2015년 제26회 감정평가사 감정평가실무 예시답안 및 강평 (윤수연 평가사님)

시험보느라 고생하셨습니다.

답지는 1번만 작성햇고, 나머지는 간략히 숫자없이 강평과 전략으로 대신하였습니다.

 

실무답지는 모범답안이 있을 뿐,  정답은 업죠. 다만, 그 모범답안을 작성하기 위해 얼마나 고민했는지를

답지에 표현하는건 실력이라고 보입니다.

 

1번은 간단히 적는 적고자, 5페이지 반만 활용했고요.

 

 저라면 1번 먼저 풀고, 나머지는 순서대로 그냥 풀었을 거 같아요.   다들 나올주제로 모든학원에서 다뤘던 주제 및 기본서 내용이라

 더욱더 그랬했을 듯합니다. 

 

 고생많으셨고, 12월에 뵙죠~ 일요반 고생많았아요.. 진짜.

 

그리고 1번은 개인적으로 시험장 들어갔따면 1번 비준가액만 각호로 보여주고  나머지는 그냥 일괄로 떄렸을 겁니다.

 

시간이 없잖아요. 어차피 묶었다고 또뿌리는건데, 실제 평가서 작성시 되려 오류가능성 있어서 그냥 비준만 각호, 원가, 수익은 전체가액으로 합리성 검토하는 평가사들이 많습니다.

 

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1. 시험 총평

 

 

우선 전반적으로 난이도가 있었습니다. 대부분의 수험생이 4-3-2-1 전법으로 가신 분도 많았고, 다푸신 분들은 1-2-3-4순으로 푸신 분들도 많았습니다. 실제 채점해보면 1-2-3-4로 푸신 분들이나 1-3-4-2순으로 푸신 분들의 경우, 1번 점수가 실제로 많이 좋습니다. 아무래도 많은 시간을 투자해서겠죠. 물론, 문제 순서는 본인의 능력, 실제 스터디에서 풀었던 유형대로 가셨다면 아무상관이 없습니다. 결국, 자신의 스킬과 답지 적어내는 기술을 얼마나 잘 표현했는지에 따라 1번에서 얼마나 정확하게, 그리고 답지 세이브를 해서 주저리 주저리 적지 않고, 정확하게 풀었는가에 점수가 갈 것입니다.

 

 

 

문제는 헷갈려서 함정을 노린 문제 였다기 보다는 2가지의 가능성에서 내가 이것을 선택하고 이를 선정하여서 답지를 작성하였는가에 따라 시간이 얼마나 최소하하고, 본인이 흔들리지 않는 답지를 썼는지가 나왔을 거라 생각됩니다.

 

 

 

실제 시험 끝나고 저희반 상위권 기준하여 다푸신 분들도 있고, 대다수의 잘하시는 분들이 90점 전후로 다들 푸셨다고 합니다. 문제는 다 풀어도 논점 다 빠뜨리고, 표준지 선정시 선정이유 구체적으로 적지 않으신 분들은 점수가 좋지 않을거라 생각됩니다. 알고 푼것인지, 소 뒷다리에 얻어걸린 것인지 답지 보면 다나오죠? 그러니 다풀었다고 기뻐할 것도 아니고, 못풀었다고 울 것도 아니니 차분히 기다리심됩니다.

 

 

 

1번은 직접 풀었고요. 답지는 총 6페이지만 작성해야, 시간 내에 이쁘게 끊어요. 60분 이내에 끊어야, 나머지 문제 표준지 등등이 다 맞을 것으로 보입니다. 작년처럼 간단해 보이는 문제도 1번 간단히 작성후 2페이지 적어내신 2년차도 68점 잘만 맞고 합격했습니다.

 

 

 

특히 올해는 1번을 어떻게 정확하게 논점잡고 간단히 풀고 나가는가에 집중하신 분들이 더욱 잘 하셨던거 같아요. 실제로도 답지 스킬과 기본서 자주 많이 푸신 분들은 기본적인 것만 나와서 일부 시간이 남은 팀원이 계셔서 자기가 스터디와 달리 시간이 남아서 빼먹은거 없는거 아닌가 하는 의심도 하셨다고 합니다. 결국, 기본문제와 기본서죠.

 

 

문제2~4번은 논점 위주로 숫자없이 워드로 작성했습니다. 시험은 끝났고, 팀장님들 마다 논란이 되는 것들은 정답이기 보다, 이렇게 풀어도 되고, 저렇게 풀어도 되니, 본인이 작성한 답지에서 논거 달고, 그렇게 가는 이유를 적절히 보여주기만 해도 점수 정말 좋습니다.

 

뿌리 깊은 나무 바람에 흔들림없이...

 

 

 

 

 

 

 

2.1번 문제 (후면 직접 답안 작성)

 

(1) 문제 취지 - 계량적 분석 기법의 보조적 활용, 여전히 개별분석이 반영된 평가선례 #3에 기준을 둬야~

 

한남더힐로 인해, 각 법인마다 곤혹을 치뤘습니다. 그때 3방식을 쓴 법인은 타당성 조사에서 다소 설득력이 있었다는 평가를 받고 있습니다. 문제는 시지개로 표현하는 공지시가기준법과 달리 집합건축물의 가격형성요인을 각 법인마다 너무나 다양히 (저희는 외, 건, 개로 씁니다.) 접근하여, 가격의 상한지와 하한치가 모두 다른 것이 사실입니다. 그러한 와중에 늘 계량적 접근성을 보조적으로 활용하여 이를 적용하려는 움직이 있는 것은 사실입니만,,,,

 

 

단언컨대, 이러한 계량적 접근법은 평가사의 자격증을 10년 뒤에 없앨 수 있는 아주 강력한 무기 수단이기도 합니다. 컴퓨터 DB가 쌓이는 만큼, 그것이 모여 평가사의 개별적인 판단없이 통계적으로 산정하면

 

(계량적 치수 자료에 저희꺼 전용면적만 곱해도 답이 얼추 맞습니다.) 대략적인 값은 나오지요. 그게 다입니다.

 

따라서, 무조건, 우리는 답지를 적을 때, 계량적 분석 모델효용비는 유의수준(=오차가능성)이 1% 미만인 지

 

하층빼고(실제 문제에서도 평가선례에서 지하부분이 없죠. 그러니 이럴 때만 보조적으로 이용하라는 뉘앙스

 

입니다). 개별분석, 지역분석이 활용된 평가선례를 기준하되, 지하부분은 오차가능성(오차가능성 1%정

 

도)이 낮은 지하부분만 쓰는 게 맞습니다. 실제 자료를 보시더라도, 토지건 집합건물 가격형성요인 분석이

 

건, 모두 설명력은 90% 미만입니다. 즉, 여러분이 배우신데로 풀되, 우리가 배웠던 요인을 잘 반영하지 못

 

하는 것만 반영하여 활용하는 것이 맞다고 생각해요.

 

 

 

 

또한 표준시 선정시, 가장 중요한 것은 용도지역과 도로입니다. 도로, 면적, 형상 기준으로 배운대로 고르시

 

면 일련번호(나)가 맞죠. 하지만, 문제에서는 지하철과의 거리가 먼 것은 통계적으로 유의하지 않다고 합니

 

다. 하지만, 저도 5년간 평가하면서 이 문제를 보여줬는데, 선배님들 어떤 누구도 표준지 (다)를 선정할 자신

 

은 없다고 하시더라구요. 저는 배운대로, 실무에서 선배한테 배운대로 (나)번을 선정하고, 다만 시산가액 조

 

정에서 원가법이 낮은 이유를 이러한 언급하면서 문제 취지에 부응하려고 했어요. 다만, 실전시험장이라면, 일련번호(나)를 선정후, 일련번호(나, 다)의 요인별 격차를 통해 지하철과의 거리를 차라리 보정하는 것이 타당하다고 생각합니다. 그리고, 그 밖의 요인으로 선정된 거래사례는 심지어 지하철로부터 0.3키로 미터로 본건보다 훨씬 우세해요. 어차피 거래사레도 너무나 지하철보정이 안될 정도로 우세한데, 설명변수로 선택된 모형은 0.5~1키로 미만인데, 거래사례는 이미 계량적 통계기법에서 언급조차 되어 있지 않아, 단지, 계량형

 

분석이 맞다는 이유만으로 일련번호(다)를 쓰는 것은 틀린 것은 아니나, 저는 그렇게 평가서를 꾸며서 제 싸

 

인 내보내기가 힘들 것 같습니다. 또한 일련번호(다)를 선정시 그 밖의요인치가 2.00이 넘어서 (실전에서 그

 

밖의 요인 2.00넘기는 경우가 지방의 임야빼고 없습니다.) 심사 받는 경우, 심사선배님들이 싸인을 도

 

와주지 않으시는 경우도 있어요.

 

 

어찌되었든, 저는 배운대로 풀었고, 단지, 지하철과의 보정은 시산가액 조정에서 언급하였습니다. 실전 들어갔어도 그럴 것 같아요.

 

 

 

(2) 논란 2 - 일괄 가액이 맞나요? 각호가 맞나요?

 

실제 75개호 구분건물이 나간 제 평가서는, 금액은 75억 정도구요, 각 호별로 비준가액을 잡습니다. 무조건 각호별 원칙입니다. 명세표에 각호별로 나가는게 맞기 때문이죠.

 

 

 

 

 

-- 중간 중략--- 명세표

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

보통 각호로 평가하는 원칙입니다. 다만, 실제 시험장에서는 비준가액만 각호로 보여주고, 원가법과 수익가액은 전체로 때려도 무방합니다. 실제 저와 같은 평가서에는 비준가액만 보여주고, 원가법과 수익가액은 전체로 때리는 방식으로 표현해서 평가서 나갔습니다.

 

 

물론, 원칙은 각호별입니다. 따라서 각호로 푸신 분들이 아무래도 가점이 반드시 있어요. 명세표와 달리 풀면 전체가액으로 풀어버리면.. 채점하시는 분이 아놔...하실 수도 있어요. 그래도 점수는 가져가고, 실제로 많은 분들이 일괄 전체로 풀어서 .. 저도 깜딱 놀랐습니다. 괜찮아요. 대신 2~4번에 집중하신 분들이 많이 그랬으니, 힘내십시오.

 

 

 

 

 

3. 문제(2)번

 

1. 물음(1) 전략

 

약술문제가 나왔을 때, 다 적는게 유리하지만, 18회 합격생 2번급에서 약술 모두 생략하고 차라리 계산문제 정확히 푸신 분이 점수 훨씬 좋았어요. 여기는 간단히 한 몇줄만 적되, 물음(2)만 풀고 간단히 쓰고 가심 됩니다. 그래야 뒷문제 맞추죠.

 

 

2. 물음(2)

1. 토지가액(나지상정기준가액) (1) 사업인정의제일 : 2011.09.09. (2) 토지가액 가. 적용공시지가 : 11년도 선정(개발이익 배제) 나. 선정 이유 #다 당해사업으로 변경된 바, 용도지역, 자연녹지 기준하고, 비교표준지는 현재 지목, 현황평가원칙 의거 ‘전’으로 선정하되, 인근 동일수급권 가~다인바, 공법상 제한이 없는 ‘다’선정함. 일련번호(가)는 본건과 도로와 상이하며, 일련번호(가, 다) 사이간 11년도 당시에 가액 차이가 미미한바, 가 선정함. (보정가능한 바, 일련번호(가)도 가능합니다. 다만, 가부분에 공법상 제한 부분의 보정자료가 없는 점, 보상사례기준으로 표준지(다)를 쓴점 등으로 보아 다가 더 맞다고 보입니다만, 가, 다 논거만 달면 큰 차이는 없다고 보입니다. )   다. 산정 - 생략   2. 구분지상권 산정 (1) 입체이용율 적용시 1) 입체이용율 가. 기본율 ; 인근 지역이 택지후보지 지대인 바, 이를 반영함. (이것 때문에 표준지를 ‘나’를 선정하신 분이 꽤 있는 것 같은데, 현황평가원칙 상 절대 아니에요. 배운대로 기본대로 푸셨더라면..) 0.15*3/4= 11.25 나. 추가보정률 쾌적성 상, 지상성, 상, 기타(상: 잔존기간이 30년 초과)   다. 보정률 : 가+나   2) 가액 : 나지상정가액 * 1)   (2) 권리설정계약기준시 (3) 구분지상권 설정사례 기준시 (3) 검토 택지개발사업으로 인한 성숙도 차이로 입체이율율에 따른 가액이 높게 나온다.

 

 

4. 문제 3번

1) 물음(1)

1. 적용공시지가 선정

공고일 이전 13년도 선정

2. 표준지 : 불법형질변경인바, 변경전 임야기준 #나

 

2)물음(2)

1. 보상여부

농지법상 실제농지인바, 농업손실보상대상임. 불법형질변경토지와 무관 (써주는 경우, 가점가능)

 

2. 보상자별 평가액

(1) 방침 ; 협의 불능인 바, 소유자는 도별농가의 0.5를 줌

 

 

(2) 소유자

:도별농가총수익액 *0.5

 

(3) 실제경작자

가. 실제소득인정 여부 ; 평균소득의 2배이내인바, 적용

나. 실제경작자 : ‘가’금액 - 소유자한테 준 금액

 

 

 

5. 문제4번

1. 토지

나지상정가액 산정후, 제시외건물(13%감가도 맞고, 제시외건물 ‘ㄱ’이 토지에 미치는 영향은 미미한 바, 12%만 까도 좋구요. 되려, 논거 달고 12%만 까는 것이 현업 관행이라, 이러표현을 쓰면서 12% 까신 분은 점수 가점 받을 듯해요) 로 인한 토지 단가 보여줄 것

 

2. 건물

1) 가 ; 기존부분/ 증축부분 구분평가

2) 제시외건물 ㉠,㉡ 원가법으로 산정

 

3.합 (끝)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

문제_답안지_예시답안-_1번_실제_답지_작성.hwp

 

 

실무문제1번_답지.pdf

 

 

 

실무문제1번_답지.pdf

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