24기 주지훈 감정평가사님 합격수기

 

“준비된 합격”

( 24회 감정평가사 시험 합격 주 지 훈 감정평가사)

 

 

 

Ⅰ. 수험과정

 

 

여러 번 망설이다 조금이나마 도움이 될까하여 적어 봅니다. 이 글은 수험기간이 긴 사람, 직장을 다니며 수험생활을 하는 사람에게 도움이 되었으면 합니다.

 

 

 

 

마흔 하나의 나이에 잘 다니던 직장을 그만두고 감정평가사에 대한 정보도 부족한 상태에서 공부를 시작했습니다. 그 시절은 오프라인 강의 밖에 없었고 제겐 부산에 있는 조그마한 학원이 제공하는 정보가 전부였습니다. 경영학과 출신이라 회계, 경제가 친숙했지만 책을 놓은지 15년이 넘는지라 막막했는데 4개월만에 얼떨결에 1차에 붙어 10회에 서울대 시험장 구경을 하고는 이 시험을 쉽게 보게 되었습니다.

 

 

 

 

 

2000년 신림동에서 1년간 공부하면서 무림의 고수들이 얼마나 많은지 실감했으며(실무과락), 2001년은 경제사정으로 부산에서 공부하며 1차 합격에 만족해야 했으며, 2002년 다시 신림동에 들어가 최후의 일전을 준비했습니다. 2002년은 월드컵으로 전국이 떠들썩 했고 가족 단위로 붉은 악마가 되어 응원을 하던 때 초등학교에 다니던 아이들은 방에서 TV만 보게 만들 수 없단 생각에 우리의 경기가 있을 때 마다 부산으로 내려와 응원을 하게 되었고, 학원 성적도 잘 나와 이변이 없는 한 되겠구나 하였는데 항상 63~5점을 나오던 이론이 50점대 초반으로 나와 총점부족으로 실패를 맛보았습니다.

 

 

 

 

 

아쉬움이 많았지만 큰애가 중학교에 다녀 무책임하게 수험생활을 이어갈 수 없어 계약직 직장을 가지게 되었고, 이 분야에 결국 10년을 몸담게 되었습니다. 언젠가는 합격하고 말겠다는 생각을 가졌지만 마음과 현실은 달랐습니다.

 

 

 

 

 

3년 반 전업수험생일 때는 퇴직금으로 버텨 마음이 안정되었으나 계약직 쥐꼬리만한 봉급은 정신적으로 경제적으로 궁핍하게 만들었고, 친척 등 주위시선도 곱지 않았습니다. 친족내 길흉사를 다 챙기지 못하는 죄인으로 살아갔습니다. 간간히 책을 보긴 하였으나 영어가 추가되고, 매년 시험이 업그레이드 되어 감정평가사와는 점점 멀어져 가는 걸 확연히 느꼈습니다.

 

 

 

 

 

큰 애가 학비가 들어가지 않는 대학에 입학하면서 경제적으로 조금 안정을 찾았고, 정신무장을 새롭게 하고 승부수를 던졌습니다.

 

 

 

 

 

수험계 발을 놓은지 오래되어 영어도 통과해야 했고, 국제회계기준도입은 회계에 대한 불안감을 더 높였습니다. 2011년 22회 1차시험에 합격하였고, 23회에도 연속으로 1차에 응시하여 합격하여 2차에 대한 감을 높였으며, 수험계 동향 출제경향을 철저히 분석하여 24회에 대비했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

24회에선 법규 59 이론 56.5 실무 41.5로 컷을 통과해 합격이란 기쁨을 맛보게 되었습니다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 수험전략

 

 

 

 

그간의 2차 시험장 기억을 되살리면서 실패원인을 분석했습니다. 그리고 12월 영광 등 인터넷에 떠돌아 다니는 합격수기, 공부방법론, 합격자 과목별 성적 등을 출력하여 공통점을 뽑아 내가 실천 가능한 것을 정리하였습니다. 거의 1달 동안 이 작업에 매달린 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

전업수험생이 아닌 제로서는 전략적 접근이 필요했습니다. 23회 합격컷을 기준으로 법규 이론 55~60점, 실무 40~45점 목표를 세우고 시간을 배분했습니다. 또한 자료를 최소화하여 암기하고, 생각하는 공부를 하였습니다.

 

 

 

 

 

시간이 없어 개별 및 학원스터디에 참여하지 못했으며, 24회부터 답안지 분량이 줄어들어 아무리 연습하지 않는다 해도 시간내에 15페이지는 쓸 수 있다고 판단하고 답안 작성훈련은 별도로 하지 않고, 대신 목차와 핵심어를 적어가면서 자료를 최소화하여 다독했습니다.

 

 

 

 

그리고 나에게 쓴 격문을 법전앞에 붙여놓고 책상에 앉을 때 마다 읽고 공부를 시작했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅲ. 나에게 쓴 격문

 

1. 얼마나 절실한가? 나는 수험생일 뿐이다. 실천이 중요하다.

나는 12월 11일 합격자 축하연에 반드시 참가한다 !

남에게 신경을 쓰지 말자. 합격하지 못하면 의미가 없다. 수험생은 수험생일 뿐이다.

오직 공부에만 집중하자.

 

2. 자신의 위치와 특성을 객관적으로 파악하자 !

자신이 뭐에 약한지, 뭐에 강한지, 약한 과목은 어떻게 보완할 것인지 냉정하게

분석하면서 전략적으로 공부하자.

 

3. 시험은 당일 잘 쓴 사람이 붙는다 !

시험당일 시험을 잘 봐야 붙는다. 어려운 문제에 긴장하면 떨어진다. 시험장을 상정하여 더 집중하고 순간 대처 연습을 하자. 시험장은 더 긴장되고 시간이 빨리 간다. 실천이 중요하다. 평소 보지 못한 괴상한 문제가 합격을 좌우한다. 마음을 편안히 가져야 잘 쓸 수 있다. 『공부 열심히 했으니까 아는 대로 쓰자』『수석할 것은 아니잖아』『어려운 문제는 다 모른다. 마음 편히 쓰자』『창의력을 발휘하자』

 

4. 무조건 암기하자 !

‘무조건 암기’하자. 자료를 최소화하여 달달 외우자. 스터디자료도 하나만 믿고 달리자. <새 답안지> 배점훈련도 하자. <무조건 암기>하고 답안지로 말하자.

 

5. 정상에 다왔다. 최선을 다하자!

될 사람은 반드시 된다. 뚫는 것도 실력이다. 정말 정신 똑바로 차리지 않으면 수험계에서 빠져 나올 수 없다. 조금만 더 힘내자. 다 왔다.

반드시 합격한다는 확신을 가지자.

 

 

Ⅳ. 과목별 공부 방법

 

 

 

 

1. 실무<합격자 수기, 합격자 선배들 실천한 것 정리>

 

 

 

 

◎ 공부방법 (매일 읽으며 리마인딩)

 

 

(1) 빠른 문제분석,

 

 

(2) 간략한 답안작성훈련

 

 

(3) 풍부한 이론배경. 암기

 

(4) 빠른 계산기 속도

 

 

 

(5) 시험장에서 담대함(얼지 않고 마음을 비운다)

 

 

 

 

 

1) 100점 다 풀 것

 

 

2) 새로운 자료 무조건 목차, 조문, 핵심 키워드 <논거(근거)와 논리위주 채점>

 

 

3) 결론 2줄 이내

 

 

 

4) 문제지 주어지면 1번 대목차 - 기타사항 자세히 보자

풀수 있다. 해석할 수 있다. 나의 논리를 펴자<전문가의 판단.의견>

 

 

 

5) 과감히 생략하고 약식으로 풀자(어려운 문제 면과락 작전)

 

 

 

6) 논리적으로 공란을 메우자 :제시된 자료를 근거로 설득하자

(어려운 문제 면과락 작전)

 

 

 

 

7) 풀이순서 등 기출분석 통해 전략적으로 접근(순서 구애없이, 풀지 안풀지)

 

 

 

8) 문제를 많이 풀지 않기: 기출, 스터디자료, 기본서, 법전

 

 

 

9) 시산가격조정 : 문제에서 제시된 시장상황 지역분석 가격 수준 등을 파탕으로 충 분한 분량 제시

 

 

10) 물어본 대로(지시어에 충실)

 

 

 

 

11) 이해안가면 오래 잡지말자

 

 

 

12) 법전이 근거, 현장상황에서 답을 찾자(지역분석 개별분석

자료에 집중하고 출제자의 의도를 파악하자)

 

 

 

13) 기출이 최고다

 

 

 

14) 현장에 맞게 논리를 세우자

 

 

 

 

15) “당신이 묻고 있는 것은 무엇(평가대상 확정)에 대한 가치이고(가치의 종류), 나는 이런 근거로 어떤 과정을 거쳐 가치를 산출했습니다.” 라며 목차로 보여주자

 

 

 

 

16) 득점위주로 답안을 작성하자

- 목차와 주석은 습관이다

- 논거가 명쾌, 합리적이어야

 

 

 

 

17) 시험은 시간과의 싸움이다. 써야할 것 버려야 할 것 판단하자

 

 

(집중하고, 정리하 는 습관(시험지 표시, 목차정리))

- 방대한 자료를 어떻게 선택하여 활용하고 정리하여 표현할지 시간과 저울질하자

 

 

 

 

 

18) 마음가짐

 

 

- 아무리 복잡하게 보여도 결국 답은 시험지에 있다.

 

- 어렵지 않다. 자신을 믿자

 

 

 

 

19) 실무 숙달연습

 

① 문제파악(답안지에 손대기 전에 목차구성 답)

 

② 나만의 일관된 목차를 가지자

 

③ 매일 답안을 업그레이드하려고 노력하자

 

④ 논점이 무엇인지 답안지에 표현하자

 

⑤ 낭비되는 시간을 줄이고 약점 숨기고 강점 부각하자

 

⑥ 문제별 시간 반드시 체크

 

⑦ 실무는 감정평가 보고서를 작성하는 것

 

⑧ 시험장의 상황을 지속적으로 마인딩하자

 

⑨ 시험장에서 어떠한 습성이 있는지 고민하며 연습하자

(지난번 어떻게 적었는지 생각)

 

⑩ 기본문제는 빠르고 정확하게

 

⑪ 기출문제는 실전감각과 논점파악에 주력

 

⑫ 시중문제는 부족한 부분 보충

 

⑬ 히든 카드를 준비하자(+α)

 

 

 

 

◎ 본 책

패스 기본서, 기출, 김범영 2012 1~4기, 2013 1~3기 스터디 자료

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 평가이론

 

 

 

(1)공부방법

13회 때 이론이 발목을 잡았지만 자신있는 과목이어서 평가이론책 한권을 정독하고 서브(김지연)를 보충하면서 반복적으로 읽기

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(2) 내가 분석한 기출분석 및 24회 출제예상 테마

 

 

 

 

 1)출제경향 분석(22~23회)

 ①시사성 내지 실무에서 중요시하는 것 출제(순수 이론적인 것 빠짐)

- 시장가치, 통계학적으로 표현방법(23회)

- 가치 객관화 - 헤도닉평가기법(22회) 

- 세계경제위기 ⇒부동산시장영향 ⇒3방식 영향(22회)

- 수익성부동산 평가절차,  보증금처리방법(23회)

- 선하지보상평가방법과 보상되지 않는 손실, 수익형부동산의 특징, 가격형성원리, 평 가방법(22회)

- 재개발 단계별 평가분류 및 종전자산 종후자산관계(22회)

- 재건축 매도청구소송 목적(23회)

- 실거래가 감정평가사 역할(23회)

- 실물옵션(23회)

 

 

② 전통적 평가이론 파트로 여겨지는 부분

- 최유효이용 판단시 유의사항 및 장애요인(23회)

 

2) 제24회 출제예상 파트 점검사항

①시사성 있는 테마 점검사항(개정 감칙 및 실무기준 확실히 정리,

                             약술문제 대비- 조사사항 등)

○ 시장가치외 가치(담보가치와 시장가치 비교, 동산담보 문제 설문 엮어서,                    

담침 세부내용........................ )

 

○ 조건부 평가

○ 감정평가 수임제한 사유

○ 시산가치조정

○ 감정평가보고서(종류, 작성원칙,  ................문제점 

   - 감정평가액 결정 및 결정의견(서술식))

○ 기업가치평가(실무기준 및 경응수 평가론 14장 완전이해)

  - 기업가치와 부동산평가 비교, 요구수익율과 자본환원율 관계

○ 지적재산권 평가

○ 자산재평가와 공정가치

○ 거래세(취득세 등록세)인하가 부동산시장에 미치는 영향

   (부동산세의 효과, 정부시장개입 효과와 한계 작은 설문)

○ 감정평가 업무영역확장(컨설팅, 민자유치개발사업 수익률산정, 부동산증권화 채권 등 평가, 지적재산권, 기술가치 평가, 은행 BIS 기준충족여부  평가 )

○ 환경권감정평가(조망.일조,경관, 오염부동산)

○ 재무보고목적

○ 부동산평가정보체계구축

○ 직업윤리는 언제나 정리

 

 

 

 

 

② 전통적인 이론 파트

○ 시장분석과 시장성분석 필히 정리(경제기반분석, 흡수율 등)

○ 할당효율성(부동산 시장론 중 작은 설문으로)

○ 항공권, 공중권, 지하권, 구분소유권, 대심도 이하 이용, 개발권양도

○ 입찰지대곡선<최유효이용관련>

○ 평가객관화 방안(통계적 처리- 회귀분석 특히 검증, 다공선성..)

○ 투자론(레버리지, 상관계수, 위험의 종류와 처리방법)

○ 부동산증권화(종류 약술, 저당의 종류 지분전환형, SAM, 포괄융자)

○ 부동산 심리와 가치형성요인<나상수72p>

○ 비시장부동산평가방법(역사문화자산)<나상수 124p>

○ 부동산평가시 고려해야할 위험성 요인<수익율, 할인율, 최유효이용, 현금 흐름, 나 상수 278p>

○ 평가심사(미국 평가검토와 차이남)

○ 투자분석 기법(NPV, IRR, MIRR, FISHER 수익률......)

○ 에스크로우, 권원보험, 토렌스제도

○ 개방화 국제화와 부동산 시장에 대한 영향<도표5-1, 나상수 234p>

○ 최근 부동산시장 메가트렌드(조주현)-- 상식 서론 또는 결론에

   또는 최근 부동산시장동향 논문 하나정도 읽자

 

 

 

 

 

(3) 본 책

 경응수 평가론, 복사집 학원 논문특강 자료, 김지연 FEEL감정평가이론, 정명선 의의

(나상수는 주요부분만)

 

 

 

3. 보상법규

 

 

 

(1)공부방법

제일 많이 투자한 과목. 행정법, 기본서, 사례집 순으로 정독한 후 사례집을 반복해서 읽고, 답안작성은 약식으로 목차와 키워드를 적는 방식 채택

 

 

(2) 제24회 출제예상 파트 점검

학원마다 팀장 출제 예상문제가 겹쳤기 때문에 (너무 많이 찍어서) 최근 2년이내 출제된 파트외에는 다 출제 예상 파트로 보고 제끼는 파트가 없도록 준비.

 

 

 

(3) 본책

 도승하 감평행정법, 조현 감정평가 및 보상법규, 조현 사례집, 주요 행정법 테마 요약집 (윤신애)

 

 

 

 

Ⅴ. 결어

수험계 발을 디딘 후 맞았던 수많은 굴곡히 주마등처럼 지나갑니다.

 

 

 

발표일 오전 9시 화면상에 나타난 “합격” 두글자! 감동과 흐르는 눈물을 숨길 수 없었습니다.

합격은 또 다른 시작일 뿐이라는 것을 잘 압니다. 그렇지만 성취는 또 다른 시작에 대한 자신감을 더 높여 줍니다.

 

수험생은 수험생일 뿐입니다.

수석이 아니라면 합격과 불합격은 백지장 차이입니다.

시험당일 시험장에서 답안지로 출제자에게 어떻게 어필하느냐가 당락을 좌우합니다.

더 강한 정신력으로 무장하고 자신을 믿고 정신하십시오.

반드시 합격할 것입니다.

감사합니다.

 

 

 

 

(1)준비된_합격.hwp

 

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