토지보상평가지침 제48조의 해석론

 

타인소유 건물이 소재해서 "불리한 정도"를 고려할 때,

 

1. 의뢰자의 요청이나 칙33조2항에 따라 거사비로 평가할 때라는 문구에서,

 

의뢰자의 요청에 의한 경우는 반드시 주거용에 국한되지 않으므로 상업용 등도 적용이 가능하지 않을까요?

 

주거용만 된다고 다들 말씀하시는 것 보면 실무적으로는 그렇게 하시는 것 같은데, 조문상으로는 의문의 여지가 있는 것 같습니다..

 

 

2. 그리고 불리한 정도를 구할 때,

 

조문은 "비준-(이전 또는 취득)"으로 되어 있습니다.. 이것도 조문대로라면 "이전/적산"으로 적은 것 먼저 정하고 비준에서 빼야 한다고 볼 수 있는 것 같은데, 보통은 "비준/적산" 비교하고 큰 것 정하고, 이전과 비교하잖아요..

 

오랜만에 토보침을 다시 읽고 의문이 들어 당황스럽네요;;

 

답변 부탁드립니다^^

 

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여러 팀장님들 혹은 게시판에 질문 하는 것을 보면 참 열심히 하신다는 생각이 듭니다. ^^

 

전글 최유효이용에 대한 분석 (현재 개량물인 경우)에 대한 문제에 대한 답변의 경우

 

이 문제가 특정 팀장님의 개인생각이 반영된 문제이므로 그 문제를 제가 직접 보기 전에는 제가 이에 대해 왈가왈부 하는 것이 적절치 않다고 판단되어 답변을 생략한 것이니 양해 바랍니다.

 

 

 

 

토지보상평가지침 제48조【토지소유자와 지상건축물의 소유자가 다른 경우의 토지평가】 토지소유자와 지상건축물의 소유자가 달라 그 지상건축물을 평가의뢰자의 요청이나 법시행규칙 제33조제2항 단서에 따라 거래사례비교법으로 평가하는 경우에 그 지상건축물이 있는 토지에 대한 평가는 당해 토지에 대한 나지상태의 적정가격에서 그 지상건축물이 당해 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치는 불리한 정도를 고려한 가격으로 평가하되, 평가서에 그 내용을 기재한다. 이 경우에 지상건축물의 거래사례비교법에 따른 평가가격(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립․실시하거나 주택입주권 등을 그 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역 안에 이전이 허용되는 경우에서 그 사유에 따른 가격상승분은 제외하고 평가한 가격을 말한다.)에서 그 지상건축물을 이전비 또는 취득가격으로 평가한 경우의 평가가격상당액을 뺀 것을 그 지상건축물이 당해 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치는 불리한 정도로 볼 수 있다. <개정 98.5.7, 2003.2.14, 2009.10.28>

 

 

【조문 해설】

 

(1) 평가대상

 

① 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 사업시행자가 거래사례비교법으로 평가요청시

 

② 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 토지보상법 시행규칙 제33조 제2항 단서에 따라 거래사례비교법으로 평가시

 

(2) 평가기준

1) 영향을 미치는 불리한 정도로서 토지 감가평가

① “지상건물과 토지의 소유자가 상이한 토지의 가격 = 해당토지의 나지상정 적정가격 – 그 지상건물이 해당 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미치는 불리한 정도(지상 건물의 거래사례비교법에 따른 감정평가액에서 그 지상 건물을 이전비 또는 취득가격으로 감정평가한 경우의 가격상당액을 차감한 금액)”으로 산정한다.

 

 

② 이와 같이 나지상정 평가시보다 낮은 가격으로 평가하게 되는데 이는 토지와 지상건물의 소유자가 다른 건축물이 거래될 경우 해당 토지를 이용할 권리 (지상권, 임차권)도 포함되어 같이 매매되는 것이 일반적이며 이런 권리는 토지소유자의 권리를 제한하므로 그만큼 토지를 감가하여 보상하는 것이 타당하기 때문이다.

 

2) 국공유지상의 불법 무허가 건축물의 경우

토지 건물의 소유자가 불일치하는 경우는 국공유지상의 불법 무허가 건축물의 경우가 대부분으로 서민의 주거안정 보장 과 건축물 소유자의 불법행위에 대하여 국가가 지속적으로 이를 관리할 의무를 소홀히 한 것에 대한 책임으로 토지에 대하여 불리한 정도를 감가하는 것이다.

 

3) 건축물 거래사례비교법기준 평가금액에서 배제할 요인

건축물만의 거래금액에는 이주대책을 수립하거나 주택입주권을 주는 경우 또는 개발제한구역 안에서 이전이 허용되는 경우에 이러한 이유로 인한 가격상승분이 포함되어 있을 수 있으므로 이를 배제하여야 한다.

 

 

질문 1) 의 경우

 

조문해설에서 보듯이 의미를 정확히 파악하기 어렵도록 조문구조가 되어 있지만, 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 사업시행자가 (거래사례비교법으로) 평가요청시의 의미로 보시면 됩니다.

 

사실 조문규정방식에 의문이 드실수도 있겠지만,

‘거래사례비교법’이라는 말이 생략된 것으로 보면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

<4월부터 수험생들로부터 좋은 평가를 받고 있는 하우패스 김승연 팀장의 보상평가 자료중 일부>

 

 

 

 

※ 참고 주거용 건물이 있는 소유자가 다른 토지 평가를 상정해 보자 건물소유자가 가난한 사람이라고 가정하자. 건물분의 보상을 받아 다른 곳에 집을 사고 하는 경우, 취득비 또는 이전비가 거래가격에 미치지 못한다면 가뜩이나 돈없는 건물소유자는 이전의 생활수준조차 보상받기 힘들다. 따라서 건물소유자에게 이전과 같은 집정도는 살 수 있게 거래사례비교법으로 평가된 가격을 보상해 주고 이전비/ 취득비의 차액은 토지가격에서 빼줘서 보상해줘 별로 잃을 것 없는 토지소유자에게 부담시키고자 하는게 상기법의 취지라고 보자. 결국 사업시행자는 같은 돈을 지불 보상한다.   주거용 甲 소유(가난) → 이전비 또는 취득비 50만원 →거사비 60만원 보상 (거⋅사⋅비 60만원) (주변의 유사건물정도는 사야하니깐) 乙 소유토지(부자) → 나지평가 100만원 → 100- (60-50) = 90만원씩   合 150만원 合 150만원

 

 

질문 2) 의 경우

 

※ 불리한 정도를 산정시의 견해 차이   1안 min {max[취득비 vs 비준가격] vs 이전비} → 김원보, 수험가 풀이   2안 max {min[취득비 vs 이전비] vs 비준가격} → 조문 해석

 

말씀하신 것처럼 논란이 있습니다.

 

실전에서 이 문제가 나왔을시는 1안으로 푸는 것이 논리적으로 타당합니다.

 

 

보상평가 No.1 김원보 평가사님 (9,11회 출제위원)의 의견을 제시합니다.

 

토보침에서는 거래사례비교법으로 평가한 건축물의 가격에서 이전비 또는 취득가격으로 평가한 건축물의 가격을 공제하도록 규정하고 있다. 하지만 이는 타당하지 않다.

 

 

토지보상법 제75조 제1항에서는 건축물의 경우

 

이전비 보상을 원칙으로

 

물건가격으로 보상을 예외로 규정하고 있고

 

건물이 이전이 가능할 경우에는 이전비와 가격을 비교하며 이때 주거용건축물에 한하여 비준가격과 적산가격 중 큰 금액으로 가격을 결정함.

 

따라서 적산가격 < 이전비 < 비준가격 또는 이전비 < 적산가격 < 비준가격의 경우에는 이전비로 보상하고 따라서 이때 토보침 제48조의 문제는 발생하지 않음.

 

① 이전비 > 비준가격 > 적산가격 의 경우

② 이전이 불가능할 경우로서 비준가격 > 적산가격의 경우 비준가격과 적산가격의 차이를 공제함

(2009 출제위원특강 – 김원보 - 舊삼일한성감정평가학원 내용)

 

 

p.s) 토지는 나지를 상정하여 평가하여야 하며(토지보상법 시행규칙 제22조제2항), 점유는 토지에 관한 소유권외의 권리로 보지 않으므로(토지보상법 시행규칙 제28조제1항) 이 규정은 재검토하여야 할 것으로 보임 (김원보 평가사님 견해)

 

이 조문은 나름 문제가 있어 여러번 삭제될 뻔하였으니 현재까지 유지되고 있습니다. 최종 확정될 감정평가실무기준(안)에서 이 조문이 삭제된다면 올해 출제될 가능성이 상당히 높지만, 현재 기준(안) 6.2.20에서 삭제되지 않고 있습니다.

 

 

 

 

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