감정평가에서 종별- 유형론 중 특히 유형론에 대하여

 

부동산을 종별과 유형으로 나누는 일본기준에서

종별에관한것은 우리나라에 바로적용해도 무리없이 이해가 가고 왜 필요한지도 알겠는데 유형이 와 닿질 않네요.

우리나라기준으로 유형을 분류한다면 어떻게 나눌수 있을까요? 나지 건부지 구분소유권 정도밖엔 ㅜㅜ

도와주세요!! 추가로 양자가 선후관계에있나요? 지역분석 개별분석이라 선후관계라고 되있던데, 모평가사님 강의에서 지역 개별분석 선후관계라고 보지 말라고 그러셨거든요ㅜㅜ

 

 

 

 

 

 

類型의 분류 및 지역-개별분석의 관계

 

 

 

 

부동산의 종류란 부동산의 種別과 類型의 二面에서 본 복합적인 부동산의 개념으로서, 부동산의 종별이란 부동산의 용도에 따른 분류이며, 類型이란 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따른 분류라는 것은 잘 아실 겁니다.

 

 

부동산의 종별과 유형은 부동산의 경제적 가치를 본질적으로 결정하기 때문에 종별과 유형에 따른 부동산 분석이 이루어져야만 비로소 적정한 감정평가가 이루어질 수 있다.

 

 

 

 

 

「부동산의 種別과 類型이 부동산의 경제가치를 본질적으로 결정하는 것이다.」 라고 기술하고 있는 바 이 의미를 명백히 설명하시오. (1974 일본 부동산감정사 4번 문제)

 

 

 

 

 

이때, 감정평가상 특히 중요한 지역은 용도적 지역으로서, 부동산은 타 부동산과 함께 용도적으로 동질성을 갖는 일정한 지역을 구성하고 그 지역에 속함으로써 유용성을 발휘하는데 부동산의 종별은 용도적 지역 (=우리의 용도지대)을 전제로 판정된다.

 

 

 

 

 

1. 부동산의 종별

 

 

 

⑴ 지역종별

지역종별이란 부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분을 말한다. 이러한 지역종별은 택지지역․농지지역․임지지역 등으로 대분류되고, 택지지역은 다시 주택지역․상업지역․공업지역으로, 농지지역은 전지지역․답지지역으로 소분류된다. 지역종별 대분류 상호간 어떤 지역에서 다른 지역으로 전환되어가는 지역을 예정지(후보지)지역이라하고, 소분류 상호간 용도의 전환이 일어나는 지역을 이행지지역이라 한다.

 

 

 

 

 

⑵ 토지종별

지역종별에 의해 분류되는 토지의 구분으로 택지․농지․임지․예정지․이행지 등이 있으며, 지역종별의 세분에 따라 다시 주택지․상업지․공업지․전지․답지․예정지․이행지 등으로 나뉜다.

 

 

 

 

 

⑶ 판단기준

현실의 토지이용상황, 공부상 지목, 도시․군관리계획상 용도지역 등이 좌우되는 것이 아니라 사회적, 경제적, 행정적 관점에서 합리적으로 판단해야 한다. 종별은 반드시 그 토지의 현실적 이용방법(유형)과 반드시 일치하는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다.

 

 

 

 

深化學習) 부동산 감정평가기준상 종별과 유형의 정의 자체는 모순이라는 견해가 있다. 부동산의 종별이라는 용어는 처음 정의 후 한번도 사용하지 않고 토지의 종별이라는 용어로 바꾸어 사용한다. 토지의 종별은 그 토지의 현황에 기초한 것이 아니라 지역의 종별에 전적으로 의존하기 때문에 용도에 따라 구분한 본래의 정의에 부합하지 않는다. 또한 택지 이외의 ‘토지의 종별’에 있어서는 그에 대응하는 유형이 없다는 점 또한 문제점이 있다. (陰陽和平之人 사견)

 

 

 

 

 

2. 부동산의 유형

 

 

⑴ 개념

부동산이 인간의 일상생활과 생산활동에 어떻게 개재하며, 어떤 형태로 유용성을 발휘하는가를 유형적 이용과 권리관계 측면에서 분류하는 것으로서, ① 택지와 ② 건물 및 그 부지로 대별된다.

 

 

 

 

⑵ 분류

 

 

① 택지의 유형은 이용상태와 권리관계 측면에서 나지, 건부지, 지상권 및 임차권 등이 설정된 토지, 구분소유권이 설정된 토지 등으로, ② 건물 및 그 부지는 자용(自用)의 복합부동산, 임차권 등이 설정된 복합부동산, 구분소유 복합부동산 등으로 나뉘어 진다.

 

 

 

(일본의 기준으로 분류한 것으로 우리나라 기준으로 유형이라는 분류틀로 구

구분하는 것은 어려우며, 2013년 기준 감정평가서 양식에서도 여전히 종별

이라는 용어를 쓰고 있지만 이러한 문제점에 따라 향후 우리의 실정에 맞게

종류(種類)라는 표현으로의 개정을 검토중에 있음)

 

 

 

 

⑶ 유용성

이용형태는 용익적 이용과 가치적 이용으로 대별되고 부동산에 대한 유형별 분류는 부동산을 여러 가지 권리의 묶음(Bundle of Rights)으로 파악하는 사회적 요청에 부응한다.

 

 

 

 

3.양자의 관계

 

 

 

부동산은 지리적 위치의 고정성이라는 자연적 특성이 있고, 이의 파생적 특성으로서 지역성이 존재한다. 따라서 그 지역 내의 부동산은 유사한 이용상태를 보이고 가격도 일정한 수준을 보이게 된다. 種別에 대해서는 지역분석, 類型에 대해서는 개별분석에 의하여 부동산의 경제가치가 본질적으로 결정된다.

 

 

개별분석은 최유효이용을 판정하는 작업으로서 대상부동산의 최유효이용은 인근지역의 지역특성의 제약하에 있으므로 개별분석에서는 특히 인근지역의 표준적사용과의 관계를 검토하여야 한다.

 

 

 

 

이 때 표준적 사용이 다른 부동산의 종별을 가지고서 가치형성요인을 비교분석한다면 실효성이 적어진다. 그러므로 부동산의 동일 종별에서 가격형성요인을 분석해야만 한다. 이 같은 이유로 일반적으로 類型은 종별에의 피결정성의 관계가 존재하게 되는 것이다.

 

 

 

 

시장분석 시장성 분석의 틀을 일본의 고유 논리로 치환한 것이 지역분석 개별분석논의이며 이 논리를 정치하게 하기 위해 종별 과 유형을 구분한 것이므로 일반적으로 지역분석, 개별분석은 <이론적으로> 선-후 관계로 보는 것이 타당합니다.

 

다만, 실무상으로는 지역분석과 개별분석을 동시에 혹은 개별분석을 먼저 할 수도 있습니다.

 

 

 

 

지역분석, 개별분석 선-후 관계를 부정하는 강사님은 실무상 이유를 근거로 하였을 확률이 높습니다. 아니면 지역분석 개별분석의 선후 관계는 인정하되, 아마도 feedback 관계를 부정한 것을 잘못 들으셨을 수도 있습니다.

 

 

 

 

지역, 개별분석의 feedback 관계는 11회 이창석 교수님의 해설을 보면 나와있지 않거든요.

 

 

 

 

 

11회 [문제 2] 기출문제 강평 (이창석 교수님)   문제 2항에서는 감정평가에 있어 지역분석 및 개별분석이 반드시 선행되어야 한다는 것을 지적하고 있다. 왜냐하면 부동산에는 개개의 부동산이 지니고 있는 지역성이 있기 때문에 가격현상이나 기능 발휘 등은 단독으로 이루어지는 것이 아니기 때문이다. 본문제에서는 지역분석의 의의와 지역분석의 필요성에 대한 정리도 중요하지만, 수험생이 지역분석과 개별분석과의 상관관계를 어느 정도 파악하느냐가 중요한 관건이 된다. 그 예를 예시하면 다음과 같다.   구분 지역분석 개별분석 범위 지역적 당해부동산 분석방법 전반적분석 개별적분석 절차 선행분석 후행분석 이용관계 표준적이용 최유효이용 가격관련 가격수준 가격판정 주요가격원칙 적합의 원칙 균형의 원칙       그러한 개별분석과 지역분석과의 그 상관관계에 대한 파악, 각 분석의 중요성이 부동산감정평가에 있어 정확히 파악하고 있는가에 대한 문제이다.