2015년 2차 감정평가실무 윤성찬 감정평가사(25기) 예시답안

 

하우패스에서 (김사왕)실무 채점팀장을 맡고 있는 윤성찬 평가사(25회 합격)입니다.

 

2차 시험이 끝나고 많은 피로감을 느끼고 계시리라 생각됩니다. 

 

답안지가 이미 손을 떠난 시점에서 이제 와서 정답을 맞추는게 더이상 어떤 의미가 있겠냐마는,

 

복기를 원하시는 몇몇 수험생분들 또한 계시는 수험계의 현실적 필요성도 있으리라 생각되어 조심스레 올려봅니다..

 

제가 직접 문제를 풀면서 느꼈던 소감들을 솔직하고 가감없이 적어보려 합니다..

 

 

I. 총 평

 

전반적인 난이도는 24회보다 쉽고, 25회보다는 어려웠습니다.

 

 

불의타(不意打) 유형은 없었고, 최근 수험계에서 어느정도 익숙한 논점들이 출제되었기 때문에, 문제에의 접근 자체가 어렵지는 않았습니다.

 

 

다만,  문제지 스캔과정에서의 전략수립과 효율적인 시간 안배가 중요했고, 운영의 묘(妙)를 얼마만큼 잘 살려내었는가가 개인별 득점에 크게 작용하지 않을까 생각해봅니다.

 

 

II. 문항별 검토

 

[문제 1번] 40점

 

23회 1번(오피스) 문제를 바로 떠올리게 합니다.

 

 

구분건물의 3방식 평가는 학원 스터디 1~2기에서 흔히 접하는 스타일이기 때문에, 큰 틀에서의 접근 자체가 어긋나거나 누락되었다면 눈에 빤히 보이는 상당한 감점이 있을거라 생각됩니다.

 

 

 

다만 1.5 페이지에 달하는 헤도닉가격모형 분석자료 때문에 초반 문제분석 과정에서 흔들릴 수 있었습니다.

 

 

 

  R제곱(결정계수), P-value(유의수준), F-value 문구들은 제시된 분석결과의 신뢰성이 지지된다는 의미 말고는 없었는데, 낯설고 생소한 개념이었다면 지엽적인 부분에 가려 단순했던 문제분석이 되려 어렵게 느껴지셨을 겁니다. 

 

 

 

어쩌면 1번 문제는 문제분석 능력 자체보다도, '답안 작성 skill' 측면에서 점수격차가 크게 발생하지 않을까 예상해봅니다..

 

 

왜냐하면 23회 1번(오피스) 문제가 그러했듯이, 반복되는 패턴의 산식 비중이 큰 문제일수록, 군더더기 없는 답안작성과 효율적인 계산기 활용 여부에 따라 시간 Save 정도의 차이가 커집니다.

 

 

 

만약 1번 문제풀이에 60분 이상의 시간을 소비했다면, 이후의 2번 문제부터는 상당한 심리적 압박감과 실수가 있지 않으셨을까 생각됩니다. 그리고 1번 풀이과정에서 시간소비가 컸던 수험생분일수록, 본 문제의 핵심이었던 '시산가액 조정'에 대한 풍부한 의견을 서술하는데 큰 부담을 느끼셨으리라 생각됩니다.

 

 

 

1번 문제를 푸는 과정에서 제가 중요하게 생각했던 사항을 정리하자면 아래와 같습니다.

 

 

 

 

(1) 층별효용지수 산정시, 계량분석결과에 대한 유용성 및 한계 검토

 

 

 

 : 통계적으로 유의미하다고 증명된 제시자료를 부정하기보다는, 결국 시장성/실증성을 추구해야하는 동일 목적하에서,  통계적분석결과를 평가사례 등과 함께 상호보완적으로 병용하겠다는 뉘앙스로 의견 개진을 개진하는게 좋아보입니다.

 

 

 

(2) 구분건물 호별(층별) 시산가액 제시

 

 

 : 평가의뢰목록은 구분건물 7 개호이므로, 총액이 아닌 물건별로 각각 제시해야 합니다. 이는 3방식 평가가 적용되는 모든 경우에 있어서 마찬가지이며, 실제 현업에서도 명세표에는 의뢰목록에 따라 구분건물 호별 평가액이 각각 기재됩니다.

 

 

 

(3) 전유면적 기준으로 비교(실무기준해설서 유의사항 참조)

 

 

 

 : 본 문제의 중요한 숨은 논점인데, 이를 놓치신 수험생분들이 많을거 같습니다. 층별 전체면적이 아닌, 층별 전유면적을 비교단위로 시산가액을 구해야 합니다(비교/원가/수익방식 마찬가지). 전체면적을 기준으로 평가하는 경우, 전유면적이 작은 층(4층)의 시산가액이 전유면적이 더 큰 층(2,3,5층)과 동일하게 잘못 산정되는 경우가 초래됩니다. 

 

 

 

 

 

 

(4) 시산가액 조정 의견

 

 

 : 소물음에서 '시산가액 조정을 통해~' 명시적으로 제시된 사항으로서, 구체적인 사안을 포섭하여 합리적인 의견 개진이 관건입니다.대다수의 수험생이 숫자를 맞추지 못하는 상황에서는, 시산가액 조정 의견을 얼마만큼 잘 썼느냐에서 득점차이가 크게 발생할 거라 생각합니다. 

  

 

 

 

 

[문제 2번] 30점

 

 

 

수년전 논문 학회지 등에 기고되었던 주제로, 이론적 백그라운드가 잘 준비된 수험생은 비교적 쉽게 접근했을 거라 생각됩니다.

 

 

 

약술의 경우 토지보상법 시행규칙 제28조 규정을 언급하고, 구분지상권의 이론적 평가방법만 잘 언급해도 좋은 점수를 받을거라 생각됩니다. 어쩌면 문제에 제시된 가격자료를 먼저 캐치하고, 약술 문제 접근에 대한 아이디어를 떠올린 수험생도 꽤 있을거 같습니다.

 

 

 

 

가장 많은 실수가 있었을거라고 예상되는 부분은, 비교표준지를 현황기준(전) 선정하되, 입체이용저해율은 인근지역의 표준적 이용을 기준(주택,택지후보지)해야하는 부분이었습니다.

 

 

 

 

 

[문제 3번] 20점

 

법령 개정된 논점이고, 이미 수험가에서는 익숙해진 논점이라 쉬운 난이도였지만, 아마도 시간에 쫓겨서 목차 위주로 접근한 수험생이 대부분이었을거라 생각됩니다.

 

 

 

 

[문제 4번] 10점

 

문제에서 제시된 '유의사항'에만 충실해서 풀면되는 쉬운 문제였으나, 이 역시 마찬가지로 시간에 쫓겨 목차 위주로 접근한 수험생이 대부분이었을거라 생각됩니다.

 

 

 

 

III. 마치며

 

25회 기출문제 유형을 기대하며 준비했던 수험생분들께서는 아쉬움이 크게 남는 시험이었습니다.

 

개인적으로 올해는 23회 및 24회 문제유형으로 회귀하는 유형이었다고 생각됩니다.

 

 

(음양화평지인 註 : 개인적 생각은 올해 1번 문제 출제위원이 23회 1번 출제위원과 동일인 (제일북부 C 평가사님)으로 추측되기 때문임.)

 

 

 

학원계에서 익숙했던 논점들이라 난이도 자체는 높지 않았지만, 답안작성시 강약 조절 여부에 따라 희비가 많이 갈리지 않았을까 생각해봅니다.

 

 

 

제가 아는 지인은 1번 문제를 스캔하는 과정에서 생소한 통계자료 때문에 덜컥 겁을 먹고, 문제풀이 순서를 '4-3-2-1'로 바꾸었다는데 결과적으로 선방이 아니었나 싶습니다.

 

(음양화평지인 註 : 23기 여지훈 감정평가사도 시험당시 이 방식으로 문제를 풀었다고 함.)

 

 

비교적 2,3,4번을 온전하게 풀고, 1번은 숫자의 정확성에 연연하지 않고 목차논리 위주로 서술하여 1번을 50분내에 끝맺었다고 하네요..

 

 

 

 

예시답안(1번_문제).pdf

 

 

예시답안(1번_문제).pdf

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