감정평가이론 (양갱)

제1장 총론

 

1. 감정평가의 기초이론

 

가. 감정평가

 

 

(1). 의의

감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말함.

 

 

(2). 감정평가의 대상과 업무

 

 

(가). 대상

 

1). 토지와 그 정착물, 동산

 

2). 저작권․공업소유권․어업권․광업권 기타 물권에 준하는 권리

 

3). 공장 및 광업재단저당법에 의한 광업,공장재단

 

4). 입목에관한법률에 의한 입목

5). 자동차․중기․선박․항공기등 관계법령에 의하여 등기 또는 등록하는 재산

6). 유가증권

 

 

 

 

(나). 업무

1). 표준지의 적정가격의 조사․평가

2). 토지의 감정평가

3). 개별공시지가의 검증

4). 자산재평가법에 의한 토지 등의 감정평가

5). 법원에 계속중인 소송 또는 경매를 위한 토지 등의 감정평가

6). 금융기관․보험회사․신탁회사 등 타인의 의뢰에 의한 토지 등의 감정평가

7). 감정평가와 관련된 상담 및 자문

8). 토지 등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공

9). 기타 다른 법령의 규정에 의하여 감정평가사가 행할 수 있는 토지 등의 감정평가

 

 

 

(3). 감정평가활동의 필요성

부동산, 특히 토지의 경우 경제적 측면에서 양면성을 갖는다. 즉, 생산과정에 필수 불가결한 생산요소중 하나이며 개인(투자측면)입장에서 보면 중요한 포트 폴리오 구성항목으로 객관적 가치 평가가 매우 중요하다. 그러나 부동산(특히, 토지)의 자연적․인문적 특성으로 인해 객관적 가치 판정이 어렵다. 따라서 감 정평가사 주체(감정평가사)가 감정평가 활동을 통해 적정가격을 도출해야 한 다. 이에 감정평가활동이 필요함.

 

 

 

 

(4). 감정평가사의 직업윤리

감정평가사의 직업윤리는 감정평가의 주체인 감정평가사가 그 직무를 수행함 에 있어 관계법령의 제 규정 및 자율적으로 준수해야 할 전문직업인으로서의 행위 규범으로, 공인으로서 윤리적사항과 전문인으로서의 직무적사항이 있다.

 

 

 

 

 

(5). 감정평가의 기능

(가). 정책적 기능 : 부동산의 객관적 가치를 평정함으로써 효율적 부동산 정책 의 수립과 집행

(나). 경제적 기능 : 불완전한 부동산 시장 결함을 보완함으로써 경제적 유통 질서 확립

 

 

 

 

2. 부동산의 특성

 

 

 

가. 자연적 특성

(1). 고정성(=부동성, 비이동성, 지리적위치의 고정성)

토지는 물리적 힘을 가하여도 그 지리적 위치를 이동할 수 없다는 특징으로 모든 부동산 활동은 토지의 고정성을 전제로 하여 전개된다.

 

 

 

(2). 부증성

토지는 생산비나 노동력을 투입하더라도 물리적인 절대량을 임의로 증가시킬 수 없다는 특성을 말한다. 한편, 택지조성이나 공유수면 매립 등은 물리적인 양의 증가라기 보다는 토지이용의 전환 또는 유용성의 증가 측면에서 파악해 야 한다.

 

 

 

(3). 영속성(불변성)

토지는 사용이나 시간이 경과되더라도 물리적 측면에서 소모되거나 마멸되지 않는다는 특성(물리적 영속성)을 말한다. 한편, 농경지의 경우 홍수나 농경방법 의 변화에 따라 경제적 유용성이 변화하여 용도적 측면에서 변화할 수 있으나 물리적 측면의 토지 자체는 항상 존재하며 그 내용년수 또한 영속적이다.

 

 

 

(4). 개별성(비대체성, 비동질성)

토지는 물리적으로 완전히 동일하지 않다는 특성이다. 이러한 개별성은 지리 적위치의 고정성과 결부되어 다른 토지와 물리적으로 대체 할 수 없다는 점에 서 비 대체성이라고도 한다. 다만, 용도적 측면과 수요의 측면에서 보면 어느 정도의 대체성은 인정된다.

 

 

 

나. 인문적특성

 

 

 

(1). 용도의다양성

토지는 일반재화와 달리 그 용도가 매우 다양하다는 특성이다. 예컨데, 1차․ 2차․3차 산업용지, 주거용지․상업용지․사무용지․공공용지 등 여러 용도에 이용될 수 있다. 또한 같은 용도에 쓰이더라도 그 규모와 이용방법은 항상 같 지 않다.

 

 

 

(2). 병합․분할의 가능성

 

토지는 이용주체의 편의에 따라 자유롭게 구획․이용되고 구획된 토지는 다 시 쉽게 병합․분할된다는 특성을 말한다. 이 특성은 용도의 다양성을 토대로 한다.

 

 

 

(3). 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성

토지의 사회적․경제적․행정적 위치는 항상 가변적이라는 특성을 말한다.