陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

일본 부동산 감정사 감정평가이론 기출문제를 수험생들이 공부하기 시작한 것은 1990년 김인식 평가사님 (당시 가나감정)이 감정평가이론문제 (서울고시사)라는 이름으로 초판본을 낸 이후 부터였습니다.

지금 신림동(대학동, 서림동)의 복사집에서 파는 김인식 편저 일본 이론 기출문제는 증보판으로 1997년까지 일본 부동산 감정평가 기출 문제 및 해설이 수록되어 있습니다. 

일본 부동산 감정사 감정평가이론은 A+ (11기 박준필 평가사님) ,  NAVER 감정평가이론(11기 배태성 평가사님), ONE STOP PLUS 감정평가이론 (11기 조성희 평가사님)등 전설적인 이론 SUB 책이 나오기 전까지 감정평가사 수험생들의 필독서였습니다.

(13기 연광철 평가사님 합격수기 등 참조)

이 서브들이 나오면서 자연스레 일본 이론 기출문제는 자연스레 수험생의 관심에서 멀어져갔죠.

일본 부동산감정사 감정평가이론 기출문제 습득이 다시 수험가의 필수코스로 여겨지기 시작한 것은 정명선 강사가 본격적으로 강의를 하기 시작한 이후 부터입니다.

1. 1997년까지 기출문제는 복사집에서 구하실 수 있을 것입니다.

2. 1998년 부터 2001년까지 문제는 서동기 평가사님 편저 감정평가이론예해 (2001, 부연사, 현재 절판)에 문제가 수록되어 있습니다. 이 내용은 복사집에 없을 확률이 큽니다.

3. 정명선 강사가 강의한 2010년, 2011년 1 혹은 2순환 강의자료가 아마도 일본 부동산 감정사 기출문제를 다루었으며 복사집에서 그 자료를 찾아달라고 하면 볼 수 있을 것입니다. 

(위에서 1998~2001년 문제도 여기에 포함되어 있을 겁니다)

만약 복사집에서 자료를 폐기처분하여 구할 수 없다면

정명선 강사의 까페 <함께하는 감정평가이론(cafe.daum.net/realestateresearch)> 에 회원가입을 하신다음, 


<감정평가이론자료> -> 18번 (2001~2008년) / 38번 (2009년) 자료를 다운 받을 수 있습니다.

4. 정명선 강사가 강사생활을 그만둔다고 애기했던 것이 2012년 8월이었으므로 2012년 기출문제는 구하기 어려울 수 있습니다.

정명선 강사가 학원 스터디 강의를 다시 하고 있으므로 향후 2012년 문제를 추후 볼 수 있을 것이지만 언제 이 부분을 제시할 지 알 수 없는 바, 이 부분은 제가 올려드리도록 하겠습니다.

5. 2013년 기출문제의 경우 위의 까페에서 57번 게시판글에 황운선 평가사님(22기)이 올린 것이 있으니 이 문제를 다운 받으시면 되나, 이 부분 역시 제가 올려드리도록 하겠습니다.

6. 현재 일본 기출문제는 각 학원 팀장님들의 자료등에 적절히 반영되어 있으므로 그 자료들만 봐도 무방하며, 감정평가실무기준이 나온 상태에서 이론공부의 기준은 감정평가에 관한 규칙 및 감정평가실무기준이 되어야 할 것입니다. 
 

기타 기출문제와 관련된 사항에 대해서는 합격의 법학원 게시판에 가서 정명선 팀장에게 이 사항을 문의하면 될 것입니다.

 

<2012년 일본 부동산 감정사 감정평가이론 기출문제>

[문 1] (50점) 감정평가를 수행할 경우 다음 질문에 답하시오.

 (1) 감정평가에서 알 수 없는 사항에 관한 취급에 대해 설명하고 구체적인 예 세 가지를 제시하시오. 

(2) 감정평가를 수행할 수 없는 경우를 설명하고 각각의 사례에 대해 구체적인 예를 2개씩 제시하시오. 



   
[문제 2] (50점)


대규모 공장 토지의 감정 평가에 대해 다음 질문에 답하시오. 


(1) 공업 지역 특유의 지역 요인을 5개 들어 구체적으로 설명하시오. 



① 판매 및 원료구입 시장과의 위치관계

② 노동력 확보의 난이

③ 관련산업과의 관계

④ 공급 및 처리시설의 상태

⑤ 공해발생의 위험성

(2) 대상 부동산은 구릉지 개발 조성건으로 토지면적 중 20%는 경사지로 되어 건물 부지로서 이용은 곤란하다. 대상 부동산을 감정평가함에 있어, 경사지 부분을 어떻게 감정평가에 반영하여야 하는지 설명하시오. 



[문제 3] (50점) 감정평가 보고서의 작성에 있어 다음의 질문에 답하시오. 

(1) 감정 평가 보고서에 기재 항목 중 "관여부동산감정사 또는 관여 부동산 감정업자에 관계된 이해관계 등 " 이러한 기재를 요구하게 된 배경에 대해 설명하시오. 


(2) 관여부동산감정사 및 지원 업무 등을 수행할시 부동산감정사에 대 한 역할을 분류 · 설명하고 감정평가보고서 기재 사항에 대해 설명하시오. 

[문제 4] 인접지 소유자가 합병을 목적으로 대상 부동산을 취득하면서 "해당 합병에 의해 가치증가가 발생하고 대상 부동산 취득 후 잔여지에 감가가 발생하는 경우 " 이러한 대지의 감정평가에 대하여 다음 질문에 답하시오. 



(1) 원하는 가격의 종류에 대해 그 이유를 기재하여 설명하시오. 

(2) 감정평가 방식 적용시부터 감정 평가액 결정까지의 구체적인 절차에 대해 설명하십시오. 

(3) 증분 가치의 배분 방법 중 단가와 면적을 모두 반영한 방법으로 일반적으로 활용되고 있는 두 가지 방법에 대하여 각각의 내용, 배분방법, 적용상의 유의점에 대해 설명하시오.



 
2013년 일본 부동산 감정사 시험문제 



【문 1】 

건물 및 그 부지내 최유효이용의 판정에 있어서 다음 질문에 답하시오.

1) 공지로서의 최유효이용 이외에, 건물 및 그 부지내 최유효이용을 판정 할 때 유의점에 대해 언급하시오


2) 공지로서의 최유효이용과 건물 및 그 부지내 최유효이용의 판정 결과가 다를 수 있다. 이에 대한 사례 3가지를 예시하고 구체적으로 설명 하시오.

【문 2】 정상가격과 특정가격의 성립조건에 대해 다음 질문에 답하시오.

(1) 정상가격에 대한 현실 사회 경제 하에 합리적이라고 생각되는 다음의 조건에 대해 구체적으로 설명하시오


① “구매자가 정상적인 자금 조달 능력을 가지고 있음”에 대해

② “대상 부동산이 상당기간 시장에 공개되는 것에 대해


(2) 법령 등에 의한 사회적 요구를 배경으로 한 평가 목적에 따라 대상 부동산의 최유효이용을 전제로 함에 있어 특정가격으로 평가하는 구체적인 예 두가지를 들어 설명하시오. 



[문제 4] 상업용의 구분 소유 건물 및 그 부지 (전유 부분이 임대되는 경우)의 감정평가에 대해 다음 질문에 답하시오. 

(1) 주거용 부동산의 감정평가와의 차이에 대해 언급하시오. 

(2) 수익가격이 적산가격보다 훨씬 높게 시산되었다. 시산가격의 재음미에 있어서의 유의점에 대해 언급하시오.



   

일본 부동산 감정사 감정평가이론 기출문제를 수험생들이 공부하기 시작한 것은 1990년 김인식 평가사님.hwp

2009 한림 이론 1기 문제 모음.hwp

안녕하세요 저는 24기 합격생입니다...

이론 과목은 수험기간 내내 고득점은 아니나 과락이 나온 적은 없고

올해 점수는 54.5로 그래도 합격 컷은 넘는 점수라 팁 드리고 싶어서 글 적어봅니다....

1. 묻는 물음에 충실히 답하라.

이론 문제는 1) 논하라 2)서술하라 로 나눠집니다.

1)논하라는 자신의 생각, 견해를 논하는 것입니다.

2)서술하라는 말 그대로 서술하면 됩니다 물음에 대해...

(1) 1) 을 쓸 때는 자신의 견해가 분명하여야 합니다.

(다만 문제를 잘 읽고! 그에 맞는 견해를 밝혀야 합니다.)

올해 24회 3번 문제 소물음인

표준지공시지가가 시장가치를 반영하지 못하는 경우,

표준지공시지가를 기준으로 해야하는 감정평가에서 발생하는 문제와 대책을 기술하라

는 1)유형이라고 생각합니다.

여기서 시장가치는 Market price가 아니라 Market value죠...넋놓고 보다가 시가 반영이라고 쓸 뻔 했습니다.

저는 간단하게 시장가치와 감정평가의 의의를 한번 언급하고,

시장가치의 성격에 착안해서 문제와 대책을 썼습니다.

(문제보다 대책에 중점을 뒀습니다, 관련 논문에서 보았으나 좀 다르게 서술하려고 노력했습니다)

표공과 시장가치의 의의를 생각하며 문제와 대책 뒤에는

표준지공시지가와 시장가치의 가격의 목적이 다르기 때문에

가격다원론을 언급하며 어느 정도 차이가 날 수 있다,

감정평가상 표준지공시지가의 비교표준지 가격으로써의 활용상 문제는

근본적으로 표준지공시지가의 현실화율을 높이거나,  사정보정을 통해 해결할 수 있다고 생각된다~ 서술했습니다. 

(가격의 일원론 이원론은 크게 고민하지 않았습니다. 견해를 밝히는 것이기 때문에 저와 달리 양자를 동일한 가격개념으로 보아 서술해도 상관없다고 생각합니다)

(2) 2) 를 쓸 때 출제자의 숨은 의도, 소물음 사이의 행간에 대해

고민을 지나치게 많이 하면 답안이 산으로 가는 것 같습니다..

저는 올해 2)유형 문제가 많이 출제되어 정직하게 아는 것을 썼습니다

최유효이용이나 시장분석에 대해 서브나 기본서에서 익힌 대로 서술하되, 소물음 간 고리가 어느 정도 연결 되도록 썼습니다.

(시장분석을 왜 냈을까 지역분석이랑 뭐가 다르지 내가 다른 수험자들과 다른 차별화된 답안을 보여주겠다

너무 많이 생각하면 답안이 위험하다고 생각합니다...)

2)유형은 키워드의 의의, 서브 또는 이론서에 기반한 정직한 서술,

더불어 해당되는 감칙과 법조문만 적시해준다면 정말 훌륭한 답안이 된다고 생각합니다. 

(물론 시험장에서 뭐가 나올지 모르는데 완벽히 서술하긴 어렵습니다...)

2)에서 잘 모르는 의미를 서술해야한다면 (예: 동적DCF, 비상장주식)

애초부터 배점 비중을 작게 두어

다른 문제에서 자신 있는 논점을 비중 있게 다루시고, 

최대한 감칙에 있는 걸 활용하여 서술하시면 될 것 같습니다.

(전 21회때 비상장주식 문제에서 감칙 조문조차 서술하지 못했습니다.

다만 뭐 남들도 잘 모를거야, 라고 생각했고 다른 제가 아는 논점을 잘 서술하려 노력했습니다..)

2. 출제자의 객관적인 의도 파악

1.과 중복되는 내용이기도 하지만 강조하기 위해 재서술합니다.

복사집이나 서점에 가면 이론 기출문제 및 모범답안, 출제위원의 강평이 수록된 책을 구할 수 있습니다.

(아직 없는 분들은 꼭 구하시길...)

그 중 서동기평가사님의 강평을 보면

이론문제는 출제의도라는 것이 출제자의 주관적인 의도를 말하는 것이 아니고 객관적인 의도를 말하는 것이다라고 쓰여있습니다...

시험장에만 가면 문제 잘 읽다가 욕심내는 분들 있으십니다.

문제에 숨은 출제자의 의도파악하여, 시사성 있는 논문과 관련지어 잘 썼다고 나오는 분들 중에 과락 여럿 봤습니다.

(1) 객관적인 의도

23회 문제의 경우 시장가치개념의 발전과정이었는데

저는 사실 이 문제가 의도하는 것을 도무지 몰라서 지대지가론을 썼습니다.

(23회 합격생 중에도 지대지가론을 쓴 분이 꽤 있다고 들었습니다.)

물론 정확한 의도는 통계학적인 가격으로의 변천, 발전과정이 되겠지만

수험생이 지대지가론으로 받아들일 수 있겠구나 라고 생각하면

무조건 넌 올해 불합격(과락)을 주지 않는다고 말하고 싶어서 예를 들었습니다. 

의의를 완벽하게 서술하되, 큰 맥락을 벗어나지 않는다면 과락을 줄 수 없을 것입니다.

(23회 문제의 경우 논란이 많아 제가 언급하기 송구스럽습니다...

그리고 올해부터는 채점이 과락을 주지 않는 채점으로 바뀌어서 내년에도 그럴 것이라 전망됩니다....)

(2) 논문

특히 관련 논문의 경우 참고하기 위험합니다.

알더라도 그 논문의 주제와 시험장에서의 물음은 항상 일치하지 않음을 유의하셔야 합니다.

시험장 문제를 논문에서 본 것 같으면 아 출제자의 숨은 의도가 이거였구나 꽂히는 경우가 더러 있습니다

그런 분들과 시험장에서 얘기 나누면(본인이 그  논문을 모를 경우) 주눅듭니다 근데 결과는 ㅜㅜ

시험장 문제는 절대 논문에서 그대로 나오는 법은 없는 것 같습니다

비슷하더라도 조금 더 다른 시각으로 접근하여 서술하여야 할 것 같습니다

문제를 그대로 읽으시는 게 출제자의 객관적인 의도를 파악하는 가장 좋은 방법이라고 생각합니다

3. 기타 - 저의 공부방법

1) 저는 선암기 후이해, 후암기 선이해든 우선 감칙과 법전(토지보상법, 부감법),

이론 의의는 무조건 다 외워서 이론 답안에 활용하도록 노력했습니다.

2) 다년차다보니 시중에 있는 기본서는 거의 다 읽어보았습니다.

물론 대부분의 책은 이론 과목을 이해하기 위한 흝어보기 수준의 속독이었고(이론 강의를 안 들었기 때문입니다),

경응수평가사님 감정평가론과 일본 요설을 기본으로 하여 공부했습니다.

3) 개인 서브는 만들지 못했고, A+나 스터디 팀장 서브를 활용했습니다.

당연히 못 외우니까 자주 보도록 노력했습니다.

4) 일본식 미국식 이런 건 머리가 나빠서 나누지 못합니다ㅜㅜ

5) 학원 성적에는 연연하지 않았습니다. 특히 올해는 유난히 점수가 나빴습니다.

6) 논문은 한국감정평가학회 http://www.kas.re.kr/

에 있는 논문 중 스터디 팀장님이 강조하는 부분들만 참고해서 읽었습니다.

다 쓰고 보니 다들 아시는 내용인데 줄줄 쓴 거 같기도 합니다

작게 나마 도움이 되셨으면 합니다.ㅜㅜ

올해 문제가 어떻게 보면 스터디에 나오는 서브형 문제인 것 같긴하지만

저 같은 경우에는 항상 문제를 보면서 별도의 출제의도를 찾고자 노력했고

그게 맞는지 틀린지는 몰라도 생각건데 100부의 답안중에 튀는 답안처럼 보였을수도 있을 것 같단 생각이 듭니다.

참고로 아직 출제위원님께서 올리신 채점평은 아직 읽어보지 않았습니다.

그냥 이론 공부량에 비해 매년 비교적 점수가 괜찮게 나왔던 제 방법을 말씀드리는 것이니

취하실 부분은 취하시고 버리실 부분은 버리셨음 합니다.

(참고로 재작년엔 50점 후번 작년에도 이론은 50점대였고 올해도 50점 후반대를 맞았습니다.

평소에 이론 공부는 거의 하지 않았어요. 대신 실무 법규에 시간 투자를 많이 했어요)

저는 문제를 풀면서 항상 세가지를 생각햇습니다.

1. 먼저 문제를 보실때 설문에서 약하게 쓸 부분과 강하게 쓸 부분을 선택하십시오.

2. 문제에서 중요한 것은 지식의 내용이 아니라 이 지식이 왜 필요한가 입니다.

3. 문제에 달려있는 전제에 대해서 왜 이런 전제를 굳이 달아준건지를 고민해 보세요.

각 문제별로 설명해볼께요. 위에 방법대로 각 문제를 접근해볼게요.

올해 문제 1번)

1. 저는 약하게 쓸 부분은 설문 1,2,3으로 잡았고 승부는 설문 4에서 난다고 생각했습니다.

왜냐면 설문 1,2,3은 특별히 차별화되게 쓸 내용이 없습니다.

왜냐하면 아무런 전제도 달려잇지 않거든요.

설문 1,2,3은 아무리 열심히 써도 목차만 보고 안에 내용은 대충 훑고 말거라고 생각해서

대충 빠르게 발랐어요. 목차만 명확히 뽑고 안에 내용은 뻔한 얘기 썼습니다. 여기서 시간을 버는거예요.

대신 설문 4는 "부동산국면 시장이 침체일 때"라는 전제를 달아놓았습니다.

설문 4에서 승부를 보자 생각하고 시간을 충분히 투자해서 생각했습니다.

2. 왜 하필이면 침체 국면을 언급하는 것일까.

생각해보면 요즘 재개발 사업들이 다 중단되고 향후 어떻게 될 것인지 전망이 불투명하지요.

그만큼 시장이 불확실하고 비관적이라는 것인데, 그럴 경우 개별 부동산의 사업성 판단이나

중도적 이용상태에 있는 부동산을 어떻게 처리해야 할 것인지 관련해 최유효이용 판단이 문제 되는 것입니다.

저는 이 부분을 서론에 살려 쓰기 위해 노력했습니다.

3. 전제에서 침체국면일때로 전제를 달아준 것은, 종전의 호황시장과는 

확실히 다른 시각으로 최유효이용을 접근되어야 한다는 것입니다.

그러면 어떻게 접근하여야 하는가 그게 문제되는 거죠.

솔직히 내용은 아무거나 막 써도 상관없습니다. 그냥 문제의식을 가지고 있다는 것만 보여주시면 됩니다.

저같은 경우는 설문4에 첫 목차를 "호황시장과의 구별함에 유의"라고 뽑고

이런 내용을 아무렇게나 막 썼습니다.

(그렇다고 아무렇게나 막 쓰진 않았겠지만 하여튼 지금와서는 구체적인 내용은 잘 기억나지 않네요.)

올해 문제 2번)

1. 설문 1은 그냥 답이 있는 문제 입니다. 생시수공균포 의의 대충 쓰면 된다고 생각했습니다.

대신 설문 2가 문제의 핵심관건이라 생각했습니다.

채점자는 설문 1은 목차만 대충보고 설문 2만 주의깊게 읽어볼 것이다! 라고 생각했어요.

2. 사실은 문제 1과 2가 연결되는 문제라고 보았습니다.

문제 1번에서 시장이 불확실성을 띄고 최유효판단이 어렵기 때문에 결과적으로 시장분석과 지역분석이 필요한 것이지요.

나아가 종전에는 개략적인 지역분석만이 필요한 것이었다면,

최근 시장상황에선 보다 구체적이고 포괄적인 분석이 필요하다.

그래서 저난 지역분석과 시장분석을 다른 개념으로 판단했습니다.

이러한 내용을 서에 써줬으요.  구체적으로 어떤 개념인지는 중요하지 않습니다.

제가 쓴게 맞을 수도 틀릴수도 있지만, 어쨌든 문제의식을 명확히 보여주는 것이 서에서의 핵심이라고 생각했습니다.

3. 잘 보시면 설문 2는 지역분석은 부동산 감정평가에서 행하는 지역분석, 이라고 써잇고

시장분석은 그냥 시장분석이라고 쓰여있어요.

이런 전제에 의구심을 가지셔야 합니다.  

결과적으로 저는 시장분석을 일반적인 부동산 투자분석방법의 한 종류라고 명확히 햇어요.

지역분석은 가치분석을 위한 우리의 감정평가도구로서 이용되는 것이구요.

시장분석과 지역분석은 분석 대상도 다르고 목적도 다르다고 봤습니다.

그러나 양자는 본래 다른 목적에서 사용된 것이지만 일부 비슷하고 중첩되는 부분이 있고,

최근 시장상황을 보건대 부동산 감정평가에서 시장분석을 통한 미국식 투자분석 툴을 보다 연구해서 지역분석의 방법을 조금더 발전시킬 필요가 있다.

뭐 이런식으로 쓴거 같아요.

출제 의도랑 틀렸을 수도 있어요. 그런데 점수받는데는 문제가 없을거라고 확신합니다.

올해 문제 3번)

이쯤되니 시간도 많이 흐르고 정신이 없어서 3번은 뭐라고 쓰는지도 모르고 막 발랏어요.

시험전에 비슷한 논문을 본 것 같은데 명확이 접근이 안되서 대충 칸만 채웟네요.

올해 문제 4번)

1. 설문이 1개이니 선택과 집중을 할 것이 없습니다.

2. 사실 10점짜리 문제까지 왜 냈는지 판단할 겨를도 없고, 판단했다 하더라도

이것을 쓸 분량의 여유가 없어요. 단지 지식으로 문제만 풀면 돼요.

3. 이문제는 달려있는 전제가 문제의 전부인 문제라 생각했습니다.

"부동산업을 법인형태로 영위하는 경우"라고 쓰여있어요.

아마 대개의 수험생들이 감칙 조문만 쓰고 말았을 겁니다.

점수를 잘 받으시려면 그러시면 안돼요 ㅠ

부동산업을 법인형태로 운영할 경우 법인이 여러 형태가 있을 수 있어요.

실무로 잘 나오는 리츠도 있을 수 있고 부동산 투자회사도 있을테고 단순 운영임대한 회사도 잇을거고

모텔도 있고 개발해서 사고파는 회사도 잇고 하여간 다양하게 많습니다.

저는 실무자가 아니니까 사실 구체적으로 뭐가 있는지는 몰라요 그래도 하여간 다양하다는 점만 강조하시면 됩니다.

이러한 다양한 법인들을 한가지 방법으로만 평가할 수 있을까요?

이부분을 써주셔야 했다고 생각합니다.

저 같은 경우는 서는 아예 안쓰고 감칙의 규정을 먼저 발랐습니다. 간략하게 24조 1항이랑 3항이요.

감칙같은 경우는 토씨하나도 틀리면 안됩니다.

그 뒤에 구체적인 법인기업의 평가방법으로서 거원수를 쓰는데

그 안에 법인의 예를 하나하나 들면서 이런 법인이라면 거사비가 유용하다

이런 법인은 물건별 평가를 위한 원가법이 유용하다 이런식으로 발랐어요.

그방법이 맞는 건지 틀린건지는 중요하지 않다고 생각했어요.

마지막 문제에서 이만큼 생각한 수험생은 거의 없을거라 생각했습니다.

그리고 마지막에 결론은 써줬는데 아무래도 부동산업이다보니 보유하고 있는 부동산이 유용하다보니

원가법으로 접근하는 방식이 유용하게 쓰이지만, 경우에 따라 기업의 장래가치가 중시된다면

수익환원법이 보다 월등할수 있다 이에 3항의 도입이유가 있다

뭐 이런식으로 써줬네요.

결과적으로는 합격했어요.

이게 하루아침에 되는 거는 아니예요.

평소에 문제를 푸실 때 답이 없는 문제를 일주일에 백점정도라도 고민해서 풀어보시고

답이 맞든 틀리든 그건 상관 없습니다. 문제 접근하는 훈련이 필요한 것이니까요.

정확하게 답을 요구하는 문제는 외워서 푸시고 아닌 문제는 구별해서 차별화를 해주시면 됩니다.

생각해보면 저는 이론에 대해 그렇게 많이 알고있지 않고 서브로 공부한 적은 단 한번도 없어요.

그냥 매번 이런 방식으로 접근하는 훈련만 열심히 했습니다.

그런데 초년차때 이렇게 공부하시면 안될 것 같아요. 기본적으로 외우는 것이 우선이구요.

제 방법은 이미 외울건 다 외웠는데 아무리 해도 점수가 안나오는 다년차들이 고민해보셔야할 문제 같아요.

근데 이게 틀린 내용을 막 바르는 거일지라도 점수는 항상 잘 나오더군요... 스터디든 시험장이든이요.

저같은 경우는 경응수책 뒤에 있는 기본문제랑 기출문제를 답이 없다 생각하고 매번 고민했습니다.

그리고 한림의 남준형 평가사님 문제는 답이 있는 문제라 생각해서 기본적으로 외워가며 공부했고

하우패스의 김수유 평가사님 문제는 답이 없이 문제접근방법을 훈련하는 문제라 생각하여

이리저리 고민하며 공부했습니다.

김수유 평가사님께 개별적으로 찾아가서 제 답안지를 많이 보여드리고 상담도 많이 받았구요.

결과적으로 수험생들이 그냥 그런문제는 10이면 10 다 똑같이 풀기 때문에

답안지 쭉 쌓아놓고 보면 채점하는 사람들은 읽지도 않습니다. 

제가 다른 사람들 답안지를 봐도 그렇더라구요. 똑같은 말만 있는데 읽기가 피곤해요. ㅠㅠ

기회가 되신다면 다른 사람 답안지를 많이 보시고, 

되도록이면 잘못쓴 친구의 답안지를 골라서 직접 첨삭해주세요.

많은 도움이 되실겁니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사하고 모쪼록 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

21기 4월 실무수습과제물.hwp

23회 공인중개사 해설.pdf

5월 실무수습 과제물

★이론파트별 기출문제.hwp

< 합격예감 “일요반 4기” 이론 강의계획서 >

팀장 : 이충길 평가사

E-mail : zestgil@naver.com

※ 4기 스터디와 관련하여 궁금한 점이 있으신 분은 상기 메일주소로 문의 바랍니다. 스터디를 참여하지 않더라도 학습방향 및 공부방법에 대해 상담하고자 하는 분은 언제든 환영입니다. 부담없이 메일 주세요. 합격을 기원합니다. 파이팅!! 0(^^)0

※ 4기 스터디의 주안점

(1) 예상문제 정리

이론의 주요 예상문제는 1) 과거 기출문제, 2) 출제위원급 특강문제, 3) 감칙 및 감정평가기준 개정안 관련 논점, 4) 출제위원급(경응수, 이창석 개정판 반영) 교재 공통 강조 내용, 5) 시사논점 및 업계현황(논문, 부동산 소식지 및 신문기사), 6) 수습평가사 교육 자료 등입니다. 출제문제는 이와 관련하여 제시할 예정으로, 실전과 같은 연습이 될수 있습니다.

(2) 최종 단권화 자료

4기때 반드시 필요한 작업은 이론서의 단권화입니다. 어떤 문제를 만나더라도 단권화를 통한 이론의 체계에서 어떤 파트의 내용인지, 어떤 내용과 연결해서 쓸 것인가를 판단할수 있어야 합니다.

여러가지 개별적 상황으로 1000페이지에 달하는 교재를 단권화 할 수 없는 분들은 3/4기 자료만으로도 단권화할 수 있도록 이론 전범위의 주요 논점을 정리할 예정입니다. 시간이 없는 분은 3/4기 자료만 보셔도 됩니다.

(3) 중요도 체크를 통한 강약조절

이론은 어느 정도 학습을 하면 내용은 알 수 있으나, 잘 쓰기는 어렵습니다. 각 논점마다 별표로 강약조절을 할 예정입니다. 중요도가 높은 논점은 시험장에 반드시 완벽하게 정리하고 들어가야 합니다. 개인적인 능력에 따라 중요도가 높은 논점을 우선적으로 정리하시면 됩니다.

(4) 강평

제 강의의 특징은 강평에 있습니다. 단순히 내용을 설명하는 강의는 실제 답안을 향상시키는데 별로 도움이 되지 않습니다. 스터디에서 만난 문제는 누구보다 자신감을 가질수 있도록 논점의 중요성, 배점구성방법, 차별화요소, 서 및 결 작성 요령, 서브에 없는 문제의 경우 접근방법 등을 중심으로 강평합니다. 매주 강평내용만 숙지하고, 개선해 나간다면 답안은 향상됩니다.

(5) 최근 주요논문 문제 및 자료 제공

논문을 모두 구해서 읽어 보는 것은 시간 대비 비효율적입니다. 읽어보아도 막상 관련 내용을 쓸려고 하면 기억이 안납니다. 각 논문의 주요포인트만을 요약해서 문제로 제시하거나, 자료로 제공할 예정입니다. 주요논문의 주옥같은 표현은 정리해서 답안에 표현할수 있도록 제시할 예정입니다.

(6) 차별화 되는 답안 만들기

수험계에 있는 문제라도 고득점을 받기 위해서는 ‘서’과 ‘결’을 잘 써야 합니다. 이 경우 업계 및 시장상황을 기술할 수 있으면 채점자에게 좋은 인상을 줄 수 있습니다. 그러나, 수험생이 이를 파악하기는 쉽지 않습니다. 다년간 업계의 실무경험과 스터디경험, 업계관련 자료를 통해서 차별화 되는 답안이 될 수 있도록 하겠습니다.

(7) 최고답안 제공 및 채점강평

이론은 내용을 아는 것은 아무 소용이 없습니다. 주어진 시간내 주어진 배점에 따라 누구보다 뛰어난 답안을 만들어 내야 합니다. 수년간 스터디 팀장을 하면서 아쉬운 부분은 수험생들은 저마다 자기 스타일의 답안 테두리에 갇혀 나오지 못한다는 것입니다. 고득점 답안은 답안스타일 자체가 고득점 스타일인바, 어떤 문제가 나오더라도 기본적인 점수 이상을 받게 됩니다. 반면, 이론적 지식은 뛰어나지만 답안스타일이 좋지 않은 분은 더 이상 공부하셔도 답안스타일을 바꾸지 않는 이상 점수가 바뀌지 않습니다. 매주 최고답안을 분석함으로써 최고답안을 능가하는 답안을 만드는데 도움을 드립니다.

(8) 문제마다 관련 논점 정리

주어진 문제에 대한 예시답안뿐만 아니라, 교수님마다 견해가 다른 경우 다양한 견해 제시 등을 통하여 한문제를 통하여 다양한 이론적 논리를 구축할 수 있도록 강의할 예정입니다.

※ 합격을 위한 제언

1) 단권화 작업을 반드시 하세요. 이것 저것 많이 보지마시고, 이제 단권화를 무한 반복해야 합니다.

2) A+급 문제는 완벽히 준비하세요. 예상문제를 정확히 찾아내기란 어렵습니다. 다만, 아는 문제에서 좋은 점수를 받지 못하면 안됩니다. 출제가능성이 높은 문제는 완벽하게 준비해서 시험에 나온다면 누구보다 완벽한 답안을 써야 합니다.

3) 키워드 +주요 목차는 암기하세요. 답안에서 주요 목차나 키워드가 없으면 좋은 점수 받기 어렵습니다. 모든 문제를 외우고 시험장에 들어갈수 없습니다. 중요성이 낮다고 하더라도, 의의, 키워드, 주요 목차는 반드시 외우고 들어가세요. 아직 시간은 충분합니다.

4) 답안을 100점 서술해야 합니다. 합격생 중에 이론답안을 채우지 못한 분이 거의 없습니다. 100점을 채우지 못하는 분은 그 이유를 분석하셔서 100점 기술하는 연습이 요구됩니다.

5) ‘목차 + 배점’후 답안 작성하세요. 답안에 짜임새가 생겨 채점자에게 좋은 인상을 줍니다.

6)  자신감을 가지세요. 본인의 현재 성적이 어떠하던 남은기간동안 최선을 다한다면 분명 합격할수 있습니다. 특히 이론의 경우 답안서술방식만 갖춘다면, 수험계에서 좋은 점수를 받지 못하더라도 의외로 고득점을 받는 경우도 있습니다.

「감정평가에 관한 규칙」전부개정령 주요 개정사항 및 취지

출처 : 감정평가협회의 내용을 필자가 적절히 가감하여 재작성