2006년 제17회 감정평가실무 기출문제 및 해설

 

 

 

 

 

 

 

[1] 문제 # 1

리츠 평가

(1) 매입금액 결정

인근 거래사례로부터 토지 및 건물단가 추출

(2) 주식발행으로 충당되는 금액과 대출받는 금액 구분

>> 추후 매기 이자 부담액 확정 위해

(3) 현금흐름(BTCF, 배당가능금액) 결정

임대사례 비준 >> 비준시 개별요인 비교치로 현실적인 전용률, 교통의 편이, 공실률 등 고려, 좀 더 세심하게 제시되었어야 함.

(4) 배당수익률 결정

주당배당금

배당수익률

(5) 종합환원이율 산정을 통한 지분배당률 결정(ROSS)

(6) 2차년도 현금흐름을 고러한 이론적 주당가치 계산

 

[2] 문제 # 2

1. 종전자산 평가

(1) 기준시점 : 사업시행인가고시일

(2) 비교표준지 선정 : [지침]상으로는 주택개발지구내 표준지를 선정하여야 하 나 개발이익배제의 측면에서는 지구 외 표준지를 선정하 는 것이 타당

(3) 건물가격 : 무허가의 포함 여부(이는 비례율과 연관된 부분이라 배제하는 것 입니다). 서울시는 81년 기준, 광역시는 89년 기준

2. 종후자산 평가

가격시점은 원칙적으로 지침에 나와 있죠? 분양신청기간만료일. 그런데 별도로 제시가 안 되어 있어 감칙 7조에 의해 현장조사완료일로 하면 됩니다.

3. 비례율

4. 정산금

분양가-권리가액

 

[3] 문제 # 3

1. 기초가격

인근지역의 최유효이용 기준 가격

2. 기대이율

현재의 임시적 이용 기준 기대이율 적용

[4] 문제 # 4

1. 도입기계의 담보평가

2. 도입시점 : 신고일자 기준

3. 재조달원가 : 도입기계가격+관세+설치비+농특세(부가가치세 배제)

4. 적산가격 : 잔가율 적용

 

[5] 문제 # 5

1. 건축물 평가

비준평가시 주택입주권 가치 배제

취득가격 범위내 이전비와 비교

2. 수목의 평가

이식비+고손액+감수액 과 수목가격 비교