22기 한용재 감정평가사 합격수기 (진심의 노하우가 많이 담긴 합격수기)

 

 

 

1. 글의 취지

 

감정평가사라는 자격증을 알고 도전한지 거의 10년이 되어 가네요. 20대 후반에 시작해 이제는 30중반이 되었구요. 중간에 다른 일을 해보기도 하였고 작년에는 새로운 일을 시작하였지만  결국 또 미련을 가지고 수험계로 돌아와 동차로 합격하게 되었습니다. 합격의 기쁨으로 오열하시는 어머님을 달래며 기쁨을 함께 나누던 시간도 잠시... 또 취업을 걱정해야 하는 평범한 합격생입니다. 저도 수험기간의 대부분을 불합격의 슬픔으로 죽고 싶은 12월을 보냈기에....불합격했지만 슬픔을 느낄 여유도 없이 또 올해 시험을 다짐하시는 수험생.. 특히 다년차분들을 위해 이 글을 남김니다. (지극히 개인적인 글입니다. 취할 것만 취하시면 될 것 같습니다.)

 

 

 

 

 

 

 

2. 감정평가사 시험제도에 대한 저의 개인적인 시각

 

 

 

 

 

 

감정평가사 시험은 기본적으로 실력은 있어야 하되 그 해 현업의 상황과 출제자의 주관 그리고 운과 위험에 많이 좌우되는 시험인 것 같아요. 따라서 실력을 만들었더라고 바로 합격으로 이어지는 것이 아니라 계속적 도전으로 운 때가 맞을 때 합격도 가능하다는 것이 제 생각입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

올해의 경우도 이론 법규점수는 저랑 비슷하시거나 저보다 휠 씬 높으신데 실무과락으로 떨어지신 분들이 많이 보이네요. (전 실무 40초반 이론 법규는 50중반이네요.) 솔직히 그분들과 저의 실력차이는 없다고 생각하며 오히려 제가 부족할 수도 있습니다. 다만 그분들에게는 올해 시험 운이 없었던 것 같습니다. 3과목에 균등하게 열정을 다하는 수험생입장에서 이러한 수험제도는 분명히 불공정한 것이고 가혹한 것입니다. 하지만 20여년을 이어온 시험특성이 내년에 바뀌기는 어렵다고 보며 약자인 수험생입장에서는 자기 답안지의 부족한 부분을 계속 보완하며 또 때를 기다려야 할 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 이론 공부에 대한 저의 생각

 

  (1) 철저한 답안지 작성 위주의 공부가 되어야 한다.

 

기본적인 공부양도 중요하지만 철저히 답안지 작성위주로 공부해야 합니다. 많은 것을 공부해도 답안지에 표출되는 것은 의외로 몇 줄 안 됩니다. 평소에 충분한 내용을 간결하게 답안에 표현하는 준비를 해야 합니다. 이것은 실무 법규도 마찬가지입니다. 문제에서 물어보는 질문을 대목차화하고 그것에 대한 답을 소목차화하는 연습이 필요합니다. 그리고 자신의 답안지쓰는 능력이 어느 정도인지를 확실히 아는 것이 필요합니다. 저는 필력이 부족한 탓에 이론 법규는 한 줄에 17자를 넘지 않았고 3줄에 하나의 내용을 다 쓰고 3줄을 쓰면 한 줄을 띄우고 다음 3줄을 쓰는 연습을 했습니다. 대신 만년필을 사용하여 글씨를 크게 쓰고 잘 쓰려고 노력했고 전체적인 답안지의 느낌은 꽉 차보이고 예쁜 답안지가 되었던 것 같습니다. 이러한 연습이 되니 답안지 채우는데 허덕이지 않게 되고 80분정도면 100점을 다 쓸 수 있게 되었습니다. 20분정도를 목차고민이나 예상외의 돌발 사태에 할애 할 수 있게 되었고요. 물론 필력이 되시는 분들은 더 빽빽하게 쓰셔도 될 것 같네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

  (2) 서 부분

 

 

 

<개인적인 방침>    

 

@인상적으로 쓰자. 그러나 너무 고민하지 말자. 잘 쓰나 못 쓰나 1점차이다.

 

@논의배경과 논의실익을 꼭 써주자.

 

@본문에 쓸 내용을 제시하면서 일관된 목소리를 내자. 양시 및 중도는 피하자.

 

 

 

 

 

예)  22회 이론 1번 문제 서 작성내용 

2011년 IFRS의 공정가치도입으로 수익형 부동산 평가에 대한 관심이 확산되고 있다. 한편 최근 회계법인의 TAS(Transaction Advisory Service)의 확대는 이러한 수익형 부동산 평가 영역을 잠식해 가려하고 있다. 이러한 시점에서 수익부동산의 가격형성원리 등과 그 평가방법을 고찰하는 것은 수익형 부동산 평가영역에 대한 이해를 높이고 타 업계와의 경쟁에서 우위를 점하는 초석이 될 것이다.

 

 

 

 

 

 

  (3)본문 부분

 

 

 

 <개인적인 방침>

 

@문제에서 "물어보는 것만" "정확히"쓰자.

 

@정의 잘쓰자.

 

@아는 것만 쓰자

 

@어차피 정답은 출제위원 마음속에만 있다. 내가 쓴 답이 정답은 아니지만 모범답안이 되도록 쓰

자. 이를 위해서 근거 및 조문 무조건 달자.

 

 

@각 목차 제목은 문제에서 물어보는 것을 구체화시키자.

 

 

@영어나 한문은 좀 써주자. 눈에 잘 띈다.

 

 

@짧은 호흡으로 쓰자. 한 문장 23자정도가 좋다.

 

 

 

 

 

 

 

예 )22회 이론 2번문제 본문작성내용

 

 1. 최근 세계경제 위기의 내용 (논의 전제)

 

 

최근의 세계경제위기에는 그리스의 국가적부도 사태, 일본의 자연재해로 인한 공황, 미국의 sub-prime mortgage 사태 등이 있다. 이하에서는 논의의 구체성을 위해 서브프라임 모기지와 같은 부동산 증권의 부실이 국내 부동산 시장에 미치는 영향을 기술한다.

 

 

 

 

 2. 국내 부동산 시장에 미치는 영향

 

 

(1) sub prime mortgage사태의 내용과 국내에서의 발생가능성

(2) ABS, MBS등의 신인도 하락

(3) 유동성 확보의 어려움으로 인한 금융기관의 대출 감소와 그로인한 매매수요 하락

(4) 매매수요 하락으로 인한 전세난 가중

(5) 2011년 DTI 규제 재시행과 전세난 가중의 관계

 

 

 

4. 법규 공부에 대한 저의 생각

 

:교수님들의 강평과 유능한 강사님들의 강의 덕분에 공부방법과 답안지 작성방법이 어느 정도 정형화 되어 있는 과목입니다. 그래서 답안지 작성에 대한 저의 공부기간의 방침만 적겠습니다. 우리시험에서는 가능하면 고득점을 하여 의외로 저득점 할 수 있는 실무와 이론을 커버해 줘야 하는 과목인 것 같습니다.

 

 

 

 

(1) 행정법과 개별법의 균형이 중요

 

요즘의 학원시스템이라면 실무가 어느 정도 되는 2년차는 행정법 개별법 모두 충분히 준비 할 수 있다고 생각합니다. 특정 강사님들 같은 경우 한쪽만을 강조 하시는 경우가 있는데 위험한 것 같습니다. 20회 21회는 개별법이 강세였고 22회 올해시험은 행정법 위주로 출제된 것 같습니다. 특히 올해 문제는 최근 사시 행시문제와 거의 유사하게 출제된 경향이 있는 것 같네요.

 

 

 

 

 

 

(2) 쟁점의 정리부분

 

 

<개인적인 방침>

 

 

@ 출제의도를 정확히 파악하여 쟁점만을 부각시켜라.

 

 

@ 쟁점과 무관한 불필요한 것을 교과서 적으로 나열하지 마라.

 

 

 

 

 

(3) 본문 부분

 

 

 

<개인적인 방침>

 

@ 설문의 질문내용을 그대로 활용하여 대 목차 구성하기

 

@ 정의 잘 쓰기

 

@ 점수는 조문 수에 비례한다. 조문 충분히 쓰기

 

@ 행정법의 틀을 무시하지 않기

-->문제점, 학설, 판례, 검토, 사안의 정리 목차를 가급적 다 잡아주기(배점조절은 잘해 주셔야 합니다)

 

 

@ 사안의 적용은 적극적이고 성실하게 포섭해 주기

  : 다양한 결론이 가능하면 가급적 목차화하여 모든 경우를 적어주기

 

(4) 사례의 해결

각 쟁점별로 주장하는 부분위주로 일관되게 소결 제시해 주기.

 

 

 

 

 

 

 

5. 실무 공부에 대한 저의 생각

 

 

올해는 실무 점수에 논란이 큰 해였죠. 사실 저도 제 실무 점수 보고 많이 놀랐구요. 사실 과락 겨우 면했으니 이 글을 쓸 자격이 있는지는 모르겠습니다. 그래도 실무 때문에 고생하시는 분들을 위해 실무 답안지 작성에 대한 개인적인 몇 가지 팁만 적겠습니다. 이 방침으로 고득점은 못했지만 20회 21회 합격자 컷을 넘겼고 22회 과락을 넘겼습니다.

 

 

 

 

 

 

(1)speed가 관건

 

산업인력관리공단으로 넘어간 이후 각 문제당 배점이 존재한다고 합니다. 그래서 가급적이면 모든 문제를 건드리는 것이 유리한 것 같습니다.(물론 올해 22회 2번, 19회 수목평가 문제처럼 다 안 풀어도 점수 나오는 해가 있기는 하네요. 이건 그해 시험지 문제 보고 판단하셔야 할 것 같아요.) 따라서 중요한 것이 speed. 보통 1번에서 60분 넘게 쓰셔서 2번부터는 시간이 부족해서 대충 푸시는 분들이 계신데요. 제 생각엔 1번을 충분한 시간으로 푸셔서 맞추시면 다행이지만 틀리게 된다면 1번 틀리고 2번부터 답안지 허접해 지고... 채점자 입장에선 점수를 줄래야 줄 수가 없게 됩니다. 그리고 실무 1번문제의 정답은 다소 실무적인 내용으로 출제자의 주관에 의해 결정되므로 수험생 입장에선 정답을 맞추기 어려운 부분이 있습니다. 충분한 근거만 제시해 주고 빨리 풀이과정과 개인적인 답을 결정해 주는 것이 맞을 것 같습니다.

 

 

 

 

저 같은 경우에는 1번이 40점인 경우 52분정도까지는 1번을 무조건 끝낸다는 방침이 있었는데요. 이러한 방법으로 20회 21회 22회 모두 시간 내에 풀이를 끝낼 수 있었습니다. 이를 위해서는 감정조절이 중요한 것 같습니다.

 

 

 

 

 

(2). 대강의 금액 즉 가격수준은 맞아야

 

감정평가사는 가격에 책임을 지는 직업이지요. 출제자가 의도한 정답이 설령 주관적인 것이더라도 어느 정도 출제자가 생각한 가격과 비슷해야 점수가 나가는 것 같습니다. 따라서 정답과 일치하지는 않더라도 보편타당한 수준에서 가격의 유사성은 있어야 할 것 같습니다. 따라서 평소 연습할 때 문제집의 정답과 답을 비슷하게 도출하는 연습은 꾸준히 하셔야 할 것 같네요.

 

 

 

 

 

 

(3). 근거와 조문을 충분히 적어줘야

 

 

 

우리시험에서 정답은 어차피 출제자의 마음속에만 있는 것 같습니다. 그래도 내가 쓴 답이 정답은 못 되어도 모범답안이라도 되려면 채점자를 설득할 수 있는 근거와 조문을 충분히 써줘야 할 것 같습니다. 저자가 다른 우리시험 실무 기출문제집을 두 권을 사서 비교해 보면 답 금액이 다른 경우가 꽤 있습니다. 비교표준지 선정이 다른 경우도 있고 심지어는 타당성의 결과가 다른 경우도 있습니다. 동일 사안에 대해 평가사님 들끼리도 다소 견해가 다르다는 얘기인데요. 그러니 너무 쫄지 마시고 자신있게 답 쓰세요. 대신 실제 시험에서 운이 따라줘서 출제자의 출제의도와 답을 맞추면 다행이지만 틀리더라도 채점자를 설득하여 적당한 점수라도 득점하기 위해서는 충분한 근거가 필요하다고 생각합니다. 따라서 문제를 풀 때 도출한 답에 대한 충분한 판단근거와 관련조문 등은 무조건 써주는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

(4). 약술은 배점을 준수하여 충분히 써주자

 

 

 

실무 약술 문제는 배점을 준수해서 충분히 써주는 것이 좋을 것 같습니다. 약술 같은 경우에는 보상평가지침, 담보평가지침 등 법전에 있는 것을 물어보는 경우가 많기 때문에 충분히 써줬다면 주어진 배점을 다 챙길 수 있는 부분인 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

6. 다년차분들에게

 

우리시험은 2년차에 합격한 분들도 많은 시험입니다. 그 분들의 열정과 효율적 학습방법은 충분히 인정합니다. 한편 열심히 하셔도 계속 떨어지시는 다년차 분들도 정말 많은데요. 운이라는 요소는 일단 배제시키시고 자신에게 부족한 것이 무엇인지를 먼저 발견하여 철저히 극복하는 노력이 필요한 것 같습니다.

 

 

 

저 같은 경우는 평소엔 안 그러다가 시험장 실무 1교시만 들어가면 지나치게 긴장하는 문제가 있었습니다. 또 학원에서 답안 작성할 때 좋은 스터디 점수를 받고 싶은 마음에 내가 쓰고 싶은 것 다 쓰고 1~2분 늦게 제출하는 안 좋은 습관이 있었고 이는 시험장에서 답안지를 다 못 채우고 뺐기는 결과를 초래 하곤 했네요. 또 2~3년차에는 그러지 않았는데 공부기간이 늘어지면서 친구들과 술 마시면서 스트레스 푸는 습관도 있었는데요. 술이 체력과 두뇌에는 악영향인 것 같습니다. 또 공부를 오래했으니 전형적인 문제에는 익숙해 져서 늘 학원에서는 최상위권이었고 그래서 자만한 부분도 있었던 것 같습니다. 그래서 실제시험에서는 기본적인 정의 같은 부분이나 문제에서 물어본 것에 치중하기 보다는 남들이 잘 모르는 것, 논점과는 상관없는 것을 나의 지식을 보여준다는 허영에 목차잡고 쓴 적이 많았던 것 같네요.

 

 

 

 

 

저 같은 경우는 실무1교시의 두려움을 극복하기 위해서 시중의 문제 특히 기출문제 1번을 52분내에는 무조건 끊는 연습을 했는데요. 모든 1번 문제를 시간 내에 끊으려면 고민하는 시간을 줄여야 했습니다.

 

 

 

 

 

(저 같은 경우는 고민을 오래해도 결과가 더 나아지지는 않더군요.)

 

 

 

 

 

 

 

 

그래서 풀이에서 고민되는 A B의 대안이 있을 때는 A로 풀기로 결정을 빨리하고 B의 풀이도 가능함을 목차잡고 간략히 써주어 위험을 피해보려 하였구요.

 

 

 

 

 

 

비교표준지나 비교사례에서 1 2가 모두 가능하더라도 1만을 선택해주고 2는 적당한 근거로 배제하는 연습을 했네요.

 

 

 

 

 

 

 

한편 ‘내가 쓴 과정이 논리적으로 타당하다면 설령 출제자의 생각과 풀이가 좀 다르더라도 실전에서는 분명 점수를 받을거야’ 라고 마인드 컨트롤 하며 실무 1번 문제에 대한 두려움을 잡아 갔습니다. 또 교회를 다니며 ‘두려워 마라 내가 너와 함께 하겠다’라는 성경말씀이 내 것이 될 때까지 신앙을 키우려했고 이는 두려움에서 어느 정도 해방되는 결과로 이어지게 되었습니다.

 

 

 

 

 

(그간의 실무 출제경향을 보면 논란이 되는 문제에도 출제자가 생각하는 정답은 분명이 있는 것 같습니다. 하지만 다수의 수험생이 출제자가 생각한 정답과 다른 것을 쓰는 경우 이는 샘플링과정에서 어느 정도 점수에 반영이 되기 때문에 너무 쫄지 마시기를 바랍니다.)

 

답안지를 늦게 쓰는 습관은 반복적인 답안지 쓰는 연습으로 20분간 목차잡고 80분간 답안지 쓰는 연습으로 극복 했습니다. 술 먹자고 찾아오는 친구들은 지나치게 냉정하게 차단했던 것 같네요. 또 자만하는 답안을 쓰지 않기 위해 ‘올해 나는 2년차다’라고 계속 마인드 컨트롤 하면서 ‘정의 2년차처럼 우직하게 쓰기’ ‘문제에서 물어보는 것만 우직하게 쓰기’를 연습했습니다.

 

 

 

정말 오래 공부하셔서 꼭 이 시험 합격이 아니면 대안이 없는 수험계 선후배님들, 감정평가사합격이 인생목표가 되어버린 분들 그 고통과 눈물은 저도 끔찍할 정도로 겪어봐서 이해하지만 그래도 무언가 자신에게 문제가 없는지를 꼭 돌아 보셔야 합니다.

 

 

 

 

우리가 2년차 수험생들에게 밀려 ‘처음된 자가 나중 되었지만’ 합격하셔서 업계 들어오면 ‘나중된 자가 처음 될 수도 있으니까’ 힘들 내시구요. 올 2012년 12월 14일에는 합격의 기쁨으로 펑펑 우시기를 기원해 봅니다.