23기 감정평가사 합격생의 감정평가실무 시험을 보고 바로 실전에서 썼던 답안지 공유내용

문 1

 

평가개요

 

자산운용사의 의뢰에 대한 대규모 빌딩 매입예정가액 제시 등 컨설팅에 관한 것임.

감칙 제33조에 의거 객관적 자료에 근거한 의견을 제시함

 

설문 1

 

1. 방침

상승률 CPI 기준 3.5% 적용함

공실률 3.5% 적용함

임대면적 = 연면적에 전용률 적용함(BB)

 

2. 매년 현금흐름

PGI

EGI

OE

NOI

(아쉬운 점이 경비를 고정/변동 구분없이 통으로 관리비의 70% 적용함. 이외에 충당금 2,4년차 포함, 상승률 반영시 계산 등의 실수는 없었음)

 

3. 기간말 복귀가치

1) 기출환원이율

관련 전문기관의 연구 결과 신뢰성 인정되는 바 이에 따라 0.5% 가산

<6.0%>

(여기서 순간 목차순서를 잘 못 잡았다고 깨달음. WACC가 먼저 왔어야 하는데 )

 

2) 기간말 복귀가치 산정

 

4. WACC

1)KE (CAPM)

신뢰성 있는 조사자료에 근거하여 무위험률은 국고채수익률 기준하며 위험률 가산하여 결정함

 

(사실 여기에서 KE와 KD 가 페이지 하단에 제시되어 있다는 걸 발견하지 못함. 처음 분석할 땐 동그라미를 쳐 놨는데 시간에 쫓기면서 기계적으로 뭔가를 적고 있는 자신을 발견)

 

2)KD

KD 결정할 때는 쓸데없는 소리를 지껄인 듯한 인상을 줄거 같아서 “난 원래 이런 멘트를 적어줘요”라고 시위하듯 두 줄 정도 결정이유를 적어줌.)

 

3) WACC 산정 5.5%

 

5. 감정평가금액

현가계수 자료 이용해서 산식 적고 산정

1500억대의 금액이 나온걸로 기억

(이 때까지도 긴장한 탓인지 매입예정가와의 금액 차이를 파악하지 못함)

 

설문 2

 

1. 방침

상승률 1,2년차 : 5%, 3년차 : 4%

공실률

보수적인 측면 고려하기 위해 5% 적용

 

2. 매년 현금흐름

 

PGI

EGI

OE

NOI

(역시 경비 구분없이 관리비 70% 적용)

 

3. 기간말 복귀가치

(설문 1의 목차가 먹차가 되어버린 걸 알았지만 이렇게 된거 목차균형을 맞추자고 판단하고 설문 1의 목차순서랑 같게 함)

 

4. WACC

 

5. 감정평가금액

약 1,300억원대 금액이 나옴

 

(이때까지도 전용률 곱하는게 아니라는 걸 깨닫지 못하는. ..!!)

 

매입예정가액을 고려하건대 상기 현금흐름은 전용률을 고려한 PGI기준이나 임대면적 =연면적으로 봄이 타당하다고 판단됨. 이하 타당성 검토시 전용률로 환산한 대략적인 평가액수준 고려해 의견 제시함)이라고 써줌

 

(이 몇 줄 적는데 몇 분은 쓴 듯)

 

4. 설문 3

1) 계약임대료 기준

(1) NPV

(여기까지 와서야 매입예정가와 안 맞는다는 것 깨달음. 멘탈님 급 가출 BBBBB 응답하라. 멘탈님하!! 다시 앞으로 돌아가서 테이블 보자마자 한숨이 절로 나오더라구요.)

 

전용률 적용하지 않은 연면적 고려한 현금흐름 기준하여 산정하기로 함

 

평가액은 약 3,000억원 수준이 될 것으로 보여짐

 

3000-2750 = 250억원

 

(2)_ IRR 8.1% (계산 안하고 찍음)

 

(4번까지 다 풀고 와서 공란으로 내면 안된다는 생각에 NPV랑 현금유출입 대충 봐서 7% 상하로 찍음)

 

2) 시장임대료기준

(1) NPV

전용률 미적용시 평가액은 약 2600억원 수준이 될 것임

 

2600-2750 = -150억

 

(2) IRR 5.3%

 

5. 설문 4

 

1) 현재 계약이 성립된 상태로 5년 보유할 수 있는 상황임을 고려하여 매입가액을 제시하는 것이 타당하다 판단됨

 

2) 벤치마크 수익률 7%를 계약임료기준 현금흐름에 적용함 <약 2800억원>

 

2) 매입예정가액 2750보다 높은 수준인 약 2800억원으로 의견제시하는 것이 타당함

(하아...진짜 설득력 없어보인다 어떡하지 하는 생각이 듦. 그러나 타이머를 보고 eHKG! 돌아온 멘탈님의 도움으로 1번 탈출 성공. 탈출인지 강퇴인지..B)

 

문 2

 

평가개요

기억이 안남. 1줄 적은 듯

 

2. 설문 1

1) 부적정한 사항

토지평가시

기타요인보정시 구체적인 산출과정 미제시

비교표준지 선정 및 대상과의 비교과정의 부실

 

건물 평가시 재조달원가 직접법만을 기준하여 적정성 검토과정 부실

상업용 부동산의 담보목적평가이나 수익환원법 의한 적정성 검토과정 없음

 

 

2) 보완서술

 

토지평가관련

산식기술 및 기타요인보정 격차율 산정

(평가선례 선정사유 기술)

 

주변시세 고려하되 담보목적인점 고려해 낮은 수준의 시세 고려함

상업용 낙찰가를 고려시 적정수준인 것으로 판단됨

 

(경매단가에 낙찰가율 적용했더니 420,000원대가 나온걸로 기억함. 공시지가랑 거의 비슷한 수준? 아 좆됐다 두 줄 그을까...하다가 그냥 얼버무리면서 탈출! 뭐가 적정하다는 건지..)

 

 

건물평가관련

직접법 외에 간접법에 의한 적정성 검토 필요함

좌우 차이나는 항목에 대한 이유 간략히 기술

 

(옹벽, 집기비품 제외라는 표현 못 적음, 좌우가 차이나는 이유를 써야겠다는 생각뿐이어서 여기서도 말도 안되는 소리로 이유적음. 진짜 뭐라고 썼는지 기억이 없음. 이때도 멘탈님 잠깐 집 나가신 듯)

 

이하에서 상기 외에 수익환원법에 의한 적정성 검토하기로 함

(딴에는 이거 하나 2번 문제에서 잘 했다고 생각함)

 

3. 설문 2

1) EGI (대상 공실률 적용)

2) EGIM (시장 전형 공실률 적용)

3) 수익가격산정 및 적정성 검토

약 3억원 정도 나옴.

토지 건물 개별평가액의 적정성 인정됨

 

4. 설문 3

 

1) 평가개요 재작성

대장 등기 조건 제외하여 평가함

법정지상권 설정 가능성 있어 안정성 위해 지상권설정토지평가방법 의해 가격산정함

2) 지상권 비율 산정

 

2%로 결정

(0.2%의 10배로 품. 계산결과를 의심했으나 다시 두들겨 볼 겨를도 없는 촉박한 시간대. 문 1에서 전용률 곱한거 다음으로 가장 아쉬운 부분. 거의 대다수가 맞췄을텐데 감점이 클 듯)

 

3) 대상 토지가격

단가 총액제시

 

4) 평가명세서 작성

소재지 용도지역 이용상황 단가 총액

비고 : 지상권설정된 상태로 평가함 이라고 적어줌

 

 

문 3

 

설문 1

1) 개시시점지가 (옆에 가격시점 적어줌)

 

(1) 개별공시지가 산정 (공#기준)

50000.96.97

 

(2) 개시시점지가 산정

산정된 개공에 B시 계관 적용해서 산정함 면적 3500곱했음

 

2) 종료시점지가 (준공일 적어줌)

 

시점수정치 B시 평균적용

면적 3500-500 =3000 적용

 

2. 설문 2

1) 개시시점지가

개공에 B시 계관적용

 

2) 종료시점지가

설문 1종료시점지가랑 같은 걸로 기억

 

3. 설문 3

1) 개시시점지가

매수금액에 B시 계관 적용함

 

2) 종료시점지가

단가는 동일 면적만 1,000곱함

 

문 4

 

물음 1

개발이익배제근거

법 제67조 제2항

 

2. 구체적인 방법

1) 적용공시지가 적용

법 제70조 제3항 내지 제5항 개발이익없는 공시지가 적용

2) 비교표준지 선정

당해 사업으로 인한 영향없는 지역 내 표준지 선정 (도로 등 선적사업 아닌 대규모사업)

 

3)시점수정

영 제37조 제2항 당해 사업영향 없는 시군구 평균적용

 

4) 기타요인보정

판례 당해사업영향없는 선례 기준해 기타요인보정 가능하다고 함

 

물음 2

 

FCF 감정평가시 활용

기업가치 평가에서 수익환원법 중 DCF법의 현금흐름의 기준이 됨

 

2. EBITDA

1) 세전영업이익에 감가상각비와 충당금설정액을 가산 즉, 비현금지출액을 가산하여 산정함

 

(아...감가상각비는 확실한데 A가 뭐였더라 아~~ ACCUMULATION 거짓말 하는 버릇 개버릇 남 못준다더니..)

 

2) 산정된 EBITDA는 EBITDA단계에서의 기업가치평가 방법에 직접 활용가능함

 

 

저는 5년차 수험생입니다.

 

실제 시험 실무과목에서 합격커트라인을 한번도 못넘어봤습니다.

 

47 49.5 39 지금까지 이랬네요

 

3년차때부터 스터디실무는 전체 주차수대비 최고답안비율도 높아왔고 (올해 기준으로 3기는 못다녔고 6~7번 정도)성적도 곧 잘나왔었구요

 

답안을 쓰게 된 이유는 사실 전 올해가 네 번의 실무시험 중에 (19회 제외. 이때 입목 풀었...)가장 잘 풀고 나온 느낌입니다. 고득점은 못 해봐서 모르겠고 합격컷 정도 예상해봅니다.

 

단지 제 답안 좀 잘 풀었는지 봐달라하고 올리는 것은 아닙니다. 스터디실무에서 어느 정도 고득점을 유지했던 수험생이 이번 실무시험을 선방했다고 생각한다는데, 그렇담 그는 어떤 느낌으로 얼만큼 쓰고 나왔는지..수험생끼리 느낌을 공유하고 싶은 마음에 제답안과 시험장에서의 생각들을 올려봅니다

 

저도 이 시기바다 느껴온 것이 강사님들의 예시답안보다 수험생 답안지 더 궁금합니다. 강사님들의 예시답안에 대한 감사한 마음은 당연하지마 말이죠.

 

스터디 실무 무용론을 말씀하시는 분들께는 어떻게 설명드릴 방법도 반박할 수도 없는게 현실이긴 합니다만...

 

(저도 어느정도 인정하기 때문입니다.)

 

이 까페는 수험생들의 커뮤니티이니 지인들 외에 다른 수험생들의 생각이나 시험에 대한 후기를 접할 수 있는 가장 좋은 장이라고 생각합니다.

 

염치불구하고 다른 수험생분들께서도 주저 마시고 많은 의견들 올려주시기를 부탁드려봅니다.

 

 

정두혁 23회 실전 실무 풀이.hwp

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