21기 미담이진호 감정평가사가 분석한 22회 감정평가실무 1번 문제 풀이

궁금해서 한번 풀어보았습니다.

실무 손 놓으지도 1년 가까이 되어 가니, 말이 안되는 부분이 있을지도 모릅니다.

 

몇몇 팀장님들이 멋지게 예시답안을 올려주셨으니, 저는 생각이 조금 다른 부분만 가지고 얘기해볼까 합니다.

 

1. 일단지 평가

 

대부분 전체 필지를 일단지로 보셨는데, 사실 도로 부분을 일단지로 같이 볼 수 있나에 대해서는 의문이 듭니다. 특히 지목이 '도로'이고 현황도 '도로'인데, 이걸 일단지로 보아 '대'로 평가한다는 건 좀 위험한 거 같습니다.

 

게다가, <자료2>에 보면 용적률이 65.07% 로 나와 있는데, 지하층을 제외한 두 건물의 연면적 합을 기준으로 역산해 보면, 대지면적은 1,529㎡ 즉, 지목이 '대'인 것 두개만 더한 것이 됩니다.

 

따라서 '대'인 부분과 '도로'부분(잡 + 도)을 구분하여 평가하는 게 더 적절하지 않나 생각됩니다.

 

다만, 문제가 되는 것은 개별요인 비교치에서 본건이 '전체' 기준인 것과 도로 부분의 감가율이 주어져 있지 않다는 것인데,

 

 

사실 저도 이거 때문에 전체를 일단지로 봐야하나 고민을 좀 해보았으나

 

 

지목이 '대'인 부분 '전체'라고 이해하고 감가율은 보상평가를 준용해서 1/3 평가해야 하지 않나 생각됩니다.

 

 

(사실 전체를 자루형이라 보고 판단한다면, 같은 노변에서 22%나 개별요인 차이가 난다는 것이 설명이 되지 않습니다. 심지어 표준지의 형상도 부정형이거든요. 비준표상 자루형 감가는 보통 5%입니다. 국도에 접하지 않는다고 볼 때만이 22%의 개별요인 차이가 이해가 됩니다.)

 

 

 

 

따라서 도로 부분과 숙박시설 부분으로 구분하여 평가하고,

 

 

숙박시설 부분을 3방식으로 평가한 후, 도로부분은 숙박시설 토지의 1/3로 평가하여 합하는 게 어떨까 하는 생각입니다.

 

 

 

 

 

 

2. 사례의 선정

 

비교방식의 사례로는 사례#2가 적절하지 않을까 합니다.

 

최유효 이용이 3층 30~35개 규모인데, 대상이 3층 29개이면 최유효 이용이라 봐주는 게 맞다고 봅니다.

따라서 최유효 이용이 아닌 사례#3을 배제하고, 대상과 연면적이 유사한 사례 #2를 선택하는 게 맞다고 봅니다.

 

 

내용연수 사례역시 사례#2가 적합하지 않을까 합니다.

 

사례#3은 최유효이용 아니므로 배분법을 통해 현재 건물가격을 구할 수 없고,

 

사례#4는 영업중단 혹은 영업중단 임박으로 인해 영업중인 건물보다 싸게 거래되었을 가능성이 있기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

3. 수익방식 중 환원이율의 결정

 

환원이율은 <자료11> - 2) 에서 금융적 투자결합법으로 구할수도 있고, 3)에서 엘우드법으로 구할 수도 있습니다.

 

여기서 눈여겨 보아야 할 것은 투자수익률과 지분환원율의 차이입니다.

 

보통 지분환원율이 투자수익률보다 낮은데, 이는 기말복귀가치의 상승으로 그만큼의 수익률을 확보할 수 있기 때문입니다.

 

 

그렇기에 2)에서 주어진 지분환원율은 기말에 가치가 하락할 것으로 보이는 대상인근지역의 지분환원율이 아닌 일반적인 숙박시설의 지분환원율이라고 추정이 됩니다.

(대상 인근지역의 지분환원율은 15% 보다 높아야 하기 때문이죠.)

 

 

따라서 자료3)의 투자수익률, 가치하락비율, 자료1)의 저당이자율, 자료2)의 대출비율 등을 사용하여 엘우드법으로 환원이율을 구한 후 수익가격을 내는 게 더 적절하지 않나 생각해봅니다.

 

 

 

 

 

4. 동산의 처리

 

대체충당금을 구하여 비용처리 하는 것이 정석이나, 주어진 자료로는 대체충담금을 구할 수 없으므로 대체충당금을 제하지 않은 순수익을 구한 후 수익가격에서 동산의 잔존가치를 빼는 것이 적절해 보입니다.

 

 

 

이상 어설픈 실무 1번 분석이었습니다.