陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

오피스빌딩 평가시 일체평가방식으로 가격결정할 수 있는지

오피스빌딩(토지, 건물로 각각 등기된 부동산)을 평가하는 경우에 「감정평가에 관한 규칙」 제15조제1항 단서 및 제19조제1항 등을 근거로 하여 물건별 개별평가방식인 원가방식이 아닌 일체평가방식인 비준방식이나 수익방식에 의한 가격으로 가격결정을 할 수 있는지 여부

토지와 건물은 각각 별개의 물건이므로 원칙적으로 개별로 평가하여야 하나, 토지와 건물이 일체로 거래되는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있으며, 이 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의하여 평가합니다.

따라서, 오피스빌딩이 일체로 거래되는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의하여 평가할 수 있을 것으로 사료됩니다. 끝.  (부동산평가과-3242, 2010.10.11)

<17회 감정평가실무 기출문제> 중 일부 (임재만 교수님 출제)

IRR법의 개선.hwp

제 수험경험상 이맘때쯤 이 부분에 대하여 물어보시는 분들은 대부분 감정평가이론 공부를 하기 전 감정평가실무문제를 풀면서 헛갈리는 경우가 많았습니다.

나중에 감정평가이론을 공부하면서 이같은 부분에 대한 이해는 매우 쉽게 하실 겁니다.

어렵게 설명하자면 한도 끝도 없지만,

실무문제 푸는데 용이하게끔<만> 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

일단,

지분수익률은 수익률(yield rate)이고, 지분배당율(=지분환원율)은 소득율(income rate)이다

수익률(yield rate)은 여러해 소득을 기준으로 한 것이고,

소득률(income rate)은 한 해 소득만을 기준으로 한 것이다.

위의 이것만 기억하세요.

수익률(yield rate)과 소득율(income rate)에 대한 개념 차이는 책에 자세히 나와 있으므로 생략하겠습니다...

그럼 지분수익률과 지분배당율의 개념차이는 일단, 둘다 지분이라는 말이 들어가므로

당연히 지분과 관련된 문제에서 쓰입니다.

그럼 소득접근법 중에서 지분이 들어가는 것들이 어떤 것들이 있는지 알아보죠.

소득접근법은 환원방법에 따라 직접환원법과 할인현금수지분석법으로 대별됩니다.

(근거 : 현 시행 감칙 제12조, 2013 시행예정 감정평가실무기준(안) 3.4 수익방식의 주요 감정평가방법중 3.4.1.2 환원방법)

우선 직접환원법 안에서도 여러 방식으로 나뉘는데

거기에서 지분이라는 개념이 들어가는 것은

지분잔여법과 저당잔여법 밖에 없습니다.

다른 것들은 눈을 씻고봐도 지분이 비집고 들어갈 틈이 없습니다.

이제 지분잔여법과 저당잔여법을 뜯어보면

이것들은 결국 NOI를 통해, NOI를 지지고 볶아서 시장가치를 추계합니다.

그런데 NOI는 순영업소득이고

순영업소득은 한 해를 기준으로 한 소득이라는 것입니다.

제가 서두에서 한 해를 기준으로 한 건 소득율(income rate) 개념이고, 지분배당율이 바로 소득율(income rate)이라고 했습니다.

결국 지분배당율은 여기서 써먹으면 됩니다.


그럼 이번에는 수익환원법(협의)을 살펴보겠습니다.

수익환원법에는 저당지분환원법(BTCF)과 할인현금수지분석법(ATCF)이 있습니다. (순영업소득모형은 이해 편의를 위해 잠시 뺍니다)

할인현금수지분석법은 여러해 동안의 현금수지를 이용하는 거죠?

또 저당지분환원법은 가정(假定)을 보면 보유기간동안 소득변화와 부동산 가치변화를 고려하는 거죠?

결국 둘 다 여러해 동안의 현금수지 혹은 소득을 고려하고 있는 것입니다...

그럼 여기서 써먹어야 될 것은 당연히 수익률(yield rate)의 개념인 지분수익률이 됩니다.


이것만 기억해두세요.

지분수익률은 여러해 소득을 기준으로 하는 수익률(yield rate)이고,

지분배당률(=지분환원율)은 한 해 소득을 기준으로 하는 소득율(income rate) 이구나.


또한,

지분잔여법과 저당잔여법은 한 해 소득만으로 가치를 추계하므로 소득율(income rate) 을 써야겠고,

할인현금수지분석법과 저당지분환원법은 여러 해 소득을 고려해야 하므로 수익률(yield rate)을 써야겠구나.

이제 더 이상 문제에 지분수익율(yield rate)과 지분배당율(=지분환원율)이 각각 주어져도

어떤 것을 쓸지 헛갈리지 않을 것입니다.

이것에 대한 예는 위에서 들었구요. 가장 좋은 방법은 이 같은 개념구분에 대한 문제를 풀어보는 것이 이해에 도움이 될 것입니다.

뭐 딱 들어맞는 문제는 아니지만 감을 잡는데 도움이 되실 겁니다.

舊 PLUS 감정평가실무 제5판 문제를 단순화

【문 1】부동산 투자자 <강마루>씨는 대상부동산을 매입하기 위해 다음과 같은 자료를 수집하였다. 수집된 자료를 활용하여 다음 각 물음에 답하시오.

(물음 1) 물리적 투자결합법에 의한 종합환원이율

(물음 2) 지분수익률

(물음 3) 지분배당률

<자료 1> 대상부동산

1. 토지 : A시 B동 300번지 대, 200㎡

2. 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 근린생활시설

연면적 536㎡

3. 용도지역 : 일반상업지역

4. 가격시점 : 2012년 10월 24일

<자료 2> 공시지가자료 (2012년 1월 1일)

<자료 3> 거래사례 자료

1. 소재지 : A시 C동 76번지

2. 거래물건 : 나지, 200㎡

3. 용도지역 : 일반상업지역

4. 거래가격 : 630,000,000원

5. 거래시점 : 2012년 7월 1일

<자료 3> 대상 건물 자료

※ 주체와 부대의 공사비 비율은 7:3이며 정액법 상각, 잔가율 0%

<자료 4> 지가변동률

<자료 5> 요인비교자료

<자료 6> 기타사항 및 가정조건

1. 인근지역내 일반적인 투자유형은 “자기자본:타인자본의 비율”이 4:6인 것으로 조사되었으며 전형적인 보유기간은 10년이다.

2. 대상부동산과 비슷한 유사부동산에 대하여 시중은행은 연 11.5%에 20년의 매년 원리금균등상환조건으로 대출해주고 있다.

3. 지분수익률에 대한 10년간의 상환기금률(SFF)은 6.48%로 가정하되 이를 역산하여 지분수익률을 산정하지 아니한다.

4. 토지환원이율은 8%이며, 건물환원이율은 13%이다.

5. 대상부동산의 가치변화는 시장추세분석결과 앞으로 10년동안 토지는 18% 상승할 것으로, 건물은 6% 하락할 것으로 예상된다.

6. 본 문제에서 물리적 투자결합법, Kazdin의 투자결합법, 엘우드법에 의한 종합환원이율 결과치는 동일한 것으로 가정(假定)한다.

양자의 구분에 대한 이해가 된다고 생각되면

기출문제 17회 1번을 한번 풀어보세요. 그럼 완벽하게 이해될 것입니다.

예전 학원스터디 수용가능인원보다 수험생 숫자가 많아 시험을 통해 스터디원을 선발하던 시대가 있었다.

2013년 1차 응시인원이 1,700여명으로 급감한 지금에서는 상상도 못할 일이겠지만..........아.....옛날이여.

<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 제70조(취득하는 토지의 보상)

① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23>

당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날의 의미

「토지보상법」에서는 일정한 기준시점과 관련하여 적용공시지가 선정의 기준일이 되는‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’외에도

①「토지보상법」제22조에 의한 사업인정고시일, ②「토지보상법시행규칙」제44조제3항에 의한 사업인정고시일등(보상계획공고일 또는 사업인정고시일중 앞 선 날로 영업보상 등의 기준일),

③「토지보상법시행령」제40조제3항제2호에 의한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날(이주대책기준일), ④「토지보상법시행규칙」제54조제2항에 의한 사업인정고시일 등 또는 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날(주거이전비기준일) 등을 규정하고 있다.

이러한 기준일 중에서 문제가 되는 것은 유사한 의미를 가지는‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’과‘관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’의 차이이나,‘ 당해공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’은 당해 공익사업으로 인한 가격변동을 배제하기 위한 기준일이므로 반드시 관계법령에 의해 고시하는 날이 아니더라도 국가·지방 자치단체 또는 사업시행자 등에 의해 당해 공익사업이 공식적으로 일반 국민에게 최초로 알려져서 지가에 변동이 발생하였다면 그 날을 기준일로 보기 위하여 이를 달리 규정한 것이다.

따라서 택지개발사업의 경우「택지개발촉진법」제3조의 3의 규정에 의해 예정지구의 지정에 관한 주민등의 의견청취를 위한 공고가 있은 날은‘ 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’로 보아야 할 것이며,

그이전에 정부에서 해당지역에 대한 신도시 개발 관련 발표 등이 있었다면 그 날이 ‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’이 된다고 하여야 할 것이다.

즉,

당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날 「토지보상법」 제70조 제5항에서 규정하고 있는 ‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’은 관계법령에 의한 고시 여부에 관계없이 국가·지방자치단체 또는 사업시행자 등에 의해 당해 공익사업이 공식적으로 일반 국민에게 최초로 알려져서 지가에 변동이 발생한 날을 기준으로 할 수 있을 것이다.

<질의>

가. 토지보상법 제70조제5항의 “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”에 해당하는 절차는?

나. 당해 공익사업지구의 지가변동률이 해당 시·군 평균지가상승률보다 높을 경우, 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정 할 수 있는지 여부?

다. 토지보상평가지침(감정평가협회) 제11조의 지가변동율 적용에 관한 규정을 표준지 선정에도 유추적용할 수 있는지?

<회신>

가. “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여”라 함은 관계법령에 의하여 당해 토지에 공익사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있도록 확정 공고 또는 고시된 날을 의미하며, 개별적인 사례가 이중 어느 것에 해당하는지 여부는 사업시행자가 관계법령 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항이라고 보며

나. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우, 토지보상법 제70조제5항의 “취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다”고 할 수 있는바, 귀 질의의 대상사업지구는 지구지정 고시 이후 당해 사업지구의 표준지 공시지가 상승률이 당해 토지가 소재하는 시·군의 평균지가 상승률보다 월등히 높게 나타나는 것으로 볼때 당해공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 보여지나, 구체적인 판단은 객관적인 자료를 근거로 사실관계를 확인하여 결정할 사항이라고 봅니다.

다.「토지보상평가지침(감정평가협회)」에 관한 해석은 우리부에서 판단할 사항이 아닙니다.끝.

【2008.03.25. 토지정책과-137】

<질의>

가. 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에 대한 판단기준

나. 공익사업의 계획 또는 시행을 위한 공고일 또는 고시일을 언제로 보아야 하는지

다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분 소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가하여야 하는지

<회신>

가. 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에 대한 판단기준은 대상사업지구지정 고시 이후 당해 사업지구의 표준지 공시지가 상승률이 당해 토지가 소재하는 시․군․구의 평균지가 상승률보다 월등히 높게 나타나는 경우라면 당해공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 보여지나, 구체적인 판단은 객관적인 자료를 근거로 사실관계를 확인하여 결정할 사항이라고 봅니다.

나.“공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여”라 함은 관계법령에 의하여 당해 토지에 공익사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있도록 확정 공고 또는 고시된 날을 의미하며, 개별적인 사례가 이중 어느 것에 해당하는지 여부는 사업시행자가 관계법령 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항이라고 보며

다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하“토지보상법”이라한다)시행규칙」제33조(건축물의 평가)제2항에 의하면 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립․실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서는 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다고 규정하고 있습니다. 따라서 보상대상이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물인 경우에는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항 후단의 규정에 따라 거래사례비교법으로 평가하여야 한다고 보며, 개별적인 사례는 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다. 끝.

【2010.01.14. 토지정책과-270】

타인소유 건물이 소재해서 "불리한 정도"를 고려할 때,

1. 의뢰자의 요청이나 칙33조2항에 따라 거사비로 평가할 때라는 문구에서,

의뢰자의 요청에 의한 경우는 반드시 주거용에 국한되지 않으므로 상업용 등도 적용이 가능하지 않을까요?

주거용만 된다고 다들 말씀하시는 것 보면 실무적으로는 그렇게 하시는 것 같은데, 조문상으로는 의문의 여지가 있는 것 같습니다..

2. 그리고 불리한 정도를 구할 때,

조문은 "비준-(이전 또는 취득)"으로 되어 있습니다.. 이것도 조문대로라면 "이전/적산"으로 적은 것 먼저 정하고 비준에서 빼야 한다고 볼 수 있는 것 같은데, 보통은 "비준/적산" 비교하고 큰 것 정하고, 이전과 비교하잖아요..

오랜만에 토보침을 다시 읽고 의문이 들어 당황스럽네요;;

답변 부탁드립니다^^

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여러 팀장님들 혹은 게시판에 질문 하는 것을 보면 참 열심히 하신다는 생각이 듭니다. ^^

전글 최유효이용에 대한 분석 (현재 개량물인 경우)에 대한 문제에 대한 답변의 경우

이 문제가 특정 팀장님의 개인생각이 반영된 문제이므로 그 문제를 제가 직접 보기 전에는 제가 이에 대해 왈가왈부 하는 것이 적절치 않다고 판단되어 답변을 생략한 것이니 양해 바랍니다.

【조문 해설】

(1) 평가대상

① 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 사업시행자가 거래사례비교법으로 평가요청시

② 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 토지보상법 시행규칙 제33조 제2항 단서에 따라 거래사례비교법으로 평가시

(2) 평가기준

1) 영향을 미치는 불리한 정도로서 토지 감가평가

① “지상건물과 토지의 소유자가 상이한 토지의 가격 = 해당토지의 나지상정 적정가격 – 그 지상건물이 해당 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미치는 불리한 정도(지상 건물의 거래사례비교법에 따른 감정평가액에서 그 지상 건물을 이전비 또는 취득가격으로 감정평가한 경우의 가격상당액을 차감한 금액)”으로 산정한다.

② 이와 같이 나지상정 평가시보다 낮은 가격으로 평가하게 되는데 이는 토지와 지상건물의 소유자가 다른 건축물이 거래될 경우 해당 토지를 이용할 권리 (지상권, 임차권)도 포함되어 같이 매매되는 것이 일반적이며 이런 권리는 토지소유자의 권리를 제한하므로 그만큼 토지를 감가하여 보상하는 것이 타당하기 때문이다.

2) 국공유지상의 불법 무허가 건축물의 경우

토지 건물의 소유자가 불일치하는 경우는 국공유지상의 불법 무허가 건축물의 경우가 대부분으로 서민의 주거안정 보장 과 건축물 소유자의 불법행위에 대하여 국가가 지속적으로 이를 관리할 의무를 소홀히 한 것에 대한 책임으로 토지에 대하여 불리한 정도를 감가하는 것이다.

3) 건축물 거래사례비교법기준 평가금액에서 배제할 요인

건축물만의 거래금액에는 이주대책을 수립하거나 주택입주권을 주는 경우 또는 개발제한구역 안에서 이전이 허용되는 경우에 이러한 이유로 인한 가격상승분이 포함되어 있을 수 있으므로 이를 배제하여야 한다.

질문 1) 의 경우

조문해설에서 보듯이 의미를 정확히 파악하기 어렵도록 조문구조가 되어 있지만, 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 사업시행자가 (거래사례비교법으로) 평가요청시의 의미로 보시면 됩니다.

사실 조문규정방식에 의문이 드실수도 있겠지만,

‘거래사례비교법’이라는 말이 생략된 것으로 보면 됩니다.

<4월부터 수험생들로부터 좋은 평가를 받고 있는 하우패스 김승연 팀장의 보상평가 자료중 일부>

질문 2) 의 경우

말씀하신 것처럼 논란이 있습니다.

실전에서 이 문제가 나왔을시는 1안으로 푸는 것이 논리적으로 타당합니다.

보상평가 No.1 김원보 평가사님 (9,11회 출제위원)의 의견을 제시합니다.

토보침에서는 거래사례비교법으로 평가한 건축물의 가격에서 이전비 또는 취득가격으로 평가한 건축물의 가격을 공제하도록 규정하고 있다. 하지만 이는 타당하지 않다.

토지보상법 제75조 제1항에서는 건축물의 경우

이전비 보상을 원칙으로

물건가격으로 보상을 예외로 규정하고 있고

건물이 이전이 가능할 경우에는 이전비와 가격을 비교하며 이때 주거용건축물에 한하여 비준가격과 적산가격 중 큰 금액으로 가격을 결정함.

따라서 적산가격 < 이전비 < 비준가격 또는 이전비 < 적산가격 < 비준가격의 경우에는 이전비로 보상하고 따라서 이때 토보침 제48조의 문제는 발생하지 않음.

① 이전비 > 비준가격 > 적산가격 의 경우

② 이전이 불가능할 경우로서 비준가격 > 적산가격의 경우 비준가격과 적산가격의 차이를 공제함

(2009 출제위원특강 – 김원보 - 舊삼일한성감정평가학원 내용)

p.s) 토지는 나지를 상정하여 평가하여야 하며(토지보상법 시행규칙 제22조제2항), 점유는 토지에 관한 소유권외의 권리로 보지 않으므로(토지보상법 시행규칙 제28조제1항) 이 규정은 재검토하여야 할 것으로 보임 (김원보 평가사님 견해)

이 조문은 나름 문제가 있어 여러번 삭제될 뻔하였으니 현재까지 유지되고 있습니다. 최종 확정될 감정평가실무기준(안)에서 이 조문이 삭제된다면 올해 출제될 가능성이 상당히 높지만, 현재 기준(안) 6.2.20에서 삭제되지 않고 있습니다.

토보침 제48조.hwp

질문의 의도를 정확히 파악하였는지는 의문이나,

토지보상평가지침 제55조 제1항 제2호 (실무기준(안) 6.3.4 환매토지)의 대한 질문이신 것 같습니다.

조조심심님이 예로 든 택지개발사업에서 도로사업으로 변경은 공익사업변환을 말하려는 것 같은데 예가 적절치 않습니다. 도시계획도로사업 → 택지개발사업으로 해야 적절할 것입니다. (토지보상법 제91조 제6항)

또한 질문주신 것을 보면 환매토지평가에 대한 기본적 이해가 약간은 부족한 것으로 보입니다. 해당 조문과 관련 이론을 학원강의 등을 통해 숙지하는 것이 필요할 것입니다.

환매권은

법규 문제로 13회 2번, 19회 1번 , 23회 1번으로 기출되었고,

실무 문제로는 10회 4번으로 기출된 이후 현재까지 미기출 상태입니다.

토지보상평가지침 제55조【환매토지에 관한 평가】 

① 법 제91조에서 규정한 환매권의 행사와 관련하여 사업시행자 등으로부터 환매토지에 관한 평가 의뢰가 있는 경우에서 환매당시의 적정가격 결정은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

1. 환매당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중 환매당시에 가장 근접한 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 당해 시·군·구의 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 종합 고려한 가격으로 평가한다. 이 경우 당해 공익사업에 따른 공법상 제한이나 개발이익이 있는 경우에는 이를 고려한 가격으로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이나 개발이익이 환매권의 행사 등으로 없어지게 되는 경우에는 그 공법상 제한 등이 없는 상태를 기준으로 한다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

 2. 환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우에는 제1호에도 불구하고 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖의 평가 기준은 그 다른 공익사업에 편입되는 경우와 같이 한다. <신설 2009.10.28>

 3. 비교표준지의 선정은 환매토지의 인근지역에 있는 것으로서 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사한 것으로 하되, 제1호 단서의 규정에 따라 그 공법상 제한 등이 없는 상태를 기준으로 평가하는 경우에는 인근지역에 있는 것으로서 그 공법상 제한 등이 없는 상태로 공시된 표준지를 선정한다. 다만, 인근지역에 그 공법상 제한 등이 없는 상태로 공시된 표준지가 없는 경우에는 인근지역에 있는 그 공법상 제한 등이 있는 상태로 공시된 표준지를 선정하거나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 그 공법상 제한 등이 없는 상태로 공시된 표준지를 선정할 수 있다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

4. 이용상황 등의 판단은 환매당시를 기준으로 하되, 당해 공익사업의 시행 등으로 토지의 형질변경 등이 이루어진 경우에는 그 형질변경 등이 된 상태를 기준으로 한다. 다만, 원상회복을 전제로 하는 등 평가의뢰자로부터 다른 조건의 제시가 있는 경우에는 그에 따른다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

② 환매가격의 결정에 따른 법시행령 제48조의 규정에 따른 “인근유사토지의 지가변동률”의 산정은 환매토지의 인근지역에 있는 것으로서 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사한 토지(이하 이 조에서 "표본지"라 한다)의 취득당시부터 환매당시까지의 가격변동률로 하되 다음 각 호의 기준에 따른다.<개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

토보침 제55조 제1항 제2호의 경우

같은 사업지구 내의 다른 토지와의 형평성을 위하여 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용, 그 밖의 평가기준을 일치하게 적용하려는 데 그 취지가 있습니다.

토보침 제55조 제1항 제2호에 따른 환매토지의 평가시 비교표준지 선정

1) 도시계획도로사업 → 택지개발사업으로 공익사업변환 되지만 용도지역까지 변경되지는 않는 경우 : 일반토지의 비교표준지 선정방법 (토지보상법 시행규칙 제22조 제1항, 토보침 제9조)에 의함

2) 도시계획도로사업 → 택지개발사업으로 공익사업변환 되지만 용도지역까지 변경되는 경우 : 당해사업으로 인한 변경이므로 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항에 의거 변경되기 이전 용도지역기준

적용공시지가 및 기타 공법상 제한 등은

토지보상평가지침 “제55조 제1항 2호" 다른 공익사업에 편입되는 경우"

즉, 택지개발사업에 편입된 것으로 보아 산정한 보상금액 = 환매당시 적정가격이 됩니다.

이 사항에 대하여 다룬 학원 수험가 문제로는

2012년 – 4기 - 5주차 1번 문제 (서울법학원 유도은 평가사님)가 있으니 이를 기준으로 확인하면 될 것입니다.

토보침 제55조 제2항.hwp