2015년 제26회 감정평가사 2차 시험 감정평가이론 예시답안 (윤철신 평가사님)

26회_이론_기출문제_예시답안(윤철신_평가사).pdf

 

 

 

문제 [ 1] A법인은 토지는 200㎡ 및 위 지상에 건축된 연면적 100㎡ 1층 업무
용 건물(집합건물이 아님)을 소유하고 있다. 건물은 101호 및 102호로 구획
되어 있으며, 101호는 A법인이 사무실로 사용하고 있고 102호는 B에게 임대
하고 있다. 다음 물음에 답하시오.(40점)

 

 

 

(1) A법인이 소유한 위 부동산(토지 및 건물)을 감정평가 할 경우 감정평가규
칙에 따른 원칙적인 감정평가방법 및 근거, 해당 방법의 적정성을 논하시
오.(15점)

 

 

 

(2) 임차인 C가 101호를 전세로 임차하기로 하였다. C는 전세금액 및 전세권
설정에 참고하기 위하여 101호 건물 50㎡만을 감정평가 의뢰하였다. 본건
평가의 타당성에 관해 설명하시오.(10점)

 

 

 

(3) A법인은 토지에 저당권을 설정한 이후 건물을 신축하였으나 건물에 대해
서는 저당권을 설정하지 않았다. A법인이 이자지급을 연체하자 저당권자가
본건 토지의 임의경매를 신청하였다. 이 경우 토지의 감정평가방법에 관해
설명하시오.(5점)

 

 

 

(4) 해당 토지의 용적률은 50%이나 주변토지의 용적률은 100%이다. A법인
이 용적률 100%를 조건으로 하는 감정평가를 의뢰하였다. 조건부평가에 관
해 설명하고 본건의 평가 가능 여부를 검토하시오.(10점)

 

 

 

 

 

Ⅰ. 서
토지와 건물이 일체로 이용되거나 거래되는 경우에 전체 부동산에 대한 평가는 일체평가가
타당하다. 그러나 우리나라는 토지와 건물을 별개로 다루므로 용익물권(전세권)을 건물만에
설정할 수도 있고, 담보물권(저당권)을 토지만에 설정할 수도 있어 이 경우에는 개별평가가
합리적이다. 또한 감정평가는 기준시점에서의 현황을 전제로 평가해야 하는데 사안에서 용
적률의 변경을 전제한 것이 조건설정원칙에 비추어 타당한지 검토하여 조건부평가의 가능성
을 살펴본다.

 

 

 

 

Ⅱ. 설문#1
1. 원칙적 평가방법
(1) 감칙 규정
우리나라는 민법 제99조에 근거하여 토지와 건물을 별개의 물건으로 다루고 있다. 이게 근
거하여 감칙 제7조 제1항은 <감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다>고 규정하고 있
다.

 

 

 

(2) 토지의 평가(감칙 제14조)
본건와 유사한 표준지공시지가를 기준하여 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 그 밖의
요인보정 등의 과정을 거쳐 본건의 토지가치를 구한다.

 

 

 

(3) 건물의 평가(감칙 제15조)
건물의 평가는 원가법에 의한다. 본건 건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용
을 재조달원가로 구하고 여기서 물리적*기능적*경제적 감가수정을 공제하여 건물의 가격을
구한다.

 

 

 

2. 개별평가의 적정성 검토
(1) 문제점
본건은 구조상*이용상 독립성을 갖추고 있으므로 구분소유권의 평가방법인 일괄평가를 적용
할 수 없는지 문제된다.

 

 

 

(2) 구분소유권의 성립요건 충족여부
판례에 따르면 구분소유권의 객체가 되기 위해서는 구조상*이용상 독립성이 있어야 하고 구
분소유권으로 하고자 하는 의사표시 즉 구분행위가 이루어져야 한다. 본건의 경우 구조상*
이용상 독립성은 인정되나 구분행위가 이루어지지 않아 구분소유권으로 보기 어렵다. 따라
서 감칙 제16조 상의 일괄감정평가는 적용되기 어렵다.

 

 

 

(3) 검토(감칙 제7조 제2항)
감칙 제7조 제2항은 <둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상
불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다>고 규정하고 있다. 사안의 물
건은 토지와 건물이 결합하여 일체로 이용되고 있고, 거래시에도 일체로 거래되는 관행이
통상적이므로 <전체부동산의 가치평가시> 일체로 평가함이 시장가치를 보다 더 정확히 평
가한다. 그러나 설문#2와 같이 <물건의 일부만>을 평가해야 하는 경우에는 개별평가가 더
합리적이다.

 

 

 

Ⅲ. 설문#2
1. 문제의 소재
전세권은 건물의 일부에 대하여 설정할 수 있으나 차후에 보증금 반환을 위하여 경매신청시
건물전부에 대하여 경매를 신청할 수는 없다. 또한 건물만에 대하여 전세권 설정시 차후에
토지의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다. 따라서 이러한 상황하에서 건물의 일부를
평가하는 것이 타당한지 문제된다.

 

 

 

2. 감칙 제7조 제4항
<일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나
합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.>고 규정하고 있다.

 

 

 

3. 타당성 검토
물건의 일부만을 이용하는 것이고 각 부분은 위치, 구조 등에 따라 가치가 달라지므로 물건
의 일부분에 대하여 부분감정평가하는 것은 합리적인 이유가 있다. 또한 건물 101호에 대해
서만 전세권을 설정하는데 토지와 건물은 별개이므로 건물 101호 부분의 가치만 평가하고
토지의 가치는 제외하는 것이 타당하다.

 

 

 

Ⅳ. 설문#3
1. 법정지상권 성립여부
토지에 저당권설정 이후에 건물을 신축하였으므로 본건 건물에는 저당권이 미치지 않고, 차
후 토지의 소유권이 바뀐 경우 법정지상권은 성립되지 않는다.

 

 

 

2. 평가방법
(1) 토지와 건물을 일괄경매하는 경우
우리 법률은 토지에만 저당권이 설정되어 있을 지라도 환가처분을 쉽게 하기 위해 토지저당
권자가 지상건물의 일괄경매를 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 이 경우 토지와 건물이 동
일소유자에 속하고 일괄로 경매되므로 설문#1의 원칙적 평가방법으로 토지와 건물을 각기
평가하고 그 가액을 합산하면 된다.

 

 

 

(2) 토지만 경매가 이루어지는 경우
토지만의 낙찰로 소유권자가 바뀌면 토지낙찰자는 지상건물에 대하여 철거를 청구할 수 있
지만, 철거나 임대차계약 체결시까지 토지소유자와 건물소유자가 상이하게 되므로 토지사용
에 제약이 발생하게 된다. 이로 인한 감가를 반영해야 한다. 토지소유자와 지상의 건물 등
정착물의 소유자가 다른 경우에 해당 토지는 그 정착물(제시외건물)이 있음으로 인하여 미
치는 영향을 고려하여 감정평가한다. 즉, 다른 소유자의 건물이 존재함에 따른 불리함 등을
고려하여 감정평가한다.

 

 

 

<관련자료>
민법에서 법정지상권에 관하여, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소
유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다
고 규정하고 있습니다(민법 제366조). 그러나 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정
자가 그 위에 건물을 건축하고 경매로 인하여 그 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우
에 관한 판례를 보면, 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건
물을 건축하였다가 담보권실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상건물
이 소유자가 달라졌을 경우, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라
관습법상 법정지상권도 인정되지 아니한다고 하였고(대법원 1995. 12. 11. 자 95마1262
결정), 이것은 채권담보를 위하여 나대지상에 가등기 후 대지소유자가 그 지상에 건물을
신축하였고, 그 가등기에 기초한 본등기가 되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우에
도 마찬가지입니다(대법원 1994. 11. 22. 선고 94다5458 판결).

 

 

 

 

Ⅴ. 설문#4
1. 현황평가의 원칙(감칙 제6조 제1항)
<감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다)
및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.>고 하여 현황평가 원칙을 규정하고 있다. 그
런데 사안에서 A법인은 현황과 다른 조건부 평가를 요청하고 있다.

 

 

 

2. 조건부 평가의 의의
기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을
붙여 감정평가하는 것을 말한다.

 

 

 

3. 조건부평가를 할 수 있는 경우
①법령에 규정이 있거나 ②의뢰인의 요청이 있거나 ③평가의 목적이나 물건의 특성에 비추
어 필요하다고 인정되는 경우에 행할 수 있다.

 

 

 

4. 조건설정원칙 검토
설정되는 조건은 ①합리성 ②합법성 ③실현가능성 등이 인정되어야 한다. 본건의 용적률을
현행보다 높게 설정하는 것은 합법성에 어긋난다. 다만 추후 용적률의 변경이 가능한지를
관할 행정청에 문의해야 하나 토지이용계획의 변경이 예정되어 있지 않다면 용적률의 변경
을 전제로 하는 것은 타당하지 않다.

 

 

 

Ⅵ. 결
감정평가는 부동산의 권리에 대한 평가이므로 각종 용익물권과 담보물권과 관련된 평가시
그 법적영향을 정확히 파악하고 있어야 한다. 이에 평가의 정확성과 차후 책임소재가 결정
되기 때문이다. 또한 조건부평가시에는 조건설정원칙에 부합여부를 검토하여야 합리적 평가
가 가능하다.

 

 

 

또한, 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권목적이 되는 토지 위에
건물이 존재할 경우에 한하여 인정되며, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에
토지소유자에 의한 건물건축이 개시되기 이전이었다면 건물이 없는 토지에 관하여 저당
권설정 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물건축에 동의하였더라도 그러한 사정
은 주관적 사항이고 공시할 수도 없는 것이어서 토지를 낙찰 받는 제3자로서는 알 수
없는 것이므로 그러한 사정을 들어 법정지상권성립을 인정한다면 토지소유권을 취득하
려는 제3자의 법적 안정성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확하게 되므로 법정지상권
이 성립되지 않는다고 하였습니다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다26051 판결).
그러므로 위 사안에서 토지에 저당권이 설정된 후 그 위에 신축된 건물의 소유자는 토
지의 경매절차 매수인에 대하여 법정지상권을 주장하지 못할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

문제[ 2] 감정평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 경우가 있다. 다음
물음에 답하시오(30점)

 

 

 

(1) 보상평가, 경매평가, 담보평가의 목적별 평가방법을 약술하고, 동일한 물
건이 감정평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 사례 5가지를 제시하
고 그 이유를 설명하시오.(20점)

 

 

 

(2) 주거용 건물을 신축하기 위해 건축허가를 득하여 도로를 개설하고 입목
을 벌채중인 임야를 평가하고자 한다. 개발 중인 토지의 평가방식에는 공제
방식과 가산방식이 있다. 공제방식은 개발 후 대지가격에서 개발에 소요되는
제반비용을 공제하는 방식이고, 가산방식은 소지가격에 개발에 소요되는 비
용을 가산하여 평가하는 방식이다. 두 가지 방식에 따른 감정평가금액의 격
차가 클 경우 보상평가, 경매평가, 담보평가에서 각각 어떻게 평가하는 것이
더 적절한지 설명하시오.(10점)

 

 

 

 

Ⅰ. 서
부동산의 가격은 평가목적에 따라 적용법규, 평가대상이 달라져 동일한 물건이라도 다양하
게 파악된다는 가격다원론이 인정된다. 따라서 정확한 평가를 위하여 각 평가목적별 평가방
법의 내용과 그 차이를 깊이 이해할 필요가 있다. 대표적인 평가목적이 담보*경매*보상평가
이므로 이하 이를 중심으로 설명한다.

 

 

 

Ⅱ. 문#1
1. 목적별 평가방법
(1) 보상평가
헌법상 정당보상을 실현하기 위해 재산권의 객관적 가치를 평가한다. 이를 위해 나지상정평
가, 당해 사업으로 이한 개발이익 배제평가, 공시지가기준평가 등의 평가원칙을 규정하고 있
다.

 

 

 

(2) 경매평가
경매목적물의 환가처분을 통해 채무상환을 하고자 하므로 정상적인 시세수준으로 평가한다.
원칙적으로 일반평가를 준용하여 시장가치를 구한다.

 

 

 

(3) 담보평가
채권자의 채권회수목적의 감정평가인바 보수적인 관점에서 채권회수리스크를 고려하여 평가
한다. 이를 위해 불법개량, 제시외건물, 담보가치가 희박한 물건, 담보제외대상에 해당하는
경우 평가제외한다.

 

 

 

2. 격차가 큰 사례
(1) 도로
도로는 환가성이 제한되어 원칙적으로 담보평가의 대상이 되지 않는다. 따라서 평가대상목
록에 도로가 포함되어 있는 경우 담보평가는 이를 제외하므로 평가액이 매우 낮게 나온다.
반면 보상평가나 경매평가시에는 도로로서의 위치, 형상, 이용상황 등을 고려하여 가치를 평
가한다.

 

 

 

(2) 보상구역내 토지
보상평가시 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제하고 평가하나 경매평가시에는 이를 반영하
여 평가한다. 담보평가시에는 개발이익을 보수적으로 평가하고 사업인정고시일 이후에 저당
권을 설정하는 경우에는 채권확보가 어려워 평가가 불가할 수 있다.

 

 

 

(3) 제시외건물
제시외건물은 담보평가시 원칙적으로 평가제외된다. 그러나 경매평가시에는 제시외건물도
반드시 평가한다. 보상평가에선 의뢰목록대로 평가하는 것이 원칙이므로 제시외건물이 발견
되면 사업시행자와 협의하여 진행한다. 또한 제시외건물은 보상평가에서 이전비와 취득비를
비교하여 작은 금액으로 보상하므로 취득가액만 구하는 경매평가액과는 차이가 발생할 수
있다.

 

 

 

(4) 지상권이 설정된 토지(타인점유)
보상평가시 나지상정평가하므로 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가격을 구하나, 경매나
담보평가시에는 지상권의 존재로 인한 토지의 제약을 감안하여 평가한다. 다만 경매평가시
지상권이 저당권자의 채권확보를 위한 지상권이면 이를 감안하지 않고 정상평가한다.

 

 

 

(5) 무허가건물
담보는 적법한 현황을 전제로 하므로 평가제외한다. 보상에서는 사업인정고시일 이전에 지
어진 것은 평가한다. 경매는 무허가건물은 원칙적으로 경매의 대상이 되지 않으나 무허가건
물이 본채건물의 종물임이 명백하거나 보존등기가 가능한 경우에는 경매대상으로 할 수 있
다.

 

 

 

Ⅲ. 문#2
1. 차이가 발생하는 이유
소지를 개발함에 따라 개발이익이 현저히 발생하는 경우 양 방법의 차이가 커진다. 이는 본
방식이 기본적으로 투입비용의 합으로 가치를 구하기에 개발이익의 측정에 한계가 있기 때
문이다.

 

 

 

2. 보상평가(가산방식)
국공유지의 개간비 평가시 개간에 소요된 비용을 보상하므로 이를 유추적용하여 사유지인
경우에도 토지형질변경공사를 하던 중인 토지를 보상하는 경우 소지가격과 공사비(개간비)
의 합으로 보상함이 타당하다.

 

 

 

3. 경매평가(공제방식)
시장가치로 평가하는 것이 원칙이므로 개발사업에 따른 기대이익이 시장에서 형성되어 있다
면 이를 반영하는 것이 타당하다 따라서 공제방식으로 . 구하되 예상되는 개발이익의 크기를
시장증거에 의하여 합리적으로 산정해야 한다.

 

 

 

4. 담보평가(가산방식)
채권의 안전한 회수를 위하여 가산방식으로 접근하는 것이 타당하다. 개발이 완료된 경우의
개발이익은 불확실한 것이므로 이를 전제하는 것보다 투입된 원가만큼 담보가치를 인정함이
타당하다.

 

 

 

Ⅳ. 결
감정평가는 가격다원론에 입각하여 접근하는 것이 합리적이다. 그러나 최근 국정감사에서
일부 국회위원들이 가격다원론을 이해하지 못하는 경우가 발생하였는바 이에 대해 일반대중
에게 적극적으로 설명할 필요성이 있다.

 

 

 

 

문제 [ 3] 토지가 국유화되어 있는 국가에서 토지의 장기사용권이 거래되는 경
우, 토지의 장기사용권 가치산정방법을 감정평가3방식을 이용해 설명하시
오.(20점)

 

 

 

Ⅰ. 서
중국은 토지가 국유화되어 있는 대표적인 국가로 토지의 소유권은 국가가 보유하고 사용권
만이 거래의 대상이 된다. 토지사용권은 여러 형태가 있지만 대표적으로는 출양방식이 있다.
출양방식은 일정한 토지사용기간(용도마다 정해진 기간이 있음)에 대한 사용료를 일시금으
로 지급하는 것으로 일반 매매*담보의 대상이 된다. 이러한 토지사용권은 기본적으로 감정
평가3방식에 의해 평가하게 되나 사용기간이 제한되어 있다는 특성을 고려할 필요가 있다.

 

 

 

Ⅱ. 비교방식
1. 의의(감칙 제2조 제7호)
대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에
맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는
감정평가방법을 말한다.

 

 

 

2. 평가방법
본건과 유사한 장기사용권의 거래사례가 있는 경우 이를 본건과 비교하여 가치를 구할 수
있다. 거래사례에 개별적 사정이 개입되어 있는 경우 이를 보정해야 한다. 또한 토지사용계
약 내용의 차이와 잔존사용연한의 차이를 보정해야 한다.

 

 

 

Ⅲ. 원가방식
1. 의의(감칙 제2조 제5호)
대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말
한다.

 

 

 

2. 평가방법
양도인이 토지사용권을 취득하기 위해 지불한 임료일시금(출양금)에 투입한 토지개발비를
가산한다. 이때 임료일시금은 남아있는 사용기간을 고려하여야 하고 토지개발 후 감가가 발
생한 경우 이를 차감해야 한다. 이 방법은 기업의 토지출자시나 보험금의 평가시 많이 활용
된다.

 

 

 

Ⅳ. 수익방식
1. 의의(감칙 제2조 제10호)
대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하
여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

 

 

2. 평가방법
토지에서 발생하는 총수익에서 각종 운영경비를 제외한 순수익을 잔여임대기간 동안 현가합
하여 토지사용권의 가치를 구할 수 있다. 이때 공제하는 경비에는 유지관리비, 보험료, 세금
등이 있다. 이 방법은 순수익과 환원이율의 파악이 어려운 경우 적용이 곤란하여 현실적으
로 중국내에서의 활용은 많지 않다.

 

 

 

Ⅴ. 결(평가시 유의사항)
현재 중국에서는 미래 사용료를 일시금으로 지급하는 출양방식이 토지의 적절한 경제가치를
반영하지 못하는 문제점이 있다고 인식하고 매년 사용료를 납부하는 임대방식을 도입하고
있다. 이러한 임대방식은 매년의 임료를 평가한다는 점에서 출양방식과 평가접근이 달라진
다.

 

 

 

 

토지사용권의 탄생
중국이 시장경제를 채택하기 이전에는 토지를 이용하고자 할 경우 국가로부터 무상으로
배정을 받거나 임차하는 방법밖에 없었다.
그러나 시장경제를 채택하면서 기존 제도로는 증가하는 부동산거래를 감당할 수 없게
되었고, 결국 홍콩 등 일부 국가에서 사용하고 있던 “토지사용권” 제도를 받아들이게 되
었다. 지금은 중국 외에도 베트남, 몽고 등이 이 제도를 시행하고 있다.
토지사용권이란 토지를 사용, 수익할 수 있는 권리를 말한다. 소유권이 사용, 수익, 처분
중국의 출양방식의 이해
출양방식은 토지사용자가 국가에 토지사용권의 대가인 출양금을 <일시불>로 지불하고
토지사용권을 분배받는 방식이다. 기업, 기관 및 개인 등 토지사용권자는 법에 따라 정
부로부터 토지사용권을 취득하여 토지를 개발, 이용, 경영할 수 있다.
용도별 토지사용권 기한은 주거용지가 70년, 공업용지 50년, 체육용지 50년, 상업*여행*
오락용지 40년, 종합 혹은 기타용지가 50년이다. 기한이 만료되면 정부는 토지사용권 및
지상건축물, 부착물의 소유권을 무상으로 회수할 수 있다.
만약 기존 사용자가 토지를 계속 사용하고자 할 경우 관련 규정에 의거해 재계약을 체
결하고 출양금을 새로 지불한 후 등기해야 한다. 다만, 공공의 이익을 위해 필요한 경우,
국가는 법적 절차에 따라 만기 이전에라도 토지사용권을 회수할 수 있다. 이 경우 정부
는 남은 토지사용기간과 토지의 개발 및 이용정도에 따라 출양금 일부와 지상건축물 및
부착물에 대해 보상해야 한다.
할 수 있는 권리인 것에 비해 처분권이 , 제외된 형태라고 할 수 있다. 하지만, 토지사용
권도 자유롭게 양도, 임대, 담보제공 등을 할 수 있고 상속도 인정되어, 기한이 있다는
점 이외에는 소유권과 차이가 없다.
국유토지뿐 아니라 집체토지의 경우도 토지사용권 제도를 운영하고 있으나, 원칙적으로
양도, 임대가 금지되어 있는 등 이용이 극히 제한적이다.
토지사용권의 취득
토지가 국유토지냐 집체토지냐에 따라 토지사용권도 국유토지사용권과 집체토지사용권
으로 나뉜다. 집체토지사용권은 활용도가 극히 제한적이어서 뒤에서 간단히 설명하기로
하고, 여기서는 국유토지사용권을 전제로 설명한다.
중국에서 토지를 사용하려면 반드시 토지사용권을 취득하여야 한다. 토지사용권은 기존
사용권자에게 매입할 수도 있고, 국가로부터 매입할 수도 있다. 매입 이외에도 국가로부
터 무상으로 배정받거나 임차하는 방법도 있지만, 이는 정부 기관이나 연구소 등 특수한
경우에만 인정된다.
국가로부터 토지사용권을 매입할 때에는 입찰이나 경매와 같은 공개경쟁 방식을 거쳐야
한다. 과거에는 수의계약 방식도 많이 사용되었지만, 공무원과 결탁하는 등 여러 가지
폐단 때문에 2002년부터 특수한 경우를 제외하고는 모두 공개경쟁 방식으로 하도록 하
고 있다. 현재 상해와 같은 대도시는 비교적 투명하게 입찰이 진행되고 있지만, 지방도
시로 가면 아직도 체계가 잘 안 잡혀 있다.
토지를 낙찰 받은 후, 지방정부와 계약을 체결하고 대금을 납부하면 등기소에서 토지사
용권증을 발급받을 수 있다.
토지를 취득한 이후에는 계약서에 정한 기한 내에 착공을 해야 한다. 기한을 초과한 후
1년이 지나도 착공하지 않을 경우에는 토지사용권 대금의 20%에 해당하는 부담금을 부
과할 수 있으며, 2년이 지나도 착공하지 않으면 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있다.
단, 불가항력의 이유나 정부측의 원인으로 지연되는 경우에는 이 규정이 적용되지 않는
다. 실무적으로는 이와 같이 엄격히 법이 집행된 사례는 찾아보기 힘들다.
토지사용권의 기한
기한은 토지의 용도에 따라 주거용은 70년, 상가, 호텔 및 오락시설용은 40년, 업무용이
나 공장용 등 기타 용도는 50년으로 규정되어 있다.
주택의 경우에는 토지를 영원히 사용할 수 있게 되어서, 사실상 토지소유권을 인정한 것
으로 평가받고 있다. 하지만, 자동으로 연장될 때 토지대금 문제에 대해서는 여전히 명
확한 규정이 없다. 주택 이외의 경우에는 해결해야 할 문제가 더 많다. 특히 토지사용권
과 함께 토지상의 건물도 무상으로 반환한다는 규정은 많은 비판을 받고 있다.
중국의 토지사용권 제도는 이와 같이 많은 모순점을 내포하고 있다. 해결방법은 홍콩처
럼 무상으로 연장을 해 주거나, 아니면 언젠가 국제질서에 맞춰 토지 사유제가 도입될
가능성도 있을 것이다. 학계에서 이미 이러한 주장이 제기되고 있음은 앞에서 언급한 바
있다.
토지사용권 제도가 90년대 이후 시행되었기 때문에 사례가 발생하려면 아직 20년 이상
의 시간이 남아있다. 외국 사람의 입장에서는 매우 중요한 사안으로 생각되지만, 중국
현지의 시장에서는 이 문제는 큰 관심사가 아니다. 시장경제 도입 후 급속한 변화를 거
쳐온 중국 사람들은 현재의 제도가 그대로 유지될 거라고 보는 사람은 거의 없다. 시장
에서 원하는 방향으로 곧 해결이 될 것으로 낙관하는 분위기다.
토지를 평가할 때에도 과거에는 토지 취득가액을 매년 감액해 나가는 방식을 쓴 적이
있으나, 지금은 신규 토지사용권에 준해서 시가로 평가하고 있고 잔존기한은 고려하지
않는 것이 실무적인 관행이다.
토지사용권의 회수
토지사용권은 공공이익의 필요에 의한 경우에 관련 법률에 따라 회수할 수 있다는 규정
을 두고 있다. 이 경우에는 상응한 보상을 해 주어야 한다. 10여년 전에 공업단지로 조
성한 지역들이 점차 도시화됨에 따라 공장의 토지사용권을 정부가 회수하는 사례가 늘
어나고 있다. 이런 경우 주변토지의 시가에 상당하는 보상이 이루어지고 있으며, 주변지
역이 주택지역화 되고 있으면 주거용지 가격에 준해서 보상가를 산정하고 있다.
초기에 중국에 진출한 한국 기업 중에서도 공장토지를 수용 당하면서 졸지에 횡재 하는
경우도 나타나고 있다. 공장토지를 취득할 때에 비해 토지가격이 몇십배 이상 올랐기 때
문이다. 과거에는 회수 당할까 걱정하는 것이 일반적이었으나, 최근에는 많은 회사들이
공장 토지사용권을 회수해 가기를 간절히 기다리고 있다고 한다.
[출처] 중국의 토지사용권, 작성자 전인규

 

 

 

 

문제 [ 4] 부동산 보유세율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 설명하시
오.(10점)

 

 

 

Ⅰ. 개요
부동산세금은 대표적인 정부개입수단으로 취득*보유*처분시의 세금으로 구분된다. 이중에서
보유세의 상승은 부의 재분배와 부동산거래를 촉진하기 위하여 부과된다.

 

 

 

Ⅱ. 임대시장에 미치는 영향

 

 

1. 임대인에게 미치는 영향(공급)
보유세율의 상승은 임대인의 임대수익률을 감소시킨다. 따라서 임대인의 공급곡선은 좌상방
으로 후퇴하고 임대료가 상승하게 된다.

 

 

 

2. 임차인에게 미치는 영향(수요)
임대인이 조세부담의 일부를 임대료에 전가하므로 임차인의 임대료 부담이 종전보다 증가한
다. 따라서 종전보다 더 높아진 임대료로 더 낮은 거래량을 수요한다.

 

 

 

Ⅲ. 매매시장에 미치는 영향

 

 

1. 공급
부동산 보유부담의 증가로 재고공급이 증가하게 된다. 따라서 공급곡선이 우하방으로 이동
하게 된다.

 

 

2. 수요
보유세율의 증가로 수요자가 부담해야 할 비용이 증가하므로 매매수요가 감소한다. 부동산
보유 부담이 증가하므로 전세나 월세수요가 증가한다.

26회_이론_기출문제_예시답안(윤철신_평가사).pdf

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