택지비 감정평가 가산항목 (부담금 등)의 검토 (최신 법령 적용 아님에 주의할 것)

택지비 감정평가 가산항목(부담금 등)의 검토

 

 

1. 문제 제기

  

택지비에 관한 감정평가를 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 제11조(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) 등에 의거 행하고 있는데, 동 조에는 ‘①제10조에 따른 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가한다. ②택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다’ 로 규정되어 있음.

이와 관련하여 각 시군구에서는 분양가상한제 심의시 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제3장 분양가격 산정방식 등’ 등에 의거 택지의 종류에 따라 제8조, 제9조, 제9조의2 등에 따라 심의를 하고 있는 실정이나,

각종 분담금 및 부담금에 대하여 택지비(감정평가액)에 포함되어 있는 것인지 여부에 대해 주택법령상 명시적인 규정이 없어 각 시군구에서는 ‘분양가심의 관련법규’ 혹은 ‘분양가제도개선 관련 교육자료(국토해양부 2008.08)’ 등을 자의적으로 해석하여 논란이 되고 있으며, 이에 따라 일부 시군구에서는 감정평가한 택지비에 분담금 및 부담금(이하 부담금 등)이 포함되어 있는지를 질의하여 분양가심의를 하고 있음.

 

따라서 택지비평가에 있어서 신중함이 필요하고, 어떤 부담금 등이 택지비에 포함되어 있고, 어떤 부담금 등이 택지비에 포함되어 있지 않은지를 명확하게 할 필요가 있으며, 여기서는 이번에 질의가 들어온 광역교통시설부담금, 지역난방부담금 및 학교용지부담금을 살펴보고자 함.

 

 

2. 택지비 감정평가와 부담금 등과의 관계

감정평가의 방식은 크게 비교방식, 원가방식, 수익방식이 있는데,

비교방식은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례(공시지가표준지)와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법으로 거래사례 혹은 공시지가표준지에 따라 거래사례비교법 혹은 공시지가비교법 등으로 불리우고 있고,

원가방식은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말하여, 수익방식은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말하는데,

현재 택지비에 관한 감정평가는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제11조 ①제10조에 따른 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가한다.’는 조항에 따라 비교방식의 일종인 공시지가비교법을 주방식으로 선택하여 평가하고 있음.

이러한 평가방식은 대지조성이 완료된 표준지공시지가에 시점수정, 지역요인 및 개별요인과 기타요인을 고려하여 산정하고, 택지조성 완료를 전제로 평가하므로 부담금 등에 대한 별도의 논의가 필요 없다고 하겠으며, 이러한 각종 부담금 등은 조성원가 혹은 건축원가처럼 감정평가이론상에서는 원가방식에서 논의되어야할 내용임.

하지만 분양가심의과정에서는 각종 부담금 등이 택지비에 가산항목인지의 여부에 대해 논의가 이루어지고 있는데, 택지비에 포함되어 있는 부담금 등으로 분류가 된다면 택지비 가산항목으로 인정할 수 없지만 택지비에 포함되어 있지 않는 부담금 등으로 분류된다면 택지비에 가산항목으로 인정할 수도 있으므로 구분에 대한 실익이 있음.

 

 

3. 택지조성 완료의 의미

‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 제11조(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) ②항에는 ‘택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다’ 로 규정되어 있어 택지와 대지가 다른 개념임을 알려주고 있으나,

대지는 ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률’에 근거한 토지분류의 한 유형으로 28개 지목중 하나인 '대'인 토지를 의미하며, 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화 시설과 이에 접속된 부속 시설물의 부지 및 정원과 도시계획사업 등 관계 법령에 의한 택지 조성 사업을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지를 말하며.

택지(宅地)라는 용어에 대한 정의는 ‘택지개발촉진법’에 ‘이 법에서 정하는 바에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다’라고 되어있는데, 동 법 제14조에는 간선시설에 관하여 주택법 제23조(간선시설의 설치 및 비용의 상환)를 준용하도록 되어 있어 통상적으로 주택, 점포, 공장 등의 건물 부지로 건축할 수 있는 토지에 간선시설이 설치된 토지를 의미한다고 할 수 있으며, ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에서는 택지 개발 사업 또는 이와 유사한 대지 조성 사업 등으로 조성된 부지 중에서 당해 사업의 사업계획에 의해 주택을 건설할 수 있는 토지를 의미한다고 할 수 있음.

    

 

일반적으로 대지와 택지는 동일 또는 유사한 개념으로 많이 혼용하여 사용하면서도 건물이 있는 토지를 부를 때는 대지 보다는 택지라고 하는 것이 정확한 의미가 되므로 택지개념이 대지개념보다는 좁은 개념이라고 할 수 있음.

‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’상 ‘택지조성 완료’의 의미에 대하여 여러 학설이 있는데, 혹자는 ‘①소지상태의 토지에 택지화에 필요한 간선시설이 설치된 상태’로 보기도 하고, 혹자는 ‘②토지가 이미 건축에 적합한 상태로 대지화되어 있어 그 형질을 외형상으로 사실상 변경시킴이 없이 건축 부분에 대한 허가만을 받아 그 설치를 위한 토지의 굴착만으로 건설이 가능한 경우’라고 정의하기도 하는데,

‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58조(지목의 구분) 8.대’에 의하면 ‘가. 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지, 나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지’라고 정의 되어 있는 바

택지조성의 의미는 ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령’에 따르면 상기 ②의 기준에 가깝다고 할 수 있음.

 

 

4. ‘택지조성’과 ‘부담금 등’과의 관계

소지상태의 토지에서 공동주택의 준공이후까지 택지조성 및 건축관련 부담금 등에는 개발부담금, 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 광역교통시설부담금, 지역난방부담금 및 학교용지부담금 등이 있는데 이는 각 개별법에서 부과대상 및 부과(산정)기준, 부과시기 등을 규정하고 있으며, 이중 일부는 개발전에 일부는 개발후에 부과하게 되어 부과시기는 택지조성과 관련성이 적다고 볼 수 있음. 따라서 택지조성과 관련된 비용인가 여부는 부담금 등의 성격, 부과대상, 부과(산정)기준 등을 종합적으로 살펴야 함.

    

 

택지조성의 의미는 ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령’에 따르면 상기 ②의 기준에 가깝다고 할 수 있고, 특히 택지개발촉진법 제14조에서 간선시설에 관하여 준용하고 있는 주택법 제23조에 의하면 도로 및 상하수도시설은 지방자치단체가, 전기시설, 통신시설, 가스시설 또는 지역난방시설은 해당 지역에 전기,통신,가스 또는 난방을 공급하는 자가 설치의무자이고, 그 비용은 설치의무자가 부담하도록 되어 있으므로 간선설치비용에 해당하는 분담금은 비용측면에서는 당해 사업주체가 부담해야할 비용은 아닌 것으로 판단되므로 택지조성에 직접적으로 소요되는 비용으로 보기 어려우며,

다만, 이러한 부담금 등은 각 개별법에 의거 일정 규모이상일 경우 사업주체에게 부과하고 있는데, 간선시설의 비용부담자는 원칙적으로 지방자치단체 등이므로, 택지비 감정평가상 ‘택지조성’이 완료되었다고 상정하더라도 그 내용은 ‘지방자치단체 등에서 간선시설을 설치하였다는 의미’이지 ‘간선시설설치비용까지 부담하였다는 의미’는 아닌 것으로 해석해야 타당할 것으로 판단되는 바 실제 소요되는 비용중 택지조성에 직접적으로 소요된 비용만이 감정평가서상 택지비에 포함되어 있다고 보아야 할 것임.

 

 

5. 본건(xxxxx에서 의뢰한 택지비 평가건)의 경우

   xxxx에서 의뢰한 택지비 감정평가건은 2009.03.31일에 처음 접수되었고, 접수된 토지 중 일부는 2005.12.15일 xx동 xxxx번지에서 분할(분할 당시 지목 ‘대’)되었으며, 일부는 200x.0x.xx일 및 200x.xx.xx일 매립준공에 의거 모두 이미 지목상 ‘대’로 등록되어 있는 상태였음. 실제로 ‘택지비평가 의뢰된 토지’는 모두 평탄하게 정지되어 있고 간선도로 등이 정비되어 있어 본건의 경우 ‘토지가 이미 건축에 적합한 상태로 대지화되어 있어 그 형질을 외형상으로 사실상 변경시킴이 없이 건축 부분에 대한 허가만을 받아 그 설치를 위한 토지의 굴착만으로 건설이 가능한 경우’에 해당되고 있음.

또한 본 토지중 일부는 종전토지에서 일부는 공유수면매립준공에 의해 지목이 ‘대’로 변경된 상태이므로, ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58조(지목의 구분) 8.대 나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지’에 해당된다고 하겠음.

따라서 이후에 부과되는 각종 부담금 등은 택지조성과 관련된 비용이 아니라 건축과 관련된 비용으로 볼 수 있으나 개발부담금처럼 개발완료후에 부과되는 부담금 등도 있으므로 부담금 등의 성격, 부과대상, 부과(산정)기준 등을 살펴볼 필요성이 있음.

통상 택지비 감정평가서상에 ‘택지조성이 완료된 상태를 상정하여 평가하였다’는 문구가 삽입되고 있지만 이는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제11조(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) ②택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다’에 의한 것임. 이 조항을 살펴보면 ‘택지조성이 완료되지 아니한 소지상태의 토지’인 경우에 한하여 ‘택지조성이 완료된 상태를 상정’하라고 규정되어 있는바 실제로 대지로 준공되어 있는 토지는 사실상 필요가 없는 문구라고 하겠음.

따라서 앞으로는 택지조성이 완료된 것인지의 여부를 검토한 후 ‘택지조성이 완료된 상태를 상정하여 평가하였다’는 문구의 삽입여부를 결정하여야 할 것임.

 

 

 

6. 광역교통시설부담금

1)부과근거

구분	근거법령	규정내용 요약
1.법률	대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법	제11조(광역교통시설부담금의 부과대상) 1. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 2. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 3. 「주택법」에 따른 대지조성사업 및 법률 제6916호 주택건설촉진법개정법률 부칙 제9조에 따라 종전의 규정에 따르도록 한 아파트지구개발사업 4. 「주택법」에 따른 주택건설사업(다른 법령에 따라 사업 승인이 의제되는 협의를 거친 경우를 포함한다) 5. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업, 주택재건축사업 및 도시환경정비사업. 다만, 도시환경정비사업의 경우에는 20세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우만 해당한다. 6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 제11조의2(부담금의 감면) 제11조의3(부담금의 산정기준) ① 제11조제1호부터 제5호까지의 사업에 대한 부담금은 다음 각 호의 계산식으로 계산한 금액으로 한다. 1. 제11조제1호부터 제3호까지의 사업에 해당하는 부담금 ＝ {1㎡당 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적률 ÷ 200)} － 공제액 2. 제11조제4호 및 제5호의 사업에 해당하는 부담금 = {1㎡당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적} － 공제액 제11조의4(부담금의 부과 ․ 징수 및 납부기한 등)
2.시행령	대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령	제15조(광역교통시설부담금의 부과대상 지역 등) 제16조(부담금의 감면) 제16조의2(부담금의 산정기준) 제17조(부담금의 부과 ․ 징수 및 방법 등)

    

 

2)검토의견

광역교통시설부담금은 대도시권의 교통문제를 광역적인 차원에서 효율적으로 해결하기 위하여 부과되는 부담금으로, 도로 등 간선시설의 확충의 의미를 지니고 있고, 간선시설의 설치의무자는 지방자치단체 등이므로 택지조성에는 직접적인 소요되었다고 보기는 어려움.

부담금의 산정기준을 보면 토지개발면적에 부과하는 것과 건축연면적에 부과하는 것이 있는데 인천경제자유구역청에서 부과하는 것은 동 사업이 제11조 제4호에 해당하여 건축연면적에 부과하고 있어 당해 부담금은 토지관련 비용이 아니라 건축관련 비용이나 간접비에 해당한다고 할 수 있음.

따라서 감정평가서상의 택지비에는 포함되어 있지 않다고 해야 함.

7. 집단에너지 공급시설 건설비용부담금(지역난방 부담금)

1)부과근거

구분	근거법령	규정내용 요약
1.법률	집단에너지사업법 제18조 (건설비용의 부담금)	①사업자는 공급시설 건설비용의 전부 또는 일부를 그 사용자에게 부담하게 할 수 있다. ②제1항에 따른 부담금의 산정기준, 부과, 징수방법 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2.시행령	집단에너지사업법 시행령 제19조의2	법 제18조제1항에 따른 부담금은 용도별 부과 대상 단위에 단위당 기준단가를 곱한 금액으로 산정한다
	집단에너지사업법 시행령 제13조의3	① 사업자가 법 제18조제1항에 따라 사용자에게 부담금을 부과하려는 경우에는 부담금액, 산정내역, 납부방법 및 납부기한 등을 명시하여 사용자에게 서면으로 통지하여야 한다.
3.시행 규칙	집단에너지사업법 시행규칙 제19조	법 제17조제1항의 규정에 의한 공급규정에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 5. 법 제18조제1항의 규정에 의한 공급시설의 건설비용의 부담금
4.규정	지역난방공사 열공급 규정	35조(공사비부담금의 부과기준 등) ② 제1항의 규정에 의한 부과기준중 부과단위는 다음 각호의 1과 같이 산정합니다. 1. 계약면적 (각 세대의 전용면적의 합계) ＋ (전용면적 이외에 열공급이 되는 면적의 합계) 2. 연결열부하 열사용시설기준에서 정하는 바에 따라 산정하되, 착공일로부터 14일 이내에 설계부하가 제출되지 않을 경우에는 다음에 따라 산정부과한 후, 제42조의 규정에 따라 정산합니다. 이와 관련하여 주차장이 여러 용도로 사용되어 주차장면적만을 산정할 수 없을 경우에는 열공급 여부와 관계없이 주차장면적에 포함하며, 사용자가 요청할 경우에는 층별 또는 동별로 구분하여 단위연결열부하를 적용할 수도 있습니다. (건축연면적 - 주차장면적) × 단위연결열부하(별표4) × 0.8

    

 

2)검토의견

지역난방부담금은 집단에너지사업법에 의해 부과되는 부담금으로 성격상 간선시설로 볼 수 있으나, 중앙난방방식이나 개별난방방식의 경우 입주자가 난방설비 건설비용을 부담하고 있으며, 지역난방의 경우에는 사업자가 중앙난방방식이나 개별난방방식 대신 지역난방설비를 하는 것이므로 건축비용의 일부인 특성도 지니고 있으나 택지조성에 직접적인 소요되는 비용이라고 보기 어려움. 산정방식에도 건물 전용면적과 건물연면적을 기준으로 산정하므로 따라서 감정평가서상의 택지비에는 포함되어 있지 않다고 해야 함.

8. 학교용지부담금

1)부과근거

구분	근거법령	규정내용 요약
1.법률	학교용지 확보 등에 관한 특례법	제5조(부담금의 부과 ․ 징수) 제5조의2(부담금의 산정기준) ① 제5조제1항에 따른 부담금은 공동주택인 경우에는 분양가격을 기준으로 부과하고, 단독주택을 건축하기 위한 토지인 경우에는 단독주택 용지의 분양가격을 기준으로 부과한다. ② 제1항에 따른 부담금은 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다. <개정 2009.5.28> 1. 공동주택 : 가구별 공동주택 분양가격×1천분의 8 2. 단독주택을 건축하기 위한 토지 : 단독주택지 분양가격× 1천분의 14

    

 

2)검토의견

"학교용지부담금"이란 개발사업에 대하여 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 "부담금"이라 한다)를 말하는데 학교용지를 조성하는데 간접적으로 소요되는 경비이므로 택지조성에 직접적인 소요되는 비용이라고 보기 어려움. 부담금의 산정기준에도 공동주택의 분양가격부과금의 산정방식에도 건물 전용면적과 건물연면적을 기준으로 산정하므로 따라서 감정평가서상의 택지비에는 포함되어 있지 않다고 해야 함.

 

    

 

9. 맺음말

1)택지비 감정평가의 근거인 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 제11조(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) ②항에는 ‘택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다’ 로 규정되어 있는데

이는 택지란 개념을 정립하고 있는 택지개발촉진법을 볼 때 간선시설이 설치되어 있는 대지라고 할 수 있으나, 택지개발촉진법과 주택법을 종합할 때 간선시설 설치의무자를 사업주체가 아닌 지방자치단체 등으로 하고 비용부담도 지방자치단체 등으로 하고 있으며, 설사 사업주체가 부담하였다고 하더라도 지방자치단체 등에게 그 비용의 상환을 요구할 수 있으므로 원칙적으로 간선시설의 비용은 택지조성의 완료조건에 포함되지 않는다고 하겠다.

따라서 ‘택지조성이 완료된 상태’의 의미는 간선시설이 설치되어 있음을 전제한다는 뜻이지 간선비용이 포함되어 있다는 뜻은 아니라고 하겠음.

그러므로 개발부담금, 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 택지개발과 관련한 부담금․분담금 등은 모두 감정평가금액에 포함되어 있다고 할 것이나 이 외의 부담금․분담금 등은 감정평가금액에 포함되어 있지 아니함.

    

 

2)xxxx에서 의뢰한 택지비 감정평가건은 20xx.xx.xx일에 처음 접수되었고, 접수된 토지 중 일부는 20xx..12.xx일 xx동 xxx번지에서 분할(분할 당시 지목 ‘대’)되었으며, 일부는 20xx.xx.xx일 및 20xx.xx.xx일 매립준공에 의거 모두 이미 지목상 ‘대’로 등록되어 있는 상태였는데, 매립준공이란 공유수면을 매립하여 당해 목적에 맞도록 대지조성 및 간선시설설치가 끝나, ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률’에 따라 동시행령 제58조(지목의 구분) 8.대 나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지’로 등록되었음을 의미하며, 따라서 택지비 감정평가의뢰된 토지들은 이미 택지조성공사가 준공된 토지임.

    

 

3)최근 xxxx에서 부과하고 있는 ‘광역교통시설부담금’, ‘지역난방부담금’, ‘학교용지부담금’ 등은 택지조성에 직접적으로 소요되는 비용이 아니라 공동주택사업자에게 공동주택사업과 관련하여 부과하는 비용으로 판단되나, ‘광역교통시설부담금’같은 경우 부과기준을 보면 택지개발단계에서도 부과되고 있고, ‘학교용지부담금’같은 경우는 단독주택용지의 공급가격에도 부과하고 있어 각 부담금의 명칭보다는 부담금의 성격 및 부과기준 등에 의해 택지조성에 직접적으로 소요되는 비용인지를 판단하여야 할 것임.

    

 

4)상기와 같이 ‘광역교통시설부담금’, ‘지역난방부담금’, ‘학교용지부담금’ 등은 택지비 감정평가금액에 포함되어 있지는 않으나 택지비 가산항목으로 인정여부는 부담금 등의 성격 및 부과기준 등을 고려하고, ①주택사업과의 직접 관련성 여부 ②근거법의 취지상 비용발생 원인이 입주자에게도 있는지 여부 ③택지감정평가결과에 반영되어 있는지 여부 ④ 도로망 구축 정도, 간선시설 수요량 및 형태 등의 사업 여건 등을 종합적으로 검토하여 결정하여야 할 것임.

    

 

<참고>

제목 : 감정평가서(택지비)에 대한 문의에 대한 회신

내용 : 하수도 원인자부담금 및 상수도 원인자부담금은 비용의 성격상 택지조성과는 무관한 별도의 사안임으로 택지비 감정평가액에 포함되지 않습니다.

 

제목 : 택지비 평가 관련 사실조회에 대한 회신

내용 : ①민간 택지의 조성과 관련하여 사업주체에게 부과되는 부담금 등의 비용은 택지비 감정평가액에 포함되어 있습니다. ②다만, 비용의 성격상 건물이나 시설물에 부과되는 부담금 등은 택지 조성과는 무관한 별도의 사안임으로 택지비 감정평가액에 포함되어 있지 않습니다.

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