월부터는 더 이상 새로운 자료를 모으지 않고 반대로 자료를 줄여나갔습니다. 2차 시험 전날까지, 실무·이론·법규 3장으로 압축하는 것이 목표였습니다.

 

 

인풋이 10장이면 아웃풋 1장, 인풋이 100장이면 아웃풋 10장으로 만들었습니다. 스터디에서 자료를 받으면, 집에 가는 길에 훑어보면서 새로운 내용만 스크랩하거나 옮겨 적고, 일부러 지하철역에 버렸습니다.

 

2차 시험이 가까워질수록, 의식적으로 도서관 책장도 가볍게 만들었습니다. 단권화 분량과 시험 점수는 반비례한다고 생각했습니다.

 

 

 

 

 

- (학원/스터디)

 

 

저는 학원과 스터디를 선택하는 데 큰 시간비용을 들이지 않으려고 했습니다. 단순하게, 합격하신 분들 모두 훌륭한 분들이라고 생각했습니다. 한 학원을 정해, 모든 기본강의 실강과 스터디를 수강했고, 개별 스터디도 하지 않았습니다. 대신, 출제위원, 합격자, 팀장님과 스터디를 한다고 생각하고, 스크랩해놓은 강평과 합격수기를 열심히 읽었습니다.

 

 

 

2. 실무

 

 

- (기출문제)

 

 

<진도별로 확인하는 기출문제 분석>과 <기출 감정평가실무 예해>로 기본을 잡고, 그 이후에는 기

 

출문제를 ①일반평가 ②담보·경매평가 ③보상평가 ④유형별평가 ⑤기타로 재분류, 문제만 프린트

 

해서 수십 회독 했습니다. ④유형별평가 ⑤기타는 기출문제가 많지 않기 때문에, 기본서와 스터디

 

문제로 보충했습니다.

 

 

 

 

- (문제분석)

 

 

기출문제를 비롯해 제대로 된 문제라면, 분명히 논점이 있고, 그 논점에는 출제근거가 되는 법조문이 있다고 배웠습니다. 저는 시간 제약 없이, 최대한 차근차근 문제의 논점을 찾고, 논점의 근거가 되는 법조문을 찾았습니다. 그리고, 기출된 논점과 법조문은 따로 모아 실무이론서브와 법전에 표시했습니다. 서브와 법전에 표시되지 않은 것들은 자동적으로 미기출(예상) 논점과 미기출(예상) 법조문이 됩니다.

 

법조문은 법전 대신 한글파일을 가지고 다니면서 ①물건별 ②목적별 ③기출 ④미기출, 등 그때그때 필요에 따라 편집해서 봤습니다.

 

 

 

 

- (문제풀이)

 

 

진현오 (음양화평지인 주 : 진현오가 아니라 전현호임. 이를 통해 오성범 평가사는 20기 평가사를 모르는 것으로 보아 2~3년차 합격생일 것으로 추정됨 )평가사님의 ‘실무 문제분석 방법론’이라는 2장짜리 프린트가 있습니다. (이 프린트의 내용은 필자의 블로그에서도 다운 받을 수 있다)

 

 

 

방법론의 핵심은, 문제를 보는 순간 ①대상 물건 ②근거 조문 ③목차까지 한 번에 떠올리는 훈련을 해야 한다는 것입니다. 그리고, 그 목차 안에서 문제를 해결할 수 있어야 한다는 것입니다.

 

 

저는 이 방법론을 단순히 이해하는 것이 아니라, 실제 기출문제에 적용해서 체득하려고 했습니다. 모든 기출문제를 대상으로 위의 세 가지만 결정하고 넘어가는 방식으로 연습해보기도 했고, 세 가지가 결정되지 않으면 절대 문제를 풀지 않는 연습도 했습니다.

 

 

어떤 새로운 문제라도 이 방법론으로 해결할 수 있다고 생각했고, 반대로 이 방법론으로 해결할 수 없는 문제들은 미련 없이 버렸습니다. 평가 이론에 문제를 맞추는 것이지, 문제에 평가이론을 맞추는 것이 아니라고 생각했습니다.

 

 

 

 

 

- (약식쓰기)

 

 

 

저는 100분 안에 100점을 푸는 훈련보다는, 15분 안에 목차를 세우는 연습, 70분 동안 주어진 목차대로 답안을 작성하는 연습을 따로 했습니다. 나머지 15분은 계산하고 법조문을 기입하는 시간이었습니다. 계산 연습은 따로 하지 않았습니다.

 

 

문제에 익숙해지기 전까지는, 2차 시험용 답안지에 글씨의 크기나 간격을 맞추는 연습도 하지 않았습니다. 오히려 작은 글씨로 A4 한 장에 풀었는데, 답안 전체를 한눈에 볼 수 있었고, 리뷰하는 데 이점이 있었습니다.

 

 

 

 

 

- (답안쓰기)

 

 

문제분석과 목차구성이 내용이라면, 답안 작성은 단순한 형식에 불과하다고 생각했습니다. 저는 문제분석과 목차구성 연습이 어느 정도 익숙해졌다고 생각했을 때, 비로소 답안 작성 연습을 시작했습니다. 답안의 형식을 만들기 위해서, 합격자들의 모범답안과 팀장님의 예시답안을 모아서 분석해보고 저만의 답안 형식을 만들었습니다.

 

답안 형식도 마찬가지로, 계획한 답안형식 그대로 기출문제에 적용해서 실제로 작성하는 연습을 했습니다.

 

 

 

 

3. 이론

 

 

- (기본강의)

 

 

이해 없이는 암기도 없다고 생각했습니다. 이해되지 않는 내용을 억지로 암기하는 것은 시험장에서 무용지물이라고 생각했습니다. 암기에 대한 부담 없이, 서브 위주의 강의(이충길/장새람), 기본서 위주의 강의(정명선), 법령 위주의 특강(손기영), 등 최대한 많은 기본강의를 들었고, 기본서는 <부동산학원론>과 <부동산평가이론> 두 권만 편하게 읽었습니다.

 

 

기본강의와 기본서 회독이 끝났을 때, 암기는 되어 있지 않았지만, 공부의 범위를 확정할 수 있었습니다. 어느정도 이해가 된 기본문제와 기본목차는 따로 정리했고, 이해가 되지 않는 부분은 따로 정리해서 신문기사를 찾아보든 논문을 찾아보면서 최대한 이해하려고 노력했습니다.

 

 

 

- (목차구성)

 

 

논란의 여지가 없는 기본문제 외에는, 얼마든지 창의적인 목차 구성이 가능하다고 생각했습니다.

 

단, 모든 목차에는 근거가 필요하며, 그 근거는 절대 <부동산학원론>, <부동산평가이론>에 있다고 생각했습니다. 따라서, 목차를 세운 다음에는, 기본서의 목차와 반드시 대조해봤습니다.

 

 

 

 

 

- (약식쓰기)

 

 

 

저는 100분 안에 100점을 푸는 훈련보다는, 15분 안에 목차를 세우는 연습을 했습니다. 그리고, 미리 써놓은 목차를 보고 다시 15분동안 키워드만 뽑아내는 연습을 했습니다.

 

문제를 제대로 이해하고 목차를 세우지 못하면, 아무리 빨리 써도 100점을 채우는 것은 불가능하다고 생각했습니다. 반대로, 목차와 키워드만 나오면, 문장으로 구성하는 것은 언제든 시간 안에 할 수 있다고 생각했습니다.

 

 

 

4. 법규

 

 

 

 

 

- (1세트: 의의/근거조문/취지)

 

모든 제도는 이유가 있고 법적 근거가 있다고 배웠습니다. [의의-근거조문-취지]를 하나의 세트로 묶어서 공부했습니다.

 

 

 

 

 

- (2세트: 논점/논의의실익/학설/판례/검토)

 

 

기본강의를 들으면서 논점만 별도의 노트에 정리했습니다. 그리고, 학설이나 판례에 기대지 않고, 상식에 근거해 논점에 대한 답을 도출해보려고 했습니다. 암기에 대한 부담 없이, 신문기사까지 찾아가면서 최대한 논점을 이해하려고 했습니다. 그리고나서, 학설이나 판례를 일종의 모범답안처럼 확인했습니다.

 

 

어느정도 이해가 된 후에는, [논점-논의의 실익-학설-판례-검토]를 하나의 세트로 묶어서 제 생각을 정리했습니다. 여기서 득점포인트는 [논의의실익]과 [검토]라고 생각하고, 역시 강평과 모범답안들을 모아놓고 분석하면서 나름의 독자적인 형식을 만들었습니다. 성급하게 하나로 결론을 내리기 보다는, 결론은 내리되 선택하지 않은 학설에 대해서도 장점을 덧붙이는 방식이었습니다.

(이는 <보상법규사례연습>에서 나채준 선생님의 방식을 차용한 것입니다.)

 

 

 

 

 

 

- (3세트: 권리구제)

 

갈등이 있고, 법리에 따라 승패가 결정되면, 승자가 아닌 패자에 대한 권리구제가 문제됩니다. 권리구제를 가장 잘 이해하는 방법은, 패자의 입장에서 생각해보는 것이라고 생각했습니다. 수험서에 제시된 권리구제 유형을 기본으로, 실제 사례(신문기사)들을 찾아보며 [피해자의 입장에서] 권리구제를 고민해보려고 했습니다.

 

 

 

- (4세트: 판례와 개정법령)

 

 

판례와 개정법령은 언제나 문제로 재구성 될 수 있다고 생각해서 따로 스크랩했습니다. 최신 판례나 개정법령 외에도, 중요판례들은 목차에 맞춰서 정리했습니다.

 

 

 

 

5. 시험 당일

 

 

- (완주하기)

 

 

무조건 완주해야 한다고 생각했습니다. 개별 문제 내의 논점 몇 개는 얼마든지 버릴 수 있지만, 문제 자체를 풀지 않으면 배점 자체가 안되기 때문입니다. 채점 구조상 득점에 불리하다고 생각했습니다.

 

 

 

- (논점버리기)

 

 

모르거나 자신없는 논점은 과감히 버리기로 했습니다. 실력발휘를 해야 한다는 강박관념, 완벽하게 풀어야 한다는 강박관념 때문에 모르는 논점을 붙잡고 있으면, 채점 구조상 득점에 불리하다고 생각했습니다. 완벽하게 풀기보다는, 아는 것만 정확하게 득점하려고 했습니다.

 

 

 

6. 마치며

혹시 제가 더 도움을 드릴 수 있는 부분이 있다면, [will84@naver.com]으로 이메일 주세요..
능력 닿는 한 최대한 답변 드리겠습니다. 감사합니다! ^^