<감정평가개론 : 감정평가사의 생각법>, 이용훈(대화감정평가법인), 교육과학사, 2016

 

부동산, 가치, 보상, 과세, 거주의 문제가 모두 걸쳐 있는 영역에 ‘감정평가’도 똬리를 틀고 있다. 유익한 내용이라 해도 까칠한 이는 큰 관심도, 자신과 별 관련도 없다며 무관심할 수 있다고 봤다. 그래서 Ⅳ. 단원에서 부동산 ‘투자영역’을 28꼭지나 발굴해 일상과의 교집합을 추출해 냈다. 또한 낯선 영역에 첫 발을 디딜 수 있으니 편한 서술과 익숙한 일상을 잘 버무리려고 노력했다.

여러 대학 부동산학과 등의 전공과목에 ‘감정평가’도 이름을 올려놓고 있다. 심리학이나 교육학, 정치학, 경제학 등은 전공자와 입문자를 위한 두 트랙 수업을 한다. 감정평가도 감정평가론이나 감정평가실무 외에 ‘감정평가 개론’ 형태의 교양과목 개설이 과연 불가능할까 고민했다. 수식과 이론을 다 지워 버리긴 힘들다. 그래도 일상과 익숙한 사례로 내용물을 채우고 수필 형태의 기술이라면 가능성이 있다고 봤다. 이 책 ‘감정평가 개론’에 실린 총 83개 꼭지 모두, 상식선의 아이템과 내용을 목표로 무한 수정을 거쳤다. 

 

제1부 부동산 가치 평가의 기본 9
비용집계가 기초 중의 기초(원가법) 11
시장성에 기대는 속 편한 방법(거래사례비교법) 15
수익으로 무난하게 예측하기(수익환원법) 18
가상으로 추정해 보는 방법(조건부가치평가법) 22
가격의 기준선(기준가치) 25
시산가액 조정 29
국가의 공식적인 제안 가격(공시가격) 32
대량 평가와 통계(가격비준표) 37
빅 데이터 시대, 달라진 면모(통계의 설명력) 43
포함과 배제의 미학(평가 대상의 확정) 46
감정평가 관련 규정(규범 체계) 50

제2부 보상영역에서의 가치평가 55
강제 매매가 강요되는 상황(공익사업의 특수성) 57
보상금은 산술평균값 59
토지보상금, 공시지가기준법에 의한 결과 61
협의 보상의 단면 66
가격의 들썩임과 반영 기준(개발이익) 70
뒤늦은 보상, 미지급용지의 가격 74
10년만의 재회, 환매 토지 가격 78
잔여지, 매수하든지 위로금을 주든지 87
고압선 아래 토지의 처지(선하지 보상) 95
건물 등 보상금 책정의 논리(지장물 보상) 104
나무에 대한 보상 가격 107
영업장에 대한 보상 기준(영업 손실 보상) 112
한강 변 개간 토지의 상황(개간비 보상) 116
어업권 보상평가 120
완전보상을 지향하는 생활보상 123
재산권 분쟁의 다툼 그 종착역(보상금증감청구소송) 128

제3부 거주영역에서의 가치평가 131
정비구역의 탈출기, ‘출구전략’ 133
정비구역, 가격 문제의 ‘백화점’ 136
정비구역 내 조합원 재산 변환 논리(관리처분방식) 140
공동채산제에서의 비용 항목(정비사업 비용) 143
법률로서 비용접근이 강제되는 특수성(종후자산 평가) 147
동일한 재산, 민간과 공공의 다른 대접(국·공유재산 평가) 151
그들만의 잔치에서 소외된 이들(현금청산 평가) 154
자연스레 피고소인으로(매도청구소송 평가) 158
공동주택 재건축에서의 가격 바로미터(무상지분율) 162
미니 주택재건축(가로주택정비사업) 166
공동주택 고쳐 쓰는 방법(리모델링 평가) 170
임차인 최근 검색 1순위(권리금 평가) 173
지적재조사가 진행되는 토지(지적불부합지 평가) 180
도시개발사업에서의 가격 문제(정리 전·후 평가) 185
임대주택가격, 염가 여부(임대주택 평가) 195
집합건물 상가의 불합리한 과세가격(비주거용 부동산 평가) 201
역모기지와 감정평가 205

제4부 투자영역에서의 가치평가 209
투자가치는 색다른 개념인가 211
계속 시장에 출회되는 실거래가격 214
사전 타당성 검토와 감정평가 218
타당성 분석 기법 223
투자시점의 문제(시점수정) 227
어떤 조건에서의 가격인가(평가조건) 231
개발부담금과 감정평가 235
가격에 앞서 시장상황부터(시장분석) 240
NPL매각, 채권자와 투자자의 교집합 243
양 갈래에 선 공유(共有)재산 가격 248
최고수준의 행위제한(비오톱) 252
투자의 기초, 임대사례조사(투자수익률) 255
임대료, 소유와 이용의 절묘한 접점 258
저금리 시대, 상가의 가격 262
테헤란로 오피스 빌딩의 투자가격 265
토지가격, 용도지역이 갑(甲) 274
스티그마, 이력(履歷)으로 인한 할인요인 278
부동산 규모가 가격에 미치는 영향 282
매출수익, 부동산 가격과의 연동성(매출수익용 부동산 평가) 290
원석의 몸값, 산림의 가격 293
담보 가격의 할인 필요성 296
천장을 뚫는 경매 법사가 300
도로의 가격 303
고급주택 가격 306
분양가상한제와 공동주택 가격(택지비 감정평가) 309
프로젝트 파이낸싱에서의 가격(PF평가) 316
자산의 수명과 가격의 대응(내용연수) 320
지주(地主)가 가장 두려워하는 사용권(지상권의 감정평가) 324

제5부 부동산 외 영역에서의 가치평가 333
선박의 가격 335
기업의 몸값을 측정하는 잣대(기업가치 평가) 340
기술의 가치 346
물 건너온 기계의 원화 산정과정(도입기계 평가) 353
골프장 매물가격, 간편식에 의한 도출 357
비상장주식, 출하 예정 상품의 내재가치 361
불용품 가격의 원리(동산 감정평가) 367
광업권의 가격 371
영업권의 가격 378
어장의 가격(어업권 감정평가) 382
입목 가격에 대한 눈대중(입목 감정평가) 386
부록 감정평가 수수료 체계 391 

 

이용훈

서울대학교에서 재료공학을, 서울시립대학교 도시과학대학원에서 도시계획을 전공했고, 현재 강원대 부동산학과 박사과정에서 부동산 조세를 공부하고 있다. 미래전지 중앙연구소 연구원, 한국경제 tv 앵커를 지냈고 제18회 감정평가사자격시험에 합격, 한국감정원 수습을 거쳐 (주)대화감정평가법인에서 이사(감정평가사)로 재직하고 있다. 동대문구 분양가심의위원회 위원, 공인중개사 출제위원을 역임했으며, 한국감정평가협회 국제위원회 위원, 법률저널 ‘감정평가산책’ 칼럼니스트, 외부기관 사내대학 교수를 겸하고 있다.

저서로는 대한민국 장수기업의 조건(해토, 2005), 통합논술 개념어 사전(청서, 2007), 감정평가실무의 이해(리북스, 2010), 보상평가실무의 이해(리북스, 2010), 아삭아삭 토지보상(은교, 2012), 사례로 보는 감정평가 시리즈 1,2,3(고시계, 2013), 한눈에 보는 감정평가(은교, 2013), 감정평가사가 들려주는 재개발·재건축(은교, 2014), 유형·목적별 감정평가실무 기출분석(윌비스, 2014), 넌, 얼마짜리니?(법률저널, 2014), 한눈에 보는 보상평가(윌비스, 2015)가 있다.

개인블로그: http://blog.naver.com/1404chun