2005년 제16회 감정평가실무 기출문제 및 해설

 

 

【문제1】 당해 부동산 소유자 A씨는 현재의 적정가격을 파악한 후 현 상태대로 매도할 것인지, 아니면 개발업자들로부터 제시받은 여러 개발방안 중의 하나를 선택하여 개발할 것인지를 판단하기 위해 Q감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였다. Q감정평가법인에 소속된 S감정평가사는 A씨의 부동산을 평가하기 위해 아래와 같이 관련 자료를 수집ㆍ정리하였다. 제시된 자료를 활용하여 아래의 물음에 답하시오. (35점)

 

 

(1) A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 자료 및 공통자료를 활용하여 부동산에 대한 개발방안의 타당성 분석을 행하여 최종 개발방안을 제시하되, 분석 및 판단에 대한 근거를 최유효이용과 관련하여 설명하시오.

 

 

(2) 부동산의 감정평가자료 및 공통자료를 활용하여 현재 상태의 대상부동산에 대한 가격을 산정하고 (1)에 제시한 개발대안의 가격과 비교하여 대상부동산의 시장가격을 결정하시오.

 

<자료 1> 대상부동산 기본자료

1. 소재지 : K시 B구 A동 100번지

2. 토지 : 대, 500㎡, 소로한면, 세로장방형, 평지

3. 건물 : 조적조 슬래브지붕 2층 건물로 면적은 1층 350㎡, 2층 100㎡

4. 이용상황 : 1층 전자대리점, 2층 주거용

5. 도시관리계획사항 : 일반상업지역

6. 가격시점 : 2007년 8월 1일

 

<자료 2> A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 자료

(자료 2-1) 개발계획안 1

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하1층 지상6층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 280㎡, 지상 각층 340㎡

3. 이용상황 : 업무용

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 8개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 100%지급함.

6. 건축 후 임대계획 : 건물건축과 동시에 국내유명보험회사의 지역영업본부에 임대할 예정이며 임대조건은 임대보증금 10억원, 월 임대료 2천4백만원, 계약기간은 5년임.

7. 추가조건 : 5년 임대 후 보험회사에 채권 3억5천만원과 현금 21억원에 매각한다.(채권은 한국은행이 2002년 6월 1일 발행한 만기10년, 복리이자율 5%, 만기일시지급 조건의 채권임)

8. 영업경비 : 연간 총임료의 30%수준

 

(자료 2-2) 개발계획안 2

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물 4개동

2. 면적 : 각동 각층 87.5㎡

3. 이용상황 : 상업용

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 10개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공부터 완공까지 순차적으로 지급하는 조건임.

6. 건축 후 분양계획 : 착공과 동시에 각 동별 대지귀속면적에 따라 지적 분할하여 분양을 시작하며, 매 2개월마다 1동씩 분양될 것으로 예상하고, 분양가액은 동당 5억원임.

 

(자료 2-3) 개발계획안 3

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 1개동

2. 면적 : 지하ㆍ지상 각 350㎡

3. 이용상황 : 지상1층 대형마트, 지상2층～6층 소형아파트(각층 7개호)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 15개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 50%, 완공시 50%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 대형마트는 보증금 없이 매월 임대료 1천만원에 임대한 후 10년 뒤 9억원에 임차인에게 매각할 예정이고, 소형아파트는 착공과 동시에 분양을 시작하여 순차적으로 완공시까지 분양이 완료되며, 소형아파트 분양가는 2층 기준 1호당 4천5백만원에 분양할 예정이고, 소형아파트 분양가를 기준한 층별효용비는 다음과 같음

구분	2층	3층	4층	5층	6층
층별효용비	100	105	105	105	107

(자료 2-4) 개발계획안 4

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브지붕 지하2층 지상7층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각300㎡, 지상 1층 180㎡, 지상 2층～7층 각각 320㎡

3. 이용상황 : 지하1,2층은 주차장, 지상층은 상업용 복합영화관

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 12개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 개발부동산을 담보로 S은행으로부터 전액 대출받아 지급한다. 대출조건은 저당기간 10년 기준으로 임대기간 동안 매년 원리금을 균등분할하여 상환하되, 부동산처분시에는 잔금을 일시상환하는 조건임(S은행 대출이자율 8%).

6. 건축 후 임대계획 : 국내 유명 복합영화관을 유치할 예정이며, 임대주인 건축주는 유치조건으로 옥상에 가로5m, 세로4m의 대형광고스크린을 건물 완공과 동시에 설치해 주기로 했다(완공시 설치비용 2억원 발생). 임차인은 매월초에 월1,200만원의 임대료를 지불하되, 영화관 매출액의 10%를 추정 임대료로 지불하여야 한다. 영화관의 매출액은 년20억원 수준으로 예상되며, 대상부동산의 관리에 따른 영업경비는 총임료의 25%수준이다. 또한 5년 임대계약 후에는 24억원에 임차인에게 매각하는 조건으로 임대차계약이 가능함.

 

(자료 2-5) 개발계획안 5

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브지붕 지하3층 지상9층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각층 350㎡, 지상1층 300㎡, 지상2층～9층 각각 350㎡

3. 이용상황 : 지하1층～지하3층은 주차장, 지상 각층은 상업용 쇼핑몰(지상1층은 대형점포 1개, 2～7층은 각층 소형점포 15개)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 3개월, 공사기간 15개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 60%, 완공시 40%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 착공시부터 완공시까지 순차적으로 분양되며, 1층 대형 점포의 분양가액은 7억5천만원, 소형점포의 분양가액은 층별로 차이가 없이 점포당 1억5천만원임.

 

(자료 2-6) 기타자료

1. 개발안 중 건물을 임대하는 경우는 건물 완공시에 사용승인 및 임대가 완료 되는 것으로 가정함.

2. 모든 개발계획안에 있어 지하층 중 1개층은 주차장 설치가 필수적임.

3. 개발계획에 있어 건축허가 및 설계기간이 완료되면 즉시 착공하는 것으로 가정함.

4. 건물은 착공과 동시에 철거하되, ㎡당 60,000원이 소요되고 잔재가치는 없음.

5. 인근지역의 모든 개발안의 자본수익률은 10%임.

 

<자료 3> 대상부동산의 감정평가자료

(자료 3-1) 인근 공시지가자료(2007년 1월 1일)

기호	소재지	면적(㎡)	지목	용도지역	이용상황	도로교통	형상ㆍ지세	공시지가(원/㎡)
1	A동 190	500	대	일반상업	상업용	중로한면	세장형ㆍ평지	1,400,000
2	A동 250	550	대	중심상업	상업용	세로(가)	사다리ㆍ평지	1,850,000
3	B동 80	420	대	일반상업	주상나지	중로한면	가장형ㆍ평지	1,150,000
4	B동 150	460	대	일반상업	주상용	세로(가)	정방형ㆍ평지	1,300,000
5	B동 300	850	대	일반상업	주상기타	소로한면	자루형ㆍ	750,000

※ 표준지 기호(1)은 약 20%가 도시계획시설(도로)에 저촉되며, 표준지 기호(5)는 건부감가가 10% 발생되고 있는 토지임.

 

(자료 3-2) 인근지역 거래사례

1. 거래사례(1)

1) 사례부동산

① 토지 : K시 B구 A동 300번지 대, 500㎡, 세로(가), 사다리형, 평지

 

                   ② 건물 : 위지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층(상업용, 연면적 2,350㎡)

2) 거래시점 : 2007년 6월 15일

3) 거래가격 : 23억원

4) 도시관리계획사항 : 일반상업지역

5) 기타사항 : 당해 사례는 거래당시의 제반 상황이 반영되어 정상적으로 매매가 이루어진 전형적인 거래사례로 조사되었음.

 

2. 거래사례(2)

1) 사례부동산

① 토지 : K시 B구 B동 120번지 대 520㎡, 소로한면, 가로장방형, 평지

② 건물 : 위지상 조적조 슬래브지붕 2층(주상용, 연면적 400㎡)

2) 거래가격 : 9억원

3) 거래시점 : 2007년 6월 5일

4) 도시관리계획사항 : 일반상업지역

5) 기타사항 : 당해사례는 거래당시의 제반 상황이 반영된 거래사례임.

3. 토지ㆍ건물가격구성비

현황을 기준으로 사례(1)은 3 : 7, 사례(2)는 7.5 : 2.5인 것으로 조사되었으나, 대상부동산은 파악이 곤란한 상황임.

 

(자료 3-3) 임대관련 자료

1. 대상부동산의 임대자료

대상부동산의 1층은 보증금 7억원, 월임대료 500만원에, 2층은 보증금 1억원, 월임대료 50만원에 각각 임대되고 있으며, 소유자는 대상부동산의 관리를 연간임대료의 3%를 지급하는 조건으로 부동산관리회사에 위탁관리하고 있다. 또한 연간임대료의 20%가 유지관리비 등의 비용으로 지출되고 있고, 대상부동산의 토지 및 건물분 재산세 및 소유자급여가 각 연간임대료의 1%이다. 이러한 대상부동산의 임대상황은 현황을 기준한 일반적인 수준으로 판단됨.

 

2. 최유효이용을 기준한 인근 부동산의 1, 2층 최근임대자료

구분	월순임대료(원/㎡)	비고
1층	250,000
2층	125,000

 

3. 대상부동산의 현황을 기준한 자본환원이율은 15%임.

 

(자료 3-4) 대상 및 사례건물상황

구분	대상건물	거래사례(1)	거래사례(2)
사용승인(신축)일자	1997.7.1	2005.4.15	1998.10.30
가격시점현재 잔존내용년수	35	48	36
건물과 부지와의 관계	건부감가	최유효이용	건부감가
건축당시 신축가격	-	-	-

 

<자료 4> 공통자료

(자료 4-1) 인근지역의 지역개황 등

대상토지가 속해 있는 인근지역은 지질 및 지반상태가 대부분 연암인 것으로 조사되었고, 최근 임대수요의 상승으로 인한 부동산 개발이 가속화되어 5층 내외의 상업ㆍ업무용 건물이 밀집하여 형성된 전형적인 상업지대인 것으로 조사되었다. 또한 상업ㆍ업무요 건물의 신축으로 기존 건물들의 임대료는 하락하고 있는 상황이며, 인근지역 주민들을 대상으로 표본조사를 실시한 결과 지역의 급속한 상업지로의 이행이 진행됨에 따라 공개공지 및 근린공원 등의 부족으로 주거지로서의 기능은 대체로 상실된 것으로 조사되었다. 또한 최근 당해지역의 표준지공시지가를 평가한 담당감정평가사의 K시 B구 지역분석보고서에서도 이러한 지역상황이 재확인되었음.

 

(자료 4-2) 건축비 및 경제적 내용년수

구분	내용년수	가격시점 기준 건축비(원/㎡)
		상업ㆍ업무용	주상용
철근콘크리트조	50	750,000	800,000
철골조	40	480,000	540,000
조적조	45	600,000	660,000

※ 건축비자료는 지상ㆍ지하층(주차장부분 포함) 구분 없이 적용 가능함.

 

(자료 4-3) K시의 건축 및 도시계획관련 조례

1. 대지의 최소면적 : 주거지역 90㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 200㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역 90㎡

2. 건축물의 최고높이 : 인근 상업지역은 도시경관조성을 위하여 필요하다고 인정되는 구역으로 지정되어 건축물의 높이를 30m이하로 하되, 이는 광고탑, 송신탑 등과 같은 옥상구조물의 높이를 포함한 것임.

3. 건폐율 : 전용주거지역 40%, 제2종일반주거지역 50%, 준주거지역 60%, 중심상업지역 80%, 일반상업지역 70%, 근린상업지역 60%, 유통상업지역 60%

4. 용적율 : 전용주거지역 100%, 제2종일반주거지역 150%, 준주거지역 400%, 중심상업지역 1,000%, 일반상업지역 600%, 근린상업지역 600%, 유통상업지역 400%

5. 층고 : 3.5m

 

(자료 4-4) 지반에 따른 건축가능층수

구분	풍화토	풍화암	연암	경암
지상층	3	5	10	15
지하층	1	1	2	3

 

 

 

 

(자료 4-5) 지가변동률 및 건축비지수

1. 지가변동률(K시 B구, %)

구분		주거지역	상업지역
2006년 누계		3.15	2.14
2007년	3월 (누계)	0.043 (1.045)	0.121 (1.000)
	6월 (누계)	0.165 (2.130)	0.126 (1.540)
	7월 (누계)	0.100 (2.560)	0.075 (1.980)

 

2. 건축비지수

건축비지수는 2005년 상승이후 2006년 1월1일부터는 보합세를 유지하고 있음.

 

(자료 4-6) 개별요인 비교자료

1. 접면도로

비고	중로한면	소로한면	세로(가)
중로한면	1.00	0.93	0.86
소로한면	1.08	1.00	0.93
세로(가)	1.15	1.08	1.00

 

2. 형상

비고	정방형	가로장방형	세로장방형	사다리형	부정형ㆍ자루형
비교치	1.00	1.03	0.95	0.90	0.81

 

3. 지세

비고	저지	평지	완경사	급경사	고지
비교치	1.00	1.04	0.95	0.89	0.80

4. 인근지역의 표준적인 토지규모는 450㎡～600㎡임.

 

(자료 4-7) 기타자료

1. 보증금운용비율 및 지불임료운용비율 : 1%/월

      2. 개별요인비교치는 백분율로서 소수점이하 첫째자리까지, 지가변동률은 소수점이하 셋째자리까지 표시하되, 반올림할 것.

3. 단위가격결정시 백원단위에서 반올림할 것.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문제2】 W씨는 소유부동산을 T주식회사에 출자하기위해 Q감정평가법인에서 감정평가서를 발급받아 제출하였으나, 일부 주주들이 Q감정평가법인의 감정평가서가 토지평가 및 건물감가에 문제가 있다고 지적하면서 전체적으로 적정한 시장가격평가가 이루어지지 못했다고 주장하여 T주식회사가 직접 S감정평가법인에 감정평가를 재의뢰하였다. 배정을 받은 담당감정평가사는 사전ㆍ실지조사 등을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 주어진 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. (30점)

 

(1) 대상부동산의 토지가격결정을 위한 지역요인을 분석하고, 비교표준지 공시지가의 선정이유를 설명하시오.

(2) 대상부동산의 건물평가를 위한 경제적 내용년수를 확정하시오.

(3) 대상부동산의 가격을 개별평가방법(VO=VL+VB)에 의해 결정하시오.

 

<자료 1> 평가 대상부동산의 개요

1. 평가목적 : 일반거래(현물출자를 위한 감정평가)

2. 가격시점 : 2007.6.30(소급감정)

3. 조사기간 : 2007.8.20～8.28

4. 주위환경

대상부동산이 위치하는 지역은 상업지대와 주거지대의 완충적 공간을 형성하고 있으며, 학원, 사무실 등 업무용의 3～5층 철근콘크리트조 건물이 표준적 이용이라고 볼 수 있는 노선상가지대로 1층에는 식당, 슈퍼, 화원 등의 근린생활시설이용이 많으나 공실률이 높아 최근 리모델링을 행하고 있는 건물이 많이 소재한 지역임.

5. 토지

① 소재지 : D시 H구 N동 1455번지

② 지목, 면적, 용도지역 : 대, 780㎡, 준주거지역

③ 특성 : 가로장방형, 평지, 중로한면

6. 건물내역

① 사용승인일 및 당시 건물신축단가 : 1992.3.30, @321,000원/㎡

② 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층, 교육관련시설

③ 연면적 : 1,850㎡

 

 

<자료 2> 시장자료

1. 거래사례A

(1) 주위환경

주위환경 및 표준적 이용이 대상부동산이 속해 있는 지역과 유사하나 인근에 30만평 규모의 택지개발이 이루어지고 있으며, 건물상태가 대상부동산이 속해 있는 지역보다 양호함.

 

(2) 토지

① 소재지 : D시 H구 L동 876번지

② 지목, 면적, 용도지역 : 대, 840㎡, 준주거지역

③ 특성 : 세로장방형, 평지, 중로한면

 

(3) 건물내역

① 사용승인일 및 당시 건물신축단가 : 1998.6.30, @534,000원/㎡

② 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층, 사무실

③ 연면적 : 1,589㎡(기계실 등의 비수익공간이 협소)

 

(4) 거래내역

① 거래일자 : 2007.4.30

② 거래금액 : 1,360,000,000원

③ 거래조건 등 : 거래당시 시공사에 견적을 받은 결과 배관시설 교체비용으로 매수자가 35,000,000원을 부담하기로 되어 있었음.

 

2. 거래사례B

(1) 주위환경 : 표준적 이용이 대상부동산이 속해있는 지역과 유사함.

 

(2) 토지

① 소재지 : D시 H구 M동 1242번지

② 지목, 면적, 용도지역 : 대, 650㎡, 준주거지역

③ 특성 : 가로장방형, 평지, 중로각지

 

(3) 건물내역

① 사용승인일 및 당시 건물신축단가 : 1990.3.31, @234,000원/㎡

② 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층, 사무실

③ 연면적 : 1,100㎡

(4) 거래내역

① 거래일자 : 2007.3.31

② 거래금액 : 현금지불액 700,000,000원

③ 거래조건 등 : 매도자가 이용하고 있던 다음과 같은 은행의 대출금을 매수자가 인수하는 조건이며, 5년전 은행의 대출금은 225,490,000원, 대출이자율 년 7.2%, 10년간 매월 원리금을 균등분할하여 상환하는 조건이었으나 매수인의 금융신용도가 낮아 이자율이 7.8%로 상승되었다. 다만, 시장이자율은 12%임.

 

3. 거래사례C

(1) 주위환경

표준적 이용이 대상부동산이 속해 있는 지역과 유사하나 접면도로가 다소 좁으며, 대상지역보다 늦게 개발이 완료되어 건물상태가 양호한 지역임.

 

(2) 토지

① 소재지 : D시 H구 P동 48-2번지

② 지목, 면적, 용도지역 : 대, 960㎡, 준주거지역

③ 특성 : 사다리형, 평지, 소로한면

 

(3) 건물내역

① 사용승인일 및 당시 건물신축단가 : 2001.6.30, @389,000원/㎡

② 철골조 및 일부 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층, 사무실 등

③ 연면적 : 1,671㎡

 

(4) 거래내역

① 거래일자 : 2007.5.1

② 거래금액 : 현금지불액 1,400,000,000원

③ 거래조건 등 : 매조자와 매수자는 과거에 거래한 적이 있었으며, 지난 번 거래시 매수자가 도와준 사정으로 매도자는 4%를 할인해준 것으로 확인되었음.

 

4. 거래사례D

(1) 주위환경

주위성숙도 및 표준적 이용이 대상부동산이 속해 있는 지역과 유사하나 대상지역보다 개발이 늦게 완료되어 건물상태가 양호한 지역임.

(2) 토지

① 소재지 : D시 H구 O동 232-1번지

② 지목, 면적, 용도지역 : 대, 725㎡, 준주거지역

③ 특성 : 정방형, 평지, 중로한면

 

(3) 건물내역

① 사용승인일 및 당시 건물신축단가 : 2001.2.28, @518,000원/㎡

② 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층, 교육관련시설 등

③ 연면적 : 1,357㎡

 

(4) 거래내역

① 거래일자 : 2007.5.31

② 거래금액 : 현금지불액 1,250,000,000원

③ 거래조건 등 : 본 건물은 임대세대수를 늘리기 위해 불필요한 3개층 칸막이시설을 매수자가 철거하는 조건으로 계약되었으며 예상철거비가 120,000,000원이었던 것으로 조사되었음.

 

<자료 3> 표준지 공시지가내역1(2007년1월1일)

기호	소재지(D시)	면적(㎡)	지목	이용상황	용도지역	도로	형상지세	공시지가(원/㎡)
1	H구L동217	650	대	업무용	준주거	중로한면	가장형평지	610,000
2	H구M동192	890	대	업무용	준주거	소로한면	세장형평지	640,000
3	H구N동181	1,200	대	주상용	제3종일반주거	소로각지	정방형평지	420,000
4	H구O동306	960	대	업무용	준주거	소로한면	사다리평지	650,000
5	H구P동912	780	대	업무용	준주거	중로한면	가장형평지	960,000

 

<자료 4> 지가변동률 및 건축비지수

1. 지가변동률(H구, %)

구분	2006년 2/4	2006년 3/4	2006년 4/4	2007년
				1월	2월	3월	4월	5월	6월
주거지역	0.35	2.36	1.06	0.342	0.468	0.564	1.122	0.260	0.320

2. 건축비 상승지수

(1) 사용승인일부터 가격시점까지의 상승지수

사례별 구조별	거래사례A (1998.6.30) ～(2007.6.30)	거래사례B (1990.6.30) ～(2007.6.30)	거래사례C (2001.6.30) ～(2007.6.30)	거래사례D (2001.2.28) ～(2007.6.30)	대상부동산 (1992.3.30) ～(2007.6.30)
철근콘크리트조	1.3165	2.8198	-	1.3376	2.2437
철골조	-	-	1.2447	-	-

 

(2) 사용승인일부터 거래시점까지의 상승지수

사례별 구조별	거래사례A (1998.6.30) ～(2007.6.30)	거래사례B (1990.6.30) ～(2007.6.30)	거래사례C (2001.6.30) ～(2007.6.30)	거래사례D (2001.2.28) ～(2007.6.30)	대상부동산 (1992.3.30) ～(2007.6.30)
철근콘크리트조	1.3122	2.7928	-	1.3333	2.2437
철골조	-	-	1.2340	-	-

 

<자료 5> 지역요인 격차율 산정을 위한 자료

1. 평가대상 인근 및 거래사례인근의 수익성 부동산을 조사한 결과 건물 바닥면적당 연간 평균소득과 평균 영업경비에 대한 조사가 다음과 같이 이루어졌으며, 조사지역의 환원이율은 동일 또는 유사한 것으로 파악되었음.

구분	L동	M동	N동	O동	P동
PGI(원/㎡)	125,000	148,000	150,000	136,000	154,000
공실률(Vacancy)	10%	12%	12%	6%	5%
영업경비(원/㎡)	46,000	56,000	55,000	47,000	45,000

2. 건물의 경우에는 D시내에서 지역격차 없이 거래가 이루어지고 있음.

3. 각 동별로 개발시기 및 생애주기가 상이하여 소득과 경비에서 차이가 있음.

4. 같은 동네에서는 지역요인이 동일함.

 

<자료 6> 개별요인 비교자료

1. 도로 (각지는 한면보다 5% 우세)

구분	대로	중로	소로	세로(가)	맹지
비교치	1.10	1.00	0.95	0.78	0.45

2. 형상

구분	정방형	가장형	세장형	부정형	사다리형
비교치	1.00	0.98	0.94	0.84	0.89

 

3. 지세

구분	저지	평지	완경사	급경사	고지
비교치	0.82	1.00	0.96	0.89	0.87

 

4. 용도지역

용도지역이 상이한 경우는 H구 지역특성상 일정한 격차를 파악하기 어려움.

 

 

<자료 7> 기타사항

1. 한국은행은 2007년 6월 15일 콜금리인하를 발표하였고 H부동산연구원에서 이를 분석한 결과 콜금리 인하가 향후 D시의 토지가격상승에 미치는 영향이 5%인 것으로 분석되었으며, 이는 지가변동률에도 반영되지 않은 것으로 조사되었음.

2. 지가변동률은 백분율로서 소수점이하 셋째자리까지 표시하되, 반올림할 것.

3. 토지단가 및 건물단가(재조달원가) 산정시 백원단위에서 반올림할 것.

4. 지역요인 격차율은 백분율로서 소수점이하 첫째자리까지 표시하되, 반올림할 것.

5. Q감정평가법인의 당초 감정평가가액은 다음과 같이 평가하였던 것으로 조사되었음.

 

가. 토지평가 표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인 ≒ 단가 ※ 표준지공시지가기준가격이 적정하다고 판단하여 기타요인은 반영하지 않음.   나. 건물평가 재조달원가×{(내용년수-경과년수) / 내용년수 } ≒ 단가 ※ 내용년수는 건물구조에 따라 결정함.

【문제3】 실무수습 감정평가사 B씨는 담보평가를 위한 실지조사 후 지도감정평가사 S씨로부터 아래 평가목적별 감정평가액을 산정하여 제출하라는 과제를 부여 받았다. 주어진 자료를 활용하여 동일 부동산에 대한 평가목적별 감정평가가액을 결정하시오. (20점)

 

1. 대상부동산의 담보감정평가액

2. 대상부동산의 경매감정평가액

3. 대상부동산이 국유재산 중 일반재산일 경우 처분목적의 감정평가액

4. 대상부동산의 공익사업(도시계획도로개설공사) 시행을 위한 보상(협의)목적의 감정평가액

 

 

 

 

<자료 1> 대상부동산의 기본자료

1. 소재지 : A시 B구 C동 108번지

2. 형상 및 지세 : 자루형 평지

3. 도시관리계획사항 : 제2종일반주거지역, 도시계획도로저촉, 문화재보호구역

4. 당해 건축물의 사용승인일은 2000.6.30이며 건물과 토지는 최유효이용상태에 있는 것으로 조사되었음.

5. 건물의 내용년수는 50년이며, 경제적 내용년수는 45년으로 판단되었음.

6. 대상부동산은 전체가 도시계획도로 및 문화재보호구역에 저촉된 상태임.

7. 해당 구청으로부터 발급받은 지적도상 축척은 1 : 1,200임

8. 가격시점은 평가목적별로 2007.8.28자임.

 

<자료 2> 사전조사내용

1. 토지 관련자료

구분	소재지	지목	면적
토지대장등본	A시 B구 C동 108번지	대	532㎡
토지등기부등본	A시 B구 C동 108번지	답	150평

2. 건물 관련자료

구분	일반건축물대장등본	건물등기부등본
소재지	A시 B구 C동 108번지	A시 B구 C동 108번지
구조	철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하1층 지상5층	철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하1층 지상5층
지하1층	(주차장) 250㎡	(주차장) 250㎡
1～4층	(근린생활시설)각 230㎡	(근린생활시설)각 230㎡
5층	(단독주택) 210㎡	(단독주택) 180㎡

 

3. 인근지역의 표준지공시지가

(공시기준일 2007.1.1)

일련번호	소재지	면적 (㎡)	지목	이용상황	용도지역	주위환경	도로교통	형상지세	공시지가 (원/㎡)
1	A시 B구 C동 107	550	대	주상용	제2종 일반주거	주택 및 상가지대	중로한면	가로장방형 평지	2,000,000

※ 비고시 항목 중 확인내용 : 도시계획도로 저촉률20%, 문화재보호구역이 아님.

 

4. 지가변동률

<A시 B구>

(단위 : %)

구분	주거지역	상업지역	대		기타
			주거용	상업용
2007년 1월	0.512	0.312	0.511	0.552	0.312
2007년 2월	0.235	0.326	0.221	0.331	0.156
2007년 3월	0.901	0.791	0.701	0.101	0.595
2007년 4월	0.623	0.328	0.531	0.715	0.201
2007년 5월	0.225	0.251	0.282	0.312	0.212
2007년 6월	0.237	0.254	0.297	0.323	0.232
2007년 7월	0.237	0.252	0.298	0.324	0.282

5. 생산자물가지수(한국은행조사)

(1997=100)

2006.12	2007.1	2007.3	2007.5	2007.6	2007.7
108.4	108.6	109.5	109.6	109.0	109.9

 

<자료 3> 실지조사내용

1. 실지조사결과 대상토지중 약 50㎡는 현황도로(소유자가 스스로 자기토지의 편익증진을 위해 개설하였으나 개설이후 도시계획시설(도로)결정이 이루어졌음)이며, 약 30㎡는 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되었고, 일반적으로 도시계획도로에 저촉된 부동산은 인근지역의 표준적인 가격에 비하여 30% 정도 감가되어 거래되는 것으로 조사되었음.

 

2. 보상평가선례

① 토지 : A시 B구 C동 136번지 대 550㎡

② 가격시점 : 2007.6.1

③ 보상단가 : @2,300,000원/㎡

④ 토지특성 : 제2종일반주거지역, 중로한면, 가로장방형 평지임

 

3. 건설사례

인근지역에서 대상건물 및 표준지 지상 건물과 구조ㆍ시공자재ㆍ시공정도 등 제반 건축조건이 유사한 주상복합용 건물의 건설사례를 조사한 결과 가격시점 현재의 표준적인 건축비용은 ㎡당 750,000원으로 파악되었음.

 

. 4. 제시외 건물에 관한 사항

① 대상토지에 소재하는 제시외 건물은 일반건축물대장에 미등재된 상태로서 종물에 해당되는 것으로 판단되며, 대상부동산 소유자의 소유인 것으로 조사되었음.

② 구조ㆍ용도ㆍ면적 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕단층, 화장실 및 창고, 30㎡

③ 신축시점 : 구두조사결과에 의하면 2000.7.1에 신축된 것으로 보임.

④ 가격시점현재 건축비 : 291,000원/㎡

⑤ 제시외 건물의 물리적 내용년수는 45년이며, 경제적 내용년수는 40년으로 판단되었음.

 

<자료 4> 평가조건, 지역 및 개별요인 등

1. 대상토지는 보상평가선례대비 현황도로, 타인 점유로 인한 영향을 제외한 개별 요인이 10%열세이며, 표준지와 보상선례와의 개별요인 격차는 1.0이고 같은 구 같은 동의 지역요인격차는 없음.

 

2. 지도감정평가사가 소속되어 있는 감정평가법인과 대상부동산의 담보 감정평가서 제출처인 금융기관사이에 체결한 협약서에는 현황도로 및 타인 점유부분은 평가대상면적에서 제외하도록 규정되어 있음.

 

3. 문화재보호구역 가치하락률

저촉정도	0～20%	21～40%	41～60%	61～80%	81～100%
감가율	3%	5%	7%	9%	10%

 

4. 대상토지중 타인점유부분은 노후 건물이 소재하여 점유강도가 다소 약한 것으로 판단되며, 이에 따른 가치하락률은 5% 정도인 것으로 판단되었음.

 

5. 대상부동산이 국유재산중 잡종재산일 경우 지상에 소재하는 제시외 건물의 매각여부는 국유재산법에 따라 처리할 것.

 

6. 대상부동산을 국유재산의 처분목적으로 감정평가하는 경우 타인점유부분은 건물 철거 후 나지상태로 처분하는 것을 전제로 하고, 도로부분은 분할 후 매각대상에서 제외하는 것으로 할 것.

 

7. 국유재산을 처분목적으로 감정평가하는 경우 타인점유부분은 건물철거 후 나지상태로 처분하는 것을 전제로 하고, 도로부분은 분할 후 매각대상에서 제외하는 것으로 할 것.

8. 대상부동산을 보상목적으로 감정평가할 경우 실시계획인가고시일은 2007.3.25이며, 지장물의 이전비는 취득가격을 상회하는 것으로 조사ㆍ분석되었음

 

<자료 5> 기타참고자료

1. 지가변동률은 백분율로서 소수점이하 넷째자리에서 반올림하여 셋째자리까지 표시하고, 단가는 100만원단위 이상일 경우에는 유효숫자 넷째자리, 그 미만은 셋째자리까지 표시함을 원칙으로 하되 반올림하시오.

2. 기타요인보정치는 소수점이하 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 표시할 것.

3. 건물의 감가수정은 정액법에 의함.

4. 토지의 면적을 환산할 경우 소수점이하 첫째자리에서 반올림할 것.

【문제4】 ○○도 B군은 공익사업에 편입되는 토지 및 지장물에 대하여 감정평가를 하여 손실보상금지급통보를 하였고, 이후 협의가 이루어졌으나 자료2의 통계자료를 기준으로 ○○도 B군이 직접 산정ㆍ통보한 농업손실보상금은 협의가 아직 이루어지지 않고 있다. 사업시행자인 B군은 농작물실제소득인정기준에서 정하는 기관으로부터 발급받은 거래실적 증명서류를 제출받았으나 당초 통보한 금액과 농작물실제소득산정기준에 의한 금액과의 차이가 너무 크고, 현행법령에 따른 농업손실보상대상 여부에도 의문이 있어 사업시행자는 토지 및 지장물 평가를 담당했던 S감정평가법인에 농업손실보상을 추가로 의뢰하였다. 다음 물음에 답하시오. (10점)

 

(1) ○○도 B군이 산정ㆍ통보한 농업손실보상액 및 실제소득산정기준에 의한 농업손실보상액

(2) 현행 법령에 따른 합리적인 손실보상 처리방법을 설명하시오.

 

 

<자료 1> 평가대상 관련 조사자료

1. 토지 : ○○도 B군 △△리 123번지, 900㎡, 공부상 “전”, 관리지역, 부정형평지, 세로(가)

2. 건축물 : 위지상 경량철골조 칼라강판지붕 단층 버섯재배사, 333㎡, 본 건축물은 2001.9.12 신축한 신고대상 건축물로 신고 완료하였음.

3. 버섯재배사 내에는 이전후 재설치가 가능한 버섯재배시설이 있음. 2.5톤 트럭 기준 9대분

4. 보상계획의 공고일 : 2007.1.1, 소유자 : 홍길동

5. 실제소득인정기준에서 정하는 기관(농협)에서 발급받은 거래실적 자료

 

기간	출하주	출하처	품목	중량(kg)	평균판매 단가(원)	판매 금액(원)	발급기관
2005.1.1～2005.12.31	홍길동	서울청과외 5개소	느타리버섯	6,560	4,300	28,208,000	농협
2006.1.1～2006.12.31	홍길동	농산물공판장외8개소	느타리버섯	6,420	5,500	35,310,000	농협

 

<자료 2> 통계청 농가경제조사 통계자료(도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 조수입)

행정구역	면적기준	2006년농작물 조수입(원)	2006년 경지면적(㎡)	단위면적당농작물조수입 (원/㎡)	2년기준농업 손실보상액(원/㎡)
○○도	㎡	18.055.000	17,045.19	1,059	2,118

<자료 3> 농작물실제소득인정기준(건설교통부고시 제2005-44호)

제2조(용어의 정이)이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. “농작물 총수입”이라 함은 통지 또는 사업인정의 고시가 있은 날 이전 2년간의 연간평균총수입을 말한다.

 

제3조(실제소득의 산정방법)

※ 연간 단위경작면적당 실제소득=농작물 총수입÷경작농지 전체면적×소득률

 

제5조(소득률의 적용기준) ① 제3조의 규정에 의한 소득률은 다음 각호의 우선순위에 의하여 적용한다.

1. 농촌진흥청장이 매년 조사ㆍ발표하는 농축산물소득자료집의 전국 작물별 소득률

 

제6조(사업시행자의 재조사) 사업시행자는 제3조의 규정에 의하여 산정한 연간 단위경작면적당 실제소득이 소득자료집의 전국 작물별 단위면적당 소득의 130퍼센트를 초과하는 경우

 

<자료 4> 지장물 평가에 포함되지 않은 버섯재배용 이전대상시설 이전비자료

구분	운반규모	운반비	인부노임	시설재배치 및 설치(50%)	합계
2.5톤	9대	554,000원	650,000원	602,000원	1,806,000원

 

<자료 5> 2006농축산물소득자료집중 전국 느타리버섯 소득률(기준:년/100평)

비목별	수량(kg)	단가(원)	금액(원)	비고
조수입	5,620	5,200	29,224000	상품화율 : 92.% 연재배회수 : 2,6회
경영비	-	-	12,859,000	종균비, 광열비 등
소득			16,365,000
소득률			56%

 

 

 

【문제5】 다음은 감정평가실무에서 일반적으로 사용되는 용어이다. 다음 용어에 대하여 약술하시오.(5점)

1. 건축법상의 “대지”와 지적법상의 "대(垈)"

2. 다가구주택과 다세대주택

3. 소재불명, 확인불능

 

 

 

 

 

 

 

=====================================================================================

 

 

 

 

 

▶ 문제논점의 분석

 

1. 문제1번 - 최유효이용과 개발방안 분석, 시장가격 산정(35)

 

 

① (물음1) 개발방안 타당성 분석

→ 최유효이용 개념, 판단기준과 적용, 경제적 타당성 분석

 

 

② (물음2) 현상태 부동상 가격 및 시장가격 산정

→ 3방식 활용한 현상태 가격 (이용시,철거시 구분) 및 시장가격 결정

※ Max [①개발상정 ②현황이용 ③철거전제] → ①vs③차이: 현실화 여부차이

 

 

 

 

2. 문제2번 - 지역요인, 경제적내용년수, 개별평가

1) 지역요인분석(소득수준차이), 비교표준지 공시지가 선정이유

2) 경제적내용년수 : 주어진 “식”을 활용

3) 개별평가(토지-콜금리(침§16기타요인보정대상), 건물-내용년수(감칙§11③))

※ 소급감정평가로서 재평가인바, 이전 평가방법과의 차이를 부각시킴!

 

 

 

 

3. 문제3번 - 각 평가목적별 감정평가액(20)

1) 담보 - 도로, 타인점유, 제시외건물 제외

2) 경매 - 도로1/3감가, 타인점유감가, 제시외건물 평가

3) 처분 - 도로부분제외

4) 보상 - 개별적제한고려X, 보상선례, 취득비 범위내 이전비

5) 가격다원론

 

	담보	경매	국공유재산- 처분	보상
16회	현황도로- 평가외 2. 타인점유부분 – 평가외 3. 제시외 건물- 언급은 하되 평가제외 4. 도시계획시설 저촉 – 토지, 건물 저촉감가 5. 문화재보호구역 가치하락 반영	사실상사도- 인근토지의 1/3 타인점유부분 – 제한을 감안하여 평가 (지상권 설정에 준하는 평가) 제시외 건물 – 토지소유자와 동일한 바 기존 건물에 합산함 토지 건물 저촉감가 고려	처분평가로 일반평가의 원칙에 따라 공법상제한을 받는 상태 현황도로인 부분은 매각대상에서 제외할 것이므로 도로는 제외함 타인점유부분에 대해서는 나지상태 평가로 평가하도록 제시함	일반적 제한은 받는 상태 개별적 제한 (도시계획시설도로저촉)개별적 제한은 제한 받지 않는 상태   3. 현황도로는 사실상 사도 – 1/3   4. 타인점유부분은 나지상정하여 평가함

 

 

4. 문제4번 - 농업손실보상(10) - 칙§48

※ 버섯재배사(농지법 제2조 1회 나목 → 칙§48 농업손실보상 대상 X)

※ 농지면적 900㎡ or 333㎡ ?

 

 

 

 

5. 문제5번 - 약술(5)

1) 건축법상 “대지”와 지적법상“대”

2) 다가구주택과 다세대주택

3) 소재불명, 확인불능

 

 

 

 

 

================================================================================================

 

 

[1] 문제 # 1

 

 

(1) 타당한 개발안 결정하기

 

 

1) 물리적 실현 가능성

 

 

지반에 따른 건축가능층수>> 굉장히 현실적인 문제라고 생각합니다.

 

 

2) 법적 허용 가능성

 

 

 

문제에서는 건축 및 도시계획관련조례를 제시하고 있습니다. ① 대지의 최 소면적기준을 충족하는지 ② 건축물의 최고높이(이 부분은 비단 미관지구뿐 아니라 문화재보호구역에서의 사선제한, 군사시설보호구역에서의 높이 제한 과도 통하는 사항입니다. 굉장히 현실적인 문제입니다)③ 건폐율, 용적률 충 족여부④지하1층 주차장 설치의무가 그것입니다.

 

 

 

3) 경제적 타당성

 

 

 

이 부분을 확인하는 문구는 인근지역의 지역개황에 나타나 있습니가 관련 문구는 상업지로의 급속한 이행, 주거지로서의 기능 상실입니다. 물론 타 용 도의 창조적 이용이 가능할 수는 있겠지요..답안지에 그러한 문구를 2줄 정 도 썼다면 훨씬 가점을 받았을 수 있었다고 생각됩니다.

 

 

 

(2) 개발을 전제한 가치

 

 

만족하는 개발안의 개발후 가치 - 개발비용

개발 가능한 대안 별로 우열을 정하기 위해서는 개발법의 논리처럼 개발후 가치에서 개발비용을 공제하게 되면 됩니다.

 

 

 

 

(3) 현재의 가치

 

 

 

대상이 인근의 지역개황에 부응하는 표준적 사용하의 최유효 이용이 아님을 역시 인근지역의 지역개황을 통해 확인할 수 있어야 합니다. 5층 내외의 상 업, 업무용 건물을 요구하는 지역에서 2층의 주상용 건물로 쓰이고 있기 때 문입니다. 따라서 현재가치는 건부감가가 반영된 가치가 되겠지요.

 

 

1) 원가법

건부감가가 반영된 거래사례 비준 + 원가법에 의한 건물가격

 

 

2) 수익환원법

건부감가로 인해 본건 임대사례를 기준으로 하고 현황 기준 환원율 적용

 

(4) 철거 전제한 가치

최유효 상태의 토지가치 - 철거비가 되겠지요..

 

(5) 결정

개발을 전제한 가치-개발비용/ 현재의 건부감가 상태의 가치/ 최유효토지가 치-철거비 중 가장 큰 용도를 선택하면 됩니다. 이는 토지할당의 논리가 숨어 있죠. 당시에는 굉장히 어려운 문제였습니다. 이런 문제는 논점을 잡지 못하면 정말 험한 산길을 올라가야 합니다. 이론적인 베이스가 탄탄해야 한다는 점을 시사하는 문제라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

[2] 문제 # 2

 

 

1.지역요인 분석 및 공시지가 선정

 

 

(1) 지역특성 파악

표준적 사용, 이행 여부 등을 통해 현재의 지역색채를 파악

 

 

(2) 지역요인 격차율을 통한 파악

지역별 수익성, 즉 환원이율을 통해 파악

 

 

 

 

2. 경제적 내용연수 결정

 

 

(1) 사례 건물가격 결정

 

 

매수자의 교체비용 부담 보정, 저당인수시 매수인의 신용도에 따른 저당 현가의 변화반영, 사정개입 보정, 철거비 보정 등이 계산과정에 등장합니 다. 이 중 신경써야 하는 부분은 매수인의 신용도에 따른 이자율의 변화 를 보정하는 것입니다.이는 인수 당시 실질적으로 직면해야 하는 문제이 기에 제가 종전에 출제했던 부분과는 다소 상이함을 기억하셨으면 합니 다.

(일단 현금을 빌려 지급 후 매수인의 신용에 따른 대출 조건 반영은 매 매 이후의 사정이라는 것입니다.)

 

 

(2) 사례의 재조달 원가

(3) 경과년수 확정

(4) 연간 감가액

(5) 재조달 원가 / 연간감가액 = 총 경제적 내용연수

 

 

 

 

[3] 문제 # 3

 

1. 가치다원론의 실무적 접근

 

 

2. 목적별 평가방법 및 평가액의 상이

 

 

(1) 담보평가

 

 

① 모든 공법상 제한 사항 반영(현황평가) ②협약서에 따른 평가(현황도로 및 타인점유부분은 평가제외)③제시외 건물 평가외 하되 처리의견 언급 (평가만 안 할 뿐이지 평가부동산의 일부에 해당됨은 지적해 주어야 합 니다)

 

 

(2) 경매평가

 

 

① 담보와 마찬가지로 모든 공법상 제한 사항 반영(현황평가) ②현황도로 도 사실상 사도 평가에 준해 1/3이내 평가 ③타인 점유부분은 감가만 반영하여 정상평가④ 제시외 건물은 소유자가 동일하고 종물이므로 의견 처리 후 평가에 포함

 

 

 

(3) 처분평가

사업시행자에게 처분하는 경우는 보상평가 준용, 그 외의 처분은 일반평가 와 동일①공법상 제한 사항 반영(현황평가)②국유재산법에 따라 도로는 제 외하고 타인점유부분은 철거 후 나지로 처분하므로 나지상정평가하여 별도 의 감가 미반영③종물은 처분평가에 포함시킴.

 

 

 

(4) 보상평가

①일반적 제한 반영, 개별적 제한(도시계획시설 저촉) 미반영②사실상 사도 1/3이내 평가③타인 점유 미고려(나지 평가)④제시외 건물 행위제한일 이 전이면 포함

 

※ 도시계획시설 저촉인 경우 토지 뿐 아니라 건물도 제한 반영

 

 

 

 

[4] 문제 # 4

 

 

농업손실보상 중 실제소득인정기준에 대한 판정 등

 

 

농업손실보상이 안 되면 영업손실보상으로 보상 가능, 이 부분은 수험생이 판례나 질의회신 나아가 현업에서의 이슈 등에도 어느 정도 귀를 열어 놓아야 함 을 시사해 준다.