25기 윤성찬 평가사의 제26회 감정평가실무 1번에 대한 단상

역대 감정평가실무 기출문제를 돌아보면, 1번 문제는 단순한 배점 그 이상의 의미를 갖으며 수험계의 이정표(里程標)로 자리매김 해왔습니다.

 

 

근래만 보더라도, 22회(쇠퇴기 숙박시설 평가), 23회(오피스 수익가치 평가 및 타당성분석), 24회(골프장 3방식 평가 및 타당성분석), 25회(정비구역내 국공유지 처분) 문제들은 시험 직후 수험계에 숱한 논란과 파란을 일으키며, 지금도 두고두고 회자될 만큼 상징성이 강한 문제들이었습니다.

 

이와 같은 맥락에서, 26회 출제위원의 고심(苦心) 또한 마찬가지였을거라 생각합니다.

 

 

1년에 한번 뿐인 국가자격고시 출제위원으로서의 영예는 차치하더라도, 최근 평가업계의 이슈 및 트렌드, 그리고 현업 평가실무에서 맞딱뜨리는 선배평가사들의 고민을, 출제위원은 상징성이 강한 1번급으로 문제화하고자 했을 것입니다.

 

 

그리고 올해 26회 실무의 1번 문제는 헤도닉가격모형을 활용한 통계분석 결과를 전면으로 내세워 출제됩니다...

 

감정평가업계의 객관성과 신뢰성이 강하게 의심받는 작금의 시점에서, 계량분석 결과를 전면으로 내세우며 가치형성요인 비교를 묻고 있는 올해 26회 문제는 과거 여느때의 1번급 기출문제와 비교해도 손색없을 만큼 시사성이 강한 문제라고 생각됩니다.

 

 

19회 2번(숙박시설로서의 토지 투자가치)으로 단순회귀분석이 기출된 이후로, 개인적으로 우리 시험에서 다중회귀분석이 출제될 일은 없을거라고 생각했습니다만, 이를 비웃기라도 하듯이 응시생의 편의를 고려한 수험적합적(?)인 출제위원은 이미 분석이 끝난 결과치만을 제시하며, 수험생에게는 이에 대한 채택 및 활용여부만을 묻고 있습니다.

 

어쩌면 평가업계에 있어 통계적 기법은 감정평가사의 전문적인 판단을 '위협'하는 무서운 도구일 수도 있습니다.

 

 

통계만으로는 계량화 될 수 없는 정성적 가치형성요인이 엄연히 존재하는 현실에서, 계량분석 결과는 실증적이고 객관화된 수치로서 달관법(?)에 익숙해진 기존의 감정평가의 위상을 크게 흔드는 도전자가 될거라는 조심스런 예측도 가능합니다.

 

 

과연 통계적기법을 활용한 계량적평가가 기존의 감정평가와 병존 또는 이를 대체할 수 있는가에 대한 고민은 오래전부터 논의되어 왔고, 이는 19회 및 22회 이론과목에서도 기출된 바 있습니다.

 

 

"특성가격모형(Hedonic Price Model)과 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장·단점을 설명하시오.(19회 2번)"  (=>  陰陽和平之人 註 민태욱 교수님 출제)

 

"상권분석에서 일반적으로 사용되는 허프(Huff)모형의 원리와 실무적용상의 장·단점을 설명하시오.(19회 5번)"  (=>  陰陽和平之人 註 조주현 교수님 출제)

 

"계량적 방법인 특성가격함수모형(Hedonic Pricing Model)에 대해 설명하고, 감정평가사의 주관적 평가와 비교하여 그 장·단점을 논하시오.(22회 2번)"

 

 

하지만 이로부터 수년이 지난 지금, 감정평가의 객관성과 신뢰성에 대한 도전이 그 여느때보다 거세지는 현 시점에서, 통계적 기법을 활용한 감정평가는 '위협'보다는 '기회'로 보는 시각이 많아지는 추세입니다.

 

 

최근 '빅테이터(Big-data)를 활용한 감정평가' 세미나가 협회를 중심으로 개최되고, 젊은 평가사들을 중심으로 통계분석에 대한 관심과 배움이 늘고 있습니다. 그리고 과거 논문 등으로만 소개되던 통계/시뮬레이션 분석기법들은 최근 대형법인을 중심으로 평가서에 적극적으로 활용되고 있는 추세입니다.

 

실제로 제가 평가법인에 입사했던 첫 날(=>  陰陽和平之人 註 : 제일감정평가법인 본사) ,  처음으로 맡아서 수행했던 업무는 재개발사업의 종후자산(아파트) 가치추계를 위한 층별효용비 산정으로, 공교롭게도 올해 1번 문제와 동일한 케이스였습니다. 인근지역내 수천세대에 달하는 아파트 실거래가 및 분양가 자료를 수집하여, 엑셀의 피벗테이블 및 필터 기능을 이용하여 층별/평형별 단가를 구하고, 이를 지수화하는 작업이었습니다.

 

 

작업이 끝나고 분석결과를 제출했더니 담당 이사님께서 하셨던 말씀은, 

"덕분에 평가서의 설득력이 풍부해졌네요"

 

 

 

감정평가서의 설득력...

 

 

평가서를 작성하면서 대내적으로는 심사부서를 설득해야 하고, 대외적으로는 의뢰인 또는 이해관계인을 설득해야 하는건 감정평가사로서의 숙명입니다. 실제 업무를 하다보면 평가액은 평가자 나름의 판단을 거쳐 마음속에 이미 결정되었는데, 이를 지지해줄 근거 데이터가 부족하여 설득에 어려움을 겪게되는 경우가 많습니다.

 

 

평가자의 마음이 아닌, 평가서 내(內) 문언만으로의 설득을 통해, 가치추계의 합리성을 이해시켜야 하는 입장에서는 통계분석 결과만큼 입아프지 않고 명확하고 일관된 방법 또한 없을 것입니다. 참고로 우리 감칙 제13조 제1항은 "감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다."고 말하고 있습니다.

 

위와 같은 맥락에서, 올해 26회 1번 문제는 감정평가의 객관성 확보를 통해 평가서의 설득력을 높여야 하는 평가업계의 현주소를 대변하는 시사성 높은 문제였다고 생각합니다.

 

"상기의 지역분석은 탐문조사, 평가사례 및 거래사례 등을 이용하여 분석한 것으로 보다 상세한 해당지역의 가치형성요인을 분석하기 위해 기준시점으로부터 6개월 이내 자료를 이용하여 계량분석을 실시함."  - 문1 <자료2> 지역분석 자료 中

 

 

문제지 상으로 제시된 층별효용, 접근성 등 가치형성요인에 대한 계량분석결과는 유의수준 1~5% 으로, 수험생 입장에서 이를 함부로 기각하기는 어렵습니다.. 논문 작성을 목적으로 몇번의 통계분석 경험이 있지만, 유의수준 5% 이내는 분석자 입장에서 결코 무시할 수 없는 정도의 무서운 수치입니다..

 

통계적기법이 평가업계에 '위협'인지 '기회'인지에 대한 질문에 쉽게 답하기는 어렵습니다. 하지만 본 문제상 적시된 계량분석의 실시 취지와  2 페이지 반에 걸친 그 분석결과들을 감안할 때, 출제위원의 의도는 전자보다는 후자에 무게를 두고 있다고 판단됩니다.

 

 

층별효용비 산정이나 비교표준지 선정 등에 있어서, 평가자의 보는 주관에 따라 판단은 달라질 수도 있겠지만, 평가서의 객관성과 설득력을 확보하기 위해서는 적극적으로 통계분석 결과를 활용해야 하는 문제였다고 생각합니다.

 

생각해보면, 문제지상 대부분의 수치 자료는 통계였다고 해도 과언이 아닙니다.

 

 

토지 비준표상의 도로접면/형상 격차율 역시 헤도닉가격모형(HPM)을 통해 도출되는 통계자료이며, 지가변동률과 오피스 자본수익률 역시 한국감정원에서 발표하는 통계자료입니다..^^