<감정평가사 9회 2번 문제> 중 일부 (작성중)

<감정평가사 9회 2번 문제>

 

【문 2】 홍길동은 자신이 소유하고 있는 원룸아파트를 담보로 A은행으로부터 7억원의 융자를 받으려 하고 있다. 은행에서는 감정평가사인 당신에게 대상부동산의 수익가격을 산출하고, 이를 근거로 하여 융자의 타당성을 검토해 주기를 요청하고 있다. 주어진 자료를 활용하여 평가목적의 경비내역서를 작성하고, 대상부동산의 최대 가능 저당대부액을 구하시오(15점).

 

<자료 1> 저당대부 자료

<자료 2> 수입자료

<자료 3> 지출자료

가격시점을 기준으로 과거 1년 간 임대자가 부담한 대상아파트의 경비내역은 다음과 같다. 주어진 것 이외의 경비항목은 없으며, 경비내역은 시장에서의 전형적인 그것과 일치한다고 가정한다. (단위:만원)

이자	477만원
수도료	170만원
전기료	380만원
연료비	720만원
감가상각비	2,000만원
보험료	210만원
재산세	650만원
소득세	150만원
페인트칠	320만원
신규장비 구입
냉장고 3개	150만원
가스레인지 2개	60만원
수선비	120만원
소모품비	40만원
소유자 급여	1,200만원
개인적 잡비	60만원
	6,707만원

 

<자료 4> 경비의 수정사항

 

 

 

<감정평가사 15회 1번 문제 일부>

 

<자료 10> 대상부동산의 임대자료

1. 대상부동산은 현재 최유효이용 상태이고, 대상부동산은 조사한 결과 최근에 계약갱신된 4층(병원)의 임대자료가 포착되었으며 이는 적정한 것으로 판단됨.

 

2. 4층 임대자료

1) 4층 전체의 년간 지불임료는 165,000원/㎡이며, 당해 지역의 일반적인 공실률은 3% 수준임.

2) 부가사용료 및 공익비는 적정수준이며 지불임료와는 별도로 징수하고 있음.

 

3. 4층 각종 지출내역

지난 1년간 소유자가 4층 부분에 지출한 내역은 다음과 같고, 향후에도 동일한 수준에서 지출될 것으로 조사됨.

1) 부가물설치비 : 10,000,000원

2) 수도료 : 50,000원/월

3) 전기료 : 150,000원/월

4) 연료비 : 200,000원/월

5) 소유자급여 : 1,500,000원/월

6) 손해보험료 : 3,000,000원/년 (보험료 중 2,500,000원은 비소멸성)

7) 소득세 : 2,500,000원/년

8) 수선비 : 1,500,000원/년

9) 건물관리자 급여 : 1,300,000원/월

10) 저당이자 : 2,500,000원/월

11) 기타 영업경비 : 1,000,000원/월

 

 

질문하신 문제는 아마도 9회 2번 기출 (안정근 실무 문제)이거나 혹은 pass실무 4판 p...에 나온 안정근 실무 문제인 것으로 보입니다.

 

 

이 문제는 이른바 미국식 실무 문제로서 경비처리에 있어서 대한민국과는 차이가 있습니다.

 

 

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부가사용료란 건물 및 부지의 일부를 통상의 전용부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 냉난방비, 환기료 등을 임차인이 직접 공급자에게 지불하지 않고 건물 등의 임대인에게 지불하는 것을 말합니다.

 

 

우리 나라에서는 수도료, 전기료 등을 부가사용료로 처리하고 있습니다.