1999년 제10회 감정평가실무 기출문제 및 해설

 

 

【문제1】 갑은 주거지역내 토지를 매입하여 빌라트를 건축할 준비를 진행하고 있다. 다음 물음에 대하여 답하시오(40점).

(1) 본 토지의 2007년 9월 1일 현재의 가격을 구하시오.

     (2) 본 빌라트를 분양할 경우와 임대할 경우를 비교하여 투자우위를 판단하고 의사결정과정을 기술하시오.

 

<자료 1> 기준일자

가격시점과 의사결정시점은 2007년 9월 1일을 기준으로 한다.

 

<자료 2> 대상토지에 관한 내용

1. 토지면적 : 3,000㎡

2. 매입일자 : 2006.6.1

3. 건축부지 : 2,500㎡

4. 대상토지 중 일부(500㎡)는 도시계획도로에 저촉되어 기부채납하기로 하였음.

 

<자료 3> 비교표준지의 공시지가

2007.1.1 기준 : 610,000원/㎡

 

<자료 4> 지가변동률

기간	주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역
’06년 1/4분기 2/4분기 3/4분기 4/4분기	-0.68 -0.20 -0.24 -0.51	-0.45 -0.36 -0.34 -0.62	-0.22 -0.24 0.00 -0.02	-0.60 -0.32 -0.28 -0.46
’07년 1/4분기 2/4분기	0.75 0.48	0.70 0.64	0.41 0.26	0.56 0.32

 

 

 

<자료 5> 거래사례 자료

1. 거래사례(A)

(1) 토지 1,500㎡ 건물 철근콘크리트조슬라브지붕 2층 1,200㎡

(2) 매매가격 : 1,200,000,000원

         (3) 사례부동산은 최유효이용에 미달되므로 시장가격에 비해 10%의 건부감가가 필요한 것으로 판단되었음.

         (4) 매매당시 토지와 건물의 가격 구성비율은 2:1로 조사되었음.

         (5) 거래대금 지급조건은 계약시(2006.9.1) 계약금으로 20%, 2개월 후 중도금 30%, 다시 1개월 후 잔금 50%지급으로 하였음.

 

2. 거래사례(B)

(1) 토지 1,200㎡

(2) 매매일자 : 2007.1.1

(3) 명목상 거래가격은 900,000,000원이었고 그 중 1/3은 저당대부금으로 대체하였음.

        (4) 저당대부금은 매매시점 이후 3년동안 매년말 일정액을 균등상환하고, 저당이자는 매월말 미상환 저당잔금에 대하여 지불하는 조건이었음.

 

<자료 6> 요인비교

구분	건축예정지	사례지(A)	사례지(B)	비교표준지
지역요인	100	95	104	102
개별요인	100	112	125	106

 

<자료 7> 빌라트 건축계획

     1. 대상토지에 철근콘크리트조경사슬라브지붕 구조로 지하1층 지상 9층의 빌라트를 건축함.

2. 건축면적 : 연 6,500㎡

3. 건축호수 : 18세대(1세대당 280㎡)

     4. 건축공사비는 준비시점(’07년 9월 1일) 당시 @1,200.000원/㎡이 소요될 것으로 예측되었으며, 건축공사착수시 30%, 착수시점부터 3개월 후 30%, 준공시 40%를 지불하기로 하였음.

 

 

 

5. 공사 스케줄

월 구분

2007년

2008년

9월

10월

11월

12월

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

준 비 건축공사 판 매

◀

▶

◀

◀

▶ ▶

 

<자료 8> 빌라트 분양계획

1. 분양가격 및 분양수입 : 분양가격은 세대당 650,000,000원으로 결정하고 판매 착수시 20%, 판매착수로부터 3개월이 경과된 때 30%, 준공시 50%의 분양수입이 되는 것으로 함.

2. 판매비와 일반관리비는 분양판매금액의 10%를 계상하되, 판매착수시 1/2, 건물준공시 1/2을 지불하는 것으로 함.

 

<자료 9> 빌라트 임대계획

  본 빌라트는 준공과 동시에 임대완료되고 상당기간(최소한 1년 이상)동안 공실은 발생하지 않을 것으로 예상되고 있다.

 

1. 임료수입

(1) 월지불임료 : 세대별 3,000,000원(월말 지불)

(2) 보증금 : 세대별 250,000,000원

 

2. 필요제경비

(1) 유지수선비 : 건물가격의 0.7%

(2) 관리비 : 년 지불임료의 2%

(3) 제세공과 : 토지가격의 0.4%와 건물가격의 0.5%

(4) 손해보험료 : 건물가격의 0.15%로 하되 그 중 50%는 비소멸성으로 함.

(비소멸성 보험의 만료기간은 5년)

(5) 대손준비금 : 실질임료의 1%

 

3. 기타

       (1) 임대순수익 산출은 계산의 편의상 DCF분석을 활용하지 않고 수익환원은 직선법을 활용할 것.

       (2) 임료수입과 비용발생은 년간 단위로 하고, 매월 지불임료에 대한 이자는 고려하지 아니함.

 

<자료 10> 각종이자율, 이율 및 수익률

1. 시장이자율 : 년 12%

2. 상각전 환원이율 : 토지 5%, 건물 9%, 토지ㆍ건물 7%

3. 저당대부이자율 : 년 14.4%

4. 보험만기 약정이자율 : 년 6%

5. 보증금 운용이자율 : 년 8%

6. 기대수익률 : 10%

 

<자료 11> 계산단계별 단수처리

1. 계산은 소수점이하 넷째자리에서 사사오입한다.

2. 지가변동률은 소수점이하 넷째자리까지 선택한다.

3. 각 단계의 모든 현금의 계산은 1,000원 이하의 금액은 절사한다.

4. 기간계산은 월단위로 한다.

 

<자료 12> 복리현가율표와 복리종가율표

1. 복리현가율표

r n	0.010	0.020	0.030	0.060	0.100	0.120	0.144
1	0.990	0.980	0.971	0.943	0.909	0.893	0.764
2	0.980	0.961	0.943	0.890	0.826	0.797	0.668
3	0.971	0.942	0.915	0.840	0.751	0.712	0.584
4	0.961	0.924	0.888	0.792	0.683	0.636	0.510
5	0.951	0.906	0.863	0.747	0.621	0.567	0.446
6	0.942	0.888	0.837	0.705	0.564	0.507	0.390
7	0.933	0.871	0.813	0.665	0.513	0.452	0.341
8	0.923	0.853	0.789	0.627	0.467	0.404	0.298
9	0.914	0.837	0.766	0.592	0.424	0.361	0.260
10	0.905	0.820	0.744	0.558	0.386	0.322	0.228
11	0.896	0.804	0.722	0.527	0.350	0.287	0.199
12	0.887	0.788	0.701	0.497	0.319	0.257	0.174
13	0.879	0.773	0.681	0.469	0.290	0.229	0.152
14	0.870	0.758	0.661	0.442	0.263	0.205	0.133
15	0.861	0.743	0.642	0.417	0.239	0.183	0.116
16	0.853	0.728	0.623	0.394	0.218	0.163	0.102
17	0.844	0.714	0.605	0.371	0.198	0.146	0.089
18	0.836	0.700	0.587	0.350	0.180	0.130	0.078
19	0.828	0.686	0.570	0.331	0.164	0.116	0.068
20	0.820	0.673	0.554	0.312	0.149	0.104	0.059
21	0.811	0.660	0.538	0.294	0.135	0.093	0.052
22	0.803	0.647	0.522	0.278	0.123	0.083	0.045
23	0.795	0.634	0.507	0.262	0.112	0.074	0.040
24	0.788	0.622	0.492	0.247	0.102	0.066	0.008
36	0.699	0.490	0.345	0.123	0.032	0.017	0.002
48	0.620	0.387	0.242	0.061	0.010	0.004	0.000
60	0.550	0.305	0.170	0.030	0.003	0.001	0.000
72	0.488	0.240	0.119	0.015	0.001	0.000	0.000
84	0.434	0.189	0.083	0.007	0.000	0.000	0.000

 

 

 

2. 복리종가율표

r n	0.01	0.02	0.03	0.06	0.1	0.12	0.144
1	1.010	1.020	1.030	1.060	1.100	1.120	1.144
2	1.020	1.040	1.061	1.124	1.210	1.254	1.309
3	1.030	1.061	1.093	1.191	1.331	1.405	1.497
4	1.041	1.082	1.126	1.262	1.464	1.574	1.713
5	1.051	1.104	1.159	1.338	1.611	1.762	1.959
6	1.062	1.126	1.194	1.419	1.772	1.974	2.242
7	1.072	1.149	1.230	1.504	1.949	2.211	2.564
8	1.083	1.172	1.267	1.594	2.144	2.476	2.934
9	1.094	1.195	1.305	1.689	2.358	2.773	3.356
10	1.105	1.219	1.344	1.791	2.594	3.106	3.839
11	1.116	1.243	1.384	1.898	2.853	3.479	4.392
12	1.127	1.268	1.426	2.012	3.138	3.896	5.025
13	1.138	1.294	1.469	2.133	3.452	4.363	5.748
14	1.149	1.319	1.513	2.261	3.797	4.887	6.576
15	1.161	1.346	1.558	2.397	4.177	5.474	7.523
16	1.173	1.373	1.605	2.540	4.595	6.130	8.606
17	1.184	1.400	1.653	2.693	5.054	6.866	9.846
18	1.196	1.428	1.702	2.854	5.560	7.690	11.263
19	1.208	1.457	1.754	3.026	6.116	8.613	12.885
20	1.220	1.486	1.806	3.207	6.727	9.646	14.741
21	1.232	1.516	1.860	3.400	7.400	10.804	16.863
22	1.245	1.546	1.916	3.604	8.140	12.100	19.292
23	1.257	1.577	1.974	3.820	8.594	13.552	22.070
24	1.270	1.608	2.033	4.049	9.850	15.179	25.248
36	1.431	2.040	2.898	8.147
48	1.612	2.587	4.132	16.394
60	1.817	3.281	5.892	32.988
72	2.047	4.161	8.400	66.387
84	2.307	5.277	11.976	133.565

 

 

 

【문제 2】 부동산개발 사업자 “甲”은 2007년 6월 30일 토지구획정리사업을 완료하고 아래 자료와 같이 분양계획을 수립하였다. 다음 물음에 대하여 답하시오(25점).

    (1) 이 토지의 2007년 7월 1일 현재의 할인현금흐름분석표(Discounted Cash Flow Table)를 작성하고 현재가치(Present Value)를 구하시오.

    (2) 이 토지에 대하여 “甲”이 추계한 현재가치가 적정한 것으로 보고 위 시점에서 이 토지를 “乙”이 3억원에 일괄 구입하였을 경우 “乙”의 투자에 따른 순현재가치(Net Present Value)를 구하시오.( 이 때, “乙”의 기대(요구)수익율은 “甲”의 기대수익률과 동일한 것으로 한다)

    (3) “내부수익률(Internal Rate of Return)”과 “순현재가치(Net Present Value)에 부응하는 기대(요구)수익률”과의 상관관계를 설명하시오.

   (4) 내부수익률과 순현재가치의 투자지표를 활용하여 위(2)에서 “乙”이 결정한 투자결과의 타당성을 분석하시오.

 

<자료 1>

획지(Lot) 수는 40개이며 각 획지의 면적은 660㎡이고 위치별 가격격차는 없는 것으로 한다.

 

<자료 2>

이 구획정리지구는 도로포장, 상하수도설비, 전기 및 전화의 인입과 가스파이프의 설치 등 모든 편의시설이 완료된 상태이고, 획지는 1년 동안 4차에 걸쳐서 분양할 예정이며 매분기말 흡수율은 25%로 예상하고 있다.

 

<자료 3>

첫 매각시점(1분기)의 매각가격은 획지당 10,000,000원으로 결정하였으며 이후 매 분기마다 5%씩 상향조정하기로 하였다.

 

<자료 4>

토지매각에 따른 부대비용(마켓팅비용)은 총매각가격의 5%이고, 판매를 위한 사무소 유지비용은 분기당 5,000,000원으로 예상하였다.

 

<자료 5>

토지매각에 따르는 세금은 획지당 1,000,000원으로, 일반관리비는 매분기당 매각되는 획지당 200,000원으로 예상하고 있으며, 세금과 일반관리비는 분기말에 지급할 예정이다.

<자료 6>

기업자 이윤은 고려하지 않기로 하였고 할인율(Discount Rate)은 기대수익률로 하되 연 12%로 하기로 결정하였다.

 

<자료 7> 계산시 유의사항

1. 소수점 이하는 4자리에서 사사오입함.

2. 각 단계에 있어 모든 현금의 계산은 1,000원 이하를 절사함.

 

 

【문제 3】 감정평가시점의 발생감가상각(Accrued Depreciation)은 거래사례비교법으로도 계산이 가능하다. 다음 물음에 대하여 답하시오(15점).

(1) 거래사례비교법에 의한 발생감가액 산출방법을 설명하시오.

    (2) 다음 자료를 참고로 하여 대상부동산 중 건물의 연간감가액과 연간감가율을 거래사례 비교법으로 구하시오.

 

<자료 1>

감정평가사 S씨는 2007년 6월 1일 주거용 부동산에 대한 감정의뢰를 받고 사례조사를 한 결과 유사지역 안에 소재한 동 유형의 거래사례를 수집하였다.

 

<자료 2> 사례부동산

1. 소재지 : B동 175번지

2. 매매일자 : 2007.5.1

3. 매매가격 : 540,000,000원

4. 토지면적 : 360㎡

5. 건물면적 : 300㎡

6. 구축물면적 : 80㎡

7. 기타 : 도로접면은 세로각지, 향은 남향임

 

<자료 3> 지가변동률

1. 2006년 4/4분기 : -5%

2. 2007년 1/4분기 : -2%

 

<자료 4>

본 토지의 2006년 1월 1일 기준 개별공시지가는 750,000원/㎡이고 2007년 1월 1일 기준 개별공시지가는 확정되지 않았다. 또한 사례부동산의 토지규모 및 건축면적 등은 대상부동산과 매우 유사하나 가로조건만 대상부동산이 약 5%정도 불리한 것으로 조사되었다.

 

<자료 5>

사례부동산의 토지가격은 700,000원/㎡으로 평가하여 거래하였고 현재시점에서 상각자산의 총 재조달원가는 420,000,000원으로 파악되었다. 재조달원가 중 구축물에 귀속되는 부분은 10%정도인데 거래시 구축물은 재조달원가의 50%를 잔존가치로 인정한 것으로 조사되었다.

 

<자료 6>

사례부동산은 대상부동산과 동일한 건축업자가 1997년 4월 1일 동시에 준공하였으며, 현재의 관리상태 등 제반현상은 양호한 편이다.

 

 

【문제 4】 ○○도는 지방도 확포장공사를 위하여 XX리 5번지 토지 중 300㎡(5-1번지)를 협의 취득하였으나 노선변경으로 인하여 동부지의 일부 100㎡(5-2번지)가 도로사업에 필요하지 않게 되었다. 이에 종전 토지소유자가 환매권을 행사하여 환매가격 협의를 하게 되었다. 이 토지에 대하여 종전토지소유자가 부담하여야 할 환매금액을 2007년 8월 22일 기준으로 구하시오(10점).

 

<자료 1> 협의취득내용

1. 협의취득 : 2002.6.1

2. 협의취득가격 : @100,000/㎡

 

<자료 2> 비교표준지 가격변동 추이

년도	’02.1.1	’03.1.1	’04.1.1	’05.1.1	’06.1.1	’07.1.1
공시지가 (원/㎡)	90,000	100,000	110,000	115,000	110,000	121,000

 

<자료 3> 지가변동률 추이

대상토지가 속하고 있는 지역의 지가변동률은 다음과 같다.

년도	’02년	’03년	’04년	’05년	’06년	’07년 1/4분기	’07년 2/4분기
지가변동률 (%)	5.0	2.0	3.0	0.6	-5.0	0.3	1.2

 

<자료 4>

인근에 소재하는 토지의 가격자료는 다음과 같으며, 아래의 사례자료는 적정한 가격을 반영하고 있다.

1. #7번지 : 2002.4.1 매매 @100,000/㎡

2. #7번지 : 2003.1.1 매매 @110,000/㎡

3. #2번지 : 2006.4.1 매매 @150,000/㎡

4. #2번지 : 2007.8.1 매매 @160,000/㎡

 

<자료 5>

환매 당시의 평가에 적용한 비교표준지<자료2>는 당해 지방도 확포장공사와 관계없는 인근유사지역에 소재하고 있다.

 

<자료 6> 대상토지의 현황

구분	모지번	편입지번	지목	용도지역	접면도로	형상
협의취득시	5	5-1	전	자연녹지	맹지	부정형
환매시	5-2	-	전	자연녹지	소로한면	부정형

 

<자료 7> 비교표준지 및 인근토지의 현황

구분	지목	용도지역	접면도로	형상
비교표준지	전	자연녹지	맹지	부정형
#7번지	전	자연녹지	맹지	부정형
#2번지	전	자연녹지	소로한면	부정형

 

<자료 8> 토지가격비준표

	소로한면	세로한면	맹지
소로한면	1.0	0.94	0.8
세로한면	1.06	1.0	0.85
맹지	1.25	1.17	1.0

 

 

【문제 5】 다음을 설명하시오(10점)

(1) Feasibility Study (Feasibility Analysis)

(2) Real Estate Investment Trusts

 

 

 

 

 

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▶ 문제논점의 분석

1. 문제1번 - 투자의사결정(40)

① 토지 매입가격 - 공시지가, 거래사례 시산조정

※ 요구수익률 미제시 → 시장이자율 vs 기대수익률

※ 도시계획도로저촉보정?

② 비용편익분석 - 상호배타적 투자안

분양시 / 임대시 귀속편익비교

※ 감칙§33(정보조언등의 제공) 언급

 

2. 문제2번 - 투자타당성 분석(25)

① 할인현금흐름분석표(DCF)작성 및 현재가치(PV)

② 순현재가치(NPV)

③ IRR과 NPV에 부응하는 요구수익률과의 상관관계(요기투수가기)

④ 투자타당성 분석 (NPV법을 IRR법으로 타당성 검증)

→ 단일투자안의 경우 비전형적 현금흐름이 아니라면 동일한 결과

 

3. 문제3번 - 거래사례비교법에 의한 발생감가상각(15)

① 거래사례 비교법에 의한 발생감가상각 산출방법 → <연간감가율>로 매개

② 대상 건물의 연간감가액과 연간감가율 산정

 

 

 

4. 문제4번 - 종전토지소유자가 부담하여야 할 환매금액(10)

① 환매당시 적정가격 (개발이익 반영 원칙)

② 인근 유사토지 지가변동률

③ 환매금액 결정

※ <편집자노트 참고> 토지보상평가지침 개정 전 문제인바 적정 표준지 미제시

 

5. 문제5번 - 약술(10)

① Feasibility Study(Feasibility Analysis)

② Real Estate Investment Trusts