토지특성 변동 없음에도 근거 없이 조정한 개별공시지가 결정은 부적법 (서울행정법원 2021. 7. 22. 선고 2020구합70830 판결)

서울행정법원 2021. 7. 22. 선고 2020구합70830 판결 [개별공시지가결정취소]

사 건	2020구합70830 개별공시지가결정취소
원고
피고	서초구청장
변론종결	2021. 5. 27.
판결선고	2021. 7. 22.

 

 

 

주문

1. 피고가 2020. 5. 29. 서울 서초구 에 관하여 한 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

 

 

청구취지

주문과 같다.

 

이유

 

1. 처분의 경위

 

가. 서울 서초구 (다음부터는 ‘이 사건 토지’라 한다)는 원고가 330.67/3,058 지분,

, 가 각각 2,727.33/6,116 지분을 소유하고 있다.

 

 

나. 이 사건 토지 중, 원고는 자신의 공유지분에 상당하는 면적(330.67㎡)을 사용하면서 그 지상에 건축면적 94.98㎡인 주택 1동을 소유하고, 와 은 자신들의 공유지분에 상당하는 면적(2,727.33㎡)을 사용하면서 그 지상에 건축면적 146.88㎡인 축사 2동을 소유하고 나머지 부분은 전으로 사용하고 있다.

 

 

다. 이 사건 토지의 개별공시지가의 변동내역은 아래 표 기재와 같다.

 

라. 피고는 토지특성 조사·산정 시 이 사건 토지 용도를 주거용(주거기타)으로 구분하였고, 주거용인 비교표준지(2019년도의 서울 서초구 토지에서 2020년에는 같은 동 토지로 교체되었다)의 공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 지가를 2,538,000원/㎡(다음부터는 ‘이 사건 산정지가’라 한다)으로 산정하였다.

 

 

마. 은 피고에게 ‘이 사건 토지 지상 주택은 원고 소유이고 자신의 지분 상당 부분은 “전”으로 사용 중이어서 이 사건 토지 전체를 주거용으로 보아 개별공시지가를 결정하는 것은 부당하다‘고 민원을 제기하였다.

 

 

바. 피고는 2020. 4.경 (다음부터는 ’이 사건 감정인‘이라 한다)에 이 사건 토지가 둘 이상 용도로 이용되고 있음을 반영하여 이 사건 산정지가의 검증을 요구하였고, 이 사건 감정인은 이 사건 산정지가를 수작업으로 조정하여 1,447,000원/㎡으로 검증지가를 산정하였다.

 

 

사. 피고는 토지소유자 등의 의견수렴 절차와 서초구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 2020. 5. 29. 이 사건 토지의 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,447,000원/㎡(다음부터는 ‘이 사건 공시지가’라 한다)으로 결정·고시하였다(다음부터는 ‘이 사건 결정’이라 한다).

 

 

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 5, 8, 14, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

 

2. 이 사건 결정의 적법 여부

 

 

앞서 본 사실 및 증거들, 을 제6, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정하거나 알 수 있는 다음 각 사실 및 사정에 따르면, 피고는 2015년경부터 이 사건 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 것을 알았고, 구 부동산 가격공시에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것, 다음부터는 ‘법’이라고만 한다)에 따라 감정평가업자의 검증 등을 거쳐 이 사건 결정을 한 사정을 고려하 더라도, 달리 이 사건 토지 특성에 변동이 있었다고 볼 자료가 없고 토지가격비준표에 따른 이 사건 산정지가의 수작업 조정에 관한 구체적인 계산근거를 제시하지 못 하는 사정 등을 고려할 때 이 사건 공시지가를 정하는 과정에서 고려하여야 할 요소들을 객관적이고 합리적으로 반영하였다고 보기 어려우므로 이 사건 결정은 적법하다고 하기 어렵다.

 

 

가. 피고는 개별공시지가 산정대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정대상 토지의 가격과 비교표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 개별공시지가를 산정하여야 한다(법 제10조 제4항). 법 제10조 제4항, 제8항, 법 시행령 제17조 제1항에 따라 국토교통부장관이 2019. 10.경 정한 2020년 개별공시지가 조사·산정지침(다음부터는 ‘이 사건 지침’이라 한다)은 비교표준지의 토지특성 항목별(지목, 토지면적, 공적규제, 농지 구분, 토지이용상황 등) 가격배율을 추출하고 비교표준지 공시지가에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정하도록 정하고 있다.

 

 

나. 은 2015. 4. 29.에도 피고에게 원고의 주택 및 지분 330㎡와 관계없이 이 사건 토지 중 자신이 소유하는 부분을 답으로 이용 중임을 이유로 개별공시지가를 조정하여 달라는 의견을 제출하였고, 피고는 토지가격비준표를 사용하여 산정한 이 사건 토지의 지가 1,098,000원/㎡을 감정인의 검증을 거쳐 조정하여 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 위 지가의 약 78.05%인 857,000원/㎡으로 결정하였으며, 2016. 1. 1. 기준 개별공시지가를 전년도 대비 표준지 상승률만큼 상향한 927,200원/㎡으로 조정·결정하였다.

 

 

원고와 , 는 현재도 이 사건 토지를 각자의 공유지분에 상당하는 면적으로 나누어 다른 용도로 사용 중이다. 이 사건 지침에 따르면 피고는 각종 공부 및 필요한 경우 현장확인 등을 통해 토지특성을 정확하게 조사하여야 하는데, 이 사건 토지의 특성이 이전과 다르게 조사되었다고 볼 자료는 없다.

 

 

다. 개별공시지가업무 감독기관인 국토교통부장관은 수작업으로 지가를 조정하여 검증지가를 산정하지 않도록 권고하고 있다. 이 사건 토지의 2017년, 2018년, 2019년 개별공시지가에 관하여는 2015년, 2016년과 같이 토지공유자의 의견을 반영하여 수작업으로 지가를 조정하지는 않았다. 피고는 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정과 관련하여 토지공유자의 의견을 반영하여 이 사건 토지가 둘 이상의 용도로 사용되고 있는 사정을 이유로 이 사건 감정인에게 이 사건 산정지가의 조정을 요구하였고, 이 사건 감정인은 수작업으로 이 사건 산정지가를 조정하여 산정지가의 약 54.6%인 1,447,000원/㎡으로 검증지가를 산정하였다.

 

 

법 제10조 제5항, 법 시행령 제18조에 따른 개별공시지가의 검증업무 처리지침(2019. 10. 23. 국토교통부훈령 제1230호)에 따르면, 감정평가업자는 산정지가를 검증할 때 비교표준지 공시지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 등을 충실히 검토·확인하여야 하고(제11조 제1항), 요청이 있을 경우 부동산가격공시위원회에 출석하여 산정지가에 대한 검증결과를 설명하여야 한다(제13조 제1항). 이 사건 감정인은 이 사건 산정지가를 1,447,000원/㎡으로 조정한 근거에 관하여 ‘전문지식과 합리적인 판단에 따른 임의 배율로 조정하였다’고 회신할 뿐 구체적인 요소별 가격배율 등을 제시하지는 않고 있고, 위 54.6%가 어떻게 도출되었는지도 설명하지 아니한다. 아울러 2015년에는 산정지가 1,098,000원/㎡의 78.05%인 857,000원/㎡으로 개별공시지가가 결정되었는데, 2020년에는 왜 54.6%가 적용되었는지에 대한 설명도 없다.

 

 

라. 피고가 이 사건 지가 산정 과정에서 비교표준지를 2019년과 다른 토지로 교체하였으나, 2019년 및 2020년 비교표준지의 이용현황(주거용)과 공시지가(2,650,000원/㎡)에 차이가 없다. 이 사건 산정지가가 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가와 같은 금액인 사정을 더하여 보면, 이 사건 공시지가를 이 사건 산정지가와 다르게 정한 것을 비교표준지 교체에 따른 것이라고 보기도 어렵다.

 

 

3. 결 론

원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 한다.

 

 

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A씨는 서울 서초구 내곡동 토지 3058㎡ 중 공유지분인 330.67㎡ 면적을 사용하면서 지상에 면적 94.98㎡인 주택 1개를 지어 소유하고 있었다. A씨와 이 토지를 공유하고 있던 B씨와 C씨는 전체 토지면적 중 2727.33㎡를 사용하며 면적이 146.88㎡인 축사 2개를 소유하고 나머지 부분은 전답으로 사용했다. 그러던 중 서초구청은 이들의 토지를 조사하며 용도를 주거용(주거기타)으로 구분했고, 토지지가를 평당 253만8000원으로 산정했다. 이에 B씨는 서초구청에 "내 지분의 상당 부분은 '전'으로 사용 중이므로 토지 전체를 주거용으로 봐 개별공시지가를 결정한 것은 부당하다"며 민원을 제기했다. 서초구청은 2020년 4월 감정인에게 이 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있음을 반영해 산정지가 검증을 요구했고, 감정인은 산정지가를 수작업으로 조정해 평당 144만7000원으로 검증지가를 산정했다. 이후 서초구청이 부동산가격 공시위원회 등의 심의를 거쳐 2020년 5월 이 토지의 2020년 1월 기준 개별공시지가를 평당 144만7000원으로 결정·고시하자, A씨는 소송을 냈다.

재판부는 "서초구청은 2015년부터 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 것을 알았다"며 "옛 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 감정평가업자의 검증 등을 거쳐 결정한 사정을 고려하더라도, 달리 토지 특성에 변동이 있었다고 볼 자료가 없다"고 밝혔다.

이어 "토지가격 비준표에 따른 산정지가의 수작업 조정에 관한 구체적 계산근거를 제시하지 못하는 사정 등을 고려할 때, 공시지가를 정하는 과정에서 고려해야 할 요소들을 객관적·합리적으로 반영했다고 보기 어렵다"며 "따라서 이 토지에 대한 개별공시지가 결정은 적법하다고 하기 어렵다"고 판시했다.

또 "개별공시지가 검증업무 처리지침에 따르면, 감정평가업자는 산정지가를 검증할 때 비교표준지 공시지가와 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항 등을 충실히 검토·확인해야 하고, 요청이 있을 경우 부동산가격 공시위원회에 출석해 산정지가에 대한 검증결과를 설명해야 함에도 산정지가를 평당 144만7000원으로 조정한 근거에 관해 제대로 설명하지 않았다"고 덧붙였다.