감정평가사 제 23회 전체 수석 김동욱 감정평가사 합격수기 (現 한국감정원)

 

2012년 제23회 감정평가사수석 합격수기

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“뼈저린 고통이 수석 합격의 영광으로...”

수석 합격 - 김 동 욱

 

 

 

Ⅰ 시작하며

 

안녕하세요. 2012년도 제23회 감정평가사 국가자격시험에 수석 합격한 김동욱이라고 합니다. 국가에서 주관하고 또 국가가 인정하는 자격시험에 평균 최고득점으로 합격하게 되어 정말 영광입니다. 합격수기를 어떤 내용을 써야할지 고민이 많았습니다. 고민 끝에 이 글을 읽는 분들이 주로 수험생일 것이므로 독자에 초점을 맞추어 공부과정과 공부한 방법을 중심으로 수기를 작성 하였습니다. 독자에게 부탁드리고 싶은 말은, 적어도 이 수기를 읽는 동안만이라도 이 글을“수석합격자 수기”가 아닌“많은 수험생 중 한사람이 쓴 지극히 주관적인 공부 방법”으로 판단해주십시오. 그러면 글을 쓰는 저의 마음이 한층 가벼워질 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

Ⅱ 합격수기

 

 

1. 간단한 자기소개

 

사실 그다지 필요없는 내용일 수 있으나 독자의 공부계획과 방법을 세우는데 도움이 될 것 같습니다. 2005년도 초에 대학교를 졸업한 후 해운업계에서 3년정도 일하고 그만두었습니다. 2008년도 중순부터 전업수험생으로서 공부를 시작하였으므로 만 4년간 공부를 하였고, 공부를 시작하기 전까지는 부동산 또는 감정평가와 관련된 공부는 일체 할 기회가 없었습니다.

 

 

 

2. 공부과정

 

 

(1) 2008년도(공부시작)

 

2008년도 중순부터 감정평가실무강의(이홍규외 3인 공저)를 인터넷 강의를 통해서 감정평가사 공부를 시작하였습니다. 1차시험은 그 다음해인 2009년도 초부터 시작할 생각을 가지고 내린 결정이었습니다. 2008년도 9월부터는 0기 스터디를 수강하였습니다. 혼자 공부했고 공부장소는 집 주변 시립도서관에서 하였으며 12월초부터는 신림동에서 방을 잡아 공부하였습니다.

 

 

 

(2) 2009년도(1년차, 1차 낙방)

2009년도 중순까지 본격적으로 신림동에서 공부하였습니다. 사실은 “공부를 하였다”고 표현하기 무색할 정도로 공부에서 손을 놓은 시기이기도 합니다. 개별스터디는 하지말고, 1기 스터디를 다니면서 방에서 혼자 공부를 하기로 결정 하였습니다. 하지만 곧 슬럼프가 왔고 방황했습니다.

 

 

 

2008년에 1차공부는 쳐다보지도 않고 호기롭게 실무부터 공부했던 것이 원인이었습니다. 1차의 모든 과목을 처음 접함에도 불구하고 너무 방심해서 1차공부에 소홀이 한 결과, 1차 모의고사의 낮은 득점과 2차 공부량의 압박 때문에 1,2차 공부 모두 스스로 손에서 놓아버리게 되었습니다. 그렇게 1차 합격자 발표날이었던 7월 말까지 신림동에서 방황의 시간을 가지게 되었습니다.

 

6개월의 시간낭비를 뒤로하고 다시 집으로 돌아와서 집 주변 시립 도서관에서 11월까지 2차공부를 하였습

니다. 그리고 11월 이후부터는 2차 공부는 쳐다보지도 않고 1차공부만 매진했습니다. 역시 혼자 공부했고 1차공부는 인터넷 동영상강의의 도움을 받았습니다.

 

 

 

(3) 2010년도 (2년차 동차, 1차 합격 & 2차 초시 & 2차 낙방)

 

주중에는 집 주변 시립 도서관에서 혼자 1차 공부를 하고 2차공부는 1기,2기 스터디를 수강하였습니다. 1차의 압박 때문에 2차 공부는 스터디전날 예습과 스터디 당일의 쓰기와 팀장의 강평, 스터디 다음날의 복습으로 마무리 했습니다. 2차 공부에 대한 이해가 얕아 암기위주의 공부를 했고, 역시 성적은 바닥을 기었습니다. 1차시험일인 7월 초까지 1차공부에만 집중하였고 합격하였습니다.

 

그 후 7월부터 2차시험일인 9월 초까지 실무공부만 했고 2차시험장에 처음으로 들어갔습니다. 그리고 2차시험일부터 합격자발표일까지 행정법책만 집중해서 읽었습니다.

 

결과는 과목별로 각각 실무:44.5점, 이론:48.5점, 법규:36점을 득점하여 낙방하였습니다.

 

(이 당시 21회 이론 시험에서 80%가 넘는 수험생들이 과락을 받아 불합격 하였음을 감안할때 굉장히 감정평가사 시험에 대한 감이 훌륭하다는 것을 알 수 있다. 陰陽和平之人 註)

 

 

(4) 2011년도(3년차 유예, 2차 낙방)

유예라 심적인 여유가 많았습니다. 그래서 실무과외수강, 이론과외수강과 학원 스터디를 병행하며 2차공부에만 집중하였습니다. 공부는 집 주변 대학교 도서관에서 혼자했고 과외는 교과서의 내용적 측면보다는 답안지 기술방법을 다듬는 성격이었습니다. 학원스터디는 1기와 3,4기를 다녔습니다. 스터디 점수는 평균적으로 볼때 중상위권이었습니다.

 

 

<실무>는 오로지 감정평가실무강의책만 보았고 스터디로 모의시험을 연습했습니다. <이론>은 과외자료와 A플러스 이론서브, 스터디자료, 일본기준, 안정근평가이론을 보았습니다. <법규>는 법전과 스터디자료, 박균성 저 행정법 강의, 노병철 저 감정평가보상법규만 보았습니다.

 

2차시험일 이후부터 합격자발표일 까지는 책은 잡지 않고 아르바이트를 하면서 시간을 보냈습니다. 결과는 과목별로 각각 실무 : 36, 이론 : 51.5, 법규 : 65점 을 득점하여 낙방하였습니다.

 

 

(5) 2012년도(4년차 동차, 2차 합격)

 

 

1월부터 3월까지는 1차와 2차를 병행했습니다. 공부는 집 주변 독서실이나 대학교 도서관에서 혼자 했습니다. 이 기간동안 1차는 기본서만 보았고 1기 스터디를 수강하여 2차공부를 하였습니다. 그리고 4월부터 5월까지 2기스터디를 수강하며 2차의 감을 유지했고, 1차는 객관식위주로 공부했습니다. 3기스터디는 하지 않았으며, 2기 스터디 시간을 제외한 모든 시간은 1차공부에 쏟아 부었습니다.

 

1차시험일인 7월 초 이후부터 2차시험일인 9월초까지는 집 근처 대학교 도서관에서 상주하며 혼자 공부하였습니다. 그 전까지 1차시험에 집중하여 2차에 대한 감이 많이 낮아져있어서 4기 스터디 수강과 함께 시간 활용을 극대화하여 공부하였습니다. 즉 자는 시간을 4시간 내외로 줄이고 밥먹고 화장실가는 시간까지 공부에 활용했습니다. 스터디 성적은 중상위권~상위권이었습니다.

 

<실무>는 스터디로 실전연습을 했고 감정평가실무강의 하나만 돌려보았습니다.

 

 

<이론>은 스터디자료와 기출문제, A플러스 서브, 안정근평가이론, 일본기준, 필 감정평가이론, 감정평가실무기준안을 보았습니다.

 

 

<법규>는 법전과 스터디자료, 박균성 저 행정법강의, 노병철 저 감정평가보상법규를 보았습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 공부한 방법

 

(1) 기본마음가짐

 

 

1) 공부는 혼자해야 합니다.

공부를 혼자 해야한다는 의미는 각 과목의 교과서를 정독하고 해당 내용의 핵심이 무엇인지, 그걸 지금 왜 공부하고 있는지, 어떻게 답안에 활용해야 할지 스스로 깨달아가면서 공부해야 한다는 것입니다. 학원수강이나 개별 스터디는 처음 시작하는 수험생에게는 좋은 방법입니다. 그리고 답안기술 방법을 배울 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 그렇게 공부해서 얻은 지식 들이 완벽한 정답인 것처럼 받아들이면 곤란합니다.

 

 

2)자신을 잘 알아야 합니다.

 

공부는 혼자하는 것이기 때문에 일단 자신을 잘 알아야합니다. 자신의 체 력과 공부에 활용가능한 시간과 경제력, 그리고 자신이 내향적 성격인지 외향적 성격인지 대인관계는 어떤지등을 미리 파악하고 그에 맞는 공부방 법과 계획을 세워야 합니다. 위에서 열거한 요소들을 잘 활용하면 순조로 운 수험생활을 할 수 있으나 이에 구애되면 방황이 끊이지 않습니다. 그리고 자신을 아주 많이 사랑해야 합니다. 그렇지 않으면 외롭고 고독한 수험 기간동안 정신적으로 힘이 많이 듭니다.

 

 

3)절박한 심정으로 해야합니다.

일단 집중하게 됩니다. 사실 별로 절박하지 않더라도 그냥 아무 이유를 같 다 붙여서 절박하게 만들면 더욱 좋습니다. 이 시험공부는 학업을 위한 공 부나 학문을 위한 공부가 아닙니다. “생존을 위한 공부”라고 볼 수 있습 니다. 다른 수험생이 절박하게 공부하기 때문에 본인이 그렇지 않으면 합 격할 확률은 낮아진다고 볼 수 있습니다. 다시말하면 좀 성격이 독해져야 합니다. 하지만 반대로 지나치게 자신을 몰아세우는 것은 금물입니다.

 

4)목표의식이 있어야 합니다.

 

길고긴 수험기간 동안 성실하게 매일매일 책을 펼 수 있는 자신만의 동력 을 반드시 찾아서 항상 되새김질 해야 합니다. 그게 무엇이든 상관 없습니다.

 

사람은 항상 마음이 먼저입니다. 마음과 정신이 육체를 움직입니다.

상투적인 비유를 하자면, 사막 한가운데서 목마른 사람이 오아시스를 찾기 위해 열심히 달려가 듯 나름의 목표의식이 뚜렷해야 합니다. 슬럼프가 와 도 이겨낼 수 있는 원동력이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

(2) 1차공부

1)민법,부관법

 

일단 암기가 많은 비중을 차지하는 과목입니다. 물론 추가적으로 이해도 반드시 필요합니다. <민법>은 이찬석 저 민법총칙,물권법과 핵심요약민법 그리고 기출문제만 돌려 보았습니다. <부관법>은 공민달 저 부동산관계법 규 기본서만 돌려 보았습니다. 두 과목은 특히 기출이 잘되는 부분이 정해 져 있습니다. 기출이 잘된다는 것은 중요한 부분을 뜻합니다. 어느정도 각 과목의 거시적인 내용이 들어오면 필히 기출문제 분석을 해서 기본서에 기 출된 빈도를 표시해 놓으면 많은 도움이 됩니다.

 

2)회계,경제

 

비교적 까다로운 과목입니다. 특히 회계학은 빠르고 정확한 문제 분석과 표시, 그리고 무의식적인 계산기 손놀림이 필요합니다. <회계>는 천승호 저 수필같은 재무회계 기본서와 객관식을 보았습니다. <경제>는 박태천 저 경제학과 정병열 저 경제학기출문제를 보았습니다. 보통 회계학의 기본서 와 객관식 문제집은 기출문제를 충실하게 반영해서 별도로 기출문제집을 볼 필요는 없다고 생각됩니다. 하지만 경제학은 기출문제 분석 후 기출 빈 도를 기본서에 표시해서 공부하면 많은 도움이 됩니다.

 

3)시간관리와 전략

 

1차시험은 시간관리가 가장 중요합니다. 1교시는 민법을 30분안에, 2교시 는 부관법을 20분~25분안에 정확히 푸는 능력이 있어야 합니다. 그리고 회 계와 경제학의 대체로 낮은 점수를 민법과 부관법의 높은 득점으로 상쇄시 키는 전략도 필요합니다. 참고로 부관법중 건축법과 원가관리회계중 계산 이 복잡하고 오래걸리는 까다로운 부분들은 완전히 제꼈습니다.

 

(3) 2차공부

 

1) 법전과 기출문제가 가장 중요합니다.

 

<법전은> 리북스에서 매년 초 발간하는 감정평가 및 보상법전을 뜻합니다. 법전의 내용은 실무,이론,법규 공부의 기초가 되고 답안지 작성시 수험생 의 정확한 지식을 채점자에게 자랑할 수 있는 가장 큰 무기입니다. 헌법의 중요 조문, 행정법 관련 법률, 토지보상법과 부감법, 감칙은 토씨하나 틀리 지 않고 답안지에 바로 쓸 수 있게 달달 암기하면 좋습니다. 그 외 담보 침, 표선관, 표조기등 감정평가 관련 법령등도 모두 외우면 더 좋고 답안에 활용하면 참신한 답안을 작성할 수 있습니다.

 

<기출문제는> 출제의 추세를 반영하고 있습니다. 기출문제를 공부한 방법 은 과목별로 대략적인 회차별 기출문제 내용은 반드시 암기하였고, 그것을 혼자 풀어보았습니다. 시중에 있는 기출문제에 대한 팀장님들의 모범답안 들은 반드시 보았으나 그 답안에 얽매이지는 않았습니다. 그 후 답안보다 는 기출문제 자체에 중심을 두고 그것의 문장과 단어들을 혼자 하나하나 뜯어보면서 문제의 문장에 담긴 출제자의 의도를 파악하고 그에 맞는 목차는 어떤 것 일까를 고민 하였습니다.

 

 

2)마인드컨트롤과 답안기술능력이 그 다음 중요합니다.

 

<마인드컨트롤>은 마음을 다스리는 능력이라고 부를 수 있습니다. 2차시험 공부는 수험생 대부분 스터디라는 매주간의 테스트 과정을 거치게 됩니다. 이때 스터디 문제나 강사 또는 스터디 점수나 등수에 흔들리지 않도록 마음을 잘 다스려야 합니다. 외로움이 극한에 달해도 긍정의 마인드로 이겨 내야 합니다. 그리고 막판에 체력적, 정신적인 한계에 도달해도 참고 이겨 낼 수 있어야 합니다. 시험장에서는 긴장하지 않고 제 실력을 발휘할 수 있도록 편한 마음을 가지는 능력도 키워야 합니다.

 

<답안기술능력>은 목차와 키워드 기술능력, 그리고 논리력과 글씨로 말할 수 있습니다. 목차는 식

 

상하고 구태한 목차는 지양하고 출제의도에 맞는 창의적인 목차를 구성하는 능력을 키워야 합니다.

 

키워드는 어떤 단어가 없으면 문장이나 단락을 쓰는 의미가 없어져버리는 그런 단어를 말합니다.

 

기본서에서 찾는것이 보통이나 신문이나, 법전에서 찾아 미리 준비하면 참 신한 답안이 될 수 있습

 

니다. 논리력은 답안의 짜임새를 잘 갖추어 채점자에게 보여주어야 합니다.

 

 

주장과 근거가 확실해서 수험생이 답안을 통해 말하고자 하는 바를 채점자에게 명확하게 보여주어야 합니다.

 

글씨는 잘쓰면 매우 유리합니다. 마지막으로 문제를 정확하게 읽지 못하면 기술능력을 아무리 키워봐야 소용 없습니다.

 

 

 

 

3)실무

실무,이론,법규는 사실 하나의 과목이라고 생각됩니다. 실무는 이론적 법 적 배경위에 탄생한 것이지 어디서 갑자기 생뚱맞게 튀어나온 과목이 아닙 니다. 따라서 모든 실무의 기출문제 그리고 앞으로 출제될 문제들은 이론 적 배경과 쟁점이 반드시 있습니다. 그리고 실정법인 토지보상법,부감법, 감칙등의 배경과 근거가 반드시 있습니다. 기계적인 문제풀이보다 위 내용을 항상 되새기면 문제를 분석하는 습관을 들이는게 중요합니다. 당연히 시간관리와 문제 풀이의 강약조절, 모르는 것은 버리기등 기술적인 능력도 필요합니다. 기본서는 이홍규외 3인 공저의 감정평가실무강의책 한권이면 충분합니다.

 

4)이론

 

이론은 글짓기 능력이 정말 중요합니다. 글을 지으려면 자신의 생각과 주관이 분명해야 하고 그 생각과 주관을 뒷받침하는 객관적인 근거가 머릿속에 박혀 있고 언제든지 꺼내 쓸 수 있어야 합니다. 기본서와 서브, 신문을 보는 이유는 이러한 객관적인 근거들을 머리에 집어넣기 위해서 보는 것입니다. 이론 답안에서 가장 중요한 자신의 생각과 주장은 수험생 스스로 만 들어 나가야 합니다. 이것을 출제된 문제에 부합한 목차와 키워드로 일목 요연하게 답안을 작성해야 합니다.

 

 

 

5)법규

법규는 법조문 활용능력이 가장 중요합니다. 학설과 판례는 그 다음입니 다. 적어도 법규에서 만큼은 토지보상법령과 부감법령의 전체조문과 중요 한 시행령, 시행규칙 조문은 달달달 외워야 합니다. 그리고 중요 행정법의 법리는 반드시 통달해야 합격에 가까워집니다. 이것은 교수님책 한권의 반복된 정독으로 충분히 가능합니다. 교수님책에는 반드시 미흡한 부분이 있 기 마련인데 7월 이후에 스터디 자료나 다른 책들을 슬슬 넘겨보면서 보충 하면 됩니다. 위에서 말한 법조문 활용능력이란 사안의 포섭능력을 말합니다. 포섭은 법조문, 학설(행정법 법리), 판례의 순서로 하는것이 좋습니다.

 

6)추가내용

먼저 우리 2차 시험은 답안지 작성만 집중해서 연습한다고 붙는 시험이 아 닌 것 같습니다. 물론 공부방법이야 백인백색이겠지만 저는 세과목 다 100 점씩 쓰는 경우는 매주 주말 스터디(1주일에 한번)에만 있었습니다.(시험 직전까지) 그 외 주중에는 실무의 경우 20점 정도의 기본서에 있는 기본문제 4문제 내외만을 매일 풀었고, 이론과 법규는 아예 펜 을 들지 않고 책 만 파면서 고민 했습니다.

 

 

다음으로 2차시험 당일 아침, 시험 시작전에 제가 메모지 위에 스스로에게 상기시키면서 적었던 내

 

용은 다음과 같습니다.

 

① 긴장은 안하고 집중을 하겠다.

 

② 마음 편안하게 보자.

 

③ 문제에서 정답을 구하겠다.

 

④ 판단은 빠르고 정확하게 하겠다.

 

⑤ 성의있게 문제를 분석하고 성의있게 답안을 작성 하겠다.

 

⑥ 명백한 근거인 법적근거 위주로 적겠다

 

⑦ 차근차근 친절하게 설명해주겠다.

 

 

⑧ “감정평가사”시험이다.

 

 

Ⅲ 마치며

저는 개별 스터디 없이 지방에서 혼자 공부했고 신림동엔 스터디 때문에 주말에 한번씩 오곤 했습니다. 돌이켜보면, 혼자 공부한 방법이 저의 성격에 맞았던 것 같았으나 때로는 극한의 외로움 때문에 절망의 나락으로 빠지는 일도 수도 없이 있었습니다. 이러한 뼈저린 고통 경험은 저를 인간적으로 더 성숙하게 만든 것 같고, 마침내 수석합격이라는 영광으로 승화되어 제게 새로운 모습으로 다가온 것 같습니다.

 

공부하는 내내 물심양면으로 아낌없는 지원을 해주신 부모님께 감사드리고 사랑한다고 말하고 싶습니다. 그리고 허리 아플때마다 침 놓아준 착한동생, 힘들때마다 투덜대면 따끔한 목소리로 정신차리게 해준 누나.. 고마워!

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