<최신 감정평가론>, 백영준, 백일현, 신종웅, 양우서 공저 부연사 2002

 

 

최신감정평가론	도서명 : 최신감정평가론  저자 : 백영준 백일현 신종웅 양우석 공저 출판사 : 부연사 홈페이지 : 발행년월 : 2002년 10월 쪽수 : 1780 쪽 판형 : 188*257 cm 판수 : 가격 : 60000 원 ISBN : 8986916061 KDC : 300  [뒷면]

 

 

감정평가사2차 시험의 핵심이라 할 수 있는 감정평가이론 및 실무관련서중 다년간 기본서로써 역할을 해온 감정평가론이다. 지난 개정판을 낸 이후 그동안 많은 관련 법령 등의 제정 및 개정이 있었으며, 부동산 시장에도 많은 변화가 있었습니다. 이러한 상황에서 독자제위께 항상 새로운 내용을 소개하고 잘못된 부분을 수정하여야 한다는 마음이 간절하였으나 이제서야 개정작업에 이르게 되어 죄송함을 금할 수 없습니다. 처음 이 책을 출판할 때의 목적을 생각하여 수험용 뿐만이 아닌 감정평가사와 관련된 업무를 행하고 있는 모든 독자가 쉽게 참조하여 실제 업무와 연계시키는데 주력하여 금번 개정작업을 하였습니다.     ▶ 금번 개정의 중점사항은 다음과 같습니다.   첫째, 감정평가와 관련된 법령 등의 개정에 따른 내용을 보완하였습니다.   둘째, 기존 본서에서 미비하다고 생각되는 부분의 보완이 있었으며, 새로운 감정평가와 관련된 이론을 추가하였고 책의 전체적인 체계를 보완하였습니다.   셋째, 본문의 이해를 한층 향상시키기 위하여 필수적인 예제를 추가하였습니다.   넷째, 각장, 각절의 후반부에 그 동안 강의와 실제 시험 출제를 통하여 축적된 문제를 출제경향에 맞추어 추가하였고, 연습문제 형태의 종합문제를 수록하였습니다.   다섯째, 감정평가와 관련되어 반드시 필요하다고 생각되는 판례나 질의회신의 내용을 추가하였습니다. 상기와 같은 내용에 중점을 두어 개정작업을 하다보니 지면관계상의 어려움으로 문제의 해설은 또 한권의 책으로 출간하게 되었는바 이점 양해바랍니다.   이러한 전면개정작업에도 불구하고 개정의욕과는 달리 미흡하고 부족한 부분이 많다고 생각됩니다. 앞으로 미흡하고 부족한 부분은 연구노력하여 계속 수정·보완할 것을 약속드립니다.

제1장 감정평가의 기초이론 제 1 절 부동산의 기초적 개념 33 1. 부동산의 용어 33 2. 부동산의 의의 33 3. 부동산활동(Real Estate Activities) 37 4. 부동산과 자산 3분법 39 5. 부동산문제의 내용 및 특징 40 제 2 절 감정평가의 개념 43 1. 감정평가의 의의 43 2. 감정평가의 대상물건 45 3. 감정평가의 필요성과 기능 46 제 3 절 감정평가제도와 직업윤리 50 1. 감정평가제도 50 2. 감정평가의 직업윤리 54 제 4 절 부동산의 특성 60 1. 서설 60 2. 토지의 특성 60 3. 건물의 특성 63 4. 부동산의 특성과 감정평가 63 제 5 절 부동산의 종별과 유형 64 1. 서설 64 2. 부동산의 종별 64 3. 부동산의 유형 65 제 6 절 경제적 고찰 67 1. 지대·지가이론 67 2. 도시성장·구조이론 74 3. Community 성·쇠 생태학적 이론 77 4. 부동산의 경기순환(The cycle of real estate) 78 제 7 절 감정평가의 분류 81 1. 서설 81 2. 제도상의 분류 81 3. 업무기술상의 분류 82 4. 평가의 목적에 따른 분류 83 5. 법정감정평가 84 6. 일괄평가, 구분평가, 부분평가 84 7. 평가수준에 따른 분류 85 제 2 장 부동산가격의 형성원리 제2장 부동산가격의 형성원리 제 1 절 부동산가격의 본질 87 1. 부동산가격의 본질 87 2. 부동산가격의 발생원인(요인) 88 3. 부동산가격의 이중성 90 4. 부동산가격의 특징 90 5. 부동산가격의 기능 91 제 2 절 부동산가격의 형성요인 93 1. 서설 93 2. 일반적 요인 93 3. 지역요인 95 4. 개별적 요인 97 제 3 절 부동산가격의 제원칙 102 1. 개요 102 2. 부동산가격의 제원칙 103 3. 감정평가의 3방식과 가격원칙의 관련성 113 4. 부동산평가의 특별원칙 115 제 4 절 부동산가격의 종류 117 1. 부동산가격 다원론 117 2. 정상가격 122 3. 특정가격 126 4. Sein가격과 Sollen가격(현실가격과 당위가격, 직접접근과 간접접근) 127 5. 적정가격 129 6. 적정가격과 정상가격과의 관계 133 7. 순자산가격(Equity) 135 8. 한정가격 136 9. 한정임료 139 제3장 지역분석 및 개별분석 제 1 절 지역분석 143 1. 부동산의 지역성 143 2. 지역분석의 의의 143 3. 지역분석시에 유의할 점 144 4. 지역분석의 중요지역 144 5. 용도지역별 지역분석 149 제 2 절 개별분석 153 1. 개별분석의 의의 153 2. 개별분석과 지역분석과의 관계 153 3. 개별분석에 있어서 최유효사용의 판정기준 153 4. 토지의 종별 개별분석 154 제 3 절 토지가격요인비교표 157 제4장 감정평가의 3방식 제 1 절 감정평가방식의 기본원리 159 1. 비교방식(시장성) : 시장접근성 160 2. 원가방식(비용성) : 비용접근법 160 3. 수익방식(수익성) : 소득접근법 160 4. 공시지가 기준방식(지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 감정평가에관한규칙제17조) 161 제 2 절 원가방식 162 1. 복성식평가법 162 2. 적산법 215 제 3 절 비교방식 226 1. 거래사례비교법 226 2. 임대사례비교법 237 제 4 절 수익방식 242 1. 수익환원법 242 제5장 감정평가의 절차 제 1 절 서 설 341 제 2 절 감정평가의 절차 342 1. 기본적 사항의 확정 342 2. 처리계획의 수립 343 3. 대상물건의 확인 343 4. 자료의 수집 및 정리 346 5. 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석 348 6. 평가방법의 선정 및 적용 348 7. 평가가액의 결정 및 표시 352 제6장 감정평가의 작성 1. 감정평가서의 의의 361 2. 감정평가서의 종류 361 3. 감정평가서의 기재사항 362 4. 기타 부속자료 365 5. 감정평가서의 법률적 성격 및 감정평가사의 책임 366 제7장 공시지가 조사 평가 제 1 절 표준지공시지가 367 1. 표준지공시지가 개요 367 2. 지가의 공시 및 조사·평가기준 368 3. 공시지가표준지의 선정(공시지가 표준지 선정 및 관리지침) 370 4. 표준지공시지가 토지특성 조사요령 373 5. 표준지조사·평가기준 399 제 2 절 개별공시지가 431 1. 개별공시지가의 개요 431 2. 비교표준지 432 3. 토지가격비준표 435 4. 개별공시지가산정 447 5. 개별공시지가 검증 448 6. 개별공시지가의 중요성 453 제 3 절 지가공시제도의 문제점과 개선방안 455 1. 서론 455 2. 외국의 지가공시제도 455 3. 우리나라 지가공시제도의 문제점과 개선방안 458 제8장 지가변동률의 조사 평가 1. 개 요 479 2. 지가변동률 조사체계의 변천과정 479 3. 조사표본지 및 조사자 481 4. 조사·평가절차 및 일정 483 5. 지가변동률 활용 486 6. 지가지수 및 지가변동률 산정방법 486 7. 지가지수 및 지가변동률 산정 예시 488 8. 표본지 조사·평가요령 489 9. 표본지 교체요령 496 10. 보고서등 작성 및 제출요령 498 제9장 감정평가실무의 기본도구 제 1 절 화폐의 시간적 가치 509 1. 미래가치(Future Value) 509 2. 현재가치(Present Value) 510 3. 복리연금종가(연금의 미래가치) 513 4. 상환기금율 514 5. 복리연금현가(연금의 현재가치) 517 6. 연부상환율 520 제 2 절 대수 등 535 1. 지수 535 2. log 함수 537 3. 수열 538 4. 삼각함수 539 제 3 절 부동산 측량 541 1. 개설 541 2. 부동산활동에 필요한 측량 541 3. 부동산 활동에 필요한 도면 547 4. 부동산활동에 있어서 측량의 이용 551 제 4 절 계량적 평가도구 558 1. 통계학 기초 558 2. 확률분포 568 3. Bayesian 분석 570 4. Network Analysis 571 5. 선형계획법(Linear Programming) 573 6. 회귀분석(Regression Analysis) 574 7. 요인분석(Factor Analysis) 578 8. 판별분석(Discriminant Analysis) 578 9. Discounted Cash Flow Method 579 제 5 절 회계원리와 재무제표 582 1. 회계의 순환과정과 기본원리 582 2. 회계의 기본원리 582 제10장 유형별 감정평가 제 1 절 토 지 593 1. 조사사항 및 방법 593 2. 토지의 평가방법 594 3. 시산가격 653 4. 토지이용상태별 평가요령 654 제 2 절 병합토지의 감정평가 700 1. 의의 700 2. 평가방식 700 제 3 절 건 물 711 1. 건물의 구조 711 2. 건물 대지면적 713 3. 건축물 면적의 산정(건축법 제73조, 령 제119조) 715 4. 건축공사비 산정 718 5. 건물의 평가방법 720 제 4 절 토지·건물 일체로 한 평가 739 1. 거래사례비교법 739 2. 수익환원법 741 제 5 절 임 료 748 1. 신규임료 753 2. 계속임료 760 제 6 절 임대차 평가 771 1. 서설 771 2. 일반임대차 평가 771 3. 특수임대차평가 772 4. 임대차평가시 유의사항 774 제 7 절 구분소유권 780 1. 서설 780 2. 구분소유권의 개념 780 3. 전유부분과 공용부분 783 4. 구분건물의 대지관계 785 5. 층별효용비율과 지가배분율 787 6. 구분소유권의 감정평가 794 제 8 절 구분지상권 813 1. 의의 813 2. 토지의 입체이용 814 3. 평가방법 815 제 9 절 지하부분 토지사용에 따른 보상 818 1. 보상대상범위 818 2. 보상대상지역의 분류 820 3. 용어설명 821 4. 보상방법 822 5. 보상평가흐름도 823 6. 평가자료 824 제 10 절 노선가식평가방법 845 1. 노선가의 의의 845 2. 평가방식 846 제 11 절 공 장 865 1. 의의 865 2. 확인조사사항 865 3. 평가방법 866 제 12 절 도입기계 879 1. 의의 879 2. 재조달원가 879 제 13 절 무형자산평가 893 1. 의의 893 2. 종류 893 3. 확인 조사사항 894 4. 평가방법 894 제 14 절 기업가치평가 902 1. 의의 902 2. 평가방법 902 3. 기업잉여현금흐름에 의한 기업가치평가 902 제 15 절 유가증권의 평가 908 1. 유가증권의 의의 908 2. 감정평가에관한규칙 제31조에 의한 주식등 평가 909 제 16 절 광 산 923 1. 의의 923 2. 확인조사사항 923 3. 평가방법 924 제 17 절 어업권 935 1. 의의 935 2. 확인조사사항 935 2. 평가방법 936 제 18 절 산 림 940 1. 의의 940 2. 확인조사사항 940 3. 평가방법 942 제 19 절 과수원 949 1. 의의 949 2. 확인조사사항 949 3. 평가방법 949 4. 주의사항 950 제 20 절 염 전 954 1. 의의 954 2. 확인·조사사항 954 3. 평가방법 955 제 21 절 자동차 956 1. 의의 956 2. 확인조사사항 956 3. 평가방법 957 제 22 절 건설기계 958 1. 정의 958 2. 확인조사사항 958 3. 평가방법 959 제 23 절 항공기 961 1. 정의 961 2. 확인조사사항 961 3. 평가방법 961 제 24 절 선 박 963 1. 정의 963 2. 확인조사사항 963 3. 평가방법 966 제 25 절 공중권 967 1. 의의 967 2. 법규상의 규정 967 3. 공중권이용의 가능성 967 4. 평가방법 968 제 26 절 동 산 976 1. 일반동산의 평가 976 2. 불용품의 평가 977 제11장 부동산감정평가와 부동산 컨설팅 제 1 절 부동산 Consulting의 기초 979 1. 부동산 Consulting의 개념 979 2. 부동산 Consulting의 종류 및 방법 983 제 2 절 최유효 이용 991 1. 서 991 2. 최유효 이용을 전제한 가격을 구하는 이유 991 3. 최유효 이용의 판단기준 991 4. 최유효이용의 평가 993 가. 나지상정토지의 최유효이용 / 993 나. 개발부동산의 최유효이용 / 995 5. 특수상황의 최유효이용분석 996 제 3 절 부동산 권리분석 1004 1. 권리분석의 의의 1004 2. 권리분석의 분류 1007 3. 권리분석의 절차 및 방법 1010 제 4 절 부동산금융 1028 1. 부동산금융의 개념 1028 2. 대출형태의 이해 1030 3. 주거용 부동산 금융분석 1035 4. 수익성 부동산 금융분석 1037 5. 부동산 증권화·유동화 1049 6. 부동산의 증권화·유동화에 따른 감정평가 1072 7. 결론 1077 제 5 절 부동산투자론 1084 1. 부동산투자의 위험과 수익 1084 가. 부동산 투자위험 / 1084 2. 수익률의 개념 1085 3. 위험과 수익의 관계 1085 4. 위험의 처리방법 1086 5. 부동산투자 분석기법 1087 6. 할인현금수지분석법 1088 7. 기타 분석기법 1092 8. 부동산 투자와 포트폴리오 이론 1094 9. 자본자산가격결정모형(CAPM)과 재정가격결정이론(APT) 1097 10. 적용 1099 11. 재정가격결정이론 (Arbitrage pricing theory : APT) 1099 12. APT와 CAPM의 비교 1100 제12장 보상평가 제 1 절 손실보상 1109 1. 손실보상의 의의 1109 2. 손실보상의 법적 근거 1110 3. 손실보상의 기준 1111 4. 손실보상의 당사자 1112 제 2 절 손실보상의 제원칙 1113 1. 사업시행자(기업자)보상의 원칙 1113 2. 금전보상의 원칙 1113 3. 개별보상원칙 1113 4. 적정가격보상의 원칙 1113 5. 사전보상의 원칙 1113 6. 완전보상의 원칙 1114 7. 기업이익과 상계금지 원칙 1114 8. 동일인 소유토지 등의 동시보상의 원칙 1114 제 3 절 협의보상절차 1115 1. 사업계획의 수립 1115 2. 토지 및 물건조서의 작성 1115 3. 보상계획의 공고·통지 및 열람 1122 4. 보상심의위원회 1123 5. 보상액의 산정 1124 6. 청약과 협의 및 계약의 체결 1127 7. 보상금의 지급 1129 8. 등기 1131 제 4 절 토지수용의 절차 1135 1. 보통절차 1135 2. 약식절차 1151 제 5 절 보상액의 산정시기·방법 및 기준 1154 1. 산정시기 1154 2. 산정방법 1154 3. 산정기준(평가기준) 1155 제 6 절 감정평가의 방법 1159 1. 감정평가의 3방식 1159 2. 감정평가의 6방법 1159 제 7 절 토지에 관한 평가 1161 1. 공시지가기준평가 1161 2. 공법상 제한을 받는 토지의 평가 1188 3. 특수토지에 대한 평가 1204 4. 토지사용료에 대한 평가 1237 제 8 절 지상물 평가 1269 1. 건물의 평가 1269 2. 공작물 등의 평가 1279 3. 영년작물의 평가 1281 제 9 절 농업평가 1299 1. 농작물 1299 2. 농업용자산 1300 3. 축산에 대한 평가 1302 4. 잠업의 평가 1303 제 10 절 권리에 대한 평가 1307 1. 토지등에 관한 소유권 이외의 권리의 평가 1307 2. 광업권의 평가 1307 3. 어업권의 평가 1311 가. 어업별 손실액 산출방법 / 1312 나. 어업별 손실액의 산출방법 및 산출기준 등에 의한 어업별 손실액의 산출에 대한 예외 / 1314 다. 공공사업의 시행으로 인하여 당해공공사업시행지구 인근에 있는 어업권자의 어업에 피해가 발생하는 경우 / 1314 4. 어업의 간접보상등 1324 제 11 절 영업손실의 평가 1337 1. 영업폐지에 대한 손실의 평가 1338 2. 영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가 1340 제 12 절 분묘이장비 1351 1. 분묘의 이장비 1351 2. 납골묘 등 이장비 1352 3. 분묘이장보조비 1355 제 13 절 간접보상 1366 1. 농경지 등에 대한 간접보상 1366 2. 건물 등의 간접보상 1366 3. 소수잔존자 보상 1366 4. 공작물 등의 간접보상 1366 5. 건물잔여부분에 대한 평가　 1366 6. 영업의 간접보상 1367 제 14 절 기타평가 1368 1. 개간비의 평가 1368 2. 잔여지에 대한 평가 1371 3. 토지 등에 대한 보상특례(가산보상) 1375 가. 영세소유토지에 대한 가산보상 / 1375 4. 이사비 1379 5. 이주대책비 등 1379 6. 실농보상 1382 7. 이농비등 1388 8. 주거비 1389 9. 세입자에 대한 주거대책비 1390 10. 휴직 또는 실직보상 1391 11. 환매권 1392 12. 특별한 물건의 평가 1398 제13장 기타평가 제 1 절 담보평가 1405 1. 개설 1405 2. 담보감정평가의 원칙 1406 3. 담보평가시 주요 검토사항 1407 가. 법적 담보취득규제대상 부동산 / 1408 4. 동일성유무의 확인 1409 5. 미등기건물과 법정지상권 1410 6. 종물·부합물의 판단 1414 7. 정확한 권리관계의 조사 1418 8. 임대차내용의 조사 1419 9. 담보감정평가액의 결정 1421 10. 담보평가시 유의해야 할 물건 1422 마. 상이한 지목의 수 필의 토지가 현황 일단지로 이용되고 있는 경우 / 1424 바. 기계기구 / 1425 11. 담보감정평가와 손해배상책임 1426 12. 담보평가방법 1430 제 2 절 자산재평가 1439 1. 재평가의 의의 1439 2. 재평가의 시기와 대상범위 1439 3. 평가액 및 재평가액과 재평가차액 1440 4. 재평가세 1442 가. 납세의무자 / 1442 나. 과세표준 / 1442 다. 세율 / 1442 라. 재평가세의 납부 / 1443 5. 신고와 결정 1443 6. 자본전입 1445 7. 적용시한등 1446 제 3 절 경매감정평가 1449 1. 부동산 경매의 개요 1449 2. 최저경매가격과 경매감정평가 1452 3. 경매감정평가서 기재요령 및 예시 1469 가. 경매감정평가서 기재요령 / 1469 제 4 절 개발부담금 부과에 따른 평가 1479 1. 개발부담금의 의의 1479 2. 부과대상 개발사업 1479 3. 납부의무자 1480 4. 부과제외 및 감면 1480 5. 개발부담금의 산정 1481 6. 부과·징수 1485 제 5 절 재개발·재건축과 감정평가 1486 1. 재개발과 감정평가 1486 가. 개요 / 1486 나. 재개발사업 시행절차와 감정평가, 도시재개발 감정평가의 성격 / 1486 다. 재개발평가 / 1490 2. 재건축사업과 감정평가 1498 ◀ 종합문제 / 1509 ▶ ◀ 참고문헌 / 1771 ▶

◇ 백 영 준 -고려대학교 상과대학 졸업 -삼일감정평가(합) 대표 -한국능률협회 강사 -지방공기업 경영평가위원 -토지평가사 2차시험 출제위원 -감정평가사 2차시험 출제위원 -현) 감정평가사, ▶저서 및 논문 -부동산세법(기공사 1983) -감정평가론(삼일당 1984) -부동산학개론(삼일당 1984) -최신감정평가론(이론 및 실무)(부연사 1992) ◇ 백 일 현 -성균관대학교 경영대학원 부동산학과 졸업 -한국감정원(부동산감정부, 대전지점, 조사부) -건설교통부 공시지가 제도개선위원회 위원 -정일감정평가법인 -감정평가사 제2차 자격시험 출제위원(감정평가이론,실무) -공인중개사 자격시험 출제위원(부동산학개론) ▶저서 및 논문 -최신감정평가론(이론 및 실무) (1992) -부동산감정평가이론(1984) -부동산평가론(1996) -토지감정실무지침서(1988) -구분소유권의감정평가(1989) -개별공시지가검증업무개선방안(1997) -IMF충격에 따른 자산디스플레이션 현상과 전망(1999) -부동산증권화, 유동화(2000) ◇ 신 종 웅 -서울대학교 공과대학 졸업 -연세대학교 경영대학원 졸업 -University of Florida 부동산학과 졸업(부동산 및 도시계획사 석사) -한국감정원 근무 -기계 및 공장 관련 평가 -감정평가사(토지평가사) 및 공인중개사 자격증 취득 -Real Estate Research Center에 근무 -부동산 투자분석 소프트웨어 개발 -감정평가사 및 공인중개사 자격시험 출제위원 -감정평가사, 공인중개사 -감정평가사 제2차시험 출제위원 -KPC, 능률협회 및 한국 한국 감정원등에서 부동산금융 및 부동산컨설팅강사 ▶저서 및 논문 -A Camparative Study Appraisal System between Korea and USA(1988) -Makov process를 이용한 부동산투자법Model(1988) -계량적평가기법에의 접근(1988) -UR대응을 위한 Consuoting 제도 도임 -토지시장과 자본시장의 관계연구(1993) ◇ 양 우 석 -홍익대학교 도시공학과 졸업 -감정평가사 제11회 -부동산 펀드매니저 과정 수료(유니에셋 닷 컴) -고려감정평가법인 -한성부동산고시학원 실무 강사 -서울법학원 실무강사 ▶저서 및 논문 감정평가실무(2001, 라이센스포유)