26회 합격생 히말라야 님이 작성한 실무 시험 당시 목차 (실무 66.5점 획득 출처 : 12월의 영광)

 안녕하세요. 

일전에 합격수기를 올렸는데 실무 목차 등에 대해 질문 하시는 분이 많아 여기에 제가 작성했던 목차를 올립니다. 시험 다음 날 작성한 거라, 99% 동일합니다. 목차 내에서 말투는 가볍게 하겠습니다.

문제1

Ⅰ. 감정평가의 개요

구분건물의 일반시가감정평가. 2015.8.20.

 

Ⅱ. 물음1

1. 처리방침

통계적인 신뢰성 있는 계량모형 기준하되, 실무기준해설서상 A형으로 적정성 검토

2. 계량모형기준

3. 실무기준해설서 기준

4. 결정

계량모형 유의수준 낮아 신뢰성 있음. 계량모형으로 결정. 여기서는 물음대로 효용지수만 보여줌. 2층부터 6층까지 효용지수가 다 나르게 나왔는데, 90으로 퉁치고 않고 모두 따로따로 계산하기로 함.

 

Ⅲ.물음 2

1. 비준가액

사례3으로 기호1~7 개별평가(적산가액, 수익가액도 따로따로)

기호 모두 층별요인비교.

다만, 기호4 전용률 40.74%, 기호7 전체면적 5000m 이상이어서 추가적으로 감가한다고 멘트.

2. 적산가액

(1) 층별효용비율

물음 1에서 구한 층별효용지수랑 전유면적으로 산정

(2) 적산가액

3. 수익가액

(1) 사례순수익

(2) 수익가액

비준가액 구하는 거랑 거의 똑같았음

4. 감정평가액 결정

(1) 결정 : 비준가액

(2) 이유(시산조정)

평가목적, 대상특성, 자료신뢰성, 시장상황 각각 검토함.

 

숫자는 얼추 다 맞춘 듯. 판단멘트를 2,3줄으로 키워드만 깔끔하게. 3방식 다 호별로 하느라고 시간이 많이 걸림, 1번풀고 나니 55분지남. 급한 마음에 2번으로 긴급하게 돌입.

 

문제2

Ⅰ. 감정평가의 개요

구분지상권 협의목적 보상평가. 2015.9.2.

 

Ⅱ. 물음 1 <토지보상법 시행규칙 제 28조>

1. 구분지상권 설정금액 기준

2. 입체이용저해율 기준

3. 권리의 유무에 따른 토지가액차이 기준

4. 구분지상권 거례사례 기준(타이틀만 잡고 장단점 못씀)

이 네 개 목차를 쓰는데 한 페이지도 안되고, 타이틀 아래 내용도 엉망임. 그냥 바로 넘버링하면서 ‘1 장점 2 단점‘ 이렇게 씀

 

Ⅲ. 물음 2

1. 설정금액 기준

시점수정 없이 그냥 설정금액 그대로 함 32,000,000

2. 입체이용저해율기준

비교표준지#가 선정, 도시계획도로저촉 보정함

입체이용률이랑 추가보정률 농지지대 기준으로 산정 42,000,000 정도

3. 구분지상권 거례사례기준

표준지#다에서 지역요인, 개별요인, 면적요인 비교. 45,000,000 정도

4. 결정

기 설정금액 과거의 값이므로 배제

객관성 있는 입체이용저해율 기준하되 거래사례기준에 의해 적정성 인정 됨. 입체이용저해율기준으로 결정. 시산조정 목차를 잡았지만 마음이 급해서 정성을 못 들임

근데 2번 풀고 나니까 남은 배점 30점에 25분이 남음. 2번을 좀 더 정성들여 풀지 못한걸 후회하며 조금 여유로워진 마음으로 3번으로 감.

 

문제3

Ⅰ. 감정평가의 개요

토지 및 지장물의 이의재결 위한 보상평가. 2015.8.25.

 

Ⅱ. 물음 1

1. 적용공시지가

여기서 완전 망함. 2013-2015년 K도, P시 서로 비교함. 7.89% vs 3.26%으로.. 귀신에 쓰인 듯. 근데 이것도 결국 변동 인정되어서 2013년 공시지가로 함

2. 비교표준지 #나

 

Ⅲ. 물음 2

1. 농업손실보상대상 여부

칙 제48조 5가지 요건 적시하고 사안포섭

2. 농업손실보상액

실제소득 평균소득 2배 미만임. 실제소득 기준으로 보상. 소유자는 농작물총수입 2년치의 절반만 가져감.

이 소물음은 이번 실무 통틀어 가장 잘 썼다고 자부함. 법령요건도 거의 법조문그대로 박아넣고 농업보상액도 정확하게 산정.

 

문제 3 풀고 나니 남은 시간은 8분. 여기서 든 생각이, 문제1번 때문에 4번까지 다 못푸는 사람 엄청 많을거라고 예상. 문제4 목차 많이 잡아서 ‘나는 끝까지 다 달렸다’ 라는 인상주자는 의도.

 

문제4

Ⅰ. 감정평가의 개요

토지 및 건물의 경매평가, 2015.9.19.

Ⅱ. 감정평가액

1. 토지

(1) 제시외 건물 고려 하지 않는 경우

(2) 제시외 건물 영향 고려 하는 경우

2. 건물

3. 제시 외 건물

4. 감정평가액

(1) 제시 외 건물 매각제외시

(2) 제시 외 건물 일괄경매시

계산도 까다롭지 않고, 문제 자체는 쉬웠다고 생각.

 

 저는 실무 속도에 자신이 있었고, 또 순서대로 푸는 것이 더 유리할 것이라는 믿음 때문에 순서대로 풀었습니다. 

그러나 돌이켜 보면 2,1,3,4 순서대로 풀었으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다. 실무 문제 1번에서 너무 시간이

걸릴 것 같으면 과감하게 뒷문제부터 푸시는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.

보잘 것 없는 목차 읽어주셔서 감사합니다. 건승하십시오.

 

 

p.s) ㅋㅋ너무잘하셨는데요 1번부터푸신분들이 잘푸신경우 대체로60이상 초고득점하신분들이많아요 잘하시는분들은 자신있으면무조건1번부터 그이후로는 잘풀수있는거먼저푸는게 나은듯 저도그랬으니 물론본인전략에따라 풀어도됩니다 후기적어주셔서 감사합니다 그리고 이번 수석(이수진씨)도 1번풀고나니 60분이나지나서 바로 순서대로풀었다고하니 1번 55분정도면 정말 빨리 푼거요