감정평가실무 제12회 시험 후 소감

감정평가 실무 12회 시험 후 소감 및 해설

 

 

 

1. 전반적인 해설

 

 

 

우선 이번 시험에 임하신 모든 수험생 제위에게 수고했다는 말씀을 드리고 싶습니다. 실무가 1교시인 관계로 많이 떨지 않았을까 하는 생각이 듭니다. 그리고 1번문제부터 난이도가 그리 쉽지 않은 문제가 나와서 시험장에서 이를 합리적으로 대처해 나가셨어야 했겠지요.

 

 

 

 

전반적인 문제 난이도는 작년보다는 어려웠다고 생각하며, 10회 정도의 난이도가 아니었나 하는 생각이 듭니다. 물론 천천히 풀면 누구나 풀 수는 있을 것입니다. 제가 오늘 시험장에 가보고 사람들을 만나본 결과 1번을 50분내에 풀었다고 하는 분들을 만날 수 없었습니다. 물론 제대로 풀었다는 분도 없었습니다. 모두 합격선 이상인 분들이 말입니다. 다른 과목이 쉽게 출제된 관계로 이번 시험은 실무에서 과락을 넘고 점수를 어느 정도 취득한 분들이 합격할 수 있을 것입니다. 합격자 평균도 약 49점 정도에서 형성되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

 

 

2. 문제의 경향분석

 

 

이번에 출제된 바에 의하면 당연히 출제된다고 생각했던 문제가 나온 것 같습니다. 즉, 타당성 평가와 어업권, 재개발구역, 일단지 평가, 물적불일치 처리방안등은 누구나 예상은 할 수 있었던 문제가 아니었나 하는 생각이 듭니다. 즉, 우리 시험에서는 정보에 귀를 닫아두고서는 절대 붙을 수 없다는 생각을 하게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 문제의 간단한 해설

 

 

 

(1) 문제 1

 

 

 

1번문제는 우선 40점짜리로 적합하지 않다는 말을 하고 싶습니다.

 

 

 

시간을 고려한 문제가 출제되어야 하지 않을까 하는 생각이 우선 들고, 또한 문제에서 확실하게 풀이 기준

 

 

 

①표준지 공시지가가 인근지역에 있는지 여부,

 

②2001년 건축비를 보합세로 볼 것인지 여부,

 

 

③제반 영업경비란 표현을 썼는데 제반 영업경비가 관리비를 제외한 기타 영업경비를 의미하는지 아니면 관리비를 포함한 모든 경비를 의미하는지,

 

 

④기말복귀액을 산정할 경우 6년도 소득을 환원할 것인가 5년도의 소득을 환원할 것인가의 문제,

 

⑤양도소득세가 경비에 포함되는지 여부 등을 제시하지 않아 많은 수험생이 당황하지 않았나 생각

 

 

합니다. 개인적인 생각은 실제 시험은 어느 정도 문제 풀이 기준을 확실하게 제시하여야 하지 않을

 

 

까 하는 생각에서 마음이 좀 아팠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

< 1-1에서는>

 

 

 

대상부동산의 매입가격을 토지의 경우 공시지가 기준가격과 비준가격(개인적으로 #1)으로 산정한

 

후 결정하여야 하며, 건물가격은 자료 4를 통해 복성가격으로 구하여 ①물건별평가액을 결정하고,

 

또한 자료 6의 순수익을 산정한 후 직접환원하여 ②일체로한 가격을 결정하여, ③ 양자의 가치를 비

 

교한 후 현 시점의 감정평가액을 결정하여야 할 것이라고 생각합니다. 물론 여기서 문제되는 것은

 

월관리비의 처리문제가 아니었나 하는 생각이 듭니다. 월관리비를 가능조소득에 포함시키고, 차후

 

에 경비에서 이를 공제하는 것이 일반적입니다. 물론 월지불임료에 관리비가 포함된 것인지 여부에

 

대해서도 문제에서 언급했어야 했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

<1-2에서는>

 

 

우선 투자자의 투자가치를 산정해야 합니다. 이를 직접환원할 것인가 아니면 DCF방법을 적용할 것

 

인가를 먼저 판단해야 합니다. 즉, 5년간의 임대료는 동일하기에 이를 고정시키고 5년간 동일금액

 

(ATCF)를 현가한 후, 기말복귀액의 현가를 하는 방법을 생각할 수도 있으며, 5년간 임대료가 계속

 

변화한다는 것을 임료지수로 추정한 후 DCF 테이블을 만들어 이를 계산할 수도 있습니다. 물론 양

 

자 모두 매도가치를 내부추계법으로 추정하는 경우 순수익은 변동분을 추정하셔야 합니다. 이렇게

 

투자가치가 산정이 되면 이를 1-1의 감정평가액과 비교하여 NPV를 구한 후 타당성여부를 결정하셔

 

야 합니다.

 

 

 

 

 

 

(2) 문제 2

 

2-1에서 가격시점은 재결시점(토수법 46조 1항)이 되어야 할 것

 

2-2에서 비교표준지는 불법형질변경된 경우로서 #121을 선정하여야 함

 

2-3에서 연도별 공시지가는 2000년 공시지가

(토수법 46조 3항-사업인정의제가 계획승인고시일이기에)

 

2-4에서 시점수정률은 당해구 지가변동률과 생산자 물가지수를 판단 후 결정함.

 

2-5에서 격차율은 지역.개별요인비교치를 모두 포함한 격차이며, 각 조건끼리는 상승식(×) 으로 하여 백분율로서 소수점 1째자리 까지 결정함.

 

2-6에서 공시지가에 개발이익은 없는 것으로 보고, 공법상 제한으로 인한 감가는 공시지가 에 반영되어 있기에 이를 기타요인으로 보정해야 할 것임.

 

2-7에서 토지의 보상액은 상기 결정한 요인으로 보상단가를 결정후 산정하면 됨.

 

2-8에서 건물의 보상액은 신축이 사업인정이전이기에 이를 하여야 할 것이며, 취득가격과 이전비용을 비교 후 적은 금액으로 결정하여야 할 것임(시설개선비는 제외되어야 할 것)

 

 

2-9에서 관상수의 보상은 이전비×고손액(10%)로 적용한 이전비와 취득가격을 비교하여 적은 금액으로 결정하여야 할 것임.

 

 

2-10에서 무허가 영업보상을 할 것인지의 여부는 일단 소득세법 사업자 등록으로 허가, 무 허가를 판단하는 것은 아님(질의회신- 논란있음). 또한 식품위생법상 일반 음식점은 허가 를 받아야 하기에 이를 무허가 영업으로 보아 폐업된 경우가 아니기에 주거대책비는 지급 되지 않을 것이며, 영업시설 및 재고자산등의 매각 및 이전손실은 보상하여야 할 것임

(공특칙 25조의 3)- 논란이 있을 수 있음.

 

 

 

 

 

 

(3) 그 외 문제에서

 

 

문제 3번은 기존의 수산업법 시행령 62조 및 그 별표에 따라 이를 해결하면 될 것으로 판단된다. 하지만 어선어구의 잔존가격에서 어구는 아무 말 없이 문제에서 제시되고 있는 바, 보상신청이 있는 것으로 보고 풀어야 할 것임. (문제에서 확실히 나왔으면 더 좋을텐데)

문제 4,5,6번의 경우 누차 예상문제라고 말씀드렸기에 이에 대한 설명은 생략합니다.

 

 

 

 

4. 맺으며

너무 급하게 시험장에서 시험 본 수험생의 답안지를 받아 잠깐 보고 글을 적는 것이기에 오류의 가능성은 상존한다고 생각합니다. 시험시간에 맞추어 이것을 모두 풀어낸 사람은 없었을 것이라고 생각합니다. 그리고 앞으로 시험문제는 더욱 명확해야 하지 않을까 하는 생각이 듭니다. 우선 수고 하셨고, 내년을 준비하는 수험생은 더욱 실무에 매진해야 하지 않을 까 하는 생각이 들고, 이번에 시험에 그르쳤다고 생각하는 분들도 올해 안에는 꼭 실무를 독파하시길 바랍니다. 그럼 이번달은 편히 쉬십시오. 수고하셨습니다.