27회 감정평가사 2차 시험 감정평가실무 예시답안 (윤수연 평가사님)

우선 수고하셨습니다. 예시답안 첨부합니다. 

 

최종평 :

문제 난이도는 작년보다는 쉬웠다는 평이 많이 있습니다만, 문제의 쉽고 어렵고 여부보다는 우선은 1번의 정확도과 타당성 검토 및 시장가치의 와의 연결 여부를 논리적으로 기술하신 분들이 점수 획득에 유리합니다.

1. 1번문제 전략

(1) 일체 비교방식

  : 논점, 본건의 경우 w동인데 상권이 뜨고 있는 v동 사례 끌고와서 결정하는 문제입니다.

   동일업자가 지은 건물로서, 개별요인치는 1.000 / 잔존율은 문제미제시된 바 50년으로 결정하고 푸는 것이 시험장에서는 차라리 유리하다고 결론, 이후 시산가액에서 다만 이러한 이유로 비교방식의 합리성 비판하면 될 듯.

   1) 토지요인치

   2) 건물요인치

   3) 비준가액

 

(2) 일체수익방식

  특이사항 ; 문제지시어상에서 본건의 경우 공실율은 대상(5층만 1개월 공실임), 운영경비도 대상을 쓰라고 하나, 운영경비는 대상 것이 미제시되어 인근의 시장것을 활용할 것. 시험장에서 공실율을 그냥 시장의 공실율을 쓰신 분이 많을 것으로 예상됨. 12회와 달리 문제에서 대상의 공실율을 적용하라고 지시한 바, 이는 문제 지시어대로 써야할 것임. 다만, 시장가치를 구하는데 시장공실율(5%)를 활용하지 않은 바, 향후 시산가액 조정에서 수익방식의 한계에서 검토하여 결정내면 될 듯.

 

(3) 개별합산

문제지시어가 애매하게 나와서 토지에서 공시지가 기준법만 활용하신 분이 있을가바 걱정이긴 합니다만, 최근 개정된 감칙기준상 공시지가기준법을 쓰되 비교방식(거래사례 #3)를 통해 합리성은 검토해야 득점에 유리할 것으로 판단됩니다. 

 

또한 표준지 선정시 #2와 #4사이에서 고민이 많을 것으로 판단되며, 실무 업무상 인근지역(w동/ 심지어, v동은 간선도로로 w동과 구분됨)을 고려하며 지리적으로 근접한 것을 활용하는 바, #4를 씁니다.

 

그 밖의 요인치 역시 동일 지역으로 환경조건 비교치가 동일한 #2가 맞습니다. 선례#2의 경우, 건물이 과대 개량되어 토지 단가가 낮을 수 있다는 일부 비판이 있으나, 선례2는 평가선례로서, 이는 매매사레와 달리 이미 평가사가 사정 보정후 시장가치가 고려된 선례로서, 사정보정이 반영된 거래사례와 다릅니다.

 

저는 표준지와 대상을 비교하는 것이 아니라, 표준지와 선례를 비교하는 방법2를 활용하여 그밖의 요인치를 결정하였습니다. 스터디 시간에 늘 이방법이 실무상에서 활용하는 방법이며,  수험생분들도 시간을 줄일수 있고, 계산오류를 배제할 수 있으니 늘 쓰라고 했던 부분으로서 개별요인치 비교에서도 표준지와 선레가 1.000으로 나와 출제자의 의도와도 부합하는 것으로 보입니다.

 

건물의 경우, 내용연수 조정은 늘 시장추출법 논리상 나주 나왔던 패턴으로서, 기출문제 관행상 " 인근의 동종업자가 지었다"..라는 문구는 시장추출법에서 자주 나왔던 패턴임. 따라서  반드시 89년을 보여줘야 점수에 유리할 것으로 판단되며, 다만, 최종 내용연수 결정시 거래사례 #3의 경우 31년 지난후 철거된바,  이를 종합고려하여 본인이 50년으로 결정하든, 31년 으로 결정하든 점수 영향은상관은 없을 것으로 사료됩니다.  다만, 본인이 거래사례 #1를 활용한 후, 89년이 나옴에도 가라를 친 경우 채점자 입장에서 답지의 신뢰성 문제와는 연결될 수 있는 바, 이에 대한 책임은 본인이 지어야 할 것입니다. ㅠㅠ 다만, 가라를 치더라도 이후 시산가액 조정에서 이에 대한 언급이 있다면 다소 무마는 될수 있을 것으로 보이니 힘을 내세요. ㅠㅠ

 

내용연수 조정에 대한 문제는 올해 스터디 1기 중반에서 22회 기출로 그대로 내어서 74년 정도 나오게 만든 문제가 있었습니다. ~

 

 

 

 

(4) 시산가액 조정

문제에서 요구는 없었으므로, 이후 타당성물음에서 연결해서 써도 됩니다. 허군 걱정마 그러니까~ ^^

다만, 저는 물음(2)의 연결을 위해 46억으로 결정을 하였고(이후 답지 참고), 시장가치과 비교시 42억으로 매입하는 바, 여전히 타당,

투자가치와 비교해도 여전히 타당하다고 나오더군요.  이후 답지 참고 바랍니다.

 

 

2. 2번 문제

자료 배치가 어수선 합니다. 문제를 통해 서 어떻게 읽느냐에 따라 답지가 여러개로 나올 수 있습니다.  본인

의 논리에 맞게 답지를 구성하면 점수에 전혀 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

 

임대권 과 임차권에 관한 문제는 2기때 기본문제로 드린 문제이고, 그 차이점은  기본서에 기술된 내용 그대로 활용해서 푸시면 되고요. 대부분의 수험생들이 가라(?)를 통해 자료를 메꾸었고, 이미 할인율에서 약 2% 중반대(요소구성법)으로 나온 바, 이를 증액에서 가라로 하신 분이 많네요. 완성만 하시면 점수의 큰 차이가 없을 것으로 사료됩니다.

 

3. 3번 문제

문제 따라서 여러분이 배운대로 하심 됩니다. 다만, 어느경우더라도 부가가치세는 빠지며(기본서 내용 : 정부수입임), 해체처분이든

실제 계속 이용든 기본 논리를 이해하셔서 문제 따라가면 어려움이 없었을 겁니다. 다만, 수험생 대부분 자료가 낮설어 당황하여 문제를 완성하신 분과 아닌 분의 차이는 있을 것으로 판단됩니다.

 

4. 4번 문제

법전대로 푸심됩니다. 다만, 월고정경비를 휴업축소보상시 활용하느냐 문제인데, 기본서에서는 통상적인 고정경비로 보고 있습니다. ㅠㅠ. 기본문제 및 법전 자주 보셨던 분들은 유리했을 것으로 판단됩니다.

 

 

5. 최종평

기본서(실무 이론서)와 기본문제의 중요성은 항상 중요합니다. 어려운 문제보다는 기본위주로 따라왔던 분들, 그리고 올해 1번은 기출문제22회1번과 12회 문제의 종합문제 결정판으로 기출문제 많이 푸셨던 분들은 유리했던 것 같습니다. ㅠㅠ

우선은 본인이 쓴 답지를 믿으며 최종 결정을 기다리셨음 합니다. 건투를 빕니다.

 

27회_예시답안 윤수연 평가사.pdf

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