감정평가사가 1인법인을 설립하여 부동산매매업을 하는 것은 감정평가법 위반이다 (법제처 법령해석)

국토교통부 - 감정평가사가 1인 법인을 설립해서 부동산매매업을 하는 것이 금지되는지 여부(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제25조 등 관련)

안건번호18-0575

회신일자2019-03-07

1. 질의요지

감정평가사 1명이 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인을 설립하여 부동산매매업을 하는 경우, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 함) 제25조제3항에 따라 금지되는 “토지등[주석: 토지 및 그 정착물, 동산, 저작권ㆍ산업재산권ㆍ어업권ㆍ광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리 등과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말하며(감정평가법 제2조제2호 및 같은 법 시행령 제2조 참조), 이하 같음. ]의 매매업을 직접” 하는 경우에 해당하는지?

2. 회답

이 사안의 경우 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 “토지등의 매매업을 직접” 하는 경우에 해당합니다.

3. 이유

감정평가법에 따른 감정평가업은 타인의 의뢰에 따라 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 업으로서 감정평가업무는 국민의 법률관계에 적지 않은 영향을 미치고[주석: 헌법재판소 2009. 7. 30. 결정 2007헌마1037 결정례 참조 공공적 성격을 가지고 있으므로, 감정평가법에서는 감정평가업무에 대한 객관성, 공공성, 정확성을 확보하기 위한 법적 수단으로 감정평가사 자격제도(제11조)를 도입하고, 감정평가업자가 토지등의 매매업을 직접 하지 못하도록 감정평가업자의 겸직 제한(제25조) 등을 규정하고 있습니다.[주석: 헌법재판소 1996. 8. 29. 결정 94헌마113 결정례 참조

그리고 감정평가업자의 겸직 제한에 대한 입법 연혁을 살펴보면, 구 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」[주석: 구 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」은 2005. 1. 14. 법률 제17335호로 전부개정되어 구 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」로 제명이 변경되었고, 2016. 1. 19. 법률 제13782호 및 법률 제13796호로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「부동산 가격공시에 관한 법률」로 분법되었음. 제정 당시 제27조제4항에서는 감정평가업자는 토지등의 매매업·중개업 또는 그 대리업을 직접 영위하거나 이들 업무에 종사해서는 안 된다고 규정하고 있었으나, 1999년 3월 31일 법률 제5954호로 일부개정되면서 감정평가업계에 대한 불합리한 규제를 개선하기 위해 토지등의 중개업·대리업의 경우 겸직 금지를 삭제하면서도 감정평가업의 본질과 상충되는 매매업의 경우 직접 영위하는 것은 계속하여 금지하도록 하였습니다.[주석: 1999. 3. 31. 법률 제5954호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」 개정 이유 참조

이러한 점에 비추어 볼 때 감정평가업자에게 토지등의 매매업을 금지하는 것은 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보하기 위한 핵심적인 제도이므로 실질이 감정평가사가 부동산매매업에 종사하는 것과 동일하여 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보할 수 없다면 이는 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 것으로 보아야 합니다.

그런데 이 사안과 같이 감정평가사 1명이 설립한 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인은 외형상으로는 법인의 형식을 갖추고 있으나 부동산매매업을 하는 경우 법인의 의사를 결정하는 자는 그 법인의 유일한 구성원이자 토지등의 이용 및 개발에 대해 전문적인 정보를 가지는 감정평가사가 되고,[주석: 감정평가법 제10조제7호 참조 부동산매매업을 통한 법인의 이익 실현은 곧 감정평가사에게도 영향을 미치게 되므로, 이는 결국 법인의 형태를 빌리는 것에 지나지 않고 그 실질은 감정평가법 제25조제3항에 따른 제한을 회피하기 위한 수단으로 인정[주석: 법제처 2018. 5. 11. 회신 18-0152 해석례, 대법원 2001. 1. 19. 선고 97다21604 판결례, 대법원 1998. 4. 10. 선고 97도58 판결례 등 참조 됩니다. 그렇다면 감정평가사 1명이 설립한 1인 법인이 부동산매매업에 종사하는 경우 그 법인의 설립자인 감정평가사에게 더 이상 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보할 수 없는 결과를 초래하게 되므로 이는 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 “토지등의 매매업을 직접” 하는 경우에 해당한다고 보아야 합니다.

※ 법령정비 권고의견 감정평가법 제25조제3항에서는 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 해서는 안 된다고만 규정하고 있어서 감정평가사가 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인을 설립하여 부동산매매업을 하는 경우가 금지되는지 여부에 대해서는 법 해석상 논란의 여지가 있을 수 있으므로 명확한 규정을 둘 필요가 있습니다.

<관계 법령> ○「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제25조(성실의무 등) ① 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다. ② 감정평가업자는 자기 또는 친족 소유, 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 토지등에 대해서는 이를 감정평가하여서는 아니 된다. ③ 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 하여서는 아니 된다. ④ 감정평가업자는 제23조에 따른 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니 되며, 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속하여서는 아니 된다. ⑤ 감정평가사는 둘 이상의 감정평가법인 또는 감정평가사사무소에 소속될 수 없다.