5년차 수험생이 쓴 2015년 제26회 감정평가사 시험 (감정평가이론) 후기

 

마지막 이론도 올려 봅니다

테블릿이라 마춤법 툴려도 이해해 주세요.

그리고 어느 분 말씀 처럼 저는 고득점을 바라고 쓴게 아납니다(그럴 실력도 없고 능력도 안됩니다)

다만 반두시 강사들 답안 처럼 안 쓰신 분들도 합격 하는걸 여럿 봤기 때문에 남둘과 비교해서 어떤지 궁금해서요

물론 궁극적으로 합격을 기대해도 되는건지 등 객관적 평가 부탁드립니다. 실무 법규 이론 다 올리기는 첨 입니다

 

 

이론

문제2

1.개설

평가목적 의의 쓰고, 평가기능 발휘위해 평가원칙 달라짐. 가차다원론 의의 써주고 사안포섭

2.물음1

1.보상-정당보상,개발이익배제,나지상정,현황평가

2.경매-최저매각가액, 매각이 공정하기위해 현황평가

3.담보-보수,처분주의등, 고려해서 평가

4금액격차 큰경우

도로-담보,환가난이 평가외  경매,사용 수익제한 감가, 보상, 사실상사도 또는 현항평가

종물부합물-주물에 따르는바, 소유권이전되는바, 지장물인바

제시외건물-환가 난이, 소유권이전, 지장물인바

도시계힉시설 저촉,비저촉-감가, 사용수익 제한 감가, 개별적 제한으로 미고려

하나 더 적었는데 기억안남

5.그 이유

(1)평가목적에 따른 평가기능발휘

예컨데 담보-담보취득가부 근거제시 경매-입찰참여 여부 근거제시

(2)의뢰인 별로 기준제시

담보-협약 경매-법원명령서상, 보상-사시가 토지,물건조서제시

 

3.물음2

1.허가득한 입목벌채 중인 토지의 의미

예정지 의의 쓰고, 일반임야와 다른성격임을 인식, 성숙도가 높은 방향진행 장래가치 고려

2.보상-개발이악 배제, 정당보상, 보다 낮은금액인 가산 타당

3.경매-매각 공정, 채권자, 채무자 모두 만족해야하는바, 보다 높은 금액인 공제가 타당

4.담보-보수주의, 개발 포함하면 안됨, 보다 낮은 금액인 가산타당

 

결어-문제가 설명 하라고 해서 안 썼음(사실 쓰기도 싫었음)

 

문제1

1개설

개별평가 원칙, 우리 법제가 토지 건물로 개별로 취급하기 때문, 이케하면 다영한 평가수요 반영못해 부분평가등 고려해야 함.

사안 포섭, 물음1.개별 물음2부분 물음3개별,물음4조건부

2물음1

1.원칙적 평가방법 및 근거

토지 14조 건물 15조 개별평가 합산

2.해당평가 방법 적정성

(1)신축인 경우

토지-그밖 고려, 시장가치, 건물-특별히 감가이유 없어, 양자합산 적정

(2)신축이 아닌경우

1)토지,건물 일체로서 효용 미고려

일체로 효용발휘, 일체로 가형요 형성, 적정하지 않음

2)시장가치 추계

감정평가는 시장참가자 부동산효용 객관화 작업, 시장가치 괴리 우려 적정하지 않음

 

3.물음3

1,부분평가

의의 쓰고, 구체적 타당성 확보위해 인정

2.대상확정

집합건물도 아니거 경계벽을 허물어 버려 사용가능,구조상, 이용상 독립성 없음, 특정 어려움,

3.부분평가 타덩성

특수한 목적이나, 합리적 이유도 없어, 안됨

 

4물음4

목차도 안 잡음

원칙-나지, 예외-법정지상권, 따라서 토자경락인 지료, 지상권 기간 등 고려 감가 굼액 별도 제시

 

5.물음5

1.조건부평가

2.조건의 종류-상정상 조건으로, 개별요인 조건으로 사안 포섭

3.평가가능 여부

(1)합리성,적법성

통상인의 이용능력, 합리성 있고   기부채납 등으로 허가 받으면 적법성 있음

(2)실현가능성

의의 쓰고, 의뢰인이 기부채납 할지, 허가 나올지 불확실성 커서 실현가능성 없음, 이에 평가 못함

 

결어-이미 3장 가까이 와서 안썼음

 

문제4

1.부동산 보유세 상승의 의미

가형요, 일반요인 중 행정적 요인, 지역성, 지역지향성으로 지역,개별요인 변동 원인으로 작용

2.부동산시장

3.전반적 부동산시정에 미치는 영향

그래프 2개 그리고 장기적 낮아진다 다만 공급 탄력도 둥에 따라 달라질수 있다

4.지역별 부동산 시장에 미치는 영향

주거지역,농촌지역 지역특성 달라 미치는 영향 주거지역이 더 크다

예콘데 가격수준 - 로 작용, 장기적으로 거래관행,이용상항 변경등 지역특성 변화에 영향

 

문제3

1개설

부동산가치는 권익 평가로서 권리에 대한 평가

사안은 (도저히 뭘 묻는지 몰라서, 지상권으로 끌고 갔음)...

2.토지의 장기 사용권의미

국공유지, 용도폐지 되어야, 대부 등 가능, 사안은 일반재산 가정,임대료 수취하고 있다고 판단

3.비교방식-거래사례 기준, 계약의 동일 유사 고려

4.수익방식-순수익(임대차 계약서, 시장 공실률 등) 환원율(장기사용 중 위험 적어 보다 낮은 환원율 적용

5.원가방식-(정상-실질)*피브에이애프