담보평가시 두개의 용도지역에 걸쳐있는 표준지 시점수정시 지가변동률 적용

 

 

예를 들어 비교표준지가 하나는 보전관리지역(48%) 하나는 농림지역(52%) 두 개의 용도지역에 걸쳐있을 시 비교표준지 시점수정치 적용시 어떻게 시점수정을 적용하여야 하는가?

 

 

적용법령

 

 

1. 2013 개정 감정평가에 관한 규칙 제7조 (개별물건기준 원칙 등)

 

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

 

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

 

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

 

 

 

2. 감정평가실무기준(안)

 

 

2.3 개별물건기준 원칙

감정평가는 대상물건마다 개별로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 따른다.

1. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다.

 

2. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에는 각각의 감정평가액을 별도로 산정하는 구분감정평가를 할 수 있다.

 

3. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 부분감정평가를 할 수 있다.

 

 

 

 

3. 개별공시지가 조사산정지침 (2009)

 

한 필지가 둘이상의 용도지역으로 구분지정된 경우 인근에 개별공시지가 산정을 위한 각각의 용도지역의 비교표준지가 없으면 개별필지와 같은 성격의 표준지를 비교표준지로 선정하여 각각의 용도지역별 가격을 기준으로 지가를 산정하여 가중평균한다".고 규정하고 있다.

 

 

 ◦ 다만, 두개 이상의 용도지역이 지정되어 있는 토지에 대지의 분할제한면적 미만의 용도지역이 있는 경우에는 넓은 면적의 용도지역으로 산정한다.

 

 

 

 

 

두개의 용도지역은 가치를 달리하기 때문에 구분산정하여 산술평균하여야 하며

 

각각의 용도지역 표준지를 각각 선정하여 각각의 용도지역별 지가변동률을 적용하여 산술평균한다.

 

 

 

 

유의할 점

 

만약, 인근지역 혹은 유사지역내 용도지역별 표준지가 없을시 유사한 성격의 용도지역 표준지를 선정하나

이때의 고시된 표준지공시지가를 이미 용도지역별 면적을 가중한 상태의 공시가격인바 공시가격을 정할 당시의 각각의 용도지역별 면적과 적용단가를 확인하여아 할 것이다.