재개발구역 내 표준지가격이 현저히 상승된 경우 표준지 선정기준

주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제8조【비교표준지의 선정】

 

① 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 일반적인 선정기준은 토지보상평가지침 제9조의 규정에 따른다.

 

② 제1항의 규정에 의한 비교표준지의 선정은 당해 정비구역 안 표준지를 선정함을 원칙으로 한다.

 

다만, 당해 정비구역 안에 적정한 공시지가 표준지가 없거나 당해 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 당해 정비구역 밖의 공시지가 표준지를 선정할 수 있다.

 

 

주택재개발구역은 대부분 아파트를 신축한다. 따라서 이에 필연적으로 종상향 (ex) 제2종 일반주거지역 ->제3종 일반주거지역)변경되기 마련이며 

 

종(種)이 다른 표준지는 유사 표준지 이므로 동일표준지가 아니더라도 같이 사용하여도 무방함.

 

다만 개별요인 비교시 행정적조건에서 종 상이에 따른 격차를 비교하여야 한다.

 

 

 

토지보상법 제9조【비교표준지의 선정】

 

 

ⓛ 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 선정은 다음 각 호의 기준에 따르되, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에서 정한 용도지역이 같은 표준지를 선정한다.

1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

 

 

 

주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제9조【종전자산의 평가】

 

 

① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

 

 

다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.

 

 

1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분.

 

 

2. 기타 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것.

 

 

③ 당해 정비사업의 시행을 목적으로 하거나 시행에 따른 절차로서 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경전의 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정하여 평가한다.

 

 

 

토지보상평가지침 제10조【적용공시지가의 선택】

 

 

제1항 제3호에서는. 제1호와 제2호에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 법 제70조제5항에 따르되, 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.

 

 

② 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”란 당해 공익사업의 사업인정고시일 전에 국가․지방자치단체 또는 사업시행자 등이 관계법령의 규정에 따라 당해 공익사업에 관한 계획 또는 시행을 일반 국민에게 공고 또는 고시한 것을 말한다.

 

이는, 구역지정고시일이 계획 또는 시행을 국민들에게 공고 또는 고시하는것임.

 

 

③ 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시로 취득하여야 할 토지의 가격이 변동 되었다고 인정되는 경우”란 그 공고 또는 고시일 해당연도 초(1월1일)부터 제10조제1항제1호 또는 제2호에 따른 적용공시지가의 공시기준일까지의 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가 모두의 평균변동률이 같은 기간 동안의 당해 시․군․구 전체의 표준지공시지가 평균변동률과 비교하여 당해 시․군․구 전체의 표준지 공시지가의 평균변동률을 기준으로 1.3배 이상 높거나 낮은 경우로서 그 변동률 차이가 5퍼센트 이상 나는 경우를 말한다.