陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

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제17회 제2차 시험문제-실무.pdf

 

 

 

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18회실무예시답안(김기태, 김성호).pdf

 

 

 

 

 

비하인드 스토리

 

 

1.

 

김기태 평가사님이 답안을 일단 작성하였고, 김성호 평가사님이 논란되는 부분에 대하여 의견을 제시하는 것으로 마무리 하였음

 

특히 1번 문제의 대손충당금 부분의 견해는 김성호 평가사님의 견해였음.

 

 

 

2.

 

2번 문제의 표준지 선정의 경우 평가사들 사이에서도 2번인지 3번인지 논란이 많았으나

 

 

실제 실무 출제위원인 K평가사님은 비교표준지 선정시 도로의 계통성이 가장 중요하다고 하셔서 정답은 <2번>이었던 것으로 말씀하셨음 

 

 

18회실무예시답안(김기태, 김성호).pdf

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21회_실무_예시답안(수정).pdf

21회_실무_예시답안(수정).pdf

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20회_문제_출제경향및총평.pdf

 

20회_예시답안_권소현_이용훈.pdf

20회_예시답안_권소현_이용훈.pdf

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20회_문제_출제경향및총평.pdf

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<문제 1> 40점

 

1. 평가개요

 

- 담보평가와 관련된 사항입니다. 따라서 문제 전체적으로 담보평가의 기본원칙이 충분히 반영되어야 합니

 

다. 특히 본건의 경우 임야를 공장으로 개발하는 단계에 있어서의 평가이므로, 안정적인 측면에서의 평가

 

방법을 적용해야 합니다. 그러면 각 단계별 평가기준 및 방법에 대해서 논의해보도록 하겠습니다.

 

 

 

- 한편, 평가의 대상은 김갑동씨 소유지분만의 평가입니다. 이는 문제 1, 2, 3 전체를 아우르는 사항으로서 각 시점별 평가에 있어서 최종 평가액은 김갑동씨의 소유지분에 대한 평가를 해야합니다. 실무적으로 담보평가에 있어서 공유지분 토지에 대해서는 공유자의 동의 후 지분에 대한 담보취득을 해야만 하는 경우가 있으나 본 문제에서는 해당 부분은 고려대상이 아니었습니다.

 

 

 

2. 2009. 1. 1을 기준으로 한 평가액

 

(1) 평가기준

 

 

현재 본건은 임야상태의 토지입니다. 인근의 소문만 허가를 받을 것이라는 사실을 포착할 수 있으며, 다른

 

공부상의 사항으로는 이를 알 수 없습니다. 따라서 안정적으로 완전한 임야를 상정하여 평가해야 합니다.

 

 

한편, 김갑동 소유지분에 대해서 문제 상의 어떠한 위치확정에 대한 사항이 제시되어 있지 않으므로 전체

 

산 11번지를 기준으로 평가한 후 이를 지분비율로 곱하여 평가액을 산출하시면 되겠습니다. (면적은 토지

 

대장상 23,955m2를 기준)

 

문제에서 가분할 상태의 지적도를 제시했는데, 이는 확정분할이 되기 이전에는 평가에 반영할 수 없습니

 

다. 이는 특별한 조건이 부가된 조건부 평가를 제외하고는 모두 마찬가지입니다.

 

 

2009년에 들어서 관리지역이 계획관리로 세분화된 사항이 나오는데, 일반적으로 관리지역이라고만 설정되

 

어 있으면, 표준지도 관리지역을 설정하거나 행위제한이 가장 심한 보전관리지역을 적용하기도 합니다. 본

 

문제에서는 계획관리지역을 기준으로 평가를 하시면 되겠습니다.

 

 

 

(2) 평가방법

상기와 같은 이유로 계획관리지역을 기준으로 한 임야상태의 표준지인 # 1을 선정하는 것이 타당하다고 생각합니다.

 

 

다만 적용공시지가의 판단 문제가 생기는데, 일반적으로 표준지는 당해연도 2월말에 공시가 됩니다. 따라

 

서 현 시점이 2009. 9월이라면 당연히 2009년 표준지 공시지가가 공시되어 있을 것이기 때문에 2009년 표준

 

지 공시지가를 선정해야 합니다. 하지만 본 문제에 있어서는 현장조사일과 감정평가일이 동일하다는 조건

 

을 부가하였기 때문에 현장조사일 현재(2009. 1. 1)에는 2009년 공시지가가 공시되지 않았을 것이므로 공시

 

된 공시지가중 최근인 2008년의 공시지가를 적용하셔야 하겠습니다. 시계열적으로 이동을 하게 되는 것이

 

지요. (과거시점으로)

 

 

 

문제와는 상관없지만 일반적으로 관리지역 내 임야를 평가함에 있어서 본건과 같이 왕복2차선 국도변에 위

 

치한 관리지역 임야와 표준지(# 1)와 같이 맹지인 임야를 단순 비교하기에는 상당한 무리가 따릅니다. 왜냐

 

하면 관리지역의 경우 공단과 같은 특수한 지역을 제외하고 일반적인 경우에는 공장과 임야의 일반 시세차

 

이가 크게 나는데, 도로에 접한 임야라고 하면 언제라도 공장으로 허가를 받을 수 있는 개발가능성(공장허

 

가를 위해서는 일정한 조건 하의 진출입로를 확보해야 합니다) 때문에 공장이나 대지는 아니더라도 이에

 

준한 시세(공장이 되기 위한 각종 조성비용과 세금 등 비용 및 성숙도를 고려한 가격)를 형성하게 됩니다.

 

(다만 수도권의 경우 수도권 정비법상의 공장 총량규제로 신규허가를 받기가 어려운 경우도 있습니다.) 하

 

지만 문제에서는 상기와 같은 개별적인 사항을 고려할 수 없게 나와있기 때문에 이런 사항까지 염두하실

 

필요는 없겠습니다. (개별요인으로 모두 반영되어야 한다고 봄)

 

 

 

3. 2009. 3. 31일을 기준으로 한 평가액

 

 

(1) 평가기준

 

 

현재 조성중인 토지입니다. 임야에서 공장으로 가기 위한 중간단계로서 이행지나 후보지에 해당할 수 있겠

 

습니다. 다만 아직 완전한 공장이 되지는 않고 공장 허가만을 받아놓은 상태입니다. 이하 평가의 기준을 정

 

함에 있어서는 담보평가임에 유의하여야 하겠습니다.

 

 

전체적인 시나리오를 보면 2009년 3월 1일에 산 11번지가 산번지가 떨어지면서 11번지로 되었고, 이러한

 

과정에 있어서 확정측량 과정상 토지의 면적이 기존의 23,955m2에서 23,940m2로 변경되었습니다. 결국 대

 

장상에는 후자가 등재되기 때문에 변경된 면적을 기준으로 하시면 되겠습니다. 그리고 바로 다음날인 2009

 

년 3월 2일에 각 지분의 소유자가 각각 한필지 씩을 소유하게 됩니다. 11-1은 이갑동씨에게 11-2는 박갑동

 

씨에게 11번지는 김갑동씨에게 소유되기 되며, 도로는 3인 공동소유가 되었습니다.

 

 

우선 김갑동씨의 소유인 11번지 토지가 평가대상이 될 것이며, 도로부분에 대해서는 공유로 되어 있는데,

 

이의 평가여부에 대해서는 문제에서 제시된 바가 없습니다. 일반적으로 담보평가함에 있어서 도로는 추후

 

채권을 회수함에 있어서 환가성이 떨어지고 타 법령에 의하여 완전한 소유권을 행사하기가 어려운 경우가

 

많기 때문에 “평가외”하는 경우가 대부분입니다. 하지만 문제에서의 특별한 제시가 없었기 때문에 보상평

 

가규정을 준용하여 1/3로 평가하신 후 김갑동씨의 소유지분인 1/3을 다시 곱해 주신 분들도 답안 자체의 결

 

함은 없다고 생각합니다. (두가지 방법 중에는 평가외의 방법이 더 타당합니다.)

 

 

임시사용 중인 건물은 임시사용승인이라는 말처럼 담보 적격성이 떨어지며 토지에 대한 고착성도 떨어져

 

토지에 미치는 영향도 없는 것으로 판단됩니다.

 

 

 

(2) 평가방법

 

 

본 토지는 조성중인 토지로서 토지의 조성에 대한 준공이 아직 나지 않은 상태이기 때문에 완전한 공장으

 

로 보는 것은 무리가 있습니다. 토지도 건물과 마찬가지로 준공이 되기 전에는 준공을 가정한 평가를 할 수

 

는 없습니다. (조건부 평가를 하지 않고서는)

 

 

우선 3가지 방법으로 토지의 평가액에 접근할 수 있을 것으로 보입니다. 우선 첫 번째는 임야상태의 가격에 비용의 투하에 따른 가치를 가산하는 방법입니다. 하지만 비용 중 일부인 자재운반비는 소유자가 주장하는 개별적인 사항이 반영될 수 있으므로 안정성을 중시하여 일반적인 수준으로 보정하는 것이 타당하겠습니다.

 

 

두 번째 방법은 표준지 #3(2009년 기준)을 기준으로 평가하되 성숙도를 반영하여 평가하는 것입니다. 성숙

 

도에 대한 조건이 제시가 되어 있기 때문에 이를 준공을 받기 전 상태의 토지에 대한 일반 공장 대비 격차라

 

고 보고 평가를 하게 되는 것입니다.

 

 

세 번째 방법은 거래사례나 평가선례를 활용하는 방법인데, 거래사례는 사정이 개입되어 있는 것으로 보이

 

고 이를 보정할만한 방법이 없어 제외하고 평가선례를 활용하되 마찬가지로 성숙도 보정치를 해주셔야 하

 

겠습니다.

 

 

시산조정에 있어서는 여러분들의 의견을 개진하시면 되는데, 제 생각에는 준공이 되기 전이기 때문에 소지

 

에 원가를 반영한 방식을 주 방식으로 하되, 두 번째, 세 번째 방법을 참작하여 결정함이 좋다고 생각합니

 

다. 평가액을 보시고 판단을 하셔도 됩니다.

 

 

4. 2009. 9. 6을 기준으로 한 평가액

 

 

(1) 평가기준

 

 

조성이 완료되고 사용승인이 거의 확정적인(토지에 대해서) 토지에 대한 평가입니다. 따라서 토지에 대해

 

서는 공장을 기준으로 평가하시면 됩니다. 다만 지목이 아직 임야상태인 토지입니다. 따라서 지목감가를

 

해 줄 수 있는 여지가 있습니다. 하지만 문제에서 이용상황이 같으면 지목감가를 굳이 할 필요가 없다는 단

 

서조항이 있기 때문에 이를 반영할 필요는 없겠습니다. (즉, 본 사안의 경우 건물의 사용승인 등 과정에서

 

이미 지목 변경과 관련한 비용의 지출은 이미 끝났다고 보는 것으로 보입니다.)

 

 

(2) 평가방법

 

1) 토지

 

 

2009년 공시지가로서 표준지 #3을 선정하시면 될 것으로 판단됩니다. 건물은 최유효상태를 기준으로 신축

 

되었다고 보아 토지에 미치는 불리한 정도(건부감가)는 없는 것으로 보입니다.

 

2) 건물

 

 

건물은 원가법으로 정상적으로 평가하시면 되겠습니다. 다만, 신축건물로서 감가수정은 없으며, 건물의 재

 

조달원가의 판단이 문제될 수 있는데, 건물의 재조달원가는 직접법에 의하여 판단하게 됩니다. 이 과정 중

 

건물의 가치와 무관한 즉, 토지에 화체되는 비용인 기초공사와 옹벽공사는 제외함이 타당한 것으로

 

판단됩니다. 기초공사와 옹벽공사는 토지를 공장으로 평가하면서 이미 반영된 것입니다.

 

 

cf) 산비탈에 건물을 지을때 건물을 똑바로 짓기 위해 건물에 인접한 땅을 올려서 옹벽을 만들었다. 그럼 이때 이 땅이 평평해 진걸로 토지공사에 들어가서 부가세불공제가 되는건지 아님 건물

을 짓기 위해서 공사를 한거니까 구축물로 들어가는지, 경사에 인접한 부분만 옹벽 공사를 하고 좀

떨어진 곳은 그냥 돌무더기로 쌓았는데, 지금 문제는 옹벽공사가 토지로 들어갈지 건물 구축물로

들어갈지 여부가 문제될 수 있음.

 

 

 

상황에 따라 다르겠지만 보통 옹벽공사는 토지조성공사 관련으로 관련매입세액은 공제되지 않는다

 

 

부가46015-109(1998.01.19.)

사업자가 건물신축을 위하여 지상건물을 철거하고 경사지에 옹벽을 설치하며 토사운반 및 정지공사 등 일련의 토지조성공사를 하는 경우 당해 토지공사와 관련한 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항 제4호의 규정에 의하여 매출세액에서 공제하지 아니하는 것임

 

 

부가46015-163, 2000.01.20.

건물을 신축하여 창고임대업을 영위하고자 하는 자가 창고부지 조성을 위하여 인접토지에 흙을 버리기 위하여 타인의 토지에 옹벽을 설치할 경우 그에 관련 매입세액은 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 공사와 관련된 매입세액으로 부가가치세법 제17조 제2항 제4호 및 동법시행령 제60조 제6항의 규정에 의하여 토지조성을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로 매출세액에서 공제하지 아니하는 것임.

 

 

공사에 대한 매입은 감가상각대상 자산인 건물을 신축하기 위한 옹벽 기초공사로서

당연히 건물의 부대비용으로 처리하여야 함이 타당한 것으로 판단이 되며,

이때 토지관련 공사로 인하여 토지의 가치를 증가시키기 위한 것이 아니고

귀사 건물 신축의 옹벽공사를 하지 않으면 건물을 신축할 수 없는 경우인

것으로 판단이 되어 동 옹벽공사 비용은 건물에 대한 자본적지출로 판단이 되며,

따라서 동 매입은 매입세액공제를 받을 수 있을 것으로 판단됨

 

 

③ 공장신축등의 경우

공장용 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 건설비는 자본적 지출에 해당하여 매입세액 불공제한다.

 

㉠ 형질변경, 택지조성, 공장부지 정지작업(토지에 대한 자본적지출) : 매입세액 불공제

 

㉡ 도로개설(토지유용성 증진을 위한 진입로 도로개설 포함)(토지에 대한 자본적 지출) : 매입세액 불공제

 

㉢ 도로 포장(콘크리트바닥, 보도블럭바닥, 연화바닥, 돌바닥, 아스팔트바닥 등)

·구축물에 대한 자본적 지출 : 매입세액 공제

·토지유용성 증진을 위한 진입로 도로 포장 매입세액 불공제

 

 

㉣ 옹벽설치 및 부대시설 공사

·토지의 가치증가를 위한 것 (토지에 대한 자본적 지출) 매입세액불공제

·건물의 기초를 닦기 위해 반드시 필요한 정도(건물에 대한 자본적 지출) 매입세액 공제

 

 

㉤ 건물주변에 조경공사, 포장공사 :매입세액 공제 (서삼46015-10267, 2001.9.19)

 

 

 

3) 기계기구

 

유휴설비를 우선 제외함이 타당할 것입니다. 도입기계의 평가는 17회 실무 기출된 부분인데 다시 한번 등장했습니다. 관세율은 8%를 적용하시고, 부대비용을 반영하여 재조달원가를 판단하되, 관세의 감면과 농특세를 고려하셔야 합니다. 다만 부가가치세는 제외해야 합니다. CIF $200,000을 기준으로 수정하시면 될 것입니다.

 

 

국산기계는 구입단가를 기준으로 재조달원가를 산정하되(직접법), 가격보정지수가 1이므로 별도로 보정할 요인은 없습니다. 감가수정은 만년감가를 기준으로 정률법으로 하시면 됩니다.

 

 

 

5. 1번문제 총평

긴장된 시험 시간 중에 당해 사안의 시나리오를 모두 이해하고 쓰기란 쉽지 않았을 것으로 생각됩니다. 다만 각 평가부분에 있어서 왜 본인이 그렇게 평가를 한 것인지를 일반 감정평가 이론과 관련하여 적절하게 진술하고 평가를 하셨으면 큰 문제가 없을 것으로 사료됩니다.

 

 

 

 

 

<문제 2> 25점

 

 

1. 평가개요

 

 

문제 상 제시된 토지는 면적은 다르지만 동일한 매도제안가격(미정)을 가정하고 있습니다. 따라서 정상 가치를 각각 평가한 후 어떤 토지에 투자를 해야할 것인지를 생각해보시면 됩니다. 문제가 쉬워보이면서도 여러분들의 투자판단의 논리를 묻고 있습니다.

 

 

2. 완공시 각 토지+건물의 부동산 평가

A 부동산은 업무용 부동산으로써 PGI에 보증금운용익, 연임대료, 연관리비를 모두 반영하시고, 영업경비에 관리비의 80%를 공제하시면 NOI가 산출됩니다. 환원이율은 무위험률에 표준편차를 가산하시면 됩니다. (표준편차 계산방법은 문제 전체적인 측면에서 중요한 부분은 아니지만 틀려서도 안되겠지요. 기출도 되었으니까요. 풀이방법은 생략하겠습니다.)

 

 

B 부동산은 Retail로써 보증금운용익과 연임대료가 PGI로 잡힙니다. 관리비용은 실비로 임차인이 부담하는 것이 일반적이기도 하고 본 문제도 그렇군요. 매출액을 추정하여 비율임대차로 임대료를 결정합니다. 환원이율의 산정방법은 A 부동산과 동일합니다.

 

 

3. 각 토지의 정상가격

개발법을 통하여 평가를 하는 것인데, 각 완공시 평가액에서 건물의 신축비용을 공제하면 토지의 개발가치가 산정되게 됩니다.

 

 

4. 투자의 타당성 판단 및 투자방안

각 토지가 같은 가격에 제시되었습니다. 동일한 투자액을 투하한다는 것은 결국 100% ownership으로 가던, 지분으로 투자하던 동일한 가격임을 의미합니다. 따라서 높은 가치를 가지는 토지에 투자를 하면 되겠습니다.

 

 

다만, 조금 더 깊게 생각하신 분들은 투자타당성 기법을 활용하거나 “동일한 투자금”이 얼마인지에 따른 투

 

자방안을 개진하신 분들도 계실 것으로 생각됩니다. 즉, A, B 각 투자방안에 대해서 투하되는 비용은 토지

 

값과 건물의 신축비이고 돌아오는 것은 완공된 토지와 건물일 것입니다. 이를 통해서 NPV, PI를 활용할 수

 

있을 것입니다. 동일한 투자금액이 얼마인지에 따라서 A, B 부동산 모두 투자할 것인지, 아니면 모두 투자

 

하지 않을 것인지를 판단할 수 도 있을 것입니다. 이후의 투자방안에 대한 설명은 여러분들의 자유영역입

 

니다.

 

-> 실제 이 문제를 출제하신 J 평가사님은 그냥 시중에 있는 것 짜깁기 식으로 문제를 만들었다고는 하시지만 그렇지는 않은 깊은 의도로서 낸 문제로 보이며, (특히 매출액 부분 처리를 중점적으로 보려고 하신 것 같음.) 두 투자안의 결과가 차이가 나는 이유를 얼마나 다양하게 설득력있게 서술하는지가 포인트라고 보여짐.

 

(실무 고득점 20기 정혜영 평가사님 (대화감정평가법인 본사)의 답안을 복사집에서 찾아 각자 참고하시길)

 

 

 

5. 2번문제 총평

 

문제가 다소 쉬워보이나 투자방안을 설명함에 있어서는 여러분들의 이론적인 측면에 배합되어야 좋은 답

 

안이 될 것 같은 생각이 듭니다. 맹목적으로 어떤 토지가 비싸니까 그 토지를 산다라고 답하는 것 보다 토지

 

의 정상가격과의 관계를 설명한다든지, 투자금액에 따른 방안을 다각적으로 분석한다면 더 좋지 않을까 하

 

는 생각을 해봅니다.

 

 

 

 

<문제 3> 20점

 

1. 평가개요

 

NPL과 관련한 평가입니다. 평가목적이 NPL과 관련이 있을 뿐이지 실제 평가방법은 동일합니다. 의뢰인의 특별한 요구사항이 없다면 일반거래 목적의 평가를 한다고 보시면 됩니다.

 

 

2. 문제 1 - 현시점에서의 가격

 

 

(1) 평가기준

본건은 현재 재개발이 추진되고 있는 지역에 속해있는 주거용 2층 부동산입니다. 다만, 재개발지역으로 지정이 되거나 조합이 결성된 것은 아니고 추진위원회만 설립된 상태이며 재개발의 현실화 정도는 문제 상만으로 보았을 때에는 미진한 상태로 판단됩니다.

 

 

하지만 재개발과 관련된 지역 혹은 가능성이 있는 지역에서는 거래시 건물보다는 토지의 지분대로 거래를 하는 경우가 많습니다. 이는 재개발이 시행되면 결국 중요한 것은 토지를 얼만큼 가지고 있는지에 따라서 분양권을 받을 수 있는 자격 및 실질적인 권리가액에 중요한 영향을 미치므로 그러한 현상이 일어납니다.

 

 

한편, 토지의 면적도 중요한 역할을 합니다. 토지의 면적이 적정한 크기로 있을 때 단위면적당 가격이 가장 높습니다. 너무 토지가 크면 단위면적당 가격이 떨어지고 반대로 너무 작아도 분양권을 받을 수 없는 현금청산 대상이 될 수 있으므로 가격이 떨어집니다. 그 크기는 재개발의 구체적인 계획에 따라서 변경될 수 있습니다.

 

 

본건의 평가에 있어서도 이러한 사항을 반영하여 평가를 해야하는데, 건물이 실제 가격형성에 미치는 영향이 매우 미미하기 때문에 토지가격만을 기준으로 평가액의 감을 잡고 들어가야 합니다.

 

 

 

(2) 평가방법

 

 

우선 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 수 있습니다. 다만 건물의 평가액은 별도로 가산을 해야 할 것인데, 건물의 평가액을 가산하는 경우 건물의 건부감가와 관련된 부분은 반영할 수 없는 문제점이 생깁니다. 하지만 건물이 지상에 있음에도 불구하고 이를 무시하고 토지만의 가치를 평가하는 것은 옳지 않다고 보입니다. 토지+건물로 평가하시되, 최종 결정은 시산조정에서 반영하는 편이 좋을 듯 싶습니다.

 

 

거래사례를 통해 평가하는 방법이 있겠습니다. 배분법을 사용할 수도 있지만, 배분의 적정성의 의심이 가고 거래사례 역시 토지의 가격대로 거래가 되었을 점을 고려하여 일체 비준가격을 구해줍니다.

 

 

수익가격을 일체로 구할 수 있습니다. 간접법을 통하여 본건의 적정한 임대료를 산출할 수 있을 것입니다.

 

 

결정은 대상과 개별적인 사항이 유사하고 최근 가격자료를 기준으로 결정하시면 되겠습니다. 표준지 공시지가 기준가격 + 건물가격을 그냥 하셨다면 건부감가와 관련된 논의를 하시면서 제외하시는 것이 좋겠습니다. (단, 토지의 시세 대비 건물의 평가액이 너무 미미하기 때문에 시산가격에서 굳이 제외하실 필요도 없습니다. 결국 여러분들의 판단이겠지요.)

 

 

3. 예상낙찰가 및 현금흐름

 

 

(1) 낙찰가율

낙찰가율은 낙찰사례와 제시된 자료를 기준으로 구해줄 수 있습니다. 낙찰가를 문제 1의 가격자료로 활용할 수 있지 않냐는 질문을 할 수 있는데, 활용은 가능하지만 활용하실 때에는 차라리 평가액을 활용하시는 것이 좋을 것 같습니다. 왜냐하면 낙찰가는 개별적인 사안이 반영될 가능성이 크기 때문입니다.

 

 

(2) 현금흐름

최우선적으로 비용을 공제하고 소액임차인 보증금을 공제합니다. 다만 2층의 정확한 임대내역을 알 수 없음에 따른 사항을 기술하면 더 좋겠습니다. 본 문제에서는 소액임차인 1,600만원으로 한 것으로 보아 주택임대차 보호법상 과밀권역의 소액임차 최우선변제액을 기술한 것으로 판단됩니다. 이후 1순위 저당액을 공제하고 대상인 2순위에 할당되는 예상현금흐름을 추출할 수 있습니다.

 

 

4. 문제 3의 총평

16회 기출문제에서도 나왔었던 일체부동산의 평가와 관련된 부분에서 혼동을 하신 분들이 있을지 모르겠습니다. 건부감가가 있는 복합부동산의 일체평가를 잘 이해하셨다면 큰 어려움 없이 푸실 수 있을 것이라 생각됩니다.

 

->  

실제 이 문제는 당시 시중에 유사문제가 있어서 많은 수험생들이 쉽다고 느꼈겠지만, 이 문제에 대한 완벽한 답안은 배당표를 그려서 완성하는 것이었음. (이러한 배당표 사항은 현업에 있는 사람이 아니고서는 쓰기 불가능한 것이었을 것임. 필자 생각엔 3~4명 정도만 배당표를 그리고 표를 완성하지 않았을까 하는 생각)

 

 

 

<문제 4> 15점 약술

 

문제 1, 2의 약술은 생략하도록 하겠습니다.

(표준주택 평가기준의 경우 그 해 시험보는 해 9.1일자로 표준주택평가지침이 새로 제정되어 나온지라 충분히 예측이 어느정도 가능했음)

 

2번의 공정가치의 경우도 이슈가 되었으니 마찬가지

 

 

문제 3번은 “새로이” 하천에 편입되는 토지에 대한 보상이기 때문에 “기편입”된 토지에 대한 보상평가 기준과 달리 일반적인 토지의 보상평가기준을 적용한다는 것이 주요한 부분이 아니었나 하는 생각을 해봅니다.

 

3번의 경우 하천법 개정 및 토보침 개정으로 별 문제가 없었을 듯

 

약술문제의 경우 당해 이슈가 되는 부분에서 나오는 경우가 많으니 참고로 알아둘 것.

 

 

 

(감정평가 실무시험의 총평)

 

저도 2년전에 여러분들과 똑같이 다른 팀장님이 위와 같이 써주신 답을 보면서 심각하게 걱정을 했었던 기억이 아직도 생생합니다. 하지만 채점기준은 아직 그 누구도 알 수 없습니다. 여러분 자신을 믿으시고 기다리시면 좋은 소식이 있을 것입니다.

 

 

다시한번 위의 의견은 저의 개인적인 판단사항이 다수 포함되어 있기 때문에 출제위원의 그것과는 다르다는 것을 생각해주시길 바라고 의문점은 댓글을 달아주시거나 메일을 보내주시면 제가 그때그때 확인하여 답을 해드리도록 하겠습니다.

 

 

서울법학원 토요반 여러분들의 합격을 진심으로 기원합니다. 수고하셨습니다.!!!

 

 

- 서울법학원 실무강사 유도은 -