陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

시험보느라 고생하셨습니다.

답지는 1번만 작성햇고, 나머지는 간략히 숫자없이 강평과 전략으로 대신하였습니다.

실무답지는 모범답안이 있을 뿐,  정답은 업죠. 다만, 그 모범답안을 작성하기 위해 얼마나 고민했는지를

답지에 표현하는건 실력이라고 보입니다.

1번은 간단히 적는 적고자, 5페이지 반만 활용했고요.

 저라면 1번 먼저 풀고, 나머지는 순서대로 그냥 풀었을 거 같아요.   다들 나올주제로 모든학원에서 다뤘던 주제 및 기본서 내용이라

 더욱더 그랬했을 듯합니다. 

 고생많으셨고, 12월에 뵙죠~ 일요반 고생많았아요.. 진짜.

그리고 1번은 개인적으로 시험장 들어갔따면 1번 비준가액만 각호로 보여주고  나머지는 그냥 일괄로 떄렸을 겁니다.

시간이 없잖아요. 어차피 묶었다고 또뿌리는건데, 실제 평가서 작성시 되려 오류가능성 있어서 그냥 비준만 각호, 원가, 수익은 전체가액으로 합리성 검토하는 평가사들이 많습니다.

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문제_답안지_예시답안-_1번_실제_답지_작성.hwp

실무문제1번_답지.pdf

역대 감정평가실무 기출문제를 돌아보면, 1번 문제는 단순한 배점 그 이상의 의미를 갖으며 수험계의 이정표(里程標)로 자리매김 해왔습니다.

근래만 보더라도, 22회(쇠퇴기 숙박시설 평가), 23회(오피스 수익가치 평가 및 타당성분석), 24회(골프장 3방식 평가 및 타당성분석), 25회(정비구역내 국공유지 처분) 문제들은 시험 직후 수험계에 숱한 논란과 파란을 일으키며, 지금도 두고두고 회자될 만큼 상징성이 강한 문제들이었습니다.

이와 같은 맥락에서, 26회 출제위원의 고심(苦心) 또한 마찬가지였을거라 생각합니다.

1년에 한번 뿐인 국가자격고시 출제위원으로서의 영예는 차치하더라도, 최근 평가업계의 이슈 및 트렌드, 그리고 현업 평가실무에서 맞딱뜨리는 선배평가사들의 고민을, 출제위원은 상징성이 강한 1번급으로 문제화하고자 했을 것입니다.

그리고 올해 26회 실무의 1번 문제는 헤도닉가격모형을 활용한 통계분석 결과를 전면으로 내세워 출제됩니다...

감정평가업계의 객관성과 신뢰성이 강하게 의심받는 작금의 시점에서, 계량분석 결과를 전면으로 내세우며 가치형성요인 비교를 묻고 있는 올해 26회 문제는 과거 여느때의 1번급 기출문제와 비교해도 손색없을 만큼 시사성이 강한 문제라고 생각됩니다.

19회 2번(숙박시설로서의 토지 투자가치)으로 단순회귀분석이 기출된 이후로, 개인적으로 우리 시험에서 다중회귀분석이 출제될 일은 없을거라고 생각했습니다만, 이를 비웃기라도 하듯이 응시생의 편의를 고려한 수험적합적(?)인 출제위원은 이미 분석이 끝난 결과치만을 제시하며, 수험생에게는 이에 대한 채택 및 활용여부만을 묻고 있습니다.

어쩌면 평가업계에 있어 통계적 기법은 감정평가사의 전문적인 판단을 '위협'하는 무서운 도구일 수도 있습니다.

통계만으로는 계량화 될 수 없는 정성적 가치형성요인이 엄연히 존재하는 현실에서, 계량분석 결과는 실증적이고 객관화된 수치로서 달관법(?)에 익숙해진 기존의 감정평가의 위상을 크게 흔드는 도전자가 될거라는 조심스런 예측도 가능합니다.

과연 통계적기법을 활용한 계량적평가가 기존의 감정평가와 병존 또는 이를 대체할 수 있는가에 대한 고민은 오래전부터 논의되어 왔고, 이는 19회 및 22회 이론과목에서도 기출된 바 있습니다.

"특성가격모형(Hedonic Price Model)과 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장·단점을 설명하시오.(19회 2번)"  (=>  陰陽和平之人 註 민태욱 교수님 출제)

"상권분석에서 일반적으로 사용되는 허프(Huff)모형의 원리와 실무적용상의 장·단점을 설명하시오.(19회 5번)"  (=>  陰陽和平之人 註 조주현 교수님 출제)

"계량적 방법인 특성가격함수모형(Hedonic Pricing Model)에 대해 설명하고, 감정평가사의 주관적 평가와 비교하여 그 장·단점을 논하시오.(22회 2번)"

하지만 이로부터 수년이 지난 지금, 감정평가의 객관성과 신뢰성에 대한 도전이 그 여느때보다 거세지는 현 시점에서, 통계적 기법을 활용한 감정평가는 '위협'보다는 '기회'로 보는 시각이 많아지는 추세입니다.

최근 '빅테이터(Big-data)를 활용한 감정평가' 세미나가 협회를 중심으로 개최되고, 젊은 평가사들을 중심으로 통계분석에 대한 관심과 배움이 늘고 있습니다. 그리고 과거 논문 등으로만 소개되던 통계/시뮬레이션 분석기법들은 최근 대형법인을 중심으로 평가서에 적극적으로 활용되고 있는 추세입니다.

실제로 제가 평가법인에 입사했던 첫 날(=>  陰陽和平之人 註 : 제일감정평가법인 본사) ,  처음으로 맡아서 수행했던 업무는 재개발사업의 종후자산(아파트) 가치추계를 위한 층별효용비 산정으로, 공교롭게도 올해 1번 문제와 동일한 케이스였습니다. 인근지역내 수천세대에 달하는 아파트 실거래가 및 분양가 자료를 수집하여, 엑셀의 피벗테이블 및 필터 기능을 이용하여 층별/평형별 단가를 구하고, 이를 지수화하는 작업이었습니다.

작업이 끝나고 분석결과를 제출했더니 담당 이사님께서 하셨던 말씀은, 

"덕분에 평가서의 설득력이 풍부해졌네요"

감정평가서의 설득력...

평가서를 작성하면서 대내적으로는 심사부서를 설득해야 하고, 대외적으로는 의뢰인 또는 이해관계인을 설득해야 하는건 감정평가사로서의 숙명입니다. 실제 업무를 하다보면 평가액은 평가자 나름의 판단을 거쳐 마음속에 이미 결정되었는데, 이를 지지해줄 근거 데이터가 부족하여 설득에 어려움을 겪게되는 경우가 많습니다.

평가자의 마음이 아닌, 평가서 내(內) 문언만으로의 설득을 통해, 가치추계의 합리성을 이해시켜야 하는 입장에서는 통계분석 결과만큼 입아프지 않고 명확하고 일관된 방법 또한 없을 것입니다. 참고로 우리 감칙 제13조 제1항은 "감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다."고 말하고 있습니다.

위와 같은 맥락에서, 올해 26회 1번 문제는 감정평가의 객관성 확보를 통해 평가서의 설득력을 높여야 하는 평가업계의 현주소를 대변하는 시사성 높은 문제였다고 생각합니다.

"상기의 지역분석은 탐문조사, 평가사례 및 거래사례 등을 이용하여 분석한 것으로 보다 상세한 해당지역의 가치형성요인을 분석하기 위해 기준시점으로부터 6개월 이내 자료를 이용하여 계량분석을 실시함."  - 문1 <자료2> 지역분석 자료 中

문제지 상으로 제시된 층별효용, 접근성 등 가치형성요인에 대한 계량분석결과는 유의수준 1~5% 으로, 수험생 입장에서 이를 함부로 기각하기는 어렵습니다.. 논문 작성을 목적으로 몇번의 통계분석 경험이 있지만, 유의수준 5% 이내는 분석자 입장에서 결코 무시할 수 없는 정도의 무서운 수치입니다..

통계적기법이 평가업계에 '위협'인지 '기회'인지에 대한 질문에 쉽게 답하기는 어렵습니다. 하지만 본 문제상 적시된 계량분석의 실시 취지와  2 페이지 반에 걸친 그 분석결과들을 감안할 때, 출제위원의 의도는 전자보다는 후자에 무게를 두고 있다고 판단됩니다.

층별효용비 산정이나 비교표준지 선정 등에 있어서, 평가자의 보는 주관에 따라 판단은 달라질 수도 있겠지만, 평가서의 객관성과 설득력을 확보하기 위해서는 적극적으로 통계분석 결과를 활용해야 하는 문제였다고 생각합니다.

생각해보면, 문제지상 대부분의 수치 자료는 통계였다고 해도 과언이 아닙니다.

토지 비준표상의 도로접면/형상 격차율 역시 헤도닉가격모형(HPM)을 통해 도출되는 통계자료이며, 지가변동률과 오피스 자본수익률 역시 한국감정원에서 발표하는 통계자료입니다..^^

우선, 1번 출제위원이 12월에 영광에 안들어오길 빌며 적습니다.

(=> 시험종료후 일주일 내로 전체 출제위원들이 모여 채점의 기본방향에 대하여 회의를 하는 시간을 갖는다. 이때 수험생의 의견을 참고하는 경우가 있다. 출제위원, 채점위원이 직접 12월의 영광 까페를 보는 경우도 있고 산업인력공단 시험 담당자가 보기도 한다.)

저는 1번 표준지 선정을 용도지역, 도로 기준하여(도로는 원래 현장조사자료가 있어야 해요. 정말 이상하게도 토지이용계획확인원만 주었지, 각지에 접한다는 말을 통해 광대각지로 유추적용할 뿐입니다..)

대다수가 계량전 분석 기법이 2페이지에 걸쳐나왔기에, 우리가 배운것들, 수습부터, 새벽3시에 평가서를 작성하는 지금에도, 늘 쓰는 원칙이자 평가사의 기본 뿌리는 용도지역과 도로입니다. 헌데, 이를 잊고 다들 '다'를 선정하신 거 같아요. 출제의원 의도가 그것인 듯한데, 솔직히 저는 그것을 못고르겠어요.

-용도지역, 도로는 꼭 맞춰라 수연아. 이거 틀리면 감정서로 문제될 때 할말 없다. 우리가 너 못구해준다고,

-,,아..네

15회(=> 14회 임) 수석이이었던, 내가 젤 좋아했던 하나동부 강지한 이사님이 수습시절 나를 앉히고, 눈을 보며 한말이다.

그 2개의 기준을 가지고 여러분은 현장에서 배운 자료로 수습시절에 기준을 세우고, 가격시세조사를 해야해요.

시세 조사시 맹지 평가는 어떻게 할까요?  우선 세로가수준의 토지 가격부터 기준을 세우고, 그 기준안에서 평가사의 경험을 통해

가격을 깝니다.  왜냐구요?  맹지의 표준지는 세로가의 가격을 알아야 가격이 나와요.

상가라면 전면상가가격을 알아내 내부상가 가격이 나옵니다.  마찬가지로, 맹지더라도, 인접필지를 통해 틀어갈수 있다면 좋은 맹지,  아예 인접필지를 통하지도 않고, 집인이 불가하면 순수맹지,

또는 인접필지소유자가  협상이 안된다고 소문난 곳은 그 맹지 가격은 순수맹지가격쪽으로 흘러가요..

올해 일번 업무시설 문제가 나왔습니다. 계량적 평가기법에 토지는 1.5키로 넘어서면 유의수준이 없다고 나오네요. 자료에

그래서 표준지 #다를 선정하신 분들이 많습니다. 네, 결론부터 말씀드리면 틀린게 아닙니다. 여러분이 저보다 잘 푸신거지요.

헌데, 평가사라는 짬밥이 이제 5년차, 동기들 돈많이 준다는 은행으로 다 떠나고, 법인에서 몇명만이 지키면서 참아내고 있습니다.

왜 있는지도 모르겠습니다. 지금 새벽 3시까지, 동산평가작성하면서 책찾아보면서, 인터넷 찾아보면서 빌렛이라는 아이의 가격 단가를 산정하고 있습니다. (=> 반제품으로 철강을 만드는데 쓰임) 

네, 그래도 돈이 됩니다. 이녀석 덕분에 포항까지 저는 달려갔습니다. 하이힐에 기름묻히며 부두에 가서 이 물건을 보고 왔습니다. 그렇게 삽니다. 제친구들, 제선배들, 그리고 지금 나,

어렵습니다. 여러분도 미안하지만, 이렇게 살아야 합니다. 제 후배로 오시면 저랑 같이 야근하면서 일하면 됩니다. 그래도 배운게 무서운지라, 다행히 첨 있었던 법인에서는 선배님들이 모두 새벽까지 지키면서 주말에도 일을 하셨습니다. 물론, 스타크래프트만 하셔서 밤을 새우는 이사님들도 있었지요. 원래, ㅋㅋㅋ 이럴려고 딴거 아니었겠어요. 원래 평가사는 이렇게 열심시 사나보다,

암튼 각설하고,

어찌되었든,

이게 평가사라고 생각해요. 제가 평가사로서, 자존심, 어쩌면 게량적평가기법을 통해 자료가 누적되면, 빅테이터화해서 평가사나 공인중개사 같은거 없어지게 할수도 있다는걸, 그래서

우리는 10년 안에 없어지는 자격증으로 뽑힌 것을 알고 있나요?

18회 이론문제1번 출제자역시, 게량적 평가기법이 3방식의 보조적인 수단으로 써야 점수를 크게 준 것도 아시죠.

덕분에 계량적기법이 평가업계를 구할 대안이라도 된듯이 주저리 주저리 썼던 저는 이론이 점수 크게 저조했고, 계량적 평가기법의  한계를 언급하면서 3방식의 중요성, 개별분석의 중요성을 언급한 장새람평가사는 그해 이론 수석이 되었습니다. (=> 이 당시 문제 출제자는 현 감정평가협회 협회장이신 분임.)

이번 올해 문제도 실무1번은 평가사남이 내셨겠죠.

(=> 아마도 23회 1번 출제위원일 가능성이 높음)

그래도, 수험생분도, 그래도, 제맘도, 그래도 우리가 공부하자 배웠떤 논거

이홍규선배님을 책을 공부하면서 첨에 했던 첫 공부는 용도지역, 도로를 기준으로 표준지를 선정하는 것이었습니다.

뿌리 깊은 나무라는 말은, 뉘앙스로 실무를 정말 잘푸는 것도 좋지만,

그래도, 그래도 버리면 안되는게 있는거 같아서 적습니다.

실무팀장이기전에, 평가사로서, 버릴수 없는 첫 뿌리는 내가 평가하는

땅은 용도지역과 도로로 이루어진 아이라는 것.

그래서 우리가 그 도로를 보기 위해, 현장을 가는 것이고, 이건 컴퓨터가 해줄수 없어요.

여러분의 수많은 경험치에서 책임을 지고, 가격을 내는 것입니다.

개별분석을, 3방식을 안타깝게도 수험생들은 종이로 하지만, 실제 현장가면, 개별분석은 몸이 하는거에요

오감으로.

그러한 입장에서, 광대변에 있는 아이를 중로변 아이로 표준지를 쓰기 싫었던 것은  제경험치의 한계가 주는 고정적 관념일수도 있겠습니다만,

그래도, 컴놈이 내 눈과 내가 보았떤 공간을 무시하고, 숫자를 통해 일반화시키는건, 평가사로서, 참을수는 없었던 거였습니다.

새벽이라,ㅠㅠㅠ 그나마 맑는 분노로 다가오는데,

묻고 싶은 건 출제위원님

게량적 평가기법을 쓰셔서 얼마나 많은 평가서를 만들었나요?

발로 뛰는 평가사가 되는 우리가 되었으면 합니다.  물론, 계량적 기법이 나쁘다는게 아닙니다.

단지, 보조적인 수단으로 쓰면 좋겠다는 것입니다.

그리고 그게 왜 위험한지를 말씀드리고 싶었습니다.

실제 셤에 과락이 나와도 그래서 저는 표준지 '나'쓸랍니다. 

혹시나 하는 맘에, 채점자는 나, 다를 쓰던 이유위주로 보실껍니다. 큰 쟁점은 아닐수 있는데, 쟁점이 아니지도  않아요. 중요하다고 해서 그 자료를 이빠이 넣은 것인지,  아님 우리의 생각을 보고 싶었던 것인지, 궁금하네요~ (=> 아마 이 문제는 실제 감정평가서 혹은 논문작성용으로 준비했었던 감정평가서일 확률이 매우 높으며 그렇다고 할 시 중요하다고 해서 자료를 많이 넣은 것으로 추측해 봄)

혹시나 해서 올려봅니다

악플은 속으로 삵히시고요

테블릿 피시라서 쓰기가 불편하네요.맞춤법 틀려도 이해해주세요 나머지는 나중에 올리겠습니다

참고로 5년차고 해설하신 강사님들 답안을 제 테블릿이 구형이라 피디에프가 안 깔려서 못 본 상태로 올립니다

실무

문제1

물음1

1.처리방침

헤도닉가격 모형의 효용비와 사례에 의한 효용비 고려하여 결정

2.헤도닉 모형 효용비

1층 기준 100 놓고 지하 구했더니 28인가 나옴 나머지 가격 비슷해서 계산안하고 27 25 29 이케 적음

3.사례기준 효용비

사례3

4.최종결정

사례1,2는 기준시점 차이 헤도닉은 통계모형 단점 쓰고 사례3으로 결정

글고 지하 없길래 실무기준해설서 지하 쓴다고 함

물음2

1.처리방침

구분소유건물이니 비교방식과 나머지 방식 고려, 헤도닉 모형 고려해서 개별요인에 유의 하여 시산가액 결정함

2.비교방식

사례 자료에서 층 자료 있는건 전부 비준함 (즉 층 기준으로 비준가 땡기고

없는 층인 1,2,6층은 지하층 기준으로 효용비 고려 해서 층 마다 가격산출)

이케하니 720억 나옴

3.원가방식

(1)토지

공시지가, 비준가 해서 공시지가 인근시세 반영 못해 비준가로 결정 이케하니 220억인가 나옴

(2)건물

300억 정도 나옴 하고 계 520억 적음

4.수익방식

(1)사례 순수익

(2)대상 전체 순수익

대상 1층꺼 구하고 효용비 고려해서 층별로 순수익 보여 줌

(3)수익가

200억 나옴(뭔가 확실히 잘못되었다고 느꼈지만 50분 넘어가는 중이라 그냥 무시)

5.시산가액 조정

물론 여기서 수익가 즈려밟고 목 성 시 신 으로 시산가 조정해서 720억으로 결정함

문제2

물음1.

1.원칙

이의 구애 됨 없이 나지상정(토보침 46조의 2)

2.예외

구분지상권 있을시 이를고려, 구하는 방법은 거 차 계 현 쓰고(시행규칙 28조 29조)

3.장단점

물음2

1.처리방침

기 설정액, 사례기준, 본건 기준시점 구분지상권 가치 등 고려해서 결정

2.기 설정액

시점수정만 함. 4천 초반나옴

2.사례기준

사시지개 함 이건 4천 중반인가 나옴

3.본건 구분지상권 가치

나지가: 얘네들이 분명 그냥 줄리 없다 생각하여(그냥 내 착각) 주택지대 효용비, 인근 변동 고려해 "대"로 결정(물론 당해사업과 무관하다고 가정함 이케 적음)

보정율: 3층이내, 층 저해 없고(2층을 최라고 봄) 기타만고려, 추가보정률 고려해서 약 42프로 나옴

선하지 면적: 제시된 300 기준

이케하니 5천 넘어감

4.시산가액 조정

상기 장단점 고려, 구분지상권가치 내치고, 1,2기준으로 4천2백으로 결정

문제3

물음1

1.적용공시지가

표준지 지가변동 고려, 지가 변동 없음 14년 적용

2.표준지 선정

불법형질변경, 가 선정(표준지 잘못선정 했음)

3.보상가

개별요인,그밖 고려해서 1억나옴

물음2

1. 보상대상여부

시행규칙 48조 3항에 해당하는 토지 아니고

시행규칙 48조 1항에 편입되는 농지법 상 농지인바 보상대상

2.보상가

(1)처리방침

실제소득 제시, 한도액 고려하며, 협의 불성립, 소유자 이대한 해당지역 거주 하는바 도별 농가평균 50프로 보상하고

김민국은 나머지 차액보상

(2)실제소득 기준(한도 고려)

생산량 2배 내인바 실제 소득 기준

(3)이대한

도별 50프로, 2백인가 나옴

(4)김민국

1050*6521*0.542*2년-(3)하니 5백4십인가 나옴

문제4

1.토지

(1)나지가

(2)제한 받을시

(1)-0.01-0.12

2.건물

그냥 사용승인일 기준

3.제시외

ㄱ. 쓰다가 답안지 뺏김

참고가 되었으면 좋겠습니다

과락 넘을 수 있겠죠?

실무 득점 매뉴얼

1. 득점 방법 (위험을 줄이고 득점 확률을 높이는 법)

•답이냐? 논리냐?

최근 경향은 100분에 100점을 풀 수 있게 줌.

목적별(유형별)평가(특수 상황 평가)가 1번으로 자주 나오고 있음.

22회도 특수상황(목적별) + 3방식 + 법전 기반의 문제 가능성

(실제 출제는 특수상황에 대한 3방식 문제 출제)

•논점은 논리를 이기고 답은 논점을 압도한다.

•결국 논점과 숫자를 모두 잡아야됨

•사소한거 하나라도 논점을 부각시킬려는 “습관” 습관의 규범화

•정확한 실무지식과 규범화된 습관(메뉴얼)

•결과적으로 논점 + 숫자 + 논점부각이 갖추어진 답안지는 “반드시”

득점에 성공함

2. 실천 방안

•가장 이상적인 답안지를 머릿속에 담아 두어라

•득점을 하기 위한 답안지를 만드는 연습의 필요

1) 논점파악 연습은 어떻게 할 것인가?

21회 합격자 다수에게 질문 ‘1번 구분소유적 공유를 어떻게 알아냈는가?’

크게 세가지 유형으로 압축됨.

1) 법전 - 담침 제13조 3항

2) 문제분석 - 토지조서의 내용, 기타사항 제시내용으로 판단.

3) 뉘앙스 - 배점이 20점밖에 안된다는 점. 가중평균에서 구분으로 선회사례

세가지 방법을 적절히 활용하여 논점파악 가능성↑

2) 숫자의 정확도는 어떻게 높일 것인가?

상호채점 시스템 - 개별복기 지양, 팀안에서 이루어지는 철저한 채점

채점은 답 → 식 → 판단 순으로 진행

(정답) (논점) (논리)

3) 논점부각은 어떻게 효율적으로 할 것인가?

- 답안지의 분량은 낮추되 필요한 논점부각은 풍부하게

- 물적사항, 권리사항, 자료해석, 시산조정에 대한 준비된 매뉴얼의 필요

4) 습관을 어떻게 규범화 시킬 것인가?

- 실무문제풀이 매뉴얼의 작성 (자료해석부터 논점파악 답안작성까지)

3. 무엇을 풀 것인가?

•크게 기본 + 기출 + 유형별 + 팀장 문제로 나뉘어짐.

•기본은 권소현 기본강의와 이홍규 기본 1회독(답맞추기 위주로)

•기출은 시중 기출문제 해설을 모두 비교하면서 최적의 기출문제

풀이 답안을 스스로 만들어감 → 이상적인 답안 이미지 구축

•유형별 문제는 기존 “마스터” 문제를 수정 후 활용, 단 보상이 없음.

•팀장문제는 실전문제와 가장 유사한 검증된 문제위주로 한정화

권소현, 김성중, 김사왕, 유도은

법규 득점 매뉴얼

1. 득점 방법 (위험을 줄이고 득점 확률을 높이는 법)

•법리형이냐? 암기형이냐? 다수의 합격생을 통하여 탄탄한 행정법 지식을

통한 논리있는 답안과 안정적인 암기가 득점에 가장 유리하다 결론.

•최근은 보상법 위주에 행정법이 가미된 형태로 자주 출제

•법규는 크게 답이 있는 문제와 답이 없는 문제로 구별됨.

21회 같은 경우 완전수용인지, 잔여지 수용인지 논란 무의미. 논리적으로 법규답안처럼 서술시 합격점이상 점수 획득. 따라서 시험장에서 당황할 필요 없음

•답이 없는(법리싸움)문제의 대응 전략 : 법전 + 행정법

•무엇을 암기해야 하는가?

학/판/사는 암기 but 사례의 해결은 사안별로 구체적으로

•글씨는 점수에 영향을 미치는가?

2~3점 영향을 미침. 실제 법대교수들한테 물어봄.

2. 실천 방안

•가장 이상적인 답안지를 머릿속에 담아 두어라

•득점을 하기 위한 답안지를 만드는 연습의 필요

•채점자의 입장이 되어 보자.

각 학원 채점팀장들 섭외 답안지 채점시 다수의 답안지를 보면서 무엇이

잘 쓴 법규답안인지 눈으로 확인하기.

1교시(감정평가실무).hwp

2교시(감정평가이론).hwp

3교시(감정평가 및 보상법규).hwp

23회_실무_예시답안.pdf

이 질문에서 제시한 답은 명시적으로 답변이 없다면

9월 23일 이후에 내 의견을 제시할 것이다.

감정평가 수험계, 참 할 말이 많지만 말하지 못하는 비밀과 제약이 너무나 많다

(출제위원 명단을 공개하는 것 조차도 쉬쉬하는 판이니...)

내가 그 전 12월의 영광 까페 게시판에서 쫌(?) 놀다가 지금은 블로그에 더 치중하는 것은 바로 이런 감평 초심자들은 잘 모르는 눈에는 보이지 않는 강한 압박과 제약 때문이다.

(블로그에 게재하였던 출제위원중 한명도 이 블로그에 나온 자신의 이야기를 언급할 정도니 정보공개가 심해진다면 이 블로그의 운명도 어떻게 될지 알수는 없다. 한때 xxx씨는 자신에 대하여 비판적인 글을 올렸다는 이유로 블로그를 폐쇄하라는 협박 비슷한 소리까지 하였으니까)

<감정평가사 9회 2번 문제>

【문 2】 홍길동은 자신이 소유하고 있는 원룸아파트를 담보로 A은행으로부터 7억원의 융자를 받으려 하고 있다. 은행에서는 감정평가사인 당신에게 대상부동산의 수익가격을 산출하고, 이를 근거로 하여 융자의 타당성을 검토해 주기를 요청하고 있다. 주어진 자료를 활용하여 평가목적의 경비내역서를 작성하고, 대상부동산의 최대 가능 저당대부액을 구하시오(15점).

<자료 1> 저당대부 자료

<자료 2> 수입자료

<자료 3> 지출자료

가격시점을 기준으로 과거 1년 간 임대자가 부담한 대상아파트의 경비내역은 다음과 같다. 주어진 것 이외의 경비항목은 없으며, 경비내역은 시장에서의 전형적인 그것과 일치한다고 가정한다. (단위:만원)

<자료 4> 경비의 수정사항

<감정평가사 15회 1번 문제 일부>

<자료 10> 대상부동산의 임대자료

1. 대상부동산은 현재 최유효이용 상태이고, 대상부동산은 조사한 결과 최근에 계약갱신된 4층(병원)의 임대자료가 포착되었으며 이는 적정한 것으로 판단됨.

2. 4층 임대자료

1) 4층 전체의 년간 지불임료는 165,000원/㎡이며, 당해 지역의 일반적인 공실률은 3% 수준임.

2) 부가사용료 및 공익비는 적정수준이며 지불임료와는 별도로 징수하고 있음.

3. 4층 각종 지출내역

지난 1년간 소유자가 4층 부분에 지출한 내역은 다음과 같고, 향후에도 동일한 수준에서 지출될 것으로 조사됨.

1) 부가물설치비 : 10,000,000원

2) 수도료 : 50,000원/월

3) 전기료 : 150,000원/월

4) 연료비 : 200,000원/월

5) 소유자급여 : 1,500,000원/월

6) 손해보험료 : 3,000,000원/년 (보험료 중 2,500,000원은 비소멸성)

7) 소득세 : 2,500,000원/년

8) 수선비 : 1,500,000원/년

9) 건물관리자 급여 : 1,300,000원/월

10) 저당이자 : 2,500,000원/월

11) 기타 영업경비 : 1,000,000원/월

질문하신 문제는 아마도 9회 2번 기출 (안정근 실무 문제)이거나 혹은 pass실무 4판 p...에 나온 안정근 실무 문제인 것으로 보입니다.

이 문제는 이른바 미국식 실무 문제로서 경비처리에 있어서 대한민국과는 차이가 있습니다.

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부가사용료란 건물 및 부지의 일부를 통상의 전용부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 냉난방비, 환기료 등을 임차인이 직접 공급자에게 지불하지 않고 건물 등의 임대인에게 지불하는 것을 말합니다.

우리 나라에서는 수도료, 전기료 등을 부가사용료로 처리하고 있습니다.