2000년 제11회 감정평가실무 기출문제 및 해설

 

 

【문제1】 감정평가사 K씨는 중앙토지수용위원회로부터 ○○택지개발사업지구에 편입된 토지 및 영농손실보상에 대한 재결평가를 의뢰받고 실지조사를 완료하였다. 주어진 자료를 활용하고 보상관련 법규의 제 규정을 참작하여 다음 물음에 답하시오(30점).

(1) 토지조서의 일련번호(1～4) 토지에 대한 영농손실액을 산정하시오.

(2) 영농손실보상의 대상에 대하여 설명하시오.

     (3) 토지조서의 일련번호(5) 토지의 현재 경작자에게 개간비를 보상할 수 있는지 여부를 개간비 보상의 취지와 관련하여 설명하고, 개간비 보상 대상인 토지의 보상금 산정방법에 대하여 설명하시오.

     (4) 토지조서의 일련번호(6) 토지의 현실이용상황 판단을 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제27조 규정에 의한 토지조서의 효력 및 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제70조 제2항 규정에 의한 현황평가주의와 관련하여 설명하시오.

 

<자료 1> 감정평가 의뢰내역

① 사업명 : ○○택지개발사업

② 시행자 : △△공사

③ 택지개발예정지구지정 고시일 : 2005.12.5

④ 택지개발계획승인 고시일 : 2006.9.20

⑤ 택지개발사업실시계획승인 고시일 : 2007.8.20

⑥ 가격시점 : 2007.6.20

 

 

 

 

<자료 2> 토지조서

일련번호	소재지 지번	지목	면적(㎡)		실제이용상황	비고 (재배작물)
			공부	편입
1	S시 L동 14	전	500	500	전	마늘
2	S시 L동 15	전	500	500	과수원	배
3	S시 L동 16	전	500	500	전	인삼
4	S시 L동 17	전	500	500	과수원	복숭아
5	S시 L동 산13	임야	500	500	전	-
6	S시 L동 산12	임야	500	500	임야	-

 

 

 

 

 

<자료 3> 농축산물표준소득표 [S시가 속한 도(道)의 것임]

작목명	농축산물소득자료(기준 : 10a)				비고
	조수입(원)	경영비(원)	자가노력비 (원)	소득(원)
마늘	2,576,000	611,000	376,000	1,965,000	년 1기작
백합	14,448,000	8,740,000	1,475,000	5,708,000	년 1기작
배	3,930,000	1,405,000	975,000	2,525,000	년 1기작
인삼	8,132,000	3,260,000	1,235,000	4,872,000	4년 1기작
복숭아	2,860,000	801,000	907,000	2,059,000	년 1기작

 

 

 

 

 

<자료 4>

전국농가평균 단위경작면적당 농작물수입 : 1,056원/㎡

도별연간농가평균 단위경작면적당 조수입 : 1,148원/㎡ (S시가 속한 도의 것임)

 

 

 

 

 

<자료 5> 실지조사 내용

      ① 토지조서의 일련번호(1) 토지는 2006년 5월까지는 마늘을 재배하였으나 2006년 7월부터는 백합을 재배하고 있음

      ② 토지조서의 일련번호(2) 토지의 배나무는 2002년초에 식재되었으나 현재 미성과수목으로 수확시기 이전인 상태임

      ③ 토지조서의 일련번호(4) 토지의 복숭아나무는 과수목 보상으로 500,000원이 이미 지급되었음

     ④ 토지조서의 일련번호(5) 토지는 국유지로서 1997년에 A가 허가를 득하여 개간한 후 2004년까지 경작하였으나 이후 현재까지는 B가 점용허가를 득하여 경작하고 있음

     ⑤ 토지조서의 일련번호(6) 토지는 토지대장상 지목은 임야이나 현황은 축대로 조성된 평탄한 나지이며, 사업시행자는 공부상 지목과 현실이용상황이 상이하여 불법형질변경토지로 처리하였으나, 토지소유자는 현황평가해 줄 것을 요구하고 있음

 

 

 

 

 

 

 

 

【문제2】 감정평가사 K씨는 S시장으로부터 도시철도건설공사와 관련하여 지하부분 사용에 따른 감정평가를 의뢰받고 사전조사 및 실지조사를 한 후 다음과 같이 자료를 정리하였다. 주어진 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오(25점).

 

 

 

    (1) 대상토지의 지하사용료 평가를 위한 토지의 기초가격을 공시지가에 의한 가격, 거래사례에 의한 비준가격을 구하여 결정하고 지하부분 사용에 따른 보상평가액을 구하시오.

    (2) 공시지가 기준 평가시 비교표준지의 선정원칙과 본건의 기초가격 결정시 적용한 비교표준지의 선정이유를 설명하시오.

    (3) 지하사용료의 평가시 입체이용저해율의 산정에 있어 최유효건물층수 결정시 참작할 사항을 설명하시오.

    (4) 지하사용료의 평가시 입체이용저해율의 산정에 있어 저해층수를 설명하고 본건의 저해 층수를 결정한 후 그 이유를 기술하시오

 

 

<자료 1> 감정평가 대상물건

① 소재지 : S시 K구 D동 257번지

② 지목 및 면적 : 대, 500㎡

③ 이용상황 및 도로교통 : 나지, 소로한면

④ 도시계획사항 : 일반상업지역, 도시철도에 저촉함

⑤ 가격시점 : 2007.8.1

 

<자료 2> 감정평가 대상토지에 대한 관련자료

① 감정평가의뢰 내용은 관련공부의 내용과 일치함

② 대상토지의 주위환경은 노선상가지대임

     ③ 감정평가 대상토지는 지하 18m에 지하철이 통과하고 있어 하중제한으로 지하2층, 지상8층 건물의 건축만 가능함

④ 대상지역의 지역분류는 11～15층 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역임

⑤ 대상토지의 지반구조는 풍화토(PD-2) 패턴임

⑥ 대상토지의 토피는 18m임

⑦ 대상지역에 소재하는 건물은 상층부 일정층까지 임료수준에 차이를 보이고 있음

⑧ 대상토지의 최유효이용은 지하2층, 지상15층 건물로 판단됨

 

<자료 3> 인근의 공시지가 표준지 현황

(공시기준일: 2007.1.1)

일련번호	소재지	면적(㎡)	지목		이용 상황	용도 지역	주위 환경	도로교통	형상 지세	공시지가 (원/㎡)	비고
			공부	실제
1	S시 K구 D동 150	450	전	대	단독주택	일반주거	정비된 주택지대	중로한면	가장형 평지	1,850,000	-
2	S시 K구 D동 229	490	대	대	상업나지	일반상업	노선 상가지대	소로한면	부정형 평지	2,540,000	-
3	S시 K구 D동 333	510	대	대	업무용	일반주거	미성숙 상가지대	광대세각	부정형 평지	2,400,000	-

 

<자료 4> 거래사례자료

① 토지 : S시 K구 A동 230번지, 대 600㎡

      ② 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층, 근린생활시설 연면적 2,460㎡ (지층 360㎡, 1층～5층 각 420㎡)

③ 거래가격 : 3,530,000,000원

④ 거래시점 : 2007.4.1

⑤ 도시계획사항 : 일반상업지역

⑥ 건물준공일은 2004.8.1이고, 내용년수는 60년임

⑦ 본 거래사례는 최유효이용으로 판단됨

 

<자료 5> 건설사례자료

① 토지 : S시 K구 A동 230번지, 대 400㎡

      ② 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층, 근린생활시설 연면적 2,400㎡ (지층～5층 각 400㎡)

③ 건축공사비 : 900,000원/㎡

④ 본 건물은 가격시점 현재 준공된 건설사례로서 표준적이고 객관적임

⑤ 건설사례건물과 거래사례건물의 개별적인 제요인은 대등함

 

<자료 6> 지가변동률

① 용도지역별

행정구역	평균	주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역	비도시지역	비고
K구	0.74	0.54	1.27	-	0.54	-	1/4분기
	0.93	0.62	1.75	-	0.61	-	2/4분기

 

② 이용상황별

행정구역	전	답	대		임야	공장용지	기타	비고
			주거용	상업용
K구	0.59	-	0.52	0.94	-	-	0.43	1/4분기
	0.73	-	0.43	1.31	-	-	0.58	2/4분기

 

<자료 7> 건축비지수

시점	건축비지수
2005.8.1 2006.8.1 2007.8.1	100 104 116

 

<자료 8> 지역요인 및 개별요인의 비교

① 지역요인의 비교

동일 수급권내의 유사지역으로 동일한 것으로 판단됨

② 개별요인의 비교

구분	대상지	표준지1	표준지2	표준지3	거래사례
평점	100	110	100	122	95

 

<자료 9> 입체이용률배분표

해당지역	고층시가지	중층시가지	저층시가지	주택지	농지ㆍ임지
용적률 이용률구분	800%이상	550～750%	200～500%	100%내외	100%이하
건물 등 이용률(α)	0.8	0.75	0.75	0.7	0.8
지하이용률 (β)	0.15	0.10	0.10	0.15	0.10
기타이용률 (γ)	0.05	0.15	0.15	0.15	0.10
(γ)의 상하 배분비율	1 : 1 -2 : 1	1 : 1 -3 : 1	1 : 1 -3 : 1	1 : 1 -3 : 1	1 : 1 -4 : 1

주 : 이용저해심도가 높은 터널 토피 20m이하의 경우에는 (γ)의 상하배분율은 최고치를 적용한다.

 

<자료 10> 층별 효용비율표

층별	고층밍 중층시가지		저층시가지				주택지
	A형	B형	A형	B형	A형	B형
20	35	43
19	35	43
18	35	43
17	35	43
16	35	43
15	35	43
14	35	43
13	35	43
12	35	43
11	35	43
10	35	43
9	35	43	42	51
8	35	43	42	51
7	35	43	42	51
6	35	43	42	51
5	35	43	42	51	36	100
4	40	43	45	51	38	100
3	46	43	50	51	42	100
2	58	43	60	51	54	100	100
지상1	100	100	100	100	100	100	100
지하1 2	44 35	43 35	44 -	44 -	46 -	48 -	- -

주 : 1. 이 표의 지수는 건물가격의 입체분포와 토지가격의 입체분포가 같은 것을 전제로 한 것이다.

2. A형은 상층부 일정층까지 임료수준에 차이를 보이는 유형이며, B형은 2층이상이 동일한 임료수준을 나타내는 유형이다.

 

<자료 11> 건축가능층수기준표

① 터널 : 풍화토(PD-2) 패턴

(단위:층)

토피(m) 건축구분	10	15	20	25
지상	12	15	18	22
지하	1	2	2	3

 

② 개착

(단위:층)

토피(m) 건축구분	5	10	15	20
지상	7	12	19	19
지하	1	2	2	2

 

<자료 12> 심도별 지하이용저해율표

한계심도(M)	40m		35m		30m			20m
감율(%) 토피심도(m)	P	β×P	P	β×P	P	β×P		P	β×P
		0.15×P		0.15×P		0.10×P	0.15×P		0.10×P
0～5미만 5～10미만 10～15미만 15～20미만 20～25미만 25～30미만 30～35미만 35～40미만	1.000 0.875 0.750 0.625 0.500 0.375 0.250 0.125	0.150 0.131 0.113 0.094 0.075 0.056 0.038 0.019	1.000 0.857 0.714 0.571 0.429 0.286 0.143	0.100 0.086 0.071 0.057 0.043 0.029 0.014	1.000 0.833 0.667 0.500 0.333 0.167	1.000 0.833 0.667 0.500 0.333 0.017	0.150 0.125 0.100 0.075 0.050 0.025	1.000 0.750 0.500 0.250	0.100 0.075 0.050 0.025

         주 : 1. 지가형성에 잠재적 영향을 미치는 토지이용의 한계심도는 토지이용의 상황, 지질, 지표면하중의 영향 등을 고려하여 40m, 35m, 30m, 20m로 구분한다.

                2. 토피심도의 구분은 5m로 하고, 심도별지하이용효율은 일정한 것으로 본다.

 

<자료 13> 기타사항

      ① 지가변동률은 백분율로서 소수점이하 셋째자리에서 반올림하고, 2/4분기 이후 지가변동률은 전분기변동률을 추정 적용하되 일할 계산함

② 가격산정시 천원 미만은 절사함

③ 감가수정은 만년감가이며 감가수정방법은 정액법을 사용함

④ 입체이용저해율은 소수점 셋째자리에서 반올림함

⑤ 기타사항은 토지보상평가지침 및 일반평가이론에 의함

 

 

 

【문제3】 주어진 다음 자료(1～6)를 활용하여 아래 부동산의 비준가격과 수익가격을 산정한 후 감정평가액을 결정하시오(20점).

 

<자료 1> 감정평가 대상물건

① 소재지 : X시 A동 200번지

② 지목 및 면적 : 대, 350㎡

③ 이용상황 및 도로교통 : 나지, 중로하면

④ 도시계획사항 : 일반상업지역

⑤ 감정평가목적 : 일반거래

⑥ 구하는 가격 : 정상가격

⑦ 가격시점 : 2007.8.1

 

<자료 2> 인근의 공시지가 표준지 현황

(공시기준일 : 2007.1.1)

일련번호	소재지	면적(㎡)	지목	이용상황	용도지역	도로교통	공시지가 (원/㎡)	비고
1	X시 A동 180	360	대	상업나지	일반상업	중로한면	600,000	-
2	X시 A동 317	450	대	주거기타	자연녹지	소로한면	250,000	-
3	X시 A동 125	1,250	대	단독주택	일반주거	세로(가)	300,000	-
4	X시 A동 150	330	대	상업용	일반상업	중로한면	650,000	-

 

<자료 3> 임대사례

① 토지 : X시 A동 100번지, 대 320㎡, 일반상업지역, 중로한면

② 건물 : 연와조 슬라브지붕 3층, 연면적 576㎡

③ 임대시점 : 2007.8.1

④ 임대내역

구분 층	전유면적(㎡)	보증금(원/㎡)	월지불임료(원/㎡)	비고
3	169	500,000	2,400	-
2	169	600,000	3,000	-
1	150	2,000,000	20,000	-

 

⑤ 필요제경비(년간)

유지관리비 : 3,000,000원

제세공과금 : 1,100,000원

대손준비비 : 1,600,000원

공실손실상당액 : 800,000원

⑥ 건축시점 : 2006.1.1

건축단가 : 500,000원/㎡(표준적 건축비)

<주체부분 : 부대설비 = 80 : 20>

내용년수 : 주체부분 40년

부대설비 20년

⑦ 본 임대사례는 최요효이용으로 판단됨

 

<자료 4> 지가변동률 및 건축비변동률

구분 기간	X시 상업지역 지가변동률(%)	건축비변동률(%)
2006.1.1～12.31	5.20	7.0
2007.1.1～3.31	3.20	1.8
2006.4.1～6.30	4.00	1.5

        주 : 2007년 3/4분기 변동률은 아직 고시되지 않아 직전분기 변동률을 활용하여 일할 계산함

 

<자료 5> 지역요인 및 개별요인의 비교

① 지역요인의 비교

B동이 A동보다 5% 우세함

② 개별요인의 비교

대상지	표준지1	표준지2	표준지3	표준지4	임대사례
100	90	60	70	95	95

<자료 6> 참고자료

① 보증금 운용이율 : 년 8%

② 토지의 환원이율 : 년 12%

③ 건물의 상각 후 세공제전 환원이율 : 년 15%

 

【문제4】 감정평가사 K씨는 P은행으로부터 △△지점의 임대차를 위한 임료평가를 의뢰받았다. 연간 실질임료를 임대사례비교법 및 적산법으로 평가하고 이를 참작하여 임대부분(1층)의 정상임료를 결정하시오(15점).

 

<자료 1> 감정평가 대상물건의 내역

① 토지 : A시 Y동 15번지, 대 800㎡

② 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층, 사무실, 연면적 1,900㎡

전유면적 : 1층～5층 각 292㎡

③ 임대부분 : 1층 292㎡(전유면적)

④ 토지와 건물은 최유효이용으로 판단됨

⑤ 가격시점 : 2007.8.1

⑥ 감정평가목적 : 정상임료

⑦ 도시계획사항 : 일반상업지역

⑧ 건물준공일 : 2007.4.1

 

<자료 2> 임대사례

① 소재지 : A시 Y동 30소재, ○○은행 ○○지점

② 임대면적 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 중

1층 300㎡(전유면적)

      ③ 임대내역 : 임대보증금은 750,000,000원이며 필요제경비는 별도로 지불하나 월임료는 지불하지 않음

④ 임대사례의 분석

본 임대사례는 은행에서 직접 임차한 사례로 정상임료로 판단됨

⑤ 본건과 임대사례의 비교

본건과 임대사례는 인근지역에 소재하나 접근조건에서 본건이 약 10% 열세함

⑥ 임대시점 : 2006. 6. 1

 

<자료 3> 임료관련자료

① A시의 임료지수

2006.6.1 : 100

2007.6.1 : 112

② 필요제경비 : 순임료의 10%

③ 보증금 운용이율 : 년 10%

④ 기대이율 : 년 8 %

 

 

 

 

<자료 4> 대상물건의 가격자료

① 비교표준지 현황

(공시기준일: 2007.1.1)

소재지	면적(㎡)	지목	이용 상황	용도지역	주위환경	도로교통	형상지세	공시지가 (원/㎡)	비고
A시 Y동 25	750	대	상업용	일반상업	노선 상가지대	광대소각	제형평지	2,500,000	-

 

② 지가변동률

2007.1.1부터 가격시점까지의 지가변동률은 -5%임

 

 

 

③ 지역요인의 비교

본건과 표준지의 인근지역에 소재하여 지역격차 없음

 

 

 

④ 개별요인의 비교

본건과 표준지는 용도지역, 이용상황, 도로조건 등 제반 개별요인 대등함

 

 

 

⑤ 본 건물의 건축비는 600,000원/㎡이며, 적정한 것으로 판단됨

 

<자료 5> A의 층별효용비율표

층별	저층시가지
5 4 3 2 지상1	45 49 56 68 100
지하1 2	47 -

 

 

【문제 5】 영업손실 보상평가시 수집할 자료와 조사사항을 설명하시오 (10점).

 

 

 

 

 

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<문1> 영농손실보상에 대한 재결평가등 <문2> 영구적 지하사용 보상평가 <문3>나지평가로써 비준가격과 수익가격에 의한 시산조정 <문4>비준임료와 적산임료에 의한 시산조정 <문5> 영업손실보상 약술문제 등으로 구성되었습니다.

 

배점은 작으나 1번 문제에서 점수차이가 컸을것으로 보이며 충분한 보상법적 지식과 이해가 요구됩니다. 문2의 경우 자주 기출됐던 지하사용에 따른 보상평가건으로 명확한 판단근거제시는 물론 답까지 맞추어야할 듯 합니다. 나머지 문제에서 시간save요구 됩니다.

 

 

 

 

▶ 문제논점의 분석

 

 

1. 문제1번 - 영농손실에대한 재결평가(30)

① 영농손실액 - 법§77② 및 동법시행규칙§48

도별연간농가평균단위경작면적당조수입 2년분

② 영농손실보상대상 - 법시행규칙§48③ (후일불농이) ※ 답안내용 수정

③ 개간비 보상여부(법시행규칙§27 - 국공허점) 및 산정방법

산정방법(원칙: 개간소요비용, 한계: 개간후 - 개간전) ※국가에 유리한 규정

④ 토지이용상황판단의 입증책임 (學/判/檢)

※ 논점구성여부에 따라 점수차이가 크게 나타납니다.

 

2. 문제2번 - 영구 지하사용 보상(25)

① 보상액 산정 (법§71②, 법시행규칙§21①)

② 비교표준지 선정원칙

③ 입체이용저해율 산정에 있어 최유효건물층수 결정시 참작할 사항

④ 저해층수

 

3. 문제3번 - 나지의 정상가격산정(15)

① 비준가격 (공시지가기준)

② 수익가격 (토지잔여법 - 순수익과 환원이율중 순수익 조정)

③ 시산조정

 

4. 임료평가(15)

비준임료와 적산임료에 의한 시산조정 (감칙§30)

 

5. 문제5번 - 영업손실 보상평가시 수집할자료와 조사사항(10)

① 수집할 자료 (영업손실보상평가지침 §7)

② 조사사항 (§6)

※ 법전내용 암기의 중요성을 다시 한번 강조드립니다.