23회 실무 1번 (오피스 빌딩 가치평가)와 관련된 법령해석 및 전용률 및 관련 논문들

 

 

오피스빌딩 평가시 일체평가방식으로 가격결정할 수 있는지

 

 

 

 

오피스빌딩(토지, 건물로 각각 등기된 부동산)을 평가하는 경우에 「감정평가에 관한 규칙」 제15조제1항 단서 및 제19조제1항 등을 근거로 하여 물건별 개별평가방식인 원가방식이 아닌 일체평가방식인 비준방식이나 수익방식에 의한 가격으로 가격결정을 할 수 있는지 여부

 

 

 

 

 

토지와 건물은 각각 별개의 물건이므로 원칙적으로 개별로 평가하여야 하나, 토지와 건물이 일체로 거래되는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있으며, 이 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의하여 평가합니다.

 

 

 

따라서, 오피스빌딩이 일체로 거래되는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의하여 평가할 수 있을 것으로 사료됩니다. 끝.  (부동산평가과-3242, 2010.10.11)

 

 

 

 

<17회 감정평가실무 기출문제> 중 일부 (임재만 교수님 출제)

 

 

 

<자료 7> 대상부동산 시장임대료

 

1. 시장임대료는 월세 형태로 건축 연면적 기준으로 징수하며, 관리비 등 다른 부대경비는 지불하지 않음

 

2. 대상부동산의 공실률은 모두 0%라고 가정하고, 순영업소득 산정시 자연공실률을 고려하지 말 것

 

3. 임대사례 : 거래사례와 동일한 부동산으로 임대내역 등은 다음과 같음

 

 

 

오피스 빌딩의 경우 통상적으로 외국계 기업도 많이 투자하는 것으로 이를 고려하여

 

통상적으로 월세형태로 하며 상황에 따라 전용률이 다르게 책정하는 경우가 많기 때문에 

(그래서 통상 임대료를 조정하는 방법으로 함.)

 

건축 연면적 기준으로 가치평가를 하는 것이다.

 

출제위원은 이 같은 사실을 당연히 안다고 생각하고 사례선택을 용이하게 하기 위해 전용률을 주었을 것이라 추정됨. 하지만 수험생들은 이를 잘 모르고 전용률를 고려하여 답안을 작성한 분들이 많았던 것으로 보임.

 

개인적으로는 전용률을 곱한 것 자체로 가격차이가 나기는 하지만

 

문제에서 물어보는 본질이 전용률이 아니기 때문에, 대량과락 같은 사태를 일으키지는 않을 것으로 생각한다.

 

 

(참고로 22회 때 실무 대량과락사태가 발생한 이유는 문제의 본질적인 면 (-> 시산가격조정에 대한 구체적 언급) 을 무시한 답안이 많았기 때문이다)

 

 

 

 

17-37.pdf

 

오피스 감정평가서.pdf

 

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