20회 감정평가실무 고득점자 정혜영 평가사 (대화 본사소속) 시험당시 답안목차

【문 1】

Ⅰ. 개요

 

토지에 대한 담보평가로 <개발단계>에 따라 평가하며, 기본적 사항 확정에 특히 유의하여 평가한다

 

 

 

1. 2009.1.1 토지

지적분할 신청이 아직 진행되어지고 있어 <임야>상태로 평가하며 이에 소로한면, 부정형, 완경사 상태로 평가한다

- 적용공시지가 2008.1.1-

 

 

 

2. 2009.3.31 토지

지번분할 된 상태인바, <공장예정지>로 평가한다. <도로는 담보목적인바 제외하고> 부정형, 평지로 평가한다

- 적용공시지가 2009.1.1-

 

 

 

3. 2009.9.6 공장

1) 공장용지 - 적용공시지가 2009.1.1

2) 건물 : 옹벽공사비 제외, 설비 제외

3) 기계 : 유휴기계 제외

 

 

 

Ⅱ. (물음 1)

1. 표준지 선정 <#1>

2. 평가

3. 평가액 결정

1) 전체 평가액

2) 김갑동씨 지분

 

 

 

Ⅲ. (물음 2)

1. 공시지가 기준평가

1) 비교표준지 <#3>

2) 평가

150,000 × 0.99546 × 1 × (1×1.03 ×1) × 1/1.1 ≒ 140,000

* 성숙도 처리

 

 

2. 조성원가법

1) 소지가격

2) 조성공사비

3) 토지가격

 

 

3. 평가전례기준

 

 

4. 토지가격 결정

 

 

 

Ⅳ. (물음 3)

1. 토지

- 공시지가 기준평가

- <#3> 기준

 

2. 건물

1) 공장

2) 사무실

3) 제외 대상 목록 - 옹벽공사비, 설비항목

4) 평가액

 

3. 기계

1) 평가액

2) 제외대상목록 - 유휴기계

 

4. 합계

 

 

 

【문 2】

 

Ⅰ. 개요

A,B 두 대안에 대하여 각각 수익과 위험을 분석하여 타당한 대안을 조언한다.

 

 

Ⅱ. A 부동산 분석

1. 순수익 산정

2. 환원이율 산정

3. 개발 후 가치

 

 

Ⅲ. B부동산 분석

1. 순수익 산정

(실제 시험에서 이때 총비용을 총수익 기준으로 잘못산정)

 

 

2. 환원이율 산정

 

 

3. 개발 후 가치

 

 

Ⅳ. 타당성 분석

 

1. 시장분석 (Market Analysis)

인구의 변동 가능성에 대한 자료 이용하여 서술

 

2. 수익분석

A,B 부동산 중 A가 순수익 측면에서 더 유리하다

 

3. 위험분석 (Risk Analysis)

A,B 부동산 중 B가 더 위험하다

(포트폴리오 그림을 그려서 설명하였음)

 

4. 타당성 제시

인구증가(부동산 수요), 수익, 위험에 있어 A가 더 유리하다

 

 

 

【문 3】

 

Ⅰ. 개요

NPL에 대한 평가이다. 이는 최근의 업무영역으로 기대되어 정확한 가치 평가가 중요하다. 또한 대상의 <권리분석>에 유의하여 해결한다

 

 

Ⅱ. (물음 1)

1. 처리

토지에 대해서만 가치가 이루어지는바 건물은 제외하여 결정한다

거래관행 및 대상지역상 이것이 타당하다

 

2. 공시지가 기준평가

 

3. 거래사례 비교법

 

Ⅲ. (물음 2)

1. 예상 낙찰가격

1) 낙찰가율

① 평균기준 : 단독주택 70%

② 낙찰사례 기준 1070/1060 = 66.9%

③ 결정 : 양자 유사하여 70%로 결정한다

 

2) 예상 낙찰가

 

2. 권리분석 및 우선순위 금액

1) 의의 및 중요성

2) 우선순위 금액

 

3. 현금흐름

 

 

【문 4】

공정가치를 IFRS와 관련하여 자세히 기술하였음

(의의, 중요성, 시장가격과의 차이)

 

나머지 2개 약술은 법전에 나와있는 그대로 쓰려 하였음

 

 

 

별도로 언급하지 않은 부분은 전부 답안, 숫자까지 정확히 맞추었음