22기 고래잡이 님 합격수기 (음양화평지인 의견은 궁서체임)

 

 

1.들어가며

 

 안녕하세요. 이번 22회에 운이 좋아 합격한 1人입니다. 7년간 공부를 하면서 많은 좌절과 방황 끝에 제 나

 

름 합격의 키를 발견할 수 있었습니다. 올해를 제외하고 감정평가사시험 합격은 운 70%, 노력 30% 이라 생

 

각했습니다. 하지만 제가 결론 낸 것은 운 40%, 노력 30%, 전략 30% 인거 같습니다.  전략은 본인의 신념이

 

있어야 합니다. 옆에 있는 팀원이 짜준 계획이 아닌 본인 스스로 생각해서 자신에게 맞는 계획을 짜고, 이를

 

시험 당일까지 지속할 수 있는 의지를 말합니다. 처음으로 이번 연도에는 종합학원을 가지 않았습니다.

 

제가 지속적으로 떨어진 원인이 공부내용이 아니라 방향이 잘 못 된거라 판단해서 7년차였지만 3년

 

만에 합격한 동생에게 개인적으로 이론과외를 받았습니다. 주위 합격한 분들의 의견을 듣고 생각해

 

보니 계속해서 떨어지는 원인이 있었습니다. 그 원인은 본인만 알 것  입니다. 저도 찾아서 겨우 겨우 합

 

격했기에 반드시 시험 보기 전까지 원인을 찾기 바랍니다. 그럼 22회 작성한 제 답안과 전략에 대해 설명해보겠습니다.

 

 

 

 

 

2.22회 답안

 

 

(1) 실무

 

   1) 1번(55분)

 

 

     제가 시험장에서 경험해본 실무 중 난이도가 최상 이었습니다. 15분정도 손도 못되고 등에 땀만 흘렀습니다. 5분정도 다시 생각 끝에  목차를 개별과 일괄 평가로 잡고 풀었습니다.  개별평가-  토지의 경우 개별요인을 보니 도로 부분이 포함된 것으로 판단했고 판단한 내용을 기술 후 일단지 평가를 하였습니다. 건물의 경우 내용연수 산정과 관련 영업중단된 사례3,4는 내용연수를 판단하기 어려울 것 같아 이를 배제하고 그에 대한 이유를 기재 후 사례2를 통해 내용연수를 산정했습니다. 더불어 건부감가를 철거비로 하여 이를 차감했습니다. 일괄평가 -  비교방식과 수익방식으로 풀었고 수익방식의 경우 직접환원법과 DCF법을 모두 적용했습니다. 그리고 5점 정도를 시산가격조정에 풍부하게 적시했습니다.

 

 

 

 

 

  2)2번(30분)

 

 

    가격시점은 11년 11월 30일로 하고 용도폐지된 정비시설 부지의 경우 2011년 공시지가, 용도변경 전 을 기준하여 풀었습니다.

 

 

 새로이 설치되는 정비기반 시설 부지 경우 2011년 공시지가, 제2종 일반주거지역 및 해당 용도를 기준하여 풀었습니다.

 

(음양화평지인 첨언 : 2번의 정답을 맞춤)

 

 

 

 

 3)3번(10분)

 

  환불대상 세대  4가구 선택 후  계산을 정말 빨리 쳤습니다.

 

 

 

4)4번(0분)

 

   시간 상 포기

 

 

5)5번, 6번(5분)

 

이론에서 공부했던 내용 간략히 적시하고 끝냈습니다.

 

 

 

 

 

(2)이론

 

 

 1)1번 (45분)

  선하지 평가방법의 경우 법조문 및 내용, 보상되지 않는 손실에 대해 예 및 법규의 간접손실에 대한 내용을 서술했습니다.  수익형부동산의 경우 의의, 종류 및 특징, 가격형성과 관련 표준지 파트에 있는 요소를 적용하며 구체적으로 서술했습니다.  평가방식의 경우 3방식, 시산가격 조정 및 기타 평가방법을 서술했습니다.

 

 

 

 

 

2)2번(30분)

 각 물음에 맞게 쓰도록 노력했고 소물음 2의 경우 기술하라고 하여 4~5점 정도 간략히 쓰고 3방식 관련 유의사항을 구체적으로 서술했습니다. 결에 특성가격함수모형을 3방식의 단점을 보완하는 수단으로 사용해야한다고 마무리 졌습니다. (->일반적 답안 마무리 패턴)

 

 

 

 

 

3)3번(20분)

 실무를 대비하여 준비했던 문제이기에 남보다 더 구체적으로 쓰고자 노력했습니다. 특히 종전자산과 종후 자산의 관계는 실무기출을 분석하면서 새롭게 알게된 문제점을 바탕으로 서술했습니다.

(21회 실무 3번 문제를 바탕으로 한 것임)

 

 

 

 

4)4번(5분)

7년 동안 나온다고 해마다 준비한 문제라 남들도 거의 다 잘쓰기에  가급적 다양한 목차로 설명했습니다.

 

 

 

 

 

(3)법규

 

 

 1)1번 (45분)

  이의신청 및 보증소 관련 법적성질 , 해당논점에 대해 쓰고 사실상 사도 판단하여 우선 시행규칙의 법적성질을 컴토하고, 구체적인 법령과 판례에서 언금한 판단 기준을 썼습니다. 정당보상 관련하여 헌법 23조, 정당보상의 의의 및 학설, 구체적 규범통제, 헌법소원으로 마무리했습니다,

 

 

 

 

2)2번 (25분)

 관계를 설명하라하여 기판력을 중심으로 서술하고, 갱신등록 및 거부의 법적성질, 절차하자를 법, 판례 등 을 검토하였습니다. 그 후 위법성 여부 및 위법성 정도를 판단했습니다.

 

 

 

3)3번 (15분)

협의의 법적 성질, 약정의 의미를 우선 살펴보고 행정대집행법과 토지보상법의 대집행의 요건을 검토 후 관련 판례를 통해 해결했습니다.

 

 

 

 

3.전략

 (1)실무

 

 

 "학원문제는 내가 기출을 완벽히 숙지하기 전까지 풀지말자", 

(-> 누구나 하는 애기 실무팀장들이 매번 강조)

 

 

 "1번문제는 꼭 가라없이 물음에 충실하게 풀자 단 65분을 초과하지말자", 

(-> 18회 이후 가라치는 습관이 없어졌으며 65분 초과말자는 것은 김성유 평가사 강의를 들은 영향으로 보임)

 

 

 

 '건성건성 다 풀기 보다 구체적으로 해결 할 수 있는 문제까지만 풀자'

(-> 이것은 아니다. 김원보 평가사님을 비롯, 최근 20회 실무 출제위원님도 칸을 비우는 것은 치명적이라고 말씀하신다)

 

 

 

 

"내가 모르면 남들도 모른다". '실무는 산수가 아니다 반드시 법적 이론적 판단 근거를 기술하자". "시산가격조절은 최소 5점 !!!"

(-> 필자도 동감 아주 중요한 사항임)

 

 

17회부터 2차를 보면서 학원에서는 항상 상위권에 있었는데 실제 실무 성적은 과락도 나보고 40점을 겨우 넘어 본적도 있었습니다. 이번에도 그렇게 잘 본 것은 아니지만 평균점수를 받을 수 있었습니다.  제가 깨달은 점은 답안지에 숫자만 쓰거나 1,2번에서 거짓말을 하고 시산가격조정을 분량을 적게하면 성적이 학원과 달리 저조하다는 것이었습니다. 

 

 (-> 당해 문제 스타일에 따라 달라질 내용이지만 대체적으로는 맞는 애기임)

 

 

 

 

 

(2)이론

 

 

 이론은 나에게 있어 커다란 벽이었습니다. 최근 몇년간 과락으로 제 발목을 잡았기 때문입니다. 학원에서는 좋은 점수를 받는데 왜 실제 시험에서는 과락을 주는 거지..하고 수백번 생각했습니다. 결론은 멍청하게 공부한 것이 원인이었습니다. 몇년동안 만들었던 서브를 버리고 일본기출 및 해설 (합격생이 일본어를 잘해 직접 번역해줬습니다. ), 정명선평가사님강의 및 신문 , 경응수평가사님 책 만 보고 시험을 준비했습니다.  제가 깨달은 점은 단순하게 이론을 적는 것보다 실제 예를 구체적으로 적시하는 것이 합격점수 이상의 점수는 얻을 수 있다는 점 입니다.

 

(-> 외워서 쓴 답안이라는 느낌을 없애주는 효과가 있음. 22회 2번 경기변동 문제는 8.11 경응수 특강에서 나왔던 주제였고, 최유효이용 문제는 경응수 책에 있어 위 합격생님은 운이 좋았던 케이스.)

 

 

 

 

 

 (3)법규

 법규를 무척 좋아하여 가장 많이 준비하고 전략도 많이 갖고 있던 과목입니다. 이번에 운이 좋아 63점을 받았습니다. 올해 행정법이 많이 나온 거 같은데, 그렇다고 행정법만 공부하지 마세요. 우리 시험은 한해는 개별법 한해는 행정법이 왔다갔다하닌까 전반적으로 모두 공부하시길 바랍니다. 행정법은 기본서를 2번 본 후 3번째 시중 서브를 바탕으로 본인의 서브를 만드세요. 개별법 또한 본인이 중요하지 않다고 생각되는 부분은 과감히 버리시고 서브를 만드시길 바랍니다. 그리고 3과목중 법전이 가장 중요시 되는 과목이기 때문에 몇조에 어떠한 내용이 있다는 정도 만큼은 암기하기 바랍니다.

 

 

 

 

 

4.마무리

 

 회사에서 글을 쓰고 있어 두서없이 막 쓴거 같네요.  이 자리를 빌어 공부하는데 도움을 주신 김정환 평가사님(18기), 송용채평가사님,유도은평가사님, 박종권평가사님(21기), 정명선 평가사님(17기), 이종석 평가사(18기)님 감사합니다. ㅋ 이분들한테 질문 많이 해주세요. 정말 성실히 답변해주시거든요. 그리고 이번에 아쉽게 안되신 분들 화이팅입니다. 꼭 합격 하실거라 믿습니다. 저도 오랜기간 공부하면서 인간관계, 재정적 어려움 등에 대한 고통을 잘 알고 있습니다. 반드시 전략을 짜셔서 운이 본인에게 오도록 유도하세요. 운이 어떠한 시험보다 많이 필요한 시험이닌까요. 실력이 부족하지만 궁금한신점 있으시면 쪽지 혹은 메일로 주시면 늦더라도 연락드리겠습니다

 

 

 

고래잡이 평가사님 고생 많이 하신 것이 훤히 보입니다. 합격을 축하드립니다.