19회 감정평가실무 시험 총평 (17기 김성유 감정평가사)

들어가며

 

한솔법학원 실무강사 김성유입니다. 그동안 오로지 합격만을 기대하며 2차 시험을 위하여 혼신의 힘을 다하신 모든 수험생들에게 12월에 뜨거운 눈물과 새로운 삶이 시작될 수 있기를 간절하게 기원합니다. 고대하던 화살은 이미 쏘아졌기 때문에 편안한 마음으로 결과를 기다리는 것이 현명할 것으로 생각됩니다.

 

 

 

금번 19회 감정평가사 2차시험은 실무, 이론, 법규 어느 한과목 하나라도 잘 썼다고 자신할 수 없을 만큼 많이 어려웠다고 보시는 게 맞는 것 같습니다. 특히 1교시인 감정평가실무과목은 세부논점이 많은 1번과 더불어 부족한 시간으로 인한 2번, 3번문제의 정확한 접근이 어려웠기에 더욱 더 느끼는 체감난이도는 높았을 것이라고 생각됩니다.

 

 

 

다음의 문제별 주요 논점과 해설은 개인적인 견해이니 큰 의미를 두지 마시고 읽어보시기 바랍니다.

 

 

 

[문 1]

 

 

전체적으로 토지보상과 영업보상이 주된 논점으로 점수 차이가 나지 않을까 생각됩니다.

 

 

세부적으로 작은 판단사항들이 무수히 많았기 때문에 시간배분에서 다소 어려움이 예상되나, 실질적으로는 큰 틀을 중심으로 토지, 영업에 있어 주된 논점을 중심으로 논거를 잘 적시하였다면 좋은 점수의 획득이 예상됩니다.

 

 

1. 물음 1

 

 

문제에서 주요 목차를 주었기 때문에 채점시 가격시점 결정, 비교표준지 선정 및 그 사유, 토지 보상감정평가액의 세가지가 주요 논점이 될 것입니다.

 

(1) 가격시점 - 법 제67조 1항을 근거로 수용재결일인 2008.08.25기준

 

(2) 비교표준지 선정 및 그 사유

 

 

1) 적용공시지가

 

- 개발계획승인 고시일이 별도로 제시된 바, 구법적용

- 사업인정의제일인 개발계획승인 고시일 기준 07년도 공시지가 적용

- 사업확장에 따른 추가세목고시된 기호 4는 08년도 공시지가 적용

 

 

2) 용도지역의 결정

- 당해사업으로 인한 용도지역의 변경이므로 변경 전 기준 자연녹지(개발제한구역)

 

 

3) 이용상황의 결정

 

 

- 기호 1 : 주상용

 

(주상용의 표준지가 없으므로 건부지인 단독주택 표준지를 기준하되, 건부지의 면적이 현저히 과다하다고 판단된다면 의뢰자에게 이를 조회하여 평가하여야 하므로 특별한 자료 제시가 없는 한 전체를 건부지로 보되, 면정사정에 관하여 간단히 “조회 후 평가”를 약술해 주면 좋은 답안이 될 듯 함.)

 

 

- 기호 2 : 주거나지이나 건축허가되었음

(현황 나지이므로 건축이 가능한 나지인 표준지를 기준하되 허가비용을 반영하는 것이 좋아보임. - <자료

5>건물자료의 허가비용을 동일자료로 보고 쓸 수 있는지는 의문임. 따라서 실제 건부지와 건축허가 받은 나지의 가격수준이 동일하다고 판단되면 건부지인 표준지를 쓸 수 있다고 판단됨.)

 

 

 

- 기호 3: 현황 전이나 불법형질변경 토지임.

(최근 토지보상평가시 가장 문제시되는 토지로 보상액산정을 요하지 아니하므로, 비교표준지 선정과 관련하여 가장 중심적으로 보겠다는 취지로 판단. 기호 3은 ‘산’지번이 아니므로 토지임야로서 현실적으로 농지로 이용되고 있으므로 농지로 볼 수 있을지, 불법형질변경 토지로 공부상 지목인 임야로 볼 지에 관하여 농림부 질의회신, 건설교통부 질의회신, 법제처 법령해석, 중토위 견해 등 다양한 논거로 이용상황을 결정하되, 문제의도상 불법형질변경 토지라고 주었으므로 불법형질변경으로 결론 내는 것이 안정적이라고 생각됨.)

 

 

 

- 기호 4 : 전

 

 

 

4) 비교표준지 선정

- 기호 1 : D

- 기호 2 : E+허가비용 (or D)

- 기호 3 : G (or F)

- 기호 4 : F

 

 

 

(3) 토지 보상감정평가액

 

 

 

1) 시점수정

- 당해사업으로 인한 지가변동이 있으므로 인접한 모든 시군구 평균 지가변동률 기준.

(문제의도가 명확하므로 별도의 판단할 필요는 없으나, 계산하지 않고 “서초구의 최근 6월 누계치가 5%를 초과하고, 상위 서울시 평균보다 1.3배이상 높으므로 당해사업에 따른 지가의 변동이 있는 것으로 판단“이라는 맨트를 써주는 것은 가점이 될 것입니다.)

 

 

 

2) 개별요인 비교

- 많은 수험생이 여기서 큰 시간을 소비하였으나, 실질적으로 점수에 미치는 영향은 미비할 것으로 생각됩니다. 다만 2m도로는 세로(불)로 판단하시는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

3) 기타요인 보정

- 보상평가액과 관련하여 가장 큰 점수배점은 역시 기타요인 보정이 될 것입니다. 기타요인의 보정은 표준지공시지가 기준가격을 적정시가로 보정하기 위한 작업이므로, 기호1,2는 주상용을 기준으로, 기호 4는 전을 기준으로 보정하여야 할 것입니다.

(일부 수험생은 기호 2에 관하여 기타요인 보정을 하지 아니하였으나, 기호1,2 모두 표준지가 주상용이 아니고 이는 개별요인에서 비교될 것이므로 기호 2번 토지도 기타요인 보정이 필요하다고 보시는 게 맞을 것 같습니다.)

 

 

 

2. 물음 2

 

(1) 기호 가)

 

- 전체이전비(개량비 제외), 일부편입(취득비)+보수비, 전체취득비 중 작은 금액

(최근 개정된 잔여건물 가치하락분을 직접 물어보지 않았으나, 개정된 규정 및 취지를 언급하여 주면 좋을 듯 싶습니다)

 

- 계산시 화장실과 위생설비 설치비용은 전체를 기준해야 함을 고려

 

 

(2) 기호 나)

- 이전비(개량비 제외), 취득비 중 작은 금액

 

 

3. 물음 3

 

 

(1) 공통사항

 

 

- 영업이익, 고정적 비용, 부대비용과 영업시설등의 이전비용(이전비+감손액)을 각각 산정하셔야 영업보상액 구할 때 중복이 적습니다.

- 년간 영업이익의 결정과 관련하여 3가지 자료가 제시되었으므로, 각 자료에 따른 영업이익을 분석하여 반드시 논거를 가지고 적정한 영업이익을 결정(만원단위 사정)

- 개인영업 최저영업이익 한도액을 고려(휴업기간 도시근로자가계지출비 3인가구 기준)

 

 

(2) 영업 허가 장소 적법(89.1.24이전 무허가건물 포함)

- 시행규칙 제47조 기준(영+고+이+부)

 

 

(3) 영업 허가 장소 불법

- 시행규칙 제45조 1호 단서, 시행규칙 제47조 6항

 

MIN[영+고+이+부, 1000만원+이]

 

 

(4) 영업 불법 장소 적법(89.1.24이전 무허가건물 포함)

- 시행규칙 제52조 기준(3인가구 3월분 가계지출비+이)

 

 

(5) 영업 불법 장소 불법

- 행위제한(06.04.05) 이전부터 영업하고 있었던 바, 이전비 보상

 

 

 

 

[문 2]

 

 

정상가격, 기초가격, 투자가격을 구하고 이를 가치기준에 따라 비교설명하라는 문제에 충실하여야 합니다. 특히 3가격의 시점(08.1.1)과 개발진행중인 토지 정상가격시점(08.9.21)이 다르고 그에 따라 자료의 선택과 활용이 달라지므로 시점을 조심하여야 하는 문제입니다.

 

 

1번 문제에서 많은 시간을 소비하였기에 정확하게 문제파악을 하지 못하고 접근한 수험생이 많았습니다. 비록 답은 틀렸더라도 논리흐름과 논거를 가지고 충실하게 풀어내려고 노력했던 수험생이면 좋은 점수가 예상됩니다. 2번 문제의 충실도가 각 수험생마다 격차가 크게 나타나므로 올해 실무점수 차이에 결정적인 영향을 미칠 것으로 생각됩니다.

 

 

 

1. 기본적사항의 확정

 

- 가격시점 현재 의뢰된 토지인 C시 D읍 E리 30번지 토지만을 평가대상으로 합니다.

 

(이와 관련하여 30번지 토지는 가격시점 이전인 07.12.28에 이미 분할된 토지로 가격시점 당시를 기준으로 분할된 30번만을 평가하여하나, 자료의 제시형태, 정상가격․기초가격․투자가격간 가격차이를 보면 분할되기전 30번지 즉 가격시점현재 30번지와 30-1번지 모두를 평가하라는 의도 인듯도 보입니다. 따라서 이 문제는 대상물건에 관하여 불분명한 표현 또는 오기로 인하여 30번지만 평가하였던지, 30번지와 30-1번지를 함께 평가하였던지 크게 문제되지는 않을 듯합니다.)

 

 

2. 물음1(2008.1.1 정상가격)

 

- 현재의 주차장부지는 일시적이용이므로 30-1번지의 조사내용과 같이 수년전 전으로 개간되어 농지원부에도 등재된 사실이 있으므로 “전”을 기준으로 표준지 1기준 평가

 

 

3. 물음2(2008.1.1 기초가격)

- 현재의 주차장부지가 일시적인 이용일지라도 적산임료를 위한 기초가격은 계약내용을 반영하여 이용상황을 결정해야 하므로 “주차장부지”를 기준으로 표준지 4기준 평가

 

 

 

4. 물음3(2008.1.1 투자가격 - 숙박시설 부지)

 

(1) 투자조건 등을 만족하는 투자가격의 의미

 

- 투자조건 만족 판단 (소득수익률(=순영업소득/부동산평가액)>15% 이므로 투자함)

(상기의 투자조건 등을 만족하는 투자가격의 문구를 통하여 토지가격을 X(미지수)로 두어 순영업소득/(X+건물비용)=15%로 구한 경우는 문제에서 요구한 토지가격(=공시지가를 기준한 토지가액)에 부합하지 못하기 때문에 적정한 풀이로 볼 수 없습니다.)

 

 

(상기의 투자조건에서 공시지가를 기준한 토지가액을 상업용 토지로 볼지, 현재의 정상가격(물음1에서 구한 가격)으로 볼지 의문이 됩니다. 이때 상업용 토지로 보는 경우 현재의 최유효이용을 ‘전’이라 할때, 상업용 토지가액 자체가 최유효이용의 객관적 가치를 넘어서는 주관적 가치(투자가치)의 의미가 되므로 순환논리의 모순이 되지 않을까 생각이 되기도 합니다.)

 

 

 

(2) 순영업소득(NOI) 산정

 

 

1) PGI (회귀분석법 적용)

 

- 추세가 있는 경우에만 회귀분석을 적용하라고 하였으므로, 규모에 따른 추세의 변동이 있는 규모(x)-PGI(y)를 기준으로 PGI를 구합니다.

 

 

(시간이 없으므로 눈으로 보아 규모에 따라 변동하는 지 여부를 판단합니다. 사안에서 규모의 변화에 따라 PGI는 추세가 있으나, 객실점유율은 추세가 있다고 보기 어렵습니다.)

 

 

(회귀분석을 통하여 회귀계수, 회귀상수를 구하는 것을 문제에서 요구하고 있으나, 시간이 없다면 회귀식과 변수를 언급하고 30객실에 있어 800천원/객실․월로 보아 문제를 푸시는 것도 시간대비 좋은 판단이 될 것입니다. 점유율은 약80%수준으로 보시면 됩니다.),

 

 

 

2) 순영업소득의 산정

- PGI+OI-OE = NOI

- OE는 문제에서 주어진 회귀식을 적용

 

 

 

(3) 토지 투자가격

 

 

- 토지 잔여법 활용

- 환원이율은 확률 가중치를 고려하여 토지, 건물의 개별환원이율을 산정

- 건물투자비용 중 건물생산비와 무관한 개업비항목은 제외(730,000,000×0.94)

 

 

 

5. 물음4(2008.9.21 정상가격 - 소매점 부지)

 

(1) 기본적사항 확정

 

- 당초 투자할려고 했던 숙박시설(모텔)이 아닌 소매점으로 개발을 진행 중인 토지임.

 

- 공정률이 80%정도이므로 건물이 완성될 것을 전제로 건축허가(08.06.30) 내용을 기준하여 용도상불가분 관계를 인정 일단지로 보고 평가.

 

- 보존묘지(30㎡)는 보전가치가 있는바 가격형성이 어렵다고 보고 평가외, 기부체납부분 40㎡를 제외한 대지면적 560㎡전체를 기준하여 상업용 공시지가를 기준(표준지 5)

 

- 평가선례를 참조하여 기타요인 보정의 필요성을 언급하고 별도의 계산식 없이 주어진 보정치 1.30을 적용.(실무적으로 많이 쓰는 방법)

 

 

※ 유의사항

 

투자가치의 가격수준으로 볼 때 투자가치를 30번지만을 대상으로 하기 보다는 30번지와 30-1번지를 일단지로 이용하여 평가하면 균형적인 가격이 나오게 됩니다.

 

 

다만, 30번지만을 의미하는 것인지, 30번지와 30-1번지를 함께 이용하는 것을 전제로 투자가격을 구하는 것인지 불분명합니다.

 

(일부 수험생은 투자가격 자료위의 건축허가와 관련된 도면을 보고 추정하였으나, 이러한 건축허가 도면은 08.06.30일 기준된 것으로 투자가격의 가격시점인 08.01.01 현재의 토지의 투자계획과는 무관하다고 보시는 게 맞습니다. 또한 투자계획상 숙발시설(모텔)이 아닌 제1종근린생활시설(소매점)로 건축허가를 받아 진행되는 것을 보아도 같습니다.

 

 

2번문제의 첫줄 “토지 소유자 J씨는 C시 D읍 E리 30번지 토지에 대하여~”의 문구가 더욱 혼란을 야기하는 것 같아 아쉽네요.

 

 

 

[문 3]

 

 

입목에 대한 평가로서 실질적으로 3번문제를 정확하게 접근하여 해결한 수험생은 거의 없다고 보여집니다. 대부분 수험생이 약술로 마무리 한 것으로 알고 있습니다.

따라서 약간의 논리(시장가역산법)만 보여주면서 풀어낼려고 노력한 흔적만 보인다해도 좋은 점수가 예상됩니다.

 

 

- 시장가격 : 수종별 재적이 제시되어 있고, 원목별 시장가격이 제시되었으므로 조재율(85%) 고려한 재적에 재적당 원목가격을 곱하여 시장가격을 구함. 다만, 참나무의 시들음병 고려 : ×(0.3+0.2×0.9)

 

- 할인율 : 이자율에 회수기간, 기업자이윤, 위험률을 고려(1+0.07×6/12+0.1+0.05)

 

 

- 생산비용 : 전체 재적에 벌목조재비, 산지집재비, 운반비를 작업량을 고려하여 계산한 후 임도, 잡비를 합산

 

- 입목평가액 : 시장가격/할인율-생산비용

 

 

 

[문 4, 5]

 

약술문제 각 5점으로 핵심키워드 중심으로 서술하시면 되겠습니다.

 

 

- 대여자산(리스자산)에 대한 평가는 특히 리스기간과 내용년수, 운용리스와 금융리스, 소유권이전가능성, 계약금과 리스료 등을 중심으로 간단히 서술하시면 무난할 듯 보입니다.

 

 

- 표준지 평가에 있어 개발이익은 현실화, 구체화된 개발이익 반영, 공익사업지구내 당해사업으로 인한 개발이익 반영 등을 중심으로 간단히 서술하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

19회 2차시험 감정평가실무 총평

 

 

금번 19회 실무시험은 예년과 비교하여 여러 가지 능력을 시험하는 변별력 있는 난이도를 추구했다고 생각됩니다. 하지만 빡빡한 시험배점에 세세한 논점들이 너무도 많이 숨어있었고, 불확실한 사항에 관하여 수험생의 판단을 요구하는 내용이 많았기 때문에 어느 때보다도 시간적으로 많이 부족했을 것이라 생각됩니다.

 

 

대다수의 수험생이 1번 문제를 60분이상 소요하였고(심지어는 80분까지도) 이에 2번문제부터 부족한 시간으로 인하여 정확한 문제파악과 논리전개가 어려웠기 때문에, 가격다원론을 중심으로 한 약술, 시장가역산법을 중심으로 한 약술로 문제 2번이하 부실한 답안이 많을 것으로 생각됩니다. 따라서 상대적으로 문제 2번의 충분한 논거적시와 충실한 논리 전개가 비록 답이 틀리더라도 점수에 미치는 영향이 매우 클 것으로 생각됩니다.

 

 

 

정확한 문제의도와 채점기준은 출제위원만이 알 수 있습니다. 시험을 마치고 불안한 여러분의 마음을 더 증폭시킬까 걱정이 되기도 합니다. 어찌되었던 지난 회한과 노력이 값진 결과가 되어 12월에는 뜨거운 눈물로 추억이 되길 기원하면서 이만 총평을 마칠까합니다.

정말 수고하셨습니다!

 

 

한솔법학원 실무강사 김성유