지분수익률과 지분환원율의 쉬운 비교

제 수험경험상 이맘때쯤 이 부분에 대하여 물어보시는 분들은 대부분 감정평가이론 공부를 하기 전 감정평가실무문제를 풀면서 헛갈리는 경우가 많았습니다.

 

나중에 감정평가이론을 공부하면서 이같은 부분에 대한 이해는 매우 쉽게 하실 겁니다.

 

어렵게 설명하자면 한도 끝도 없지만,

 

실무문제 푸는데 용이하게끔<만> 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

 

일단,

지분수익률은 수익률(yield rate)이고, 지분배당율(=지분환원율)은 소득율(income rate)이다

수익률(yield rate)은 여러해 소득을 기준으로 한 것이고,

소득률(income rate)은 한 해 소득만을 기준으로 한 것이다.

위의 이것만 기억하세요.

 

수익률(yield rate)과 소득율(income rate)에 대한 개념 차이는 책에 자세히 나와 있으므로 생략하겠습니다...

그럼 지분수익률과 지분배당율의 개념차이는 일단, 둘다 지분이라는 말이 들어가므로

당연히 지분과 관련된 문제에서 쓰입니다.

그럼 소득접근법 중에서 지분이 들어가는 것들이 어떤 것들이 있는지 알아보죠.

소득접근법은 환원방법에 따라 직접환원법과 할인현금수지분석법으로 대별됩니다.

(근거 : 현 시행 감칙 제12조, 2013 시행예정 감정평가실무기준(안) 3.4 수익방식의 주요 감정평가방법중 3.4.1.2 환원방법)

우선 직접환원법 안에서도 여러 방식으로 나뉘는데

거기에서 지분이라는 개념이 들어가는 것은

지분잔여법과 저당잔여법 밖에 없습니다.

다른 것들은 눈을 씻고봐도 지분이 비집고 들어갈 틈이 없습니다.

이제 지분잔여법과 저당잔여법을 뜯어보면

이것들은 결국 NOI를 통해, NOI를 지지고 볶아서 시장가치를 추계합니다.

그런데 NOI는 순영업소득이고

순영업소득은 한 해를 기준으로 한 소득이라는 것입니다.

제가 서두에서 한 해를 기준으로 한 건 소득율(income rate) 개념이고, 지분배당율이 바로 소득율(income rate)이라고 했습니다.

결국 지분배당율은 여기서 써먹으면 됩니다.


그럼 이번에는 수익환원법(협의)을 살펴보겠습니다.

수익환원법에는 저당지분환원법(BTCF)과 할인현금수지분석법(ATCF)이 있습니다. (순영업소득모형은 이해 편의를 위해 잠시 뺍니다)

 

할인현금수지분석법은 여러해 동안의 현금수지를 이용하는 거죠?

또 저당지분환원법은 가정(假定)을 보면 보유기간동안 소득변화와 부동산 가치변화를 고려하는 거죠?

결국 둘 다 여러해 동안의 현금수지 혹은 소득을 고려하고 있는 것입니다...

그럼 여기서 써먹어야 될 것은 당연히 수익률(yield rate)의 개념인 지분수익률이 됩니다.


이것만 기억해두세요.

지분수익률은 여러해 소득을 기준으로 하는 수익률(yield rate)이고,

지분배당률(=지분환원율)은 한 해 소득을 기준으로 하는 소득율(income rate) 이구나.


또한,

지분잔여법과 저당잔여법은 한 해 소득만으로 가치를 추계하므로 소득율(income rate) 을 써야겠고,

할인현금수지분석법과 저당지분환원법은 여러 해 소득을 고려해야 하므로 수익률(yield rate)을 써야겠구나.

이제 더 이상 문제에 지분수익율(yield rate)과 지분배당율(=지분환원율)이 각각 주어져도

어떤 것을 쓸지 헛갈리지 않을 것입니다.

 

 

이것에 대한 예는 위에서 들었구요. 가장 좋은 방법은 이 같은 개념구분에 대한 문제를 풀어보는 것이 이해에 도움이 될 것입니다.

 

뭐 딱 들어맞는 문제는 아니지만 감을 잡는데 도움이 되실 겁니다.

 

 

 

舊 PLUS 감정평가실무 제5판 문제를 단순화

 

 

【문 1】부동산 투자자 <강마루>씨는 대상부동산을 매입하기 위해 다음과 같은 자료를 수집하였다. 수집된 자료를 활용하여 다음 각 물음에 답하시오.

 

(물음 1) 물리적 투자결합법에 의한 종합환원이율

 

(물음 2) 지분수익률

 

(물음 3) 지분배당률

 

 

<자료 1> 대상부동산

1. 토지 : A시 B동 300번지 대, 200㎡

2. 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 근린생활시설

연면적 536㎡

3. 용도지역 : 일반상업지역

4. 가격시점 : 2012년 10월 24일

 

<자료 2> 공시지가자료 (2012년 1월 1일)

기호	소재지	지목	면적(㎡)	이용상황	용도지역	공시지가(원/㎡)
1	A시B동	대	190	주상복합	일반주거	1,800,000
2	A시B동	대	200	상업용	일반상업	2,900,000
3	A시B동	대	150	단독주택	일반상업	2,500,000
4	A시B동	잡	230	테니스장	일반주거	1,000,000

 

 

<자료 3> 거래사례 자료

1. 소재지 : A시 C동 76번지

2. 거래물건 : 나지, 200㎡

3. 용도지역 : 일반상업지역

4. 거래가격 : 630,000,000원

5. 거래시점 : 2012년 7월 1일

 

 

<자료 3> 대상 건물 자료

		대상	건설사례
준공일자		2008년 5월 1일	2012년 10월 24일
가격시점 잔존연수	주체	36	40
	부대	11	15
재조달원가의 개별요인		100	100
건축비		-	880,000원/㎡

※ 주체와 부대의 공사비 비율은 7:3이며 정액법 상각, 잔가율 0%

 

<자료 4> 지가변동률

	2012. 1 ~ 8	2012. 9
지가변동률	2.414%	0.321%

 

 

<자료 5> 요인비교자료

	대상	비교표준지	거래사례
지역요인	100	100	103
개별요인	100	101	102

 

 

<자료 6> 기타사항 및 가정조건

1. 인근지역내 일반적인 투자유형은 “자기자본:타인자본의 비율”이 4:6인 것으로 조사되었으며 전형적인 보유기간은 10년이다.

2. 대상부동산과 비슷한 유사부동산에 대하여 시중은행은 연 11.5%에 20년의 매년 원리금균등상환조건으로 대출해주고 있다.

3. 지분수익률에 대한 10년간의 상환기금률(SFF)은 6.48%로 가정하되 이를 역산하여 지분수익률을 산정하지 아니한다.

4. 토지환원이율은 8%이며, 건물환원이율은 13%이다.

5. 대상부동산의 가치변화는 시장추세분석결과 앞으로 10년동안 토지는 18% 상승할 것으로, 건물은 6% 하락할 것으로 예상된다.

6. 본 문제에서 물리적 투자결합법, Kazdin의 투자결합법, 엘우드법에 의한 종합환원이율 결과치는 동일한 것으로 가정(假定)한다.

 

 

 

 

양자의 구분에 대한 이해가 된다고 생각되면

 

기출문제 17회 1번을 한번 풀어보세요. 그럼 완벽하게 이해될 것입니다.

【문 1】베스트부동산투자회사는 주식발행과 차입을 통해 회사를 설립하면서 오피스 빌딩 2동을 매입, 임대하여 얻은 소득을 주식소유자에게 배당할 계획이다. 다음 제시 자료를 활용하여 물음에 답하시오. (40점)   1. 각 오피스 빌딩의 예상 매입가격을 결정하시오. 2. 매입부동산의 1차년도 현금흐름을 예상하고 1주당 예상 배당수익률을 산정하시오. 3. 각 오피스 빌딩의 1차년도 지분배당률(equity dividend rate)을 계산하시오. 4. 2차년도의 현금흐름을 경기상황에 대한 시나리오에 기초하여 예상하고, 주당 배당수익률을 1차년도와 동일한 수준으로 유지한다고 가정할 때 2차년도 기초의 이론적 주당가치를 예상하시오. 이 때 다른 요인은 모두 변동하지 않는다고 가정한다.