[스크랩] Re: 시험에 안나오는 농축지가와 거품지가

 

토지의 시장가치라고 하면 경제지대를 반영한 이론적 지가를 의미합니다. 이에 대비되는 것으로 현실지가가 있습니다.「현실지가는 현존하는 가격으로서 흔히 계약가격」으로 칭해지기도 합니다.
   

 

농축가격(concentrated value)과 거품가격(bubble value)은 이론적 지가와 비교하여 「낮게 형성되어 있는가 아니면 높게 형성되어 있는가」에 따라 구분되는 부동산가격의 특별한 현상입니다.

  

 

이러한 현상이 나타나는 것은 부동산특성(부동산(토지)의 지리적 위치의 고정성으로 시장이 국지화되며, 부증성으로 단기에 공급조절이 곤란하므로 수요에 의한 가격이 결정되고, 영속성으로 자본회수가 안정적이므로 사회적 경제적 행정적 위치의 가변성)과 사회 심리적 현상이 결합된 형태로 나타나기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 1)  농축지가의 결정

 

 

 

 

 

 

단기적으로 토지의 공급은 비탄력적이므로 수요에 의해 가격이 결정되므로 경제지대를 반영한 이론적 지가는 P에서 결정될 것이나,

 

만약 「지가가 지속적으로 불안정적인 하락을 할 것이라는 전망」이 사회적으로 확산되고 있다면, 토지 수요자들(capital gain만을 얻을 목적으로 하는 수요자들)은 수요를 포기하게 될 것이고,

 

 

 

토지소유자들(공급자)은 더 이상의 손해를 막기 위하여 정상적 시세보다 낮은 가격으로 팔려고 할 것입니다. 따라서, 가격하락폭은 더욱 커지게 되고 정상적인 이론지가보다 낮게 형성됩니다.

 

 

위의 그래프에서 a, b만큼의 수요 감소로 인한 하락분이고 (P1). 가격의 하락으로 토지공급자들에 의하여 손절매와 비슷한 현상이 점점 확산되고 c, d만큼의 확대 투매로 이어져 결국 P2까지 하락하게 됩니다.

 

 

 

 

2) 거품지가의 결정 (투기적 거품의 경우)

 

 

 

 

거품지가는 농축지가와는 반대로 지가가 「지속적으로 상승할 것이라는 기대가 사회적으로 확산된」상황하에서 다른변수와는 무관하게 부동산가격이 상승하는 현상을 말합니다.

 

 

이론적 지가는 P1이지만, 시장수요자들은 지가가 상승할 것으로 생각하여 a, b만큼 초과수요를 발생하며, 지가가 P1으로 상승하며 지가의 상승이 더더욱 심리적으로 토지의 수요를 증가시켜 지가는 다시 P2까지 상승합니다.

 

 

 

 

농축지가와 거품지가는 부동산 가격이 시장참여자들의 심리에 많은 영향을 받는다는 것을 보여주고 있고, 위의 모형들은 투기적 성향의 부동산시장에서만 설명이 가능합니다.

 

 

 

 

농축지가와 거품지가 논의는 기출된 적이 없고,

 

 

 

수험가에서 이책 저책 짜깁기로 서브가 나왔던 시절

(대표적으로 2002년 舊 한교고시학원 성민석 평가사 이론서브)에 유행했던 문제로,

 

 

이런 논의는 old 한 것이고 공인중개사 수험생들도 공부하지 않는 지엽적인 내용이니 더 이상 신경쓰지 않아도 될 것입니다. 

 

 

 

출처 : 12월의 영광(감정평가사)

글쓴이 : 陰陽和平之人 원글보기

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