<윤수연 감정평가실무-일반평가 및 유형별 평가>, 윤수연, 신경석, 신민우, 최윤석, 민재식 공저, 2017.03.22, 윌비스

[머 리 말]

2007년 봄날, 나는 일어나자마자 도시락을 싸들고 오전 8시에 일어나자 도서관으로 향했다. 책은 이미 너무 무거웠다. 그 당시 바이블이었던 이홍규 선배님의 뚱뚱이 책은 현재로서는 거의 살인 무기와 같다. 던지면 돌덩이이고, 그 지식은 살인무기급의 지식이었다. 최소한 당시에는 그랬다. 그 책과 다른 법전들을 모두 들고 다니면 너무나 몸이 무거웠다. 거기다가 저녁과 점심을 담은 도시락의 크기는 이상하리만큼 무거웠다. 찬밥과 어머니의 시큼한 정이 담긴 김치를 먹어서 다행히 5년만 공부한 것 같기도 하다. 왜 도서관을 선택했냐고?

다른 고시생처럼 신림동에 고시원을 잡지 않은 이유는 돈 때문이었다. 신림동을 가려면 한 달에 백만원 이상 소비될 것 같았는데 이미 학교를 졸업한 뒤로 가족들에게 손을 내밀기에는 염치가 없었다. 이미 어머님은 너무 많은 것을 해주었다. 내 선택을 당시에는 존중해졌으니까. 결국 나는 도시락값을 아끼기 위해, 교통비를 아끼기 위해 신림동 대신 집 앞 도서관을 택했다. 도서관까지 올라가는 길은 평가사 어휘로 말하자면 “급경사”의 길이다. 2년차 때는 그 걸음이 힘들지 않았지만, 4년차 때 도저히 납득이 안되는 점수로 받은 뒤로는 그 도서관으로 향하는 길은 도시락에 담긴 찬밥처럼 내 인생도 찬밥이 되어 가고 있는 것은 아닌가 했다. 5년차에 시험을 포기한 후 다시 도서관을 찾았을 때는 반가웠다. 이미 4년을 지낸 애증같은 세월 때문이었을까.

거기서 시작된 것 같다. 내 평가사 인생은.

합격한 순간부터가 아니라 2007년도부터 시작한 것이었다. 빌어먹을, 그때부터 인생이 꼬인거다. 실타래처럼,

나는 실무강사다. 강사로 남을 생각이 없었는데, 그럴 생각이 아니었는데 몇 년 하다보니 강사로 되었다. 써놓고 보니 무책임한 소리 같지만, 나는 문제를 찍는 강사도 아니다. 열정 하나로 버틴 것인지, 강의를 할 때 느끼는 그 희열감이 좋은 것인지, 아니면 이 길을 통해 얻은 인연들이 좋은 것인지 운이 좋고 날이 좋아 지금까지 하고 있다. 

우선, 이 책은 기본문제과 기출문제로 되어 있다. 기본문제는 기존 책들에서 내가 수험시절 4년 동안 만지작 거리던 문제들의 변형과 기출문제로 들어가 있다. 즉 기본 중에 기본이다. 위 일반 유형별들은 내가 2년차 동안 내 오전 시간을 같이 보내준 친구들이다. 정을 떼고 싶은 친구들도 있고 지긋지긋한 친구들도 있으나, 생각해보면 내가 지금껏 평가사로서 나를 만들어준 고마운 문제들이다. 그때 배운 논리로 지금 업무를 하니까 말이다.

2년차 때 떨리는 느낌으로 공시지가 기준법을 풀고, DCF로 2달을 고생하면서도, 간신히 3~4개월이 지나자 실무가 마법처럼 풀리기 시작했다. 3~4개월 동안 이정도의 문제만 건드렸던 것 같다. 4개월이 지난 뒤로부터는 2주에 1회독이 가능했고, 나중에는 10회독이 6개월 안에 되었다. 처음에는 푸는 시간이 오래 걸렸으나, 당시에는 실무로 스터디 선발고사가 있던 옛날이었기에 실무로 두각을 나타내지 않으면 주말스터디에 입성이 불가했다. 다행이 좋은 팀장을 만날 수 있는 기회를 얻게 되었고 기분 좋은 시작을 하였다. 좋은 시절이었다. 좋은 사람들, 좋은 팀장, 좋은 학원이 있었다. 술을 사주는 팀장이 많았고, 1년이 지나면 합격 후 바로 이사를 달 거라고 믿었던 시기였다. 

우선, 이 책으로 공부하는 방법은 무조건 10회독을 해야 한다. 6개월 안에 말이다. 시간을 정해준 것은 6개월 동안 미친 듯이 머리와 손에 붙어있지 않으면 6개월 뒤에 시작하는 스터디 문제에 치이고, 여기서 개강하는 팀장들이 주는 문제에 질린다. 올해 내 마루타이자, 또는 내 새끼 강아지들인 2년차 애기팀원들이 기특하게 그 기간에 10회독 이상을 했다. 

10회 독이 넘어서니 문제도 암기되고, 답도 암기된다. 헌데 이 녀석들이 응용된 문제는 신기하게 풀린다고 했다. 10년 전의 나와 마찬가지로 말이다. 한 책만 공부하면 뭔가 잘못 공부하고 있는 것이 아닌가 하는데 그 때 다른 문제를 풀게 되면 기본서에서 봤던 부분과 다른 부분이 보이면 그게 논점이거나, 혹은 그다지 중요하지 않은 부분임을 깨달아 문제의 강약을 알게 된다. 그래서 10회독이 지난 뒤에 다른 기본서 내용을 보면 신기한 게 다 풀린다. 물론 답지와는 틀릴 수 있다. 그건 틀린 답이 아니라 다른 답인 것이다.

우린 다른 답을 자신 있게 쓰는 연습을 배워야 한다. 부동산을 바라보는 평가사의 눈은 객관적이어야 하나, 그에 대한 판단사항은 평가사들의 자질이면서 재량영역이다. 그러한 자질은 품성이기도 하고(오래 가르치다보니 이런 품성은 내가 가르쳐 주는 게 아닌 것을 깨닫게 되었다),

그만큼 위 기본서 문제는 기본이다. 되도록 응용된 문제가 들어간 것은 빼려고 했고 되도록 응용된 문제는 기출로만 넣었다. 왜냐하면 실전 문제는 더 가볍고 더 쉬우며 오류도 많다. 다만, 시험장에 들어가는 우리 스스로가 그 시험을 무서운 아이로 만들었을 뿐이다. 예를 들어 기출문제에서는 국유재산 등이 나오는데, 기본문제의 한정가치개념이 목적별 평가에서는 일단에 기여도로 국유재산문제로 둔갑한다. 하지만 그 본질은 한정가치, 즉 우리가 배웠던 기본강의시간의 내용이 다른 모습으로 나왔을 뿐이다.

따라서, 기본서가 전부다. 여기서 문제가 전부 나온다. 그대로 나오는 건 아니지만, 개념은 하나다. 늘 여기서 기출문제가 나오지만 실전가면 그 논리가 아닌 것처럼 느껴지는 게 이 실무라는 녀석이 가진 매력이다. 즉, 이 책으로 공부하면 된다. 역설적으로 말하면 이 책 하나면 팀장의 역할로서 끝이라고 하고 싶다. 이게 완벽히 소화가 된다면 이후는 본인의 다른 노력이 필요하다. 그것은 본인이 가진 강점과 약점을 적절히 조화해 답지에 자신 있게 녹여내면 되는데, 이 녹여내는 과정에서 문제에 주어진 자료를 어떻게 해석하느냐에 달려있는데, 그 자질은 행시로 따지면 1차 시험과 같은 자료 싸움이다. 

이제부터 더 지루한 이유를 하고자 한다. 이미 지루하다면 여기서 글을 마치고 바로 공시지가 기준법이나 풀기를 바란다. 우선 책이 나오기까지 도와주신 고병관, 안진우, 신경석 평가사, 최윤석 평가사, 민재식 평가사, 신민우 평가사, 신동현 평가사, 김완호 평가사, 이정우 삼성전자 아재 및 윤운근, 김선희, 김현철, 조윤재, 팀장님들 그리고 여기까지 나를 이끌어준 은사님들, 그리고 가족, 그리고 우리 강아지들(규호, 여경, 영준, 성민, 효권, 진우, 영민, 진우, 진욱, 애리언니, 1차 공부하고 있을 실무빠등 그리고 파이팅해줄 유지와 해원, 혜원이), 그리고 내 수험시절에 힘이 되준 (황)성원평가사, (이)관구형, 옛날의 구수한 경석형, 고마워.

그리고 어디엔가 있을 나의 오타들에게, 

부디 몸을 작게 움크리고 만약 누군가에게 발견되면 내년 2쇄에서 멋지게 변신하자. 

17년 봄날 윤수연 씀 

[목   차]

01 실무이론

제1장 감정평가의 기초 2

제1절 감정평가의 개념 등 … 2

Ⅰ. 감정평가의 개념 / 2

Ⅱ. 감정평가의 업무영역 / 3

제2절 감정평가의 법적근거 … 4

Ⅰ. 법령 / 4

Ⅱ. 행정규칙 등 / 4

제3절 감정평가원칙 … 5

제4절 감정평가의 절차 … 8

제5절 화페의 시간가치 … 13

제6절 지적공부, 축척, 측량, 도면 등 … 15

제2장 비교방식 20

제1절 토지 … 20

제2절 건물 … 32

제3장 원가방식 33

제1절 건물 … 33

제2절 토지 … 41

제4장 수익방식 43

제1절 직접환원법 … 43

Ⅰ. 개념 및 가정 / 43

Ⅱ. 순수익 / 43

Ⅲ. 자본환원이율 / 47

Ⅳ. 환원방법 / 52

제2절 할인현금수지분석법(DCF법) … 56

Ⅰ. 개념 및 방법 실무기준 등 / 56

Ⅱ. 지분가치 산정 / 57

Ⅲ. 부동산가치(수익가액) / 59

제3절 소득모델, 재산모델 … 60

제5장 일체평가방법 및 시산가액 조정 61

제1절 원가법(개별평가 合) … 61

Ⅰ. 토지가액 / 61

Ⅱ. 건물가액 / 61

Ⅲ. 평가 合 [ I + II ] / 61

제2절 거래사례비교법 … 61

Ⅰ. 구성부분을 반영하는 경우 / 61

Ⅱ. 일괄비교하는 경우 / 61

제3절 수익환원법 … 62

Ⅰ. 직접환원법 / 62

Ⅱ. 할인현금수지분석법 / 62

제4절 시산가액조정 … 62

제6장 비가치추계 등 63

제1절 타당성 분석 … 63

Ⅰ. 투자가치와 요구수익률 / 63

Ⅱ. 평가방법(할인현금수지분석법) / 63

제2절 최유효이용 분석 … 65

Ⅰ. 최유효이용 분석(highest and best use) / 65

Ⅱ. 특수상황 하의 최유효이용 모델 / 67

제3절 기타평가방법 … 69

Ⅰ. 회귀분석법(Regression) / 69

Ⅱ. 보충논의 - 임대사례 조사(부동산 수익률 추계) / 75

제4절 그 외 토지관련 실무기준 … 76

제7장 유형별 평가 80

제1절 임대료평가 … 80

Ⅰ. 임대료의 구성 / 80

Ⅱ. 임대료의 산정기간 / 82

Ⅲ. 신규임대료의 평가방법 / 82

Ⅳ. 임대차 평가(실무기준에 없음) / 86

제2절 구분소유권 평가 … 90

Ⅰ. 층별 효용비율과 지가배분율 / 93

Ⅱ. 구분소유권의 평가방법 / 94

제3절 구분지상권 평가 … 98

Ⅰ. 구분지상권이란? / 98

Ⅱ. 토지의 입체이용 : 건물이용률, 지하이용률, 기타이용률 / 98

Ⅲ. 입체이용저해율 등 / 99

제4절 기업가치의 평가 … 104

Ⅰ. 기업평가 / 104

Ⅱ. 기업잉여현금흐름(FCFF, Free Cash Flows to Firms) / 105

Ⅲ. 적정할인율(자본비용)의 추정 / 107

Ⅳ. 기업가치의 평가 / 108

제5절 기계평가 … 109

Ⅰ. 국산기계 평가 / 110

Ⅱ. 도입기계의 평가 / 110

제6절 공장평가 … 113

Ⅰ. 물건별 평가 / 114

Ⅱ. 수익환원법 / 114

제7절 기타 유형별 평가 … 116

Ⅰ. 주식등의 평가 / 116

Ⅱ. 의제부동산 / 119

Ⅲ. 영업권의 평가 / 122

Ⅳ. 기타물건의 평가 / 125

02 문제편

1주차 현금등가 및 토지 비교방식 134

문제 01 _ 《현금등가》 134

문제 02 _ 《현금등가》 134

문제 03 _ 《현금등가》 135

문제 04 _ 《현금등가》 136

문제 05 _ 《현금등가》 136

문제 06 _ 《현금등가》 136

문제 07 _ 《현금등가》 137

문제 08 _ 《현금등가》 137

문제 09 _ 《건축물대장 이해》 138

문제 10 _ 《토지 비교방식》 140

문제 11 _ 《토지 비교방식》 142

문제 12 _ 《토지 비교방식》 147

문제 13 _ 《약술》 150

문제 14 _ 《토지 비교방식》 150

문제 15 _ 《토지 비교방식》 155

문제 16 _ 《복합부동산 감정평가》 158

2주차 비교방식 170

문제 01 _ 《토지 비교방식》 170

문제 02 _ 《한정가치》 174

문제 03 _ 《한정가치》 177

문제 04 _ 《토지 비교방식》 179

문제 05 _ 《토지 비교방식》 181

문제 06 _ 《토지 비교방식》 189

문제 07 _ 《건물 감정평가》 191

문제 08 _ 《복합부동산 감정평가》 194

문제 09 _ 《토지 비교방식》 196

3주차 원가방식 201

문제 01 _ 《토지 원가방식》 201

문제 02 _ 《토지 원가방식》 202

문제 03 _ 《비가치추계》 203

문제 04 _ 《비가치추계》 207

문제 05 _ 《토지 원가방식》 210

문제 06 _ 《토지의 개발법》 213

문제 07 _ 《건물 감정평가》 215

문제 08 _ 《건물 감정평가》 219

문제 09 _ 《건물 감정평가 (거래사례비교법)》 222

문제 10 _ 《건물 감정평가 (분해법, 거래사례비교법)》 223

문제 11 _ 《건물 감정평가 (분해법)》 226

문제 12 _ 《건물의 감가수정방법》 229

문제 13 _ 《복합부동산 감정평가》 231

문제 14 _ 《건물의 감정평가》 234

4주차 수익방식 1 238

문제 01 _ 《환원율》 238

문제 02 _ 《할인현금수지분석법》 241

문제 03 _ 《할인현금수지분석법》 242

문제 04 _ 《할인현금수지분석법》 243

문제 05 _ 《환원이율 응용문제》 244

문제 06 _ 《k계수 및 엘우드, 건물잔여법》 246

문제 07 _ 《복합부동산 감정평가, 엘우드 응용문제》 247

문제 08 _ 《건물의 3방식》 250

문제 09 _ 《환원방법의 적용 문제》 253

문제 10 _ 《환원율 응용문제》 257

문제 11 _ 《일체 수익방식 문제》 261

문제 12 _ 《복합부동산 비교방식, 수익방식 기본문제》 262

문제 13 _ 《순수익 의의 약술》 265

문제 14 _ 《자본수익율 분석 문제》 265

문제 15 _ 《할인현금수지분석법》 267

문제 16 _ 《토지3방식, 건물 원가방식 (18회 1번 기출문제)》 268

5주차 수익방식 2 273

문제 01 _ 《수익가액 (수익방식의 각 단계별 수익가액 산정문제)》 273

문제 02 _ 《복합부동산 (기출문제 14회 1번, 레버리지효과문제)》 275

문제 03 _ 《복합부동산 (기출문제 15회 1번, 정률모델)》 280

문제 04 _ 《복합부동산 (실효대출이자율산정문제)》 287

문제 05 _ 《복합부동산 수익방식》 292

문제 06 _ 《복합부동산》 296

6주차 비가치추계 301

문제 01 _ 《레버리지효과》 301

문제 02 _ 《복합부동산문제 (기출문제 22회 1번, 내용연수 조정문제)》 302

문제 03 _ 《최유효이용》 304

문제 04 _ 《비가치추계》 306

문제 05 _ 《SALES & LEASE BACK》 310

문제 06 _ 《MIRR 산정문제》 311

문제 07 _ 《PF 사업타당성 (실효대출이자율산정 및 사업의 타당성 분석)》 312

문제 08 _ 《PF 사업타당성》 313

문제 09 _ 《경제적타당성》 315

문제 10 _ 《상호배타적 투자안 결정》 319

문제 11 _ 《허프모델의 시장분석》 323

문제 12 _ 《타당성분석 (표준편차 활용한 위험 분석)》 325

문제 13 _ 《비가치추계 (기출문제 10회 1번)》 327

문제 14 _ 《비가치추계 (기출문제 12회 1번)》 331

문제 15 _ 《비가치추계 (기출문제 27회 1번)》 335

문제 16 _ 《최유효이용 (기출문제 16회 1번)》 341

문제 17 _ 《복합부동산 감정평가 (기출문제 16회 2번, 인근 생애주기를 활용한내용연수 조정 문제)》 348

문제 18 _ 《리츠문제 (기출문제 17회 1번)》 354

문제 19 _ 《복합부동산문제 (기출문제 22회 1번, 내용연수 조정문제)》 357

문제 20 _ 《오피스 타당성 분석 문제 (기출문제 23회 1번)》 363

문제 21 _ 《골프장 매입타당성 문제 (기출문제 24회 1번)》 367

문제 22 _ 《최유효이용 기본문제 (최유효이용 판단후 토지의 시장가치 산정문제)》 371

문제 23 _ 《최유효이용 (중도적 이용)》 374

7주차 임대료, 구분소유권 376

문제 01 _ 《임대료 감정평가》 376

문제 02 _ 《임대료 감정평가》 379

문제 03 _ 《임대료 감정평가》 381

문제 04 _ 《임대료 감정평가》 383

문제 05 _ 《계속임대료》 386

문제 06 _ 《토지의 임대료 평가(17회 기출문제)》 390

문제 07 _ 《임대권, 임차권, 전차권 문제》 393

문제 08 _ 《아파트 구분소유권, 임대료 산정》 395

문제 09 _ 《구분소유권(상가)》 399

문제 10 _ 《토지 및 지상권 산정》 403

문제 11 _ 《구분소유권(오피스) 감정평가 (기출문제 26회 1번)》 407

문제 12 _ 《구분소유권(상가)》 413

문제 13 _ 《구분소유권(상가)》 429

8주차 기타유형별 436

문제 01 _ 《구분지상권 감정평가》 436

문제 02 _ 《비상장주식 및 비상장채권》 440

문제 03 _ 《과수원 감정평가》 442

문제 04 _ 《입목 감정평가》 446

문제 05 _ 《기업가치 감정평가》 449

문제 06 _ 《기술가치 감정평가》 451

문제 07 _ 《기계기구 감정평가》 454

문제 08 _ 《기계기구 감정평가》 457

문제 09 _ 《공장 감정평가》 461

문제 10 _ 《공장 감정평가》 468

문제 11 _ 《공장 감정평가》 477

문제 12 _ 《영업권》 477

문제 13 _ 《기업가치 및 영업권》 478

문제 14 _ 《공장 및 영업권》 481

문제 15 _ 《광업권》 486

문제 16 _ 《어업권》 488

문제 17 _ 《자동차, 건설기계, 선박, 항공기》 489

문제 18 _ 《선박 감정평가》 489

문제 19 _ 《선박 감정평가》 491

문제 20 _ 《항공기 감정평가》 496

문제 21 _ 《비상장주식평가(기출문제)》 500

03 해설편

1주차 현금등가 및 토지 비교방식 504

2주차 비교방식 525

3주차 원가방식 543

4주차 수익방식 1 574

5주차 수익방식 2 609

6주차 비가치추계 632

7주차 임대료, 구분소유권 699

8주차 기타 유형별 731