2016년 제27회 감정평가사 2차 시험 감정평가실무에 대한 의견 (윤성찬 감정평가사)

어려운 시험을 치르신 감정평가사 수험생 여러분 모두 수고 많으셨습니다...

제가 수험생일 때에도 그러했듯이, 시험 직후의 수험계는 정보의 빈곤에 목이 마릅니다.

이렇다할 시험후기라고는 일천한 이곳 까페 게시판에, 조금이나마 수험정보로서 도움이 되었으면 하는 바램으로 몇자 적어봅니다.

오늘 모 수험생을 통해 시험지를 받아볼 수 있었고, 문제 1번과 2번은 시간을 재고 직접 풀어보았습니다.

수험생 여러분이 처했던 어제의 긴장되는 상황만큼은 아니었겠지만, 제27회 실무는 제가 다시 수험생으로 돌아가더라도 매우 긴장하며 풀어야만 했을 것입니다.

전반적인 난이도는 쉬웠다고는 하나, 난이(難易)의 문제이기 이전에 난해(難解)한 문구로 인해 문제풀이 도중 멈추는 일이 잦았습니다.

처음 문제지를 받아들었을 때만 해도, 역대 기출문제를 연상시키는 익숙한 물음 구성에 쉽게 풀릴 거라 속단했으나, 몇몇 군데서 발견되는 중의적인 문구해석과 자료의 공백에 대해서는, 출제자가 좀 과하다 싶을 정도로 수험생에게 판단여지를 열어둔 것은 아닌가 생각도 듭니다.

 

예년과 마찬가지로 유명 강사이신 두분 평가사님께서 일찍이 예시답안을 올려주셨습니다만, 저의 풀이와 비교하여 상이한 부분이 다소 발견되어 두번,세번 문제를 다시 보게 됩니다. 금번 시험의 난해함을 절감하는 이유입니다.

출제자의 정답이 공개되지 않는 상황에서 해석과 판단이 갈리는 사항에 대해서는 쉽게 가타부타를 논하기 어렵겠으나, 그러한 논의 가운데서 '정-반-합'의 변증법적 과정이 출제자의 의도에 좀더 다가갈 수 있다고 생각합니다.

정명제가 반명제의 의해 부정되더라도, 정명제가 거짓이 되는 것은 아니듯이, 오히려 양자가 종합하여 합명제에 도달 가능하리라는 선의(善意)에서 저의 솔직담백한 소감을 밝혀봅니다.

"만물은 유전(流傳)한다. 기출문제도 유전한다"

1번과 2번, 모두 문제만 읽어보고 뇌리를 스쳤던 생각입니다. 새삼 우리 시험에서 기출문제의 중요성을 다시 한번 절감하게 됩니다. 매회 실무과목의 출제위원이 바뀌더라도, 새로운 출제위원은 항상 역대 기출문제를 염두에 두고 있다는걸 알게 됩니다. 

1번 문제의 경우 소물음(1)에서 시장가치를 구하고, 소물음(2)에서 타당성을 검토하는 유형은 24회 1번(골프장 개발 타당성), 14회 1번(매입 타당성), 12회 1번(매입 타당성)과 유사합니다. 기출문제에 단련된 수험생이라면, 전략적으로 산출과정 이후의 과감한 의견서술을 염두에 두었으리라 생각됩니다.

2번 문제의 경우 25회 4번(임차권 수익률)을 확장한 문제인데, 25회 당시 10점 배점이었음에도 결과값을 맞춘 수험생이 드물었다는 점을 감안하면, 본 기출문제를 충실하게 준비했던 수험생들만이 그나마 접근이 가능하지 않았을까 생각해봅니다. 실무 과목에서 투자수익률 부분은 수험생들이 많이 어려워하는 부분이기도 합니다.

[문제 1-1] 시장가치

"대상부동산의 시장가치를 구하되...(중략)... 각각 제시하시오" 문구의 해석이 문제가 됩니다. ① 시장가치 기준하에 단순히 3방식을 병용하여 시산가액만을 제시하라는 것인지, ② 감칙12조에 따라 대상부동산의 평가액을 결정하라는 의미인지 문제가 됩니다. 저는 의심의 여지없이 후자로 판단했습니다. 아마 실제 시험장에 있었더라도 그렇게 했을 것입니다. 소물음(1)에서 시장가치를 결정하지 않게되면, 소물음(2)에서 시장가치vs매입가액(현금유출현가), 시장가치vs투자가치(현금유입현가) 비교를 해야하는데 소물음(2)에서 시장가치를 확정지어야 하는 문제가 있습니다. 조금 뒤늦은 감이 있으며, 소물음(1,2)간 연계성을 감안한다면 소물음(1)에서 선제적으로 시산가액 조정을 통해 대상부동산의 시장가치(46~48억)를 결정하는 것이 순차적인 소물음(2)의 해법상 자연스럽지 않나 생각합니다. 전반적으로 매입타당성을 물었던 기출 14회 1번 소물음(1)이 이와 유사하지 않나 생각합니다. "감정평가 3방식을 적용하여 대상부동산의 정상가격을 구하시오(14회 1-1)"

"거래사례 #1의 건축물과 대상부동산의 건축물은 동일한 등급 수준으로 신축되었음" 건물의 경제적내용연수가 제시되지 않은 상황에서 거래사례 건물과의 유사성이 강조되었다면, 이는 건물평가를 위한 경제적 내용연수 추계자료입니다(16회 2번 유사). 다만 90년에 육박하는 결과값 때문에 22회 1번(쇠퇴기 숙박시설)의 트라우마가 재현될 수 있었습니다. 최소 2번은 계산기를 다시 두들겨보며 계산값에는 이상없음을 알았다면, 시험시작 20분도 채 안되어 구국의 결단을 내려야만 했을 것입니다. 현업의 실무가라면 90년이라는 숫자를 기각하고, 관행적인 50년으로 결정했겠지만, 굳이 꼭 그렇게 하지 않았더라도 통상적인 수험생답게 90년으로 밀고 나갔어도 득점차이는 미미하다고 봅니다. 22회 1번과는 달리 경제적내용연수가 중요한 논점이 아니라고 보기 때문입니다.  거래사례 #3의 철거시점을 근거로 30년을 내용연수로 본다는 견해도 있으나, 이는 최유효이용에 현저히 미달되는 건물규모(2층)에 기인한 것이지, 대상 건물의 경제적내용연수로 귀결되기에는 적절하지 않다고 생각합니다. 문제에서 제시된 순서에 맞춰 비교방식(일체 거사비)을 먼저 적용한 수험생이라면, 개별요인 비교과정에서 뒤늦게서야 건물내용연수가 미제시되었다는 점으로 인해 크게 흔들릴 수 있었습니다. 오히려 개별물건별 원칙에 따라 원가방식(개별물건별)부터 접근했다면 상대적으로 수월하게 경제적내용연수가 도출되었을거라 봅니다. 소물음(1) 문구가 3방식 적용순서를 요구하고 있는 것으로 볼수도 있겠으나, 다른 법령에서 특별히 규정하고 있지 않은 상황에서 감칙상 개별물건별 원칙에 따라 원가방식으로 선접근하는 것이 풀이과정상 훨씬 수월했을거라 생각합니다.

감칙상 비교표준지 선정기준은 비교표준지뿐만 아니라 평가사례,거래사례 선정에도 적용됩니다. "인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역,이용상황,주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것(감칙 14조 3항 1호)"   비교표준지는 #4을 선정하였습니다(인근지역(W동) 소재, 용이주 동일). 그밖의요인보정치로 평가사례는 #2을 선정하였습니다(인근지역(W동) 소재, 용이주 동일). 최근 평가사례 #1을 선정하지 않은 이유는 지역요인이 상이하고(유사지역임), 주위환경(10% 열세)도 상이하기 때문입니다. 비준가액으로 거래사례는 #3을 선정하였습니다(인근지역(W동) 소재, 용이주 동일). 출제자가 환경조건 격차율 자료를 제시한 취지는 비교가능성을 강조했다기 보다는, 가급적이면 환경조건이 대등한 사례 선정을 유도하는데 있었다고 봅니다.

[문제 1-2]  NPV 및 투자의견

"기출 23회 1번의 재해석" 소물음(1) 시장가치 추계와 달리, 소물음(2)는 乙입장에서의 타당성이므로 지상 1~2층은 현 계약임대료 기준으로, 3~5층(퇴거예정)은 시장임대료를 기준해야 합니다. 따라서 별도의 단계별 수익 추계가 필요했습니다. 乙의 투자계획상 투자금액(42억)의 성격이 다소 불분명하나, 乙의 NPV를 구하는데 NOI 현금흐름을 할인해야하는 점으로 보아, 별도의 저당대부액은 없다고 보아야 합니다. 다시말해 기설정된 근저당권 5억원 인수여부는 고려사항이 아니며, 42억이 지분투자금액인 경우입니다. 하지만 자료의 어디를 보아도 乙의 투자계획상 지분투자금액(42억)이 매입가액이라고 확정적으로 제시되지는 않았습니다. 따라서 '대상부동산의 매입가액은 고정된 외생변수로서 42억원이다'라고 못박기 보다는(乙의 희망사항일 뿐), 23회 1번(오피스 매매예정금액 컨설팅)과 유사한 접근법으로 소물음(1)의 시장가치와의 관계를 언급하며 투자의견을 제시하는 것이 좋지 않나 생각합니다. 다시말해, 현 소유자 입장에서는 최소한 시장가치 수준으로 매도를 희망할 것이나, 의뢰인 乙 입장에서는 시장가치 이하 수준에서 투자계획상 지분투자금액(42억원)을 고려하되 NPV가 음(-)이 되지 않는 범위로서 매입가액이 제시되어야 합니다.