22기 품보싱새 (1980년생) 감정평가사 합격수기 (감정평가실무 공부를 중심으로)

 

 

1. 들어가며

 

 

 

안녕하세요? 저는 22회 합격생입니다. 많은 분들이 실무와 관련해서 조금이나마 도움을 드리고자 이렇게 짧게 나마 글을 적어 보려고 합니다. 본격적 수험생활 이전에 1차의 낙방 경험도 있으며, 우연히 합격한 1차시험으로 인하여 본격적으로 수험생활에 접어 들게 되었고, 2년차였던 20회 시험에 실무 52.5, 21회시험에서 54.5, 합격한 올해 47.5의 지속적인 안정적인 점수를 받았습니다. 제가 공부하면서 느꼈던점, 시험장에서 느꼈던점, 그리고 제가 고치고자 했던 점들을 이렇게 글로써 전달해보려 합니다.

 

 

 

 

 

 

2. 2년차때

 

 

 

처음에 실무를 무작정 하루에 200점씩 풀었습니다. 감정평가실무강의(이홍규) 기본문제부터 시작해서 신체계, 패스, 종합문제들을 무작정 풀었고, 1월달부터는 스터디 팀장 문제도 풀었습니다. 하지만 어느정도 올라왔던 실무감이 스터디문제를 풀면은 떨어지는 것을 느끼고, 스터디 팀장문제는 최대한 배제한채 패스, 종합문제를 중심으로 풀었던 기억이 납니다.

 

 

 

 

시험장에 들어가서 1교시 땡소리와 함께 심장이 쿵쾅거리기 시작해 이를 진정시키는데 10여분이 걸리고, 문제를 분석하는데 약 25분이 걸렸습니다. 완벽히 분석을 마쳤다고 생각하고 미친듯이 1번을 마치고 나니 45분이 지나 있었습니다. 마음이 편해지기 시작하면서 약술을 제외한 문제를 다 풀었을때 15분이 남아 약술 3문제를 충실히 썼고, 이해 실무는 52.5로 양호한 점수를 받았습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 3년차때

 

 

영어가 약해 영어 점수를 넘겼을대 이미 3월말이였고, 이때부터 1차에 거의 올인을 하다 시피하여 실질적 2차 공부기간은 7-8월뿐이였습니다. 다만 1월부터 6월까지 오전에는 개별스터디를 통하여 실무,이론,법규는 쓰는 연습을 계속하고, 주말엔 학원 스터디를 이용하여 2차의 감을 유지하려고 노력하였습니다.

 

 

 

 

시험장에서 1번문제를 역시 문제분석이 완료될때까지 계속 쳐다보았고, 구분소유적 공유라는 것을 파악하는 등의 문제분석이 끝났을때는 이미 20분이 지나있었고 55분이 넘어가면 이 시험은 끝이라는 생각에 평가서작성부분에서 미친듯이 “생략”, “전술”을 남발하면서 50분에 1번을 마무리 하였습니다. 3번인지 4번에서 물리적환원이율을 산정하라고 하였는데, 아무리 고민을 하여도(약2-3분) 금융적결합법밖에 나오지 않아 물리적환원율이라 목차잡고 금융적결합법을 사용하여 문제를 풀고, 나머지 문제도 정신 없이 처리 하였고, 모든 문제를 마쳤을때 시험시간은 종료 하였고, 역시 54.5의 양호한 점수를 획득 하였습니다.

 

 

 

 

 

4. 4년차때

 

역시 문제분석이 끝날때까지 펜을 들지 않되, 최대 25분을 넘기지 말자라고 생각했습니다.

 

 

1번문제를 딱 보는순간 이게 도대체 무엇을 묻는지 알수 없었고, 계속적으로 분석을 하였지만 시계는 22분을 넘고 있었습니다. “일단, 3방식을 위주로 문제를 마무리 짓고, 나머지 문제에서 승부를 보자”라는 계획을 세우고 1번문제는 시산가격을 산정후, 건물의 내용년수를 제가 계산한 6년을 경제적 내용년수로 보고 시산가격 조정란에서 비준가격이 타당하다고 결론을 풍부히 써주고 마무리 지었습니다.

 

 

 이때 시간이 약 45분이었습니다. (정말 대충, 날로 풀었습니다.) 대신 2번 3번을 꼼꼼히 풀수 있는 시간이 확보되었고, 4,5,6번 약술도 모두 마무리 하였을대 약 2-3분의 여유시간이 확보되었습니다. 예년보다는 낮았지만 올해의 난이도를 고려할 때 합격에 전혀 지장을 주지 않는 47.5의 점수를 확보하였습니다.

 

 

 

 

 

5. 제가 생각하는 실무의 공부방법

 

 

1) 실무 과목의 특성

 

① 실무과목은 숫자를 맞추는 과목이 아닌 판단을 요하는 과목이다.

 

② 감정평가는 숫자라는 결론을 요하지만, 결론에 따르는 판단과정이 중요하다.

 

③ 자료에 대한 해석능력이 중요하다.

 

④ 실무과목은 답이 없다. 전문가적 판단이 중요하다. 따라서 그 판단을 중점으로 보여주어야 한다.

 

 

 

 (陰陽의 부연설명 : 이 문구의 의미는 실무는 어찌되었던  <문제>이고 국가시험이기 때문에 출제위원이 원하는 정답은 분명히 있다. 품보싱세 평가사님이 의도하는 것은 문제를 풀었는데 만약 정답이 틀렸을 경우 혹은 틀릴 가능성이 높은 계산이 복잡한 문제의 경우를 말하는 것이다. 틀렸을때 혹은 틀렸다고 판단될 때 자신이 왜 이런 판단을 하였는지를 적시하여준다면 감점을 덜 당할것이라는 의미이다. 판단을 적시하여야 하는  부분은 주로 기본적 사항, 시산가격조정, 비교표준지 및 사례선정일 것이다)

 

 

 

 

2) 공부방법

 

① 기본적인 문제를 중심으로 이론을 체계화 시킨다.

 

 

 

② 아무의미 없이 문제를 외워 푸는것이 아니라, 아는 문제라도 모르는 문제라고 생각하고 문제분석을 한다. 매번 풀때마다 다른 답이 나올것이다.

 

 

 

③ 기출문제를 활용하자.

 

 

ㄱ. 13회 같은 경우 1번문제가 평이하나 시험의 당락은 3번에서 갈렸다. 따라서 이러한 시험유형에 대비하는 능력을 기르자

 

 

 

ㄴ. 15회 같은 경우 3방식 문제이나 건물3방식을 물어봤고, 습관적으로 토지 3방식으로 풀었을 경우 나중에 당황할수 있는 상황이 발생한다. 이러한 경우 대처하는 연습을 하도록 한다. 즉, 토지 3방식으로 풀었는데 나중에 건물3방식이라는 것을 알았을 경우 지우고 다시푼다던지, 아니면 그냥 건물은 원가법으로만 푼다던지 하고 시간을 세이브 하는 연습을 한다. 아는 문제라고 기계적으로 문제를 풀지 말자는 이야기임.

 

 

 

ㄷ. 16회는 3번문제도 예전같으면 1번급일정도로 엄청난 난이도를 자랑하는 시험이였음을 상기하며, 또다시 이렇게 문제가 나올때 어찌 대처할것인지를 연습한다.

 

 

 

1번을 실제시험과 같이 15-20분이상 고민하고 말로 풀어본다던지, 혹은 5개예시를 모두 계산을 한다던지 다양한 상황을 연출하면서 문제를 대처해본다. 또한 3번을 풀시간이 남는 경우 키워드 위주의 답안작성등을 연습하여본다.

 

 

 

 

ㄹ. 18회의 경우 얼핏보면 쉬우나 정말 논점이 많은 문제들로 구성되어 있는 해인만큼, 다양한 답을 작성해보는 연습을 해보자. 실제로 건물신축단가의 시기가 언제인지도 불분명하며, 증축부분의 부대부분처리등 다양한 부분이 논란거리인만큼 이를 답안지에 담아보자.

 

 

 

 

ㅁ. 19회의 경우 1번에서 아는거를 다 쓰는 것이 아닌, 대강대강 빨리 끝내는 연습을 한다. 그래야 2번문제를 충실히(여기서 말하는 충실히가 대충이라도 마무리를 진다는 이야기임) 풀 수 있기 때문이다.

 

 

 

ㄹ. 우리는 기출문제를 대할 때 이미 다 문제분석이 되어 있는 상황이기 때문에 너무나도 쉽게 풀어버리나. 문제분석등을 실제 시험과 같이 20분이상 하는등 실전과 같이 풀며 다양한 시험장에서의 케이스의 이미지 트레이닝 연습을 하는등의 충분한 훈련이 될 수 있다.

 

 

 

④ 100점이라면 90분동안 푸는 연습을 하자. 시험의 대비는 보수적으로 하는 것이 타당하다고 판단됨. 실제시험은 스터디때보다 더 어렵고 고민이 많이 되는 만큼 평소부터 최악의 상황을 가정하여 90분동안 100점을 풀도록 연습하자.

 

 

 

⑤ 다양한 상황을 가정하여 다양한 전략을 준비하여놓고, 평소에 훈련을 하자.(중요)

 

 

 

⑥ 오답노트 꼭 만드세요. 틀리는거 위주로, 하물며 "문제분석 똑바로 하자!!" 이런것도 적으세요. 나중에 약점 고쳐집니다.!!!!

 

 

 

 

(陰陽의 부연설명 : 오답노트를 만드는 유형을 예시하면 다음과 같다)

  

문제를 풀고 나서 채점을 한 후

 

1. 반복되는 실수를 적는 방법이 제일 많은 유형이고

2. 문제자체가 기존에 볼 수 없었던 유형일 경우 문제를 붙이거나 혹은 문제를 요약하고 (ex 김성호 2기 3주 1번 문제 (관련주제 요약) 라고 표시하고 목차와 답을

3. 문제 풀면서 틀렸던 부분에 대한 반성 (보상평가시 시점수정 주의 or 문제를 제발 좀 똑바로 읽어라 등)

4. 자신이 자주 실수하는 부분에 대한 전반적 정리  
ex) 문화재 보호구역 => 의의, 개별적제한인지 일반적 제한인지, 평가시 고려사항 등  

 

 

 

3) 답안지 작성시 유의사항

 

① 단가 맞추기는 무엇보다 중요

 

② 고득점을 위한 답을 쓰지 말고 감점당하지 않을 답을 쓰자.

단가가 맞는다면 점수는 나옴. 하지만 틀렸을경우는 내가 왜 이렇게 풀었는지를 충분하게 보여주고, 그 판단근거가 타당하다면 감점이 최소화 됨. 즉 3점 배점의 분량에서 타당한 근거가 들어가있다면 1.5점은 획득할것임.(단 키워드 위주 간단하게 적시)

 

 

③ 판단근거는 목차 및 주석을 활용하되 말을 너무 많이 쓰지 않고, 키워드 위주로 간단하게 적시함

 

 

④ 시간이 없을 경우 전체 결론을 내되('가라'로라도)  대상의 확정, 가격산출 근거등을 키워드로 적시

 

 

 

 

6. 마치며

 

사실 너무나 두서 없이 적어서 얼마나 도움이 될 수 있을지는 모르겠습니다만, 조그마한 도움이라도 되길

 

바라면서 이렇게 글을 올립니다. 올해 제 주변에서도 답지를 “감점당하지 않는 답지”로 바

 

꾸고서 실무때문에 고민하던 많은 이들이 합격하였습니다. 평소에는 잘나오나 시험에서 나오지 않아

 

고민하시는분, 실무가 다른과목보다 약해서 고민하시는 많은분들에게 조그마한 도움이 되길 바랍니다. 또

 

한 이는 저의 생각이므로 절대 정답이 아님을 말씀드리며, 취사선택 하시기 바랍니다.

 

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.