[Q&A] 사업폐지시 수용된 토지에 대한 환매권 행사

Q : 甲 지방자치단체가 도시계획시설(주차장) 사업을 시행하면서 사업부지에 포함된 당사 소유 토지를 협의취득한 후 공영주차장을 설치하였으나, 최근 위 공영주차장 부지를 포함한 일대 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 공영주차장을 폐지하는 내용이 포함된 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비 촉진계획이 고시되었고, 이에 따라 재정비촉진구역 주택재개발정비사업의 사업시행인가가 고시되었습니다. 현재 공영주차장이 여전히 운영되고 있기는 하나, 공영주차장을 폐지하는 내용의 재정비 촉진계획이 고시되었으므로, 당사가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(“토지보상법”)에 근거하여 환매권을 행사하는 것이 가능한가요?

A : 토지보상법은 제91조 제1항에서 “토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 위 조항에서 정하는 ‘해당 사업’이란 토지의 협의취득 또는 수용의 목적이 된 구체적인 특정 공익사업을 가리키는 것이고, 취득한 토지의 전부 또는 일부가 ‘필요 없게 된 때’란 사업시행자가 취득한 토지의 전부 또는 일부가 취득 목적사업을 위하여 사용할 필요 자체가 없어진 경우를 말하며, 협의취득 또는 수용된 토지가 필요 없게 되었는지는 사업시행자의 주관적인 의사를 표준으로 할 것이 아니라 당해 사업의 목적과 내용, 협의취득의 경위와 범위, 당해 토지와 사업의 관계, 용도 등 제반 사정에 비추어 객관적ㆍ합리적으로 판단하여야 합니다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2018다233242 판결 참조).

그런데 공영주차장을 폐지하기로 하는 내용이 포함된 재정비 촉진계획이 고시되거나 위 주차장 부지 등에 관한 재개발 사업의 사업시행인가가 고시되었다고 하더라도, 공영주차장이 여전히 종래의 주차장 용도로 사용되는 동안은 주차장으로서의 효용이나 공익상 필요가 현실적으로 소멸되었다고 볼 수 없으므로, 재정비 촉진계획의 고시나 재개발 사업의 사업시행인가 고시만으로 위 토지가 객관적으로 주차장 사업에 필요가 없게 되었다고 보기 어렵습니다.

또한 토지보상법 제91조 제6항은 “국가, 지방자치단체 또는 ‘공공기관의 운영에 관한 법률’ 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업(별표에 따른 사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 공익사업에 해당하는 경우를 포함한다)으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 ‘공공기관의 운영에 관한 법률’ 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다”고 규정하고 있는데,

위 재개발 사업은 토지보상법 소정의 공익사업으로서 ‘지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’에 해당한다고 볼 수 있으므로, 토지보상법 제91조 제6항이 적용되어 공익사업의 변환에 따라 귀사의 환매권 행사가 제한됩니다.

따라서 현 상황에서 귀사가 환매권을 행사하는 것은 허용되지 않을 것으로 판단됩니다.

범현 법무법인(유한) 태평양 변호사

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