감정평가이론 수험 모델 (김범진 평가사)

 

 

 

1) 가치론

 

재화에 대한 가치 인식의 과정과 그것이 경제학사에서 어떤 과정으로 ‘이론’ 화 되었는지에 대해서 학습합니다. 먼저 ‘가치인식’에 대하서 발달심리학에 기초를 둔 ① 대체성 ② 비용성 ③ 수익성에 대하여 이해하고, 18세기 고전학파의 ‘노동가치설’에서 시작하는 등가교환(等價交換)의 원리에 대해 학습하고, 등가교환의 이론적 한계를 극복한 한계효용 이론을 학습합니다. 이는 통하여 신고전학파의 A.Marshall의 수요-공급에 따른 시장의 가치인식 과정을 정확히 이해합니다.

 

 

 

2) 부동산 감정평가론

 

가치론에 대한 이론적 이해를 바탕으로 ‘부동산’ 재화의 경제적 가치 및 현대적 의미의 감정평가이론에 대해서 깊이있고 정확히 학습합니다.

 

 

 

(1) 토지가격론

 

토지는 자연의 무상공여물(無償供與物)로서, 일반적인 가치인식 방법으로는 토지의 가치를 설명하기가 어렵습니다. 따라서 토지가격을 설명하기 위한 다양한 이론구성이 역사적으로 이루어져 왔으며 이는 현대의 부동산학으로 발전되었습니다. 토지의 특성과 토지평가의 필요성, 토지가격을 설명할 수 있는 단서인 지대(rent)에 대해서 학습합니다. 또한 토지의 가격발생요인과 가격형성요인에 대해서 공부합니다.

 

① 토지의 이해

② 토지의 가격과 가치

③ 가격발생요인과 가격형성요인

④ 지대이론

⑤ 지역성

 

 

 

(2) 시장론

 

토지가격론에서 설명한 토지의 특성과 토지가격의 이해를 바탕으로, 토지시장이 어떤 mechanism을 가지고 움직이며 어떤 특징이 있는지 학습합니다. 이에는 크게 세 가지 목적을 위한 시장론을 학습합니다.

 

① 평가 목적하 부동산 시장

② 투자 ․ 개발 목적하 부동산 시장

③ 도시성장과 부동산 시장

 

 

 

(3) 최유효이용론

 

최유효이용은 부동산 평가를 위한 가장 핵심적인 ‘가치인식기준’입니다. 최유효 이용을 이해하고 분석과 관련된 모든 이론적 내용을 학습합니다.

 

 

 

 

(4) 부동산 감정평가론

 

앞에서 학습한 내용을 바탕으로 감정평가이론을 ‘종합화’ 합니다. 특히 평가 3방식 6방법에 대해서 깊이 있게 학습하여야 하며, 특히 수익방식에 대해서 많은 시간을 들여서 공부할 것입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

① 부동산 감정평가의 기능과 필요성

② 부동산 감정평가의 사회성과 공공성

③ 부동산 감정평가의 2가지 이론모델 (지역개별분석, 시장분석)

④ 우리나라 감정평가 방식의 절차와 세부 내용

⑤ 수익방식, 비교방식, 원가방식

⑥ 평가 3방식의 병용과 시산가격의 조정

 

 

 

 

(5) 부동산 정책론

 

① 부동산 가격공시제도

② 감정평가제도

③ 토지이용규제

④ 부동산 조세

 

 

 

 

3) 투자 금융론

 

(1) 부동산 금융론

(2) 부동산 투자론

 

4) 기업가치 평가론(일반)

 

5) 무형자산 평가론(일반)

 

 

 

 

3. 감정평가 일반논술 강의

 

 

내용공부와는 별도로 ‘논술’에 대한 공부가 진행되어야 합니다. 많은 사람들이 논술을 주먹구구석으로 대충 하는 경향이 있는데, 향후 본격적인 답안지 작성 연습을 하기 전에 사전에 논술 그 자체에 대한 공부가 선행되어야 합니다. 내용강의에 비해서 그 분량은 적지만 실질적으로 매우 큰 도움이 될 것입니다.

 

1) 답안지 작성의 이해

2) 감정평가 이론 기출문제 분석과 ‘공격과 방어’의 이해

3) 기본 논술 모형 이해

4) 복합 논술 모형 이해

5) 이론 논술 3원칙 학습 (① 포섭의 원리 ② 시선처리 ③ 주소적시의 원리)

6) 실제 답안작성 연습(★★★)

 

 

5. 득점에 대한 고민과 메뉴얼

 

다수의 합격생을 만난 끝에 합격생 대다수가 ‘공통적’ 인 학습방향을 가지고 있음을 발견하였고, 이를 적극적으로 정리하고 체계화 시킬려고 노력하였습니다.

 

 

 

이론 득점 매뉴얼

 

1. 득점 방법 (위험을 줄이고 득점 확률을 높이는 법)

• 이론은 합격생들조차 명확하게 그 방법을 제시하지 못하는 실정.

• 서브형이냐? 기본서형이냐?

서브를 보고 합격한 사람은 서브를 추천, 기본서를 보면서 합격한 사람은

기본서를 추천.

• 다만, 공통적으로 “서”를 가장 중시함

• 합격생들이 제시하는 이론 득점 가능한 논술 방법

- 묻는게 뭔지 알고 있다고 보여주기,

묻는게 어떤 측면에서 중요한지 긁어주기,

묻는거 제대로 쓰기, 관련문제 언급해주기

- 문제의 개별성을 파악해라.

- 문제의 뉘앙스를 파악해라. 논점강조는 배점으로 해라

- 분설문제의 경우 ‘연결고리’를 제시하라.

- 평범하게 써라.

- 키워드 노트를 만들어라

- 답안을 이론을 전혀 모르는 사람에게 보여줘서 이해되지 않는 부분이

있는지 체크하라.

- 결본결로 써라.

- 기승전결로 써라.

- 정명선식으로 공부하고 김지연에서 답을 찾아 이충길로 답안을 작성하라

- 10년 정명선 4순환中 교수가 직접 채점한 ‘목차채점’에서 쌍별과 별을

받은 21회 합격생(8년차)의 해당 목차 추적 사례.

2010.7.22 정명선 4순환 5회 1-4번 물음

대상 부동산펀드의 수익성 판단의 토대가 되는 개발사업의 투자가치를

평가할 수 있는 기법 (10점)

쌍별 목차	×목차
1. 거래사례비교법 2. 원가법 3. 수익환원법	1. 감칙 검토 2. 할인현금수지분석법

 

교수가 생각하는 논리적인 답안과 수험생이 생각하는 논리적인

답안의 차이 인정.

 

• A강사 , B강사 , C강사 스타일 분석

A - 학자 스타일, 사고의 폭↑ but 강평때 안드로메다로 감.

B - 강의가 좋음, 이론전체의 맥을 뚫고 있음, 단 실전 답안용은 ×

C - 서브식, 답안에 빠짐이 없음, but 사고의 폭↓

 

• 결과적으로 기본서 + 서브로 득점의 확률을 높여야 됨

• 이론 논술의 기법 연구

 

 

 

2. “序”는 어떻게 써야 하는가.

 

• 서만 읽으면 아는지 모르는지가 바로 나온다.

물어본 것을 아는 서와 아는지 모르는 서는 무엇인가?

 

 

• 물어본 것을 아는 서에 포함될 요소는 무엇인가?

① 왜 이것을 논하는가?

② 전체의 맥을 뚫는 문장 (답)

 

이와 관련해서 합격생들이 서와 관련해서 언급한 것들

- 서에 결에다 쓸 내용을 써라.

- 물어보는 것의 상위개념에서부터 접근해라.

- 첫문장에 답을 써라. (17기 김동진)

- 분설형 문제의 경우 각 물음을 서에서 다 언급하라.

 

 

3. 실천 방안

•가장 이상적인 답안지를 머릿속에 담아 두어라

•득점을 하기 위한 답안지를 만드는 연습 필요

•크게 서, 내용, 논술 측면에서 연습할 필요성.

 

 

1) 내용은 어떤식으로 충실하게 만들어갈 것인가?

꼭 필요한 기본서로 공부범위를 축소. 꼭 필요한 의의만 정리하여 암기 범위 축소. 법전에 기술된 평가방법의 완벽한 정리. (키워드 서브 노트 만들기)

 

무엇을 볼 것인가? (욕심을 버리자)

학개론	평가이론	기타	서브 참고서
방,장 학개론 안정근 학개론 이창석 학개론 조주현 원론	안정근 평가이론 나상수 평가이론 노용호 평가이론 경응수 평가이론 AI, 일본기준	토지경제학 부동산경제학 관련 투자, 금융관련 정책, 시사관련 부동산용어사전 이론수습문제,논문	A+ 김지연, Fee 등l

 

 

 

2) 논술은 어떻게 연습할 것인가?

 

• 이론 개별스터디의 필요성.

 

•논술력 증진을 위한 다양한 아이디어들.

- 시간제한 없이 최선의 답안지 써보기

- 서로간의 문장 고쳐주기.

- 이론을 모르는 사람에게 보여주고 이해 안되는 문구들 수정하기

- 수정 후 같은 문제 다시 써보기.

 

 

• 채점자의 입장이 되어 보자.

각 학원 채점팀장들 섭외, 답안지 채점시 다수의 답안지를 보면서 무엇이

잘 쓴 이론답안인지 눈으로 확인하기.

 

 

4. 무엇을 쓸 것인가?

• 팀장문제가 아닌 기출문제와 출제위원 특강 문제 위주