陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

부동산 학개론

 

 

 

 

1. 부동산개발에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공공개발사업의 주체로는 국가•지방자치단체•한국토지공사•대한주택공사 등이 있다.

② 개발사업의 타당성분석에는 법적•물리적•경제적 분석등이 포함된다.

③ 정비기반시설이 극히 열악하고 노후•불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.

④ 주택재개발사업은 소유자들 간의 이해조정이 쉽지 않아 사업시행이 더딘 편이다.

⑤ 행정중심복합도시, 기업도시 및 경제자유구역 개발사업등은 국가경쟁력 강화 또는 지역균형 발전을 목적으로 하는 사업이다.

해설:③ 주거환경개선사업에 대한 설명이다.

(B형 5번)

 

 

 

 

2. 부동산투자 의사결정에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자는 위협회피자라고 가정)

① 투자대안별 수익률 변동이 유사한 추세를 보일 것으로 예측되는 부동산에 분산 투자하는 것이 좋다.

② 투자대안별 기대수익률이 동일하다면 위험이 낮은 대안을 선택하는 것이 좋다.

③ 자기자본 기대수익률이 차입이자율보다 높으면 차입을 통해서 정(+)의 지렛대 효과(leverage effect)를 얻을 수 있다.

④ 부동산 유형별 분산투자뿐만 아니라 지역별 분산투자로도 위험을 낮출 수 있다.

⑤ 한 투자자에게 최적인 투자대안이 다른 투자자에게는 최적이 아닐 수 있다.

해설:① 포트폴리오를 구성하는 자산들의 수익률이 모두 동일한 방향으로 동일한 크기로 움직일 경우(투자대안별 수익률 변동이 유사한 추세), 즉 수익률간의 상관계수가 (+1.0)일 경우에는, 포트폴리오를 구성한다고 하더라도 위험은 감소되지 않는다. 따라서 분산투자의 효과는 나타나지 않는다.

(B형 4번)

 

 

 

 

3. 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 깃은?

① 부동산 거래에 필요한 정보 습득에는 일반적으로 많은비용이 소요된다.

② 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.

③ 부동산 상품이 물리적으로 동일하더라도 경제적•법적성질이 다르면 상품의 성격은 달라진다.

④ 부동산은 고가(高價)이기 때문에 자금조달가능성이 시장참여에 영향을 미친다.

⑤ 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장(buyer's market)으로 변한다.

해설:⑤ 부동산경기가 상승국면에 들어서면 구매자들은 부동산시장에 참여하고자하고, 판매자들은 부동산시장을 이탈하고자 한다. 따라서 부동산전문업자들은 판매자위주의 마케팅전략등을 세워야 한다.

(B형 1번)

 

 

 

 

4. 부동산투자분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우에는 투자가치가 없다고 할 수 있다.

② 수익성지수가 1보다 큰 투자안은 투자가치가 있다고 할 수 있다.

③ 대부비율(loan to value)이 높아질수록 투자안의 부채비율(debt to equity)도 높아진다.

④ 총소득승수법(gross income multiplier)은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다.

⑤ 부채감당률(debt service coverage ratio)이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 매기간의 원리금 상환액을 감당하기에 부족하다는 것을 의미한다.

 

 

해설:④ 부동산투자분석기법에는 한해의 소득(소득율)을 기준으로 투자여부를 판단하는 방법과 여러해의 소득(수익률)을 기준으로 투자여부를 판단하는 방법으로 나누어진다. 전자의 경우는 어림셈법이 있으며, 후자의 경우에는 할인현금수지분석법이 대표적이다.

※ 어림셈법

￭ 어림셈법은 기간중에 발생하는 소득이득중에서 한해의 소득을 기준으로 투자분석하는 방법이기 때문에 , 화폐의 시간가치를 고려하지 않으며, 또한 처분시에 발생하는 자본이득도 고려하지 않으므로 개략적인 투자수익을 분석할 때 자주 활용되는 방법이다.

￭ 어림셈법에는 크게 두가지의 유형이 있다. 즉, 여러 종류의 현금수지를 승수의 형태로 표시하는 것(승수법)과 수익률의 형태로 표시하는 것(수익률법)이 있다.

￭ 그러므로 총소득승수()법은 어림셈법의 종류이므로 화페의 시간가치를 고려하지 않는 방법이다.

(B형 2번)

 

 

 

 

 

5. 임대관련 제도에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)

① 임대료 보조제도는 수요자 지원 주택정책의 한 형태이다.

② 임대료 보조 대신 동일한 금액을 현금으로 제공하면 저소득층의 효용은 감소한다.

③ 임대료 보조를 받은 저소득층의 주택소비가 증가하는 이유는 소득효과와 대체효과 때문이다.

④ 임대료 보조를 받는 저소득층의 효용은 임대료 보조를 받지 않는 경우보다 더 높아진다.

⑤ 시장균형가격보다 낮은 수준으로 임대료를 규제하면 저소득층 임차인들의 주거환경이 악화될 수 있다.

해설:② 임대료의 보조금을 임대료보조(집세보조금)보다 현금으로 보조금을 지원하는 것이 소비자잉여(효용)가 더 크다. 이유는 현금보조는 예산선의 기울기, 즉 상대가격을 일정하게 유지하면서 보조를 해 주기 때문에 소비자의 자율적인 효용극대화 선택이 가능하지만, 현물보조나 가격보조의 경우 예산선의 축소나 상대가격의 교란을 통해 소비자로 하여금 보조대상상품의 선택을 강요하는 셈이 되기 때문이다. 즉, 현물보조나 가격보조의 경우 일반적으로 소비자가 보조대상상품을 필요이상으로 구입하게 되기 때문에 현금보조 때보다 낮아지는 것이다.

(B형 6번)

 

 

 

6.부동산 시장분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 시장세분화(market segmentation)는 수요자의 특성에 따라, 시장차별화(market disaggregation)는 공급상품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것이다.

② 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커진다.

③ 특정지역에서 해당 부동산 유형에 대한 시장성장성, 시장점유율, 개발타당성 등을 파악하는 것이 시장분석의 중요한 내용이다.

④ 부동산상품은 표준화가 어렵기 때문에 시장분석이 복잡해진다.

⑤ 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

해설:② 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 가까울수록 커진다.

(B형 3번)

 

 

 

7. 어떤 지역의 아파트 시장균형가격을 하락시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정)

① 대체 주택에 대한 수요 감소

② 아파트주변 환경의 개선

③ 건설기술의 진보로 인한 생산성 향상

④ 가구소득의 증가

⑤ 지역 내 유입인구 증가

 

 

해설:③ 균형가격이 하락하는 경우는 다른 것은 일정하다고 할때, 수요가 감소하던지, 공급이 증가하는 경우이다. 그러므로 ①은 대체주택의 수요가 감소하였으면, 대체관계에 있는 아파트의 수요가 증가하여, 균형가격이 상승하게 된다. 마찬가지로 ②④⑤도 수요가 증가하여 균형가격이 상승하는 경우이다. ③은 공급증가로 균형가격이 하락하게 된다.

(B형 13번)

 

 

 

8.부동산 시장실패(market failure)와 관련이 없는 것은?

① 공급독점

② 무임승차자 문제

③ 공공재

④ 정보의 비대칭

⑤ 완전 정쟁

해설:⑤

￭ 시장실패의 의의

시장실패란 시장이 어떤 구조적 원인으로 인해 자원이 용도별 효율적 배분에 실패하는 현상을 말한다.

￭ 시장실패의 원인

시장실패의 원인으로는 독과점문제, 자연독점(규모의 경제), 공공재, 외부효과의 문제, 소득 및 부의 재분배 문제, 정보의 비대칭으로 인한 도덕적 해이현상 등을 들 수 있다.

(B형 15번)

 

 

 

 

9. 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은? (단,다른 요인은 불변이라고 가정)

① 건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 증가한다. ② 정부가 건축허가요건을 강화하면 신규건설이 침체될 수있다.

③ 부동산 경기조절 정책은 일반 경기의 조절을 위한 수단이 될 수 있다.

④ 장기 주택저당대출제도의 활성화는 무주택가구의 주택구입을 쉽게 해준다.

⑤ 프로젝트 파이낸싱의 활성화는 주택공급의 확대에 기여 할 수 있다.

해설:① 건설노동자의 임금상승은 생산요소가격이 상승하는 경우이기 때문에 주택공급이 감소하게 된다.

(B형 14번)

 

 

 

 

10.부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 지표권이라 한다.

② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 공중권이라 한다.

③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다.

④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하권이라 한다.

⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.

해설:③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정되지 않는다.

(B형 11번)

 

 

 

 

11.부동산 특성에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다.

② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이 득을 얻을 수 있다.

③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.

④ 개별성이 있어 부동산 상품간 완전한 대체관계가 성립한다.

⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다.

해설:④ 개별성(비대체성,이질성)은 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다는 것이다. 이는 물리적 위치가 고정되어 있으므로 다른 토지와 물리적으로 대체할 수 없다는 점에 기인하고 있는 것이다. 따라서 부동산 상품간 완전한 대체관계는 성립하기가 어렵다.

(B형 9번)

 

 

 

 

12.부동산경기에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 일반적으로 부동산경기는 여러 부동산 유형과 지역에서동시에 같은 국면으로 진행하는 경향이 있다.

② 2005년 정부의 8.31 부동산대책과 같은 외부충격으로 주택경기가 하강한다면 이는 순환적 경기변동에 해당한다.

③ 부동산경기 후퇴국면에서 중개활동은 매수자보다 매도자를 중시하게 된다.

④ 방학동안 대학가 원룸의 공실이 늘어나는 것은 무작위적변동(random change)에 해당한다.

⑤ 경제주체들이 모두 부동산가격상승에 대한 기대를 갖고 있다면 부동산 가격이 급등할 수 있다.

해설:④ 무작위적 변동이 아니라 계절적변동에 해당된다.

(B형 7번)

 

 

 

 

 

13.부동산 감정평가에서 지역분석에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도 지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

② 지역분석은 개별분석 후에 이루어지는 것이 일반적이다.

③ 인근지역의 사회적•경제적•행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.

④ 인근지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기,악화기 등으로 구분할 때 가격수준은 성장기에 최고에 이른다.

⑤ 인근지역은 대상 부동산이 속해 있지 않지만 그 지역적 특성이 대상 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.

 

 

해설:③ ① 후보지 또는 이행지의 경우 일반적으로 이행(전환)후의 종별에 따라 그 범위가 정해진다. 그러나 이행 또는 전환이 완만한 경우(성숙도가 낮은 경우)에는 이행ㆍ전환 전의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다. ② 지역분석은 개별분석 전에 이루어지는 것이 일반적이다. ④ 가격수준이 최고인 시기는 성숙기이며, 성장기에서는 가격상승률이 최고가 된다. ⑤ 인근지역은 대상 부동산이 속해있는 지역이며, 대상부동산이 속해있지 않으면서 그 지역적 특성이 대상부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역은 유사지역이다.

(B형 10번)

 

 

 

 

14.부동산 감정평가의 감가수정밥법에 관한 다음 설명 중 맞는 것으로 묶은 것은?

㉠ 회계목적의 감가상각은 취득가격을 기준으로 하지만, 감정평가의 감가수정은 재조달원가 기준으로 한다. ㉡ 회계목적의 감가상각은 관찰감가를 인정하나, 감정평가의 감가수정은 관찰감가를 인정하지 않는다. ㉢ 정률법에서 매년의 감가액은 첫해가 가장 크고, 해가 갈수록 점차 줄어든다, ㉣ 감가수정에서 감가의 요인은 일반적으로 물리적•기능적 및 경제적 요인으로 구분할 수 있다. ㉤ 감가수정을 할 때 내용연수는 물리적 내용연수를 기준으로 한다.

① ㉠,㉡,㉤ ② ㉠,㉡,㉣ ③ ㉢,㉣,㉤

④ ㉡,㉢,㉤ ⑤ ㉠,㉢,㉣

해설:⑤ ㉡ 회계목적의 감가상각은 관찰감가를 인정하지 않으나, 감정평가의 감가수정은 관찰감가를 인정한다.

㉤ 감가수정을 할 때 내용연수는 경제적 내용연수를 기준으로 한다.

(B형 8번)

 

 

 

 

 

15. 다음 감정평가식의 (㉠)과 (㉡)에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

적산임료=기초가격 X ( ㉠ )+ 필요제경비 수익가격= 순수익 ( ㉡ )

㉠ ㉡

① 기대이율 자본회수율

② 자본회수율 환원이율

③ 환원이율 기대이율

④ 기대이율 환원이율

⑤ 환원이율 자본회수율

 

 

해설:④ 적산임료를 구할때는 기초가격에 기대이율을 곱한후, 필요제경비를 더해서 구하고, 수익가격을 구할때는 순수익을 환원이율로 나누어서 구하게 된다.

(B형 12번)

 

 

 

 

16.동일한 효용을 가진 여러 부동산 중에서 가격이 가장 낮은 것이 선택되고 이 가격이 다른 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 가격 원칙은?

① 균형의 원칙 ② 예측의 원칙

③ 변동의 원칙 ④ 대체의 원칙

⑤ 기여의 원칙

 

 

해설:④ 대체의 원칙이란 가격은 대체성을 지닌 다른 부동산 또는 재화 등의 가격과 상호작용과정에서 형성된다는 원칙이다. 이는 부동산의 가격결정과정에서 효용이 동일하다면 가격이 싼 것을, 가격이 동일하다면 효용이 큰 것을 선택하게 되는 과정 또는 법칙을 말한다.

(B형 20번)

 

 

 

17.부동산 마케팅 4P(price, product, place, promotion) 전략 중 제품(product) 전략에 해당하지 않는 것은?

① 단지 내 자연 친화적인 실개천 설치

② 거주자 라이프스타일을 반영한 평면설계

③ 보안설비의 디지털화

④ 지상주차장의 지하화

⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동

해설:⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동은 의사소통(promotion)전략이다.

(B형 16번)

 

 

 

18.부동산관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 도시화, 건축기술의 발달 등으로 인하여 부동산관리 전문화의 필요성이 강조되고 있다.

② 부동산관리에는 기술•경영•법제도 등의 측면이 있어서, 물리적 설비뿐 아니라 경영 및 법률을 포함하는 복합적인 접근이 필요하다.

③ 부동산관리자의 중요한 역할은 소유자의 수익극대화 및 임차인과 좋은 관계를 유지하는 것이다.

④ 관리방식 중 기밀유지 및 보안관리 측면에서는 자가관리보다 위탁관리가 더 유리하다.

⑤ 부동산 유지•관리상의 문제가 발생한 후 처리하면 고비용의 지출, 임차인의 불편 등을 야기하므로 예방적 유지•관리를 강화할 필요가 있다.

해설:④ 관리방식 중 기밀유지 및 보안관리 측면에서는 위탁관리보다 자가관리가 더 유리하다.

(B형 19번)

 

 

 

 

19. 민간의 부동산개발에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자에게 귀속된다.

② 개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 커진다.

③ 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.

④ 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하지만, 자금조달과 이익귀속의 주체는 건설회사이다.

⑤ 등가교환방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생할 수 있다.

 

 

해설:③ ① 공사비대물변제형은 지주공동사업의 형태로서 이익은 토지소유자와 건설회사가 지분비율만큼 공유하게 된다. ② 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 작아지고, 부동산가치는 커지게 된다. ④ 자체사업일 경우에는 토지소유자와 개발업자가 같다. 그러므로 자금조달과 이익귀속의 주체는 토지소유자가 된다. ⑤ 토지신탁방식에 대한 설명이다.

(B형 23번)

 

 

 

 

20.오피스 빌딩의 현금흐름분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 매각시점에 미상환 대출잔액이 있다면 세전 매각현금흐름이 총 매각대금보다 적다.

② 가능총소득에서 공실 및 회수 불가능 임대수입을 제하고 기타소득을 합하면 유효총소득이 된다.

③ 유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이다.

④ 순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.

⑤ 과세대상 소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상이라면 세전 현금흐름은 세후 현금흐름보다 크다.

 

 

해설:④ 지분투자자가 100% 자기자본으로 투자를 하였다면, 소득이득의 흐름상에서 부채서비스액이 없기 때문에 순영업소득과 세전현금흐름(수지)은 동일할 수 있다.

(B형 24번)

 

 

 

21.단순회수기간법으로 다음 부동산 투자안들의 타당성을분석한 결과 가장 타당한 것은?(단, 현금흐름은 기간중에 균등하게 발생한다고 가정)

 

 

 

기간	투자안별 현금흐름(단위: 만원)
	A	B	C	D	E
현재	-500	-700	-600	-800	-900
1년	100	200	200	200	100
2년	300	300	100	100	200
3년	200	100	300	300	200
4년	100	100	200	400	300
5년	400	300	200	300	100

 

 

 

① A ② B ③ C ④ D ⑤ E

해설:① 회수기간법은 투자금액을 더 빨리 회수할수록 타당성이 있는 것이다. A는 2년6개월, B는 4년, C는 3년, D는 3년 6개월, E는 5년만에 회수가 된다. 그러므로 가장 빨리 회수가 되는 A가 가장 타당성이 있다.

(B형 18번)

 

 

 

22.점증상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환의 세가지 대출상환방식 중 다음 질문에 적합한 방식은? (단, 다른 조건은 동일하다고 가정)

 

 

 

㉠ 차입자의 첫 회 월불입액이 가장 적은 대출상환방식은? ㉡ 첫 회 월불입액 납부 후 만기 이전에 중도상환할 경우 미상환 대출잔액이 가장 적게 되는 대출상환방식은?

㉠ ㉡

 

 

 

 

① 점증상환 원금균등분할상환

② 점증상환 원리금균등분할상환

③ 원리금균등분할상환 점증상환

④ 원리금균등분할상환 원금균등분할상환

⑤ 원금균등분할상환 점증상환

 

 

해설:① 초기에 불입액이 큰 순서대로 나열하면, 원금균등상환 > 원리금균등분할상환 > 점증상환의 순서이다. 만기 이전에 중도상환하고자 할때는 순서는 반대이다.

 

 

(B형 22번)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23.임대아파트의 수요함수는 QD = 1400-2P, 공급함수는

 

QS = 200+4P 라고 하자. 이때 정부가 아파트 임대료를 150만원/㎡으로 규제했다. 이 규제 하에서 시장의 초과수요 또는 초과공급 상황과 그 수량은?

 

[여기서 P는 가격(단위: 만원),QD ,QS 는 각각 수요량과 공급량(단위:㎡), 다른 조건은 불변이라고 가정]

 

 

①초과수요 100㎡ ② 초과수요 300㎡

③초과공급 100㎡ ④ 초과공급 200㎡

⑤초과공급 300㎡

 

 

 

해설:② 균형상태에서는 수요와 공급이 일치한다. 따라서 1400-2P = 200+4P -> 1200 = 6P -> P=200

균형가격이 200만원인데 규제가격을 150만원으로 정한 상태이기 때문에 균형가격보다 낮은 상태에서의 가격규제는 초과수요현상을 야기시키게 된다. 그 크기는 다음과 같다.

(1400 - 2×150) - (200 + 4×150) = 300㎡

(B형 21번)

 

 

 

 

24.토지정책수단에 관한 내용 중 틀린 것은?

 

① 토지시장의 실패에 대응하기 위해서 직•간접형태의 정책수단이 활용되고 있다.

 

② 환지방식은 초기에 막대한 토지구입비용이 들기 때문에 사업시행자가 재정지출을 효율적으로 관리하기 어렵다.

 

③ 공영개발은 주로 대규모 개발사업에 이용되어 왔다.

 

④ 수용방식의 문제점으로 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 주민의 갈등을 들 수 있다.

 

⑤ 공공투자사업은 시장기능에 맡길 경우 추진되기 어려운 도시계획사업 등에 자주 이용된다.

 

해설:② ②는 매수방식에 대한 설명이다.

(B형 17번)

 

 

 

25.토지가격 결정에 영향을 미치는 요인에 관한 설명 중 옳은 것은? (단,자본시장은 완전하고 다른 요인은 불변이라고 가정)

 

① 지대가 상승하면 토지가격은 낮아진다.

 

② 토지에 대한 위험프리미엄이 상승하면 토지가격은 높아진다.

 

③ 금리가 상승하면 토지가격은 낮아진다.

 

④ 신도시개발계획이 발표되면 사업예정지 주변지역의 토지가격은 낮아진다.

 

⑤ 기대인플레이션율이 오르면 토지가격은 낮아진다.

 

해설:③ ① 이라고 볼 때, 지대가 상승하면 지가도 커지게 된다. ② 토지에 대한 위험프리미엄이 상승하면 할인율이 상승하게 되어 토지가격은 낮아지게 된다. ④ 신도시개발계획이 발표되면 사업예정지 주변지역의 토지가격은 상승하게 된다. ⑤ 라고 볼 때, 기대인플레이션이 오르면 화폐가치는 하락하고 가격은 상승하게 된다.

(B형 28번)

 

 

 

 

 

26.외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 변수는 불변이라고 가정)

① 인근지역에 쓰레기소각장을 설치하면 아파트 시장엔 부(-)의 외부효과가 발생할 것이다.

② 어떤 사람이 타인의 경제행위로 인하여 아무런 보상없이 일방적 피해를 받는 경우를 부(-)의 외부효과라고 한다.

③ 인근지역에 대규모 생태공원이 들어서면 아파트 시장에 정(+)의 외부효과가 발생할 것이다.

④ 용도지역지구제와 같은 토지이용규제는 부(-)의 외부효과를 억제하기 위한 수단으로도 이용된다.

⑤ 정(+)의 외부효과를 발생하는 재화는 사회적으로 적정한 수준보다 더 많이 생산된다.

해설:⑤

정(+)의 외부효과	부(-)의 외부효과
•한 경제주체의 행위가 시장기구를 통하지 않고 다른 경제주체에 이익을 주는 행위 •사적 비용 > 사회적 비용 •사적 편익 < 사회적 편익 •과소생산	•한 경제주체의 행위가 시장기구를 통하지 않고 다른 경제주체에 피해를 주는 행위 •사적 비용 < 사회적 비용 •사적 편익 > 사회적 편익 •과다생산

(B형 31번)

 

 

 

 

 

27.부동산학에서 이용하는 계수에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 기말 불입과 기말 수령을 가정)

① 미래가치계수는 현재가치계수의 역수이다.

② 연금의 미래가치계수는 연금의 현재가치계수의 역수이다.

③ 감채기금계수는 미래에 사용할 금액을 적립하기 위한 매월의 적립금을 계산하는데 사용한다.

④ 저당상수는 원리금균등분할상환 시 융자금액에 대한 월불입액을 계산하는데 사용한다.

⑤ 연금의 현재가치계수는 미상환 대출잔액을 계산하는데 사용한다.

해설:② 연금의 미래가치계수는 감채기금계수의 역수이다.

(B형 30번)

 

 

 

 

28.주택담보대출에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 변수는 동일하다고 가정)

① 연간 이자율이 같은 1년 만기 대출의 경우 대출자는 기말에 한번 이자를 받는 것이 기간 중 4회 나누어 받는 것 보다 유리하다.

② 대출자의 명목이자율은 시장 실질이자율, 위험에 대한 대가, 기대인플레이션을 등으로 구성된다.

③ 변동금리부 주택담보대출의 이자율은 기준금리에 가산금리를 합하여 결정된다.

④ 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정 주기가 짧을수록 이자율 변동의 위험은 대출자에서 차입자로 전가된다.⑤ CD(양도성 예금증서)연동 주택담보대출은 변동금리부 주택담보대출이다.

해설:① 변동이자율 저당대부방법은 이자율 변동위험의 전부 혹은 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가시키기 위해 고안된 융자제도이다. 이는 종래의 고정이자율 저당대부방법에서 이자율 변동의 위험을 전적으로 대출자가 부담하는 약점을 보완하기 위하여 창안된 제도이다. 따라서 1년 만기 대출의 경우 대출자는 4회 나누어 받는 것(변동금리)이 기말에 한번 이자를 받는 것(고정금리)보다 유리하다.

(B형 32번)

 

 

 

 

29.아파트에 대한 수요와 공급의 탄력성에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 변수는 불변이라 가정)

① 공급이 증가할 때 수요의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격이 더 내린다.

② 수요의 소득탄력성은 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율이다.

③ 수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록가격은 더 오른다.

④ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가해도 가격은 변하지 않는다.

⑤ 수요가 가격에 대해 완전 탄력적일 때 공급이 증가해도가격은 변하지 않는다.

해설:④ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가하면 가격은 상승하게 된다.

(B형 27번)

 

 

 

 

30.부동산 분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 지역경제분석에서는 대상 지역의 부동산 수요에 영향을미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.

② 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.

③ 시장분석에서는 특정 지역이나 부동산유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.

④ 타당성분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.

⑤ 상권분석에서는 대상 점포가 고객을 끌어들이는 지리적범위를 분석한다.

해설:② 흡수율분석은 부동산의 양과 질적인 측면에서 지역별ㆍ유형별로 구체적으로 행해진다. ②는 지역경제분석에 대한 설명이다.

(B형 25번)

 

 

 

 

 

 

 

 

31. A부동산의 다음 1년간 소득 및 비용명세서를 이용하여 순영업소득을 구하시오.

유효총소득	100,000,000원
비용명세	유지관리비 : 20,000,000원   화재보험료 : 3,000,000원   소득세 : 10,000,000원   수도료 : 2,000,000원   전기료 : 3,000,000원   재산세 : 20,000,000원     부채서비스액 : 10,000,000원

 

 

① 32,000,000원 ② 42,000,000원

③ 49,000,000원 ④ 52,000,000원

⑤ 57,000,000원

 

 

 

해설:④ ※ 영업(운영)경비

 

 

① 포함되는 것 : 유지비, 관리비, 재산세, 보험료, 광고비, 전기세, 수료료, 전화료 등

② 포함되지 않는 것 : 공실 및 대손충당금, 부채서비스액, 운영소득세, 자본이득세

 

 

 

유효총소득	100,000,000원
- 영업경비	유지관리비 : 20,000,000원   화재보험료 : 3,000,000원   수도료 : 2,000,000원   전기료 : 3,000,000원   재산세 : 20,000,000원
합 계	48,000,000원
순영업소득	52,000,000원
- 부채서비스액	10,000,000원
세전현금수지(흐름)	42,000,000원
- 영업소득세	10,000,000원
세후현금수지(흐름)	32,000,000원

(B형 29번)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

32.다음 표준지 공시지가를 기준으로 주어진 조건에 따라 가격시점 현재의 대상토지 가격을 구하시오.

 

- 표준지 공시지가: 10,000원/㎡

 

- 공시지가 공시기준일 이후 가격시점까지 지가변동틀: 10% - 대상 토지는 표준지의 인근지역에 소재함

 

- 개별요인분석표

구분	표준지	대상 토지
가로조건	100	80
접근조건	100	100
획지조건	100	110
환경조건	100	100
행정적조건	100	100
기타조건	100	100

 

 

 

① 9,680원/㎡ ② 10,680원/㎡

③ 11,000원/㎡ ④ 11,500원/㎡

⑤ 12,500원/㎡

 

 

해설:① 우리나라에서 행해지는 표준지 공시지가를 기준으로 한 토지평가는 다음과 같이 한다.

 

￭ 공식 : 표준지공시지가×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×기타요인비교 = 대상토지가격

￭ 시점수정 : 지가변동율 10%

￭ 문제상에서 대상 토지는 표준지의 인근지역에 소재하기 때문에 지역요인비교는 해줄 필요는 없고 개별요인만 비교를 할때는 우리나라의 법률에 규정하고 있는 요인은 위에서 주어진 표 내용과 같다. 표 내용상에서 차이가 있는 것은 가로조건항목과 획지조건항목이고 나머지는 모두 동일하다.

￭조건에 따라 문제를 풀게 되면

10,000×1.1× = 9,680원/㎡

(B형 26번)

 

 

 

 

 

 

 

 

33. 부동산중개 등에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 우리나라 부동산중개행위는 원칙적으로 상사중개의 성격을 갖는다.

② 에스크로우(escrow)회사는 매도자와 매수자간의 협상과정에 적극 참여하기 때문에 중개업자의 업무를 대신하는 경우가 많다.

③ 독점중개의뢰계약(exclusive right-to-sell listing)에서는 중개업자가 중개의 독점권을 가지면서 소유자(중개의뢰인)가 직접 거래를 성사시킨 경우에도 수수료를 받을 수 있다.

④ 일반중개의뢰계약(open listing)은 중개의뢰를 받은 1인의 중개업자가 여러 중개업자와 공동으로 중개하는 방식이다.

⑤ 거래당사자간의 거래계약과 중개의뢰인과 중개업자의 중개계약은 모두 사실행위에 해당된다.

 

 

 

해설:③ ① 우리나라의 부동산중개행위는 원칙적으로 민사중개의 성격을 갖는다. ② 에스크로우회사는 매도자와 매수자간의 협상과정에 참여할 수가 없다. ④ 공동중개의뢰계약에 대한 설명이다. ⑤ 법률행위에 해당된다.

(B형 36번)

 

 

 

34. 부동산권리분석 및 권원보험(title insurance) 등에 관한 설명 증 틀린 것은?

 

 

 

① 권원보험은 대상 부동산의 매도자에 대한 보증이기 때문에 부동산거래를 촉진하는 효과가 있다.

 

 

② 소급권리분석은 과거로 소급해서 대상 부동산의 소유권의연쇄성(chain of title)을 확인하는 작업을 중심으로 한다.

 

③ 권원보험에 가입했다고 해서 권리의 하자가 치유 또는제거되는 것이 아니고, 권리의 하자는 그대로 존속한다.

 

④ 우리나라 부동산등기는 공신력이 인정되지 않기 때문에 권리분석의 필요성이 강조된다.

 

⑤ 자료의 판독(reading)이란 임장활동단계 이전의 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하여 검토함으로

 

써 권리 등의 하자유무를 발견하려는 작업이다.

 

 

해설:① 권원보험은 매수자에 대한 사실상의 보증역할을 한다.

(B형 37번)

 

 

 

 

35. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

① 자기관리 부동산투자회사는 실체가 있는 회사이고, 기업구조조정 부동산투자회사는 명목회사(paper company)이다.

 

② 부동산투자회사의 최저 자본금 규모는 250억 원이다.

 

③ 부동산투자회사는 자본금의 50% 이내에서 현물 출자할 수 있다.

 

④ 자기관리 부동산투자회사는 매분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 한다.

 

⑤ 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 30%를 초과하여 소유하지 못한다.

 

 

해설:⑤ 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 1인당 소유주식한도에 대한 제한이 없다. 그러나 일반리츠의 경우에는 1인당 소유주식한도를 30%로 제한하고 있다.

(B형 40번)

 

 

 

 

 

36. 우리나라의 부동산 증권화에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 부동산에 대한 지분을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것이 주택저당증권이다.

② 우리나라에서 발행된 주택저당증권은 대부분 다계층저당채권(CMO, collateralized mortgage obligation)이다.

③ 부동산투자회사는 주거용 부동산에 주로 투자하고 있다.

④ 은행부동산투자신탁 상품과 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드는 주로 완성된 부동산에 투자하고 있다.

⑤ 국민주택기금이 보유한 주택저당대출채권을 기초로 증권화한 주택저당증권은 발행된 전례가 없다.

 

 

해설:② ① 부동산에 대한 지분을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것이 부동산투자신탁(REITs)이다. ③ 부동산투자회사는 투자자에게 배당을 해줄 수 있는 수익성 부동산에 주로 투자하고 있다. ④ 은행부동산투자신탁 상품과 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드는 주로 부동산개발상업에 투자하고 있다. ⑤ 우리나라에서는 한국주택금융공사를 통해서 주택저당증권을 발행하고 있다.

(B형 39번)

 

 

 

 

37. 다음과 같이 조사된 건물의 가격시점 현재의 원가법에 의한 감정평가 가격은?

(단,감가수정은 정액법에 의함)

 

 

- 가격시점: 2005. 10. 30 - 건축비: 200,000,000원(2003. 10. 30 준공) - 건축비는 매년 10%씩 상승하였음 - 가격시점 현재 잔존내용연수: 48년 - 내용연수 만료시 잔존가치율: 10%

 

 

① 232,320,0000원 ② 232,925,000원

③ 233,288,000원 ④ 234,000,000원

⑤ 234,800,0000원

 

 

해설:③ 복성가격 = 재조달원가 - 감가누계액

￭재조달원가 = 2억원 × = 242,000,000원

￭

=

= 4,356,000원

 

 

￭감가누계액 = 매년감가액×경과연수

= 4,356,000원×2년

= 8,712,000원

 

 

￭복성가격 = 242,000,000원 - 8,712,000원

= 233,288,000원

(B형 35번)

 

 

 

 

 

38. 상권의 분석방법에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 크리스탈러(W, Christaller)의 중심지이론은 유사한 상품을 취급하는 점포들이 서로 도심에 인접해 있는 경우를 잘 설명해 준다.

② 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형은 두 도시간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치를 구하는 방법을 제시한다.

③ 중력모형(gravity model)은 중심지의 형성과정보다 중심지간의 상호작용에 더 초점을 두고 있다.

④ CST(customer spotting techniques)기법은 상권의 규모뿐만 아니라 고객의 특성파악 및 판매촉진전략 수립에 도움이 될 수 있다.

⑤ 허프(D. Huff)의 확률모형으로 한 지역에서 각 상점의 시장점유율을 간편하게 추산할 수 있다.

 

 

 

 

 

해설:① 크리스탈러의 중심지이론과 같은 고전적 상점입지 이론의 단점은 소비자들이 한번의 구매통행으로 여러 가지 물건을 구입하며, 유사한 상품을 취급하는 점포들이 서로 인접해 있을 경우 비교구매의 이점이 있다는 현실적인 면을 간과하고 있다는 것이다. 이는 현대의 대형 점포들의 경우 크리스탈러의 중심지이론과 같은 고전이론대로 서로 멀리 떨어져서 자신의 시장지역을 극대화하는 것이 아니라 되도록 서로 유사한 위치에 몰려 있게 되는 현대적 쇼핑센터형태를 갖추게 된다. 그러므로 크리스탈러의 중심지이론은 유사한 상품을 취급하는 점포들이 서로 도심에 인접해 있는 경우를 잘 설명해주지 못하게 된다.

(B형 33번)

 

 

 

 

39. 두 가지 산업이 있는 단핵도시모형을 가정한 입찰지대 곡선에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

 

① 점 A, M, D를 연결한 선이 이 도시 전체의 입찰지대곡선이다.

② 토지수요가 증가하면 교외지역 지가가 상승할 수 있다.

③ 교통운송 기술의 진보로 AB가 A‘B로 이동한다면 지가 수준이 전반적으로 하락할 것이다.

④ 이 모형으로 직주분리현상을 설명할 수 있다.

⑤ 입찰지대곡선은 토지이용에 따른 판매액이 극대화되는 지대곡선을 연결한 것이다.

 

 

 

해설:⑤ 거리에 따라 더 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것을 입찰지대곡선이라 한다. 그림에서 두 산업의 지대곡선 중 윗부분만을 연결(즉, AMD)하면 입찰지대곡선이 된다.

(B형 38번)

 

 

 

 

 

40. 다음 표에서 A지역 부동산 산업의 입지개수(locational quotient)를 구하시오.

- 지역별 산업생산액(단위: 억원)

 

 

산업 ＼ 지역	A	B	전국
부동산	100	400	500
기타	200	200	400
전체	300	600	900

① 0.5 ② 0.6 ③ 0.75 ④ 1.2 ⑤ 1.5

 

 

해설:② A지역 부동산산업의 입지계수

= = 0.6

 

 

결국, A지역은 부동산산업이 기반사업이 아님을 알수가 있다. 일반적으로 입지계수(LQ계수)가 1보다 커야지 그 산업이 해당지역의 기반산업임을 의미하게 된다.

(B형 34번)

 

 

 

 

제16회 공인중개사 기출문제 (2005).hwp

제16회 공인중개사 기출문제 (2005).hwp

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1. 일반적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 사회적, 법·제도적 개념으로 나눌 수 있다. 부동산의 경제적 개념과 거리가 먼 것은?

 

 

① 생산요소 ② 자산

③ 자본 ④ 공장재단

⑤ 소비재

2. 토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 지목에 따른 분류에 해당하는 것은?

① 유지(溜地) ② 택지(宅地)

③ 나지(裸地) ④ 공지(空地)

⑤ 맹지(盲地)

 

 

 

3. 부동산개발방식 중 사업기간 동안 형식적인 소유권 이전행위가 발생하는 것은?

① 자체사업방식

② 공사비 대물변제방식

③ 토지신탁방식

④ 사업위탁방식

⑤ 공사비 분양금정산방식

4. 부동산의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동할 수 없다. 이는 부동성에 기인한다.

② 토지의 가치보존력이 우수한 것은 부동산의 영속성에 기인한다.

③ 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다.

④ 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다.

⑤ 특정 토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호선택과 선호의 결과로 나타난다.

 

 

5. 부동산시장의 특성과 기능에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.

② 부동산시장의 특징 중 하나는 특정 지역에 다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재한다는 것이다.

③ 부동산은 개별성이 강하기 때문에 부동산상품별 시장조직화가 가능하다

④ 부동산거래는 그 성질상 고도의 공적인 경향을 띠고 있다.

⑤ 부동산시장은 국지성의 특징이 있기 때문에 균질적인 가격형성이 가능하다.

 

 

6. 어떤 지역에서 토지의 시장공급량(Qs)은 300이다. 토지의 시장수요함수가 Q1d=500-2P에서 Q2d=450-2P로 변환하면 시장의 균형가격은 얼마만큼 감소하는가? (P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 25 ② 50

③ 75 ④ 100

⑤ 125

 

 

7. 부동산의 정착물에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 제거하여도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없는 부착된 물건은 동산으로 취급한다.

② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산중개의 대상이 되지 않는다.

③ 정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 주물 또는 종물로 구분될 수 있다.

④ 정착물은 사회·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건이다.

⑤ 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 나눌 수 있다.

 

 

 

 

 

8. 부동산시장에서 나타나는 현상의 하나인 공실률에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공실률이란 임대 대상 부동산이 임대기간 중 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율을 의미하기도 한다

② 사무실의 수요분석에서는 공실률을 조사하여 과잉공급 상태에 있는지 그리고 향후 그러한 위험성은 없는지 등을 조사한다.

③ 공실률 분석은 투자 부동산의 안정적인 점유율 결정에 도움을 준다.

④ 공실률 조사는 부동산시장조사의 핵심사항으로 임차공간이 실제로 임차인들에 의해 어느 정도 사용되고 있는가를 파악하는 것이다.

⑤ 다른 조건이 동일하다면 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 상대적으로 공실위험을 줄일 수 있다.

 

 

 

 

9. 부동산관리방식별 장·단점에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 위탁관리방식은 전문적인 계획관리를 통해 시설물의 노후화를 늦출 수 있는 장점이 있다.

② 위탁관리방식에서 관리업체가 영리만을 추구할 경우 부실한 관리를 초래할 우려가 있다.

③ 혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 유용할 수 있다.

④ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.

⑤ 자가관리방식은 관리하는 각 부분을 종합적으로 운영할 수 있을 뿐만 아니라 기밀유지에도 유리하다.

 

 

 

 

10. 부동산마케팅 및 광고에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산마케팅 전략을 수립할 때에는 거시환경과 미시환경에 대한 분석이 필요하다.

② 부동산의 개별성으로 인해 광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.

③ 고객점유마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적·지속적 상호작용을 중시한다.

④ 부동산 중개업소를 적극적으로 활용하는 것은 부동산마케팅 4P(product, price, place, promotion) 전략 중 유통경로(place)전략에 해당한다.

⑤ 우편물에 의한 직적광고(direct mail)는 표적 고객을 대상으로 부동산을 광고할 수 있는 수단으로 유용하다.

 

 

 

 

 

11. 수익환원법에서 사용하는 환원이율을 구하는 방법이 아닌 것은?

① 분해법(breakdown method)

② 요소구성법(build-up method)

③ 시장추출법(market extraction method)

④투자결합법(band-of-investment method)

⑤ 엘우드(Ellwood)법

 

 

 

 

12. 지역분석의 대상지역에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

② 인근지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호간에 대체·경쟁관계가 성립하여 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.

③ 인근지역이란 대상부동산이 속해 있는 지역이다.

④ 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려워질 수 있다.

⑤ 일반적으로 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 그 범위가 좁아지기도 한다.

 

 

 

13. 정부는 부동산시장의 안정과 투기억제를 위하여 많은 부동산정책을 시행하여 왔다. 참여정부가 부동산대책으로 발표한 내용과 거리가 먼 것은?

① 부동산실거래가 신고제 도입

② 종합부동산세 도입

③ 취득세 및 등록세 세율 인상

④ 재건축개발이익 환수제 시행

⑤ 주택 양도소득세제 강화

 

 

 

 

14. 아래 예문의 ( ) 안에 들어갈 숫자는?

주택시장이 서로 대체관계에 있는 아파트와 빌라로 구성되어 있으며, 아파트 가격에 대한 빌라 수요의 교차탄력성은 0.8이라고 가정하자. 아파트 가격이 1,600만원에서 2,000만원으로 상승한다면, 빌라의 수요량은 1,200세대에서 ( ) 세대로 증가할 것이다. (단, 탄력성 계산시 기준가격과 수요량은 최초의 값으로 한다)

① 1,280 ② 1,380

③ 1,440 ④ 1,600 ⑤ 1,860

 

 

 

 

15. 부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산권리분석에서는 분석과 판단의 범위를 넓혀서 보도록 노력해야 한다.

② 토지이용을 규제하는 법률의 수가 많고 규제내용이 복잡할수록 부동산거래사고를 많이 발생시킬 수 있다.

③ 등기부상 소유권 이전은 완료하였으나, 타인이 불법으로 점유하고 있는 경우는 인수불가능한 거래사고 유형에 해당된다.

④ 자료의 판독에서는 자료의 내용을 확인·판단하는 일도 중요하지만 자료 자체의 진위 판단도 중요하다.

⑤ 부동산권리분석은 공부 및 자료상의 하자를 발견하기 위한 활동이므로 임장활동이 필요없다.

 

 

 

 

 

16. 표준산업분류상 부동산업의 분류에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산업은 부동산임대 및 공급업, 부동산관련서비스업으로 분류된다.

② 부동산임대업은 주거용 건물임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산임대업으로 분류된다.

③ 부동산공급업은 주거용 건물공급업, 비주거용 건물공급업, 기타 부동산공급업으로 분류된다.

④ 부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정업, 부동산컨설팅업, 부동산중개업으로 분류된다.

⑤ 부동산관련서비스업 중 부동산관리업은 주거용 부동산관리업과 비주거용 부동산관리업으로 분류된다.

 

 

 

 

17. 도시 A와 도시 B간에 도시 C가 있다. 레일리의 소매인력법칙(Reilly's Law of Retail Gravitation)을 이용하여 도시 C로부터 도시 A와 도시 B로의 인구유인비율을 구하시오

① 도시 A 33.3%, 도시 B 66.7%

② 도시 A 40.0%, 도시 B 60.0%

③ 도시 A 50.5%, 도시 B 50.5%

④ 도시 A 60.0%, 도시 B 40.0%

⑤ 도시 A 66.7%, 도시 B 33.3%

 

 

 

 

 

 

 

18. 상점은 입지특성과 구매습관에 의해 분류된다. 이와 관련된 설명으로 옳은 것은?

① 집심성(集心性) 점포는 같은 업종이 서로 모여 입지해야 유리한 유형의 점포이다.

② 선매품점(選買品店)은 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취미·기호 등에 따라 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.

③ 집재성(集在性) 점포는 동일 업종의 점포끼리 국부적 중 심지어 입지해야 유리한 유형의 점포이다.

④ 산재성(散在性) 점포는 분산입지해야 유리한 유형의 점포이다.

⑤ 전문품점(專門品店)은 여러 상점들을 상호 비교한 후에 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.

 

 

 

 

19. 부동산분석은 단계별 분석과정을 거쳐 이루어진다. 단계를 순서대로 나열한 것은?

① 지역경제분석 → 시장성분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 투자분석

② 지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석

③ 지역경제분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 시장성분석 → 투자분석

④ 지역경제분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 투자분석

⑤ 지역경제분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 투자분석

 

 

 

 

20. 가격이 10억원인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫 회에 상환해야 할 원금은?(단, 연리 7%·기간 20년의 저당상수는 0.094393이며, 매기 말에 상환하는 것으로 한다)

① 7,290,000원 ② 7,317,900원

③ 8,127,400원 ④ 8,647,200원

⑤ 8,951,200원

 

 

 

 

 

21. 주택시장에 대한 정부정책의 효과에 대한 설명 중 옳은 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 주택의 공급곡선이 완전비탄력적일 경우 주택에 부과되는 재산세는 전부 수요자에게 귀착된다.

② 정부가 규제하는 임대료의 상한이 시장균형임대료보다 높다면, 임대료규제는 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.

③ 일반적으로 임대료규제는 기존 임차인들의 이동을 활발하게 만든다.

④ 저소득층에게 임대료를 보조할 경우 주택 소비량은 증가하지만, 다른 재화의 소비량은 항상 감소한다.

⑤ 임대주택 공급자에게 보조금을 지급하는 방식은 임차인에게 보조금을 지급하는 방식보다 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.

 

 

 

 

 

22. 정부는 사회간접자본시설 등을 확충하기 위해 민간투자 사업방식을 활용하고 있다. 다음 설명에 해당하는 민간투자 사업장식은?

○ 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시킨다. 사업시행자인 민간은 일정기간 시설관리 운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용한다. ○ 최근 우리나라에서는 학교 건물, 기숙사, 도서관, 군인아파트 등의 개발에 활용하고 있다.

① BOT(build-operate-transfer) 방식

② BTO(build-transfer-operate) 방식

③ BLT(build-lease-transfer) 방식

④ BTL(build-transfer-lease) 방식

⑤ BOO(build-own-operate) 방식

 

 

 

 

 

 

 

23. 토지은행(land banking)제도에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공공이 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 제도다.

② 토지선매를 통해 장래에 필요한 공공시설용지를 적기에 저렴한 수준으로 공급할 수 있다.

③ 개인 등에 의한 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시계획 목표의 달성에 기여할 수 있다.

④ 적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있다.

⑤ 토지양도 의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 크다.

 

 

 

 

 

24. 정부의 부동산시장 개입에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 시장실패를 보완하고 자원배분의 효율성을 높이기 위해 개입할 수 있다.

② 소득재분재, 주거복지의 증진 등 사회적 목표를 달성하기 위해 개입할 수 있다.

③ 부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제 등을 통해 자원배분의 비효율성을 감소시킬 수 있다.

④ 공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생 될 수 있기 때문에 개입할 수 있다.

⑤ 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

25. 부동산중개업 경영에서 고정비용에 해당되자 않는 항목은?

① 사무원 급료 ② 차입금이자

③ 판매실적수당④ 사무실 임차료

⑤ 감가상각비

 

 

 

 

 

 

 

 

26. 다음은 주택의 수요･공급에 관한 그림이다. 수요곡선 D0를 D1으로 이동시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다)

 

① 주택거래규제의 완화

② 수요자의 소득 증가

③ 모기지대출(mortgage loan)금리의 하락

④ 대체재 가격의 하락

⑤ 주택건축자재 가격의 하락

 

 

 

 

 

 

 

 

27. 다음 보기와 관련이 깊은 부동산가격원칙을 맞게 나열 한 것은?

･기능적 감가 - ( ㄱ ) ･경제적 감가 - ( ㄴ ) ･가격시점의 필요 - ( ㄷ )

 

 

 

	ㄱ	ㄴ	ㄷ
①	기여의 원칙,	균형의 원칙,	변동의 원칙
②	적합의 원칙,	기여의 원칙,	예측의 원칙
③	대체의 원칙,	기여의 원칙,	예측의 원칙
④	균형의 원칙,	대체의 원칙,	예측의 원칙
⑤	균형의 원칙,	적합의 원칙,	변동의 원칙

 

 

 

 

 

 

 

28. 부동산금융과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① MBB(mortgage backed bond)의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물(mortgage pool)에 대한 소유권을 갖지 않는다.

② 한국주택금융공사는 보유하고 있는 주택저당채권 집합물을 기초로 주택저당증권을 발행하고 있다.

③ MPTS(mortgage pass-through security)란 지분형 주택저당증권으로 관련 위험이 투자자에게 이전된다.

④ 역모기지론(reverse mortgage loan)은 한국은행에서 채권 형태로 발행된다.

⑤ CMO(collateralized mortgage ratio)의 발행자는 주택저당채권 집합물의 소유권을 갖는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

29. 재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier)이다.

② 부채감당률(debt coverage ratio)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다.

③ 총자산회전율(total asset tirnover ratio)은 투자된 총자산에 대한 순영업소득(net operating income)의 비율이다.

④ 대부비율(loan to value ratio)이 높을수록 투자의 레버리지 효과가 작아진다.

⑤채무불이행률(default ratio)은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

 

 

 

 

 

 

 

30. 공공부문이 직접 공급자나 수요자의 역할을 수행하면서 부동산시장에 개입하는 방법은?

① 용도지역･지구 지정

② 개발부담금 부과

③ 공영개발사업 시행

④ 개발권양도제(TDR) 시행

⑤ 종합부동산세 부과

 

 

 

 

 

31. A 부동산회사는 80실의 임대주택을 운영하고 있다. 임대주택 운영에 소요되는 고정비용은 월 3,600만원이고, 변동비용은 1실당 월 20만원이다. 다른 조건이 일정할 경우, A 부동산회사의 손익분기점이 되는 1실 당 월임대료 수입은?(단, 공실은 없다고 가정한다)

① 60만원② 65만원

③ 70만원④ 75만원

⑤ 80만원

 

 

 

 

 

32. 주택저당대출시 금융기관이 대출금리를 인상시킬 수 있는 요인으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다.

② 통화당국에서 콜금리를 인상하였다.

③ 차입자의 취업상태가 불안정하다.

④ 차입자의 과거 대출에 대한 연체실적이 많다.

⑤ 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다.

 

 

 

 

 

33.오피스 빌딩의 순영업소득(net operating income)을 추정할 때 필요한 항목이 아닌 것은?

① 임대료 수입② 공실률

③ 주차료 수입④ 화재보험료

⑤ 이자비용

 

 

 

 

 

34. 부동산감정평가에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 감가수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다.

② 평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.

③ 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다.

④ 거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황･불황기에도 매우 유용하다.

⑤ 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다.

 

 

 

 

35. 부동산투자의 타당성 판단기준 중 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은?

① 회계적수익률(accounting rate of return)법

② 내부수익률(internal rate of return)법

③ 순현재가치(net present value)법

④ 수익성지수(profitability index)법

⑤ 현가 회수기간(present value payback period)법

 

 

 

 

 

36. 1,000억원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C로 구성되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

	빌딩 A	빌딩 B	빌딩 C
매입가격	100억원	300억원	600억원
기대수익률	연 6%	연 10%	연 12%
위험 (수익률의 표준편차)	4%	7%	10%

 

 

① 부동산펀드의 기대수익률은 연 10.5%다

② 빌딩 A는 빌딩 C보다 고위험·고수익의 투자 부동산이다.

③ 투자자의 요구수익률이 연 10%일 경우, 이 투자자는 부동산펀드에 투자하지 않을 것이다.

④ 부동산펀드에 빌딩을 추가로 편입시킬 경우 이 펀드의 체계적 위험이 줄어들 것이다.

⑤ 빌딩 A, B, C 중에서 위험 1단위 당 기대수익률이 가장 높은 것은 빌딩 A다.

 

 

 

 

37.인근표준획지와 비교한 대상토지의 특성은 다음과 같다. 인근표준획지와 대비한 대상토지의 개별요인 비교치는?

○ 대상토지의 전체 면적은 1,000m2이다. 이 중 600m2는 완경사이고 나머지는 평지이다. ○ 완경사 부분은 인근 표준획지에 비해 20%의 감가요인이 있으며, 평지 부분은 감가요인이 없다.

① 0.86 ② 0.88

③ 0.90 ④ 0.92

⑤ 0.94

 

 

 

 

38. 부동산투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 유동성위험(liquidity risk)이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다.

② 수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성을 투자결정에 반영하기도 한다.

③ 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다.

④ 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다.

⑤ 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융위험(financial risk)을 제거할 수 있다.

 

 

 

 

 

39. 다음 그림은 서로 다른 두 유형의 부동산 A와 B의 수요 곡선과 공급곡선을 나타낸 것이다. 공급곡선(S)은 동일한 것으로 가정한다. 그림에 대한 설명 중 옳은 것은 모두 몇 개인가C? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

㉠ 일반적으로 B가 A에 비해 대체재가 더 많다. ㉡ 공급이 감소하면 B보다 A의 가격변화 폭이 더 크다. ㉢ 소득의 증가에 따라 A와 B의 수요곡선이 우측으로 이동한다면, A와 B 모두 정상재(normal goods)이다. ㉣ 가격이 상승하면 A의 수요량은 감소하지만, B의 수요량은 증가한다.

① 없음 ② 1개

③ 2개 ④ 3개 ⑤ 4개

 

 

 

 

 

40. 원가법에서 사용하는 재조달원가에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다.

② 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.

③ 대체원가(replacement cost)를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가수정은 필요하지 않지만 기능적 감가수정 작업은 필요하다.

④ 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다.

⑤ 복제원가(reproduction cost)는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

◇ 부동산학개론 정답 및 해설◇

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
④	①	③	③	①	①	②	⑤	④	③
11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
①	①	③	③	⑤	④	②	④	②	②
21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
②	④	⑤	⑤	③	④	⑤	④	①	③
31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
②	⑤	⑤	④	①	⑤	②	③	④	②

 

법률적 개념		경제적 개념	기술적 개념
협의의 부동산	광의의 부동산
토지 및 그 정착물	①협의의 부동산 + 준부동산 ② 준부동산에는 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권, 선박(20톤 이상), 항공기․자동차․건설기계 등이 있다.	① 자산 ② 자본 ③ 생산요소 ④ 소비재 ⑤ 상품 등	① 자연 ② 공간 ③ 환경 ④ 위치

 

 

1. ④ 부동산학에서의 부동산의 개념은 복합개념의 부동산으로 설명한다. 복합개념의 부동산은 부동산을 법률적 개념, 경제적 개념 및 기술적 개념 등으로 접근하는 것이다. 이를 정리하면 다음과 같다.

 

 

 

2. ①유지(溜地: 연못)는 현행 지적법에 의하여 전국의 토지를 이용 용도에 따라 28개의 지목으로 구분하여 토지대장에 기입ㆍ관리하고 있는 것 중의 하나이다.

 

 

 

3. ③ ① 자체사업방식은 토지소유자가 사업기획을 하고 직접 자금조달을 하여 건설을 시행하는 방식이다. ②⑤는 등가교환방식으로서 토지소유자가 소유한 토지 위에 개발업자가 건축비를 부담하여 건물을 건축, 완성된 건물의 건축면적을 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축비의 비율에 기초하여 나누는 공동사 업방식이다. ④는 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하는 형태이며, 개발업자는 시행을 대행하는 것에 대한 수수료를 취하는 형태이다. 자금의 조달은 토지소유자가 조달하며, 사업이 토지소유자 명의로 행해진다 ③ 토지신탁방식은 자신의 토지를 신탁회사에 위탁하여 개발하는 방식으로 사업위탁형과 유사하나, 차이점은 신탁회사에 형식상의 소유권이 이전된다는 것이다.

 

 

4. ③ ③은 부증성의 위배이다. 즉, 토지는 다른 생산물과 달리 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 없다.

 

 

5. ① ②다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재하는 것은 완전경쟁시장이다. 그러나 부동산시장은 소수의 판매자가 다수의 수요자를 지배하는 불완전경쟁시장으로 보는 것이 일반적이다. ③ 부동산시장은 개별성이 강하기 때문에 시장의 조직화가 곤란하다. ④ 부동산거래는 고도의 사적인 경향을 띠고 있다. ⑤ 부동산시장은 국지성 때문에 균질적인 가격형성이 곤란하다.

6. ① ￭,

￭ -> -> P = 100

￭ -> 300 = 450 - 2P -> P = 75

￭ P는 25만큼 감소한다.

 

 

 

 

7. ② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 토지에의 개량물에 해당하는 부동산정착물로 간주된다.

 

 

8. ⑤ 임대차 기간이 길수록 단기임차자들의 이동으로 발생하는 공실의 발생가능성을 줄일수가 있다. 그러므로 부동산관리자는 장기임차자(정박임차자)를 확보하는 것이 중요한 관리업무중의 하나이다.

 

 

9. ④ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.

 

 

10. ③ 관계마케팅 전략은 생산자와 소비자간의 1회성 거래를 전제로 한 종래의 마케팅이론에 대한 반성으로 등장한 것으로 양자간의 장기적․지속적인 관계 유지를 주축으로 하는 마케팅전략이다.

 

 

11. ① 분해법은 원가법에서 감가수정방법중의 하나이다.

 

 

12. ① 인근지역에서 사례를 선택한 경우에는 지역요인의 비교는 할 필요가 없고, 개별요인만을 비교하며, 동일수급권내 유사지역에서 사례를 선택한 경우에는 일반적으로 지역요인과 개별요인을 비교한다. 그러나 어떠한 경우에도 지역분석과 개별분석은 반드시 해야한다.

 

 

13. ③ 취득세 및 등록세 세율을 인하하였다.

 

 

14. ③

￭

￭ 수요의 교차탄력도(0.8) =

￭ X = 240

￭ 그러므로 빌라의 수요량은 1,440세대로 증가할 것이다.

 

 

 

 

15. ⑤ 부동산권리분석을 통하여 거래사고를 미연에 방지하기 위해서는 공부상으로는 나타나지 않는 사실관계 등이 많이 존재하기 때문에 임장활동을 하여야 한다.

 

 

 

 

 

16. ④

※ 우리나라 표준산업분류체계
부동산업	부동산임대 및 공급업	부동산임대업(주거용, 비주거용, 기타)
		부동산공급업(주거용, 비주거용, 기타)
	부동산관련 서비스업	부동산관리업(주거용, 비주거용)
		부동산중개 및 감정업

 

 

 

 

 

 

 

 

17. ② 레일리의 소매인력법칙에서 영향력은 크기에 비례, 거리의 비의 제곱에 반비례한다는 것이다. 이를 이용하여 도시 C로부터 도시 A의 인구유인비율을 구하면 다음과 같다.

= = 0.4(40%)

그러므로 도시 A는 40%이고, 도시 B는 60%가 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

18. ④ ① 집재성 점포 ② 선매품점은 고객이 가격등을 여러 상점과 비교하여 구매하는 선매품을 주로 판매하는 상점이다. 그러므로 선매품점은 구매의 노력과 비용에 크게 구애 받게 된다. ③ 국부적 집중성 점포 ⑤ 선매품점

 

 

 

20. ②

기간	잔고 ①	저당지불액② (저당원금×저당상수)	이자지급액 ③=①×7%	원금상환액 ④=②-③
1년	3억원	28,317,900원	21,000.000원	7,317,900원

 

 

21. ② ① 공급곡선이 완전비탄력적이면 재산세는 전부 공급자에게 귀착된다. ③ 일반적으로 임대료규제는 기존 임차인들의 이동을 저하시키게 된다. ④ 저소득층에 대한 소득보조는 주택 재화의 소비는 물론 비주택재화의 소비도 증가시키게 된다. ⑤ 임차인에게 보조금을 지급하는 방식이 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.

 

 

 

22. ④ 문제의 내용은 건설(build)하고 공공에 귀속(transfer)시키고, 공공으로 하여금 임차(lease)하게 하는 것이다.

 

 

23. ⑤ 토지수용제도가 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 더 크다.

 

 

24. ⑤ 중산층 이하의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

 

 

25. ③ 고정비용이란 대상부동산의 점유율과는 상관없이 지출되는 영업경비를 말하며, 가변비용이란 점유율이 높아짐에 따라 증가하는 영업경비를 말한다. 보기중에서 판매실적수당은 가변비용에 해당된다.

 

 

26. ④ 문제는 수요가 감소한 경우이다. ①②③은 수요가 증가한 경우이고, ⑤는 공급이 증가한 경우이다. ④ 대체재가격의 하락은 당해 주택의 수요가 감소하게 된다.

 

 

27. ⑤ ￭균형의 원칙 - 기능적 감가, 개별분석

￭적합의 원칙 - 경제적 감가, 지역분석

￭변동의 원칙 - 물리적 감가, 가격시점

 

 

28. ④ 역모기지론은 시중은행에서 발행된다. 2007년도 부터는 한국주택금융공사에서 발행하고 있다.

 

 

29. ① ② 부채감당율이 1보다 크면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다. ③ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이다. ④ 대부비율이 높을수록 투자의 레버리지 효과는 커진다. ⑤ 채무불이행률은 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

 

 

30. ③ 정부가 시장에 개입하는 방법

직접적 개입방법	공적주체가 토지시장에 직접 개입하여 토지에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법으로 토지공급의 원활 및 지가의 안정에 주안점을 둔다.
	① 도시재개발 ② 토지은행제도 ③ 공영개발 ④ 공공임대보유제 ⑤ 공공투자사업 등
간접적 개입방법	시장기구의 골격을 유지하면서 그 기능을 통해 소기의 효과를 노리는 방법
	① 각종 금융지원(보조금, 부담금, 조세 등) ② 토지행정상의 지원(GIS : 지리정보시스템)등
토지이용규제방법	개별 토지이용자의 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해서 용도제한 등의 법적ㆍ사회적 조치에 의해서 구속하고 제한하는 개입방법이다
	① 용도지역ㆍ지구제, ② 건축규제, ③ 토지구획규제, ④ 정부의 각종 인ㆍ허가, ⑤ 토지이용계획 혹은 도시계획 등이 있는데 대표적인 것이 지역지구제이다.

 

 

 

31. ② ￭총비용 = 고정비용 + 변동비용 = 5,200만원

￭고정비용 = 3,600만원

￭변동비용 = 20만원 × 80실 = 1,600만원

￭1실당 총비용 = 5200만원 ÷ 80실 = 65만원

￭손익분기점 : 총수입 = 총비용

 

 

32. ⑤ 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시키면 서민들이 금융기관으로 하여금 대출을 안받으려고 할 것이다. 그러므로 금융기관들은 대출을 유도하기 위해서 대출금리를 인하할 것이다.

 

 

33. ⑤ 이자비용은 세전현금수지를 추정할 때 필요한 항목이다.

 

 

34.④거래사례비교법은 부동산경기가 호ㆍ불황이 극심한 경우 신뢰성이 미약하다.

 

 

35. ①

화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법	어림셈법	승수법 (회수기간법)
		수익률법 (회계적이익률법)
	비율분석법
화폐의 시간가치를 고려하는 방법	순현가법
	내부수익률법
	수익성지수법

 

 

 

 

36. ⑤ ① 기대수익률 = 0.06×0.04 + 0.1×0.07 + 0.12×0.1 = 10.8% ② 빌딩 C가 빌딩 A보다 고위험ㆍ고수익의 투자 부동산이다. ③ 기대수익률이 10.8%이기 때문에 요구수익률이 10%라면 투자할 것이다. ④ 분산투자하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험이 줄어들 것이다. ⑤ 위험 1단위 당 기대수익률()은 빌딩 A = 1.5, 빌딩 B = 1.429, 빌딩 C = 1.2이다.

 

 

 

37. ② 0.4× + 0.6× = 0.88

 

 

 

38. ③ 부동산투자에서 발생하는 위험을 회피, 축소, 전가하는 방법 등을 통해서 투자 위험을 적극적으로 관리하는 것을 ‘위험관리’라고 한다. 이것을 구분하면 다음과 같다.

위험의 회피방법	위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 방법으로서 국채등에 투자하는 것이 그 예이다.
위험의 축소방법	기대수익률의 하향조정, 요구수익률의 상향조정, 민감도분석 등이 해당된다.
위험의 전가방법	보험에 가입하는 방법등이 해당된다.

 

 

39. ④ 그림에서 가 보다 탄력적이다. 그러므로 대체재가 많을수록 탄력적이라는 점에서 ㉠은 옳은 지문이고, 비탄력적일수록 가격변화 폭이 더 크다는 점에서 ㉡도 맞다. 한편, 소득이 증가할 때 수요곡선이 우측으로 이동할 때의 재화를 정상재라고 하는 점에서 ㉢도 맞다. 수요법칙에 의하여 가격이 상승하면 수요량이 증가한다는 점에서 ㉣은 틀린 지문이다. 그러므로 옳은 것은 3개가 된다.

 

 

 

40. ④ ① 신축시점 -> 가격시점 ③ 대체원가를 이용하여 재조달원가를 구할 때는 기능적 감가를 할 필요가 없다. ④ 수급인의 적정이윤이 포함된다. ⑤ 복제원가 -> 대체원가

일반적인 이야기입니다만 서에서는 어떠한 문제가 도출된 배경, 그 문제가 감정평가에 미치는 영향 혹은 그 문제가 중요한 이유 등을 쓰는 것입니다.  따라서 서는 미리 준비해 놓는 것보다는 출제된 문제의 의도에 맞게 유동적으로 서술되어야 좋다고 생각합니다

 

 

(사전에준비했던 문제가 그대로 출제된다면 서를 미리 준비해 놓는것이 효율적 이겠으나 실제 셤에서는 항상 새로운 논점의 문제가 출제되는데 미리 준비해놓은 서를 셤장에서 그대로 쓴다면 논점이탈이 될 확률이 많다고 생각합니다

 

 

서는 수험생이 정말로 어떠한 문제가 출제된 배경. 출제자의 의도 등을 정확히 이해하고 있다면 자연스럽게 서술될 수 있습니다. 출제의도 등이 정확히 이해되지 않는 상태에서는 당연히 서쓰기란 뜬구름 잡는것과 같이 어렵게 느껴 지실겁니다 

 

 

따라서 서를 잘쓰기위해서는 한문제를 풀더라도 단순히 서브의 내용을 암기하는 것에 그치는 것이 아니라 이 문제가 문제가 된(?) 이유는 무엇일까? 이 문제가 감정평가에있어서 왜 중요할까? 등을 곰곰히 생각해 보고 본인의 생각을 정리해 두는것이 중요합니다. 이러한 과정이 꾸준히 축적된다면 처음보는 문제를 마주하게 되더라도 본인만의 관점이 생기게됩니다.

 

 

그러한 실력이 된다면 그때는 더이상 서쓰는것이 고통이 아닌 즐거움이 되지 않을까 싶습니다. 이론실력이 완성됨에 있어 서와 결을 잘쓰는 능럭은 항상 마지막에 완성되는것 같습니다. 꾸준히 오랜 기간 노력이 축적되어야 달성되는 것이지  어느한 순간 달성되는 것도 아니고 자신이 어느정도 실력인지 2차시험을 보기전까지 확인되는 것도 아닙니다. 한문제 한문제 본인의 생각을 정리하면서 2차시험 볼때 까지 꾸준히 하는 것 외에는 도리가 없는 것 같습니다. 제가 시험 준비하면서 느꼈던 답답함을 작성자분께서도 느끼시는것 같아 댓글 남깁니다. 맘에 안드는 부분이 있어도 이렇게 생각하는 사람도 있구나 하고 넘겨주시면 감사하겠습니다 :)

 

 

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요즘은 분설형 문제가 많이 나오기 때문에 서의 중요성이 많이 줄어들었다고 생각합니다.

 

 

 

서에 너무 스트레스 받지 마시고, 그냥 문제에 맞게 무난하게 서를 작성한 후 각 설문에 충실히 답하는 게 낫지 않을까 싶네요.  ('' 분설형 문제에서 서를 잘쓰는게 중요하다고 생각합니다. 분설형이라고 해서 전혀 상관없는 소문제 3~4개 모아놓은 것은 아니니깐요. 분설형으로 물어본 이유를 잘 고민하시고 분설된 문제 전체를 꿰뚫는 논점파악이 필요합니다. 통문제보다 분설형이 더 어려운거에요.

 

 

 

상관없는 듯 하면서도 관련된 논점으로서 의미가 있습니다.   문제마다 다르죠. 각 분설간의 긴밀한 연관이 있는 문제가 있을 수 있고, 그냥 큰 틀에서 같은 범주 내에서 여러 설문을 낼 수도 있고, 크게 연관성없이 묶여있을 수도 있습니다.

 

 

 

물론 긴밀히 연관된 문제에서 전체를 꿰뚫는 논점을 파악한다면 대박이겠지만, 오히려 전체 논점이 없거나 크게 중요치 않은 문제에서 전체논점이 분명 있을거야 하고 쓸데없이 고민하다가 삽질할 가능성이 더 크다고 봅니다.

 

 

 

 

분설문제가 나왔을 때 각 설문보다 전체 논점에 더 집중해서 그걸 꼭 서에 녹여써야 한다는 얘기가 수험계에 있는데, 저라면 문제 한번 훑어보고 전체 논점이 떠오르면 쓰고, 안 떠오르면 그냥 각 설문에 충실히 답하는 게 낫다고 봅니다 

 

 

 

각 설문에 충실히 답하는 것만으로도 충분히 합격점수를 받을 수 있기 때문이지요.

 

전체를 꿰뚫는 논점을 찾아야 한다고 굳이 수험생들에게 스트레스 줄 필요가 있나 싶네요.

 

뭐 이론 공부방법에 정답이 어디 있겠느냐마는 전 서라든지 전체논점 때문에 스트레스 받는 거보면 굳이 저럴 필요 없는데 라는 안타까움이 드네요.

 

 

각 문제에 대하여 충실히 답한다...그래서 어느정도까지 득점을 할 수 있을까요?? 물론 모든 분설형 문제에 대해서 해당되는 부분은 아니지만, 대부분의 분설형 문제는 상호연관성이 있죠. 저는 이론 점수에서 고득점을 받은 이유가 그런 논점파악이라고 생각합니다.

 

(이 문구로 미루어 보건데 21기 합격생이라는 것을 짐작할 수 있다) 

 

분설형문제를 각각 따로따로 답안에 작성하면 약술형 문제와 다를게 없죠. 큰 문제로 묶는데는 이유가 있는 겁니다.

 

저는 한번도 분설형문제를 별개로 생각한 적이 없네요. 서도 마찬가지로 관련되게 써야죠. 한 문제니깐요.                         

 

 

 

실례로 들어보자면 21회 1번 문제 같은 경우 문제에서 주어진대로 가격형성요인과 그 변화 정도로 서를 써도 족하다고 봅니다.

 

 

문제 2번의 경우 비상장주식의 평가에 대한 일반적인 언급 정도만 하면 된다고 보구요.

 

 

문제3번의 경우도 부동산 가격의 특수성과 일반재화와의 차이 정도로 시작하면 족하다고 봅니다.

 

 

문제에 다 나와있고, 혹은 평가이론의 체계만 잡혀있으면 큰 고민없이 간단히 캐치할 수 있는 내용입니다.

 

서를 대충 써도 된다는 말은 아니지만, 굳이 각 설문에 들이는 노력보다 더 많은 노력을 들이거나 억지로 전체를 꿰뚫는 논점이 뭔가 고민고민하며 찾을 필요 없다는 얘기입니다.

 

 

이론이 전략과목이라 고득점을 노리는 경우라면 서에서부터 차별화를 하면서 승부수를 띄우는 게 필요하겠지만, 그런게 아니라면 굳이 서에서부터 무리할 필요는 없다는 겁니다.

 

 

그리고 각 설문에 충실히 답하는 것 또한 만만한 일이 아닙니다. 21회 설문1은 30점짜리였습니다. 약술식으로 답하라는 얘기가 아니라 '서'보다는 각 설문에 좀더 시간을 투자해 답하는 게 나은 전략일 거 같다는 얘기입니다.

 

 

분설형 문제에서 서를 잘쓰는 것의 문제가 아니죠. 분설형 문제 자체가 큰문제로 1,2번으로 출제되는데, 그런 문제에서 서를 소홀히 할 수 없다는게 문제입니다.

 

 

그리고 분설형으로 문제를 출제하면서 한문제로 묶었다는 점이 논점과 밀접한 관련이 있다는 것이고, 서는 그러한 논점을 쓰기위해서 필수적, 선결적으로 언급해야 하는 내용을 말하는 거죠. 1,2번의 큰 문제에서 서에 집중하느니 본문을 잘쓰겠다라는 마인드 자체가 위험한 거죠. 적어도 작은배점의 문제보다는 비중있는 서를 써야하고 본문도 충실히 언급해야 합니다. 

 

 

 질문을 하신 분이 이론 과목에 대하여 어떤 마인드인지 모르겠지만, 좀더 좋은 점수를 받을 수 있는 방법을 알려드려야되지 않을까 생각합니다. 현실적으로는 본문이나 잘써야지...라고 생각할 수 있는 부분이지만, 그런 마인드로 시험에 임하면 이론에서 다른 사람들과 차별성이 없는 것은 물론이고, 예상보다 안좋은 점수를 받을 수 있죠. 

 

 

현실적으로 본문을 제대로 써내는 사람이 드무니까요. 감히 말하건대, 본문을 제대로 써내면 합격입니다. 각 설문에 대한 답을 고민하는 와중에 전체 문제에 대한 답안의 줄거리가 잡힙니다.

 

그러면 그 잡힌 줄거리 속에서 자연스레 서에 들어갈 내용이 나오게 됩니다.

 

내 답안에 들어갈 내용과 문제에서 제시된 개념, 그리고 평소의 공부에 의해 갖고 있는 이론체계등이 결합되면 큰 어려움 없이 서가 작성이 됩니다. 그렇게 작성된 서가 퀄리티가 떨어지는 서가 분명 아니구요.

 

 

결국, 좋은 서란 시험장에서 서에 뭘 쓸까 고민할 때 나오는게 아니라, 평소의 공부량과 문제를 받았을 때 각 설문에 대해 얼마나 차분하고 깊이있게 고민하였느냐에 따라 자연스레 나온다고 봅니다.

 

 

그런 의미에서 서에 스트레스 받지 말라고 말씀드린 겁니다.

 

 

서에 뭘 써야할지 고민하기 보다는 공부를 통해 이론체계를 공고히 하고, 답안 훈련을 충실히 하는 것으로 서 쓰는 능력은 자연스레 향상이 된다고 보니까요.

 

 

 

(=== 이전의 글은 "정말 뻔한 말씀 감사합니다" 같은 2년차 합격생이 말할만한 수준의 댓글이고 

 

 

 

==== 이하 부분은 개인적으로 논의의 여지는 있으나 정말 실전경험에서 우러나온 애기인 것 같다. 이는 틀림없이 다년차 합격생이 쓴 댓글임)

미국 부동산은 주거용 부동산과 상업용 부동산으로 대별되며   미국의 주택은 형태와 소유방식에 따라 단독주택, 타운하우스, 콘도, 코업등으로 구분된다.

1) 주거용 부동산 : 미국의 주택은 형태와 소유방식에 따라 단독주택, 타운하우스, 콘도, 코업등으로 구분된다. 단독주택 (Singel Family Home) : 한국의 단독주택과 동일한 개념임 주택 건물이 각각 떨어져 있고 개인 소유의 대지가 있는 형태를 말한다. 단독 주택은 트랙 홈(Tract home)과 커스텀 홈(Custom Home), 그리고 제조 홈(Manufactured Home)이 있다. 이는 건물의 형태가 아닌 건축 방법에 따라 달리 불리는 명칭이다.        (1) 트랙홈(Tract Home)        일반적으로 미국 단독주택은 주택개발 회사들이 몇 개의 모델 홈을 만든 후 일반인에게 분양하는데 이를 트랙 홈이라고 한다. 트랙 홈 단지 내 주택들은 서로 같은 구조의 주택들이 있으며 이 같은 트랙 홈 단지들은 세월이 흐를수록 개개인 주택 소유주들이 집 안팎의 구조를 바꾸면서 모습이 달라지는 것이다. 일률적으로 건축되는 것이라 개인이 집을 지을 경우보다 비용이 적게드는 것이 장점이다.              (2) 커스텀 홈 (Custom Home)         반면 커스텀 홈은 개인 건축업자를 고용해 개개인이 취향에 맞게 주택을 짓          는 것이다. 따라서 비용이 많이 들기 때문에 커스텀 홈은 대부분 고급주택이         많으며 최근에는 일부 대형 주택개발회사에서도 개인의 취향에 맞도록 커스          텀 홈 단지를 조성, 주문제작을 통해 커스텀 홈을 짓고 있기도 한다.             (3) 제조홈 (Manufactured Home) 제조 홈은 한인들에게는 친숙하지 않은 주택 형태인데 벽과 바닥, 지붕, 그리고 기타 주택구조에 필요한 모든 것이 제작된 후 운반돼 조립되는 것으로 일반 주택보다 건축비가 저렴한 것이 가장 큰 장점이다. 모빌 홈 역시 제조주택으로 일반 제조주택이 이동할 수 없는데 비해 모빌 홈은 이동이 가능한 제조주택이다. 다세대 거주 주택(Multi-Family Home) 개인 소유의 콘도미니엄 및 타운홈과 렌탈프라퍼티로 이용되는 아파트가 있다. 아파트는 다세대가 있는 건물을 한 개인이 소유하고 각각의 유닛을 개인에게 렌트해 주는 거주용 렌탈 프라퍼티를 말한다. 콘도미니엄 및 타운홈은 일반 단독주택과는 달리 건물은 각자가 소유하지만 기타 건물 인근의 프라퍼티는 공동으로 소유 및 관리하는 주택을 말한다. 따라서 콘도미니엄이나 타운홈은 주택소유주협회가 있고 협회는 매월 각자의 소유주가 내는 관리비로 단지를 관리,운영해나가고 있다.       이 중 콘도미니엄과 타운홈의 구분이 종종 혼동될 경우가 있다. 콘도미니엄과 타운홈은 소유권 형태의 차이에 따라 명칭이 달리 되는 것으로 외형상으로 나눌 수는 없다. 콘도미니엄과 타운홈의 형태를 복합한 콘도미니엄 타운홈도 있기 때문.       (1) 콘도미니엄 일반적으로 콘도미니엄은 각각의 유닛을 개인이 소유하고 부수적인 프라퍼티 즉 대지를 포함해 기타 공동이용 문화시설과 같은 부속물들은 다른 소유주들과 일정 비율로 소유하게 된다. 콘도미니엄은 계단이나 복도, 차고 등 공동 이용 공간이 많기 때문에 타운홈의 소유권보다 좀더 복잡하며 때론 불분명하기도 하다. 또한 콘도미니엄은 현관문 안 실내 공간에 대해서만 단독 소유권이 있으므로 실내를 제외한 외부 및 공동 이용 공간에 대해서는 개별적으로 페인트칠을 한다거나 시설물 들을 바꾸는 행동은 할 수 없다. 각 유닛의 소유주들은 전체 콘도 단지의 소유 및 투자에 대해 소유하고 있는 유닛의 크기에 비례해 소유권(master deed)을 갖고 있다.       (2) 타운홈  타운홈은 소유주가 각 유닛 뿐만 아니라 유닛의 대지도 함께 소유하게 되며 콘도미니엄과는 달리 지붕도 각각 따로 있다. 또한 단독 주택처럼 그라지와 개인이 관리할 수 있는 작은 마당이 있는 것이 대부분이다. 최근에는 소유 형태는 콘도미니엄이면서 건물 형태는 타운홈처럼 그라지와 패티오가 따로 있는 형태도 많이 볼 수 있는데 이러한 경우 대부분 지붕이 연결되어 있으며 지붕관리 또한 어소시에이션에서 하고 있다. 이러한 경우는 타운홈이라 불리지만 실제 법적으로 소유권 형태는 콘도미니엄이다. 타운하우스 (TownHouses) : 단독주택을 옆으로 쭉 붙여놓은 형태의 단층 또는 복 층으로 된 건물구조로 옆집과 벽을 맞대고 붙어 있는 형태이며 건물과 그에 따른 토지만 소유권이 있으며 그 외의 토지에 대하여는 공동 소유 이다. 콘도 (Condos, Condominiums) :콘도 하나하나의 소유권은 개인에게 귀속되지만 이는 건물에만 해당하는 것이고, 건물의 토지에 관한 소유권은 콘도 전체 소유권자들의 공동 소유 이다. 다시 말해 한국의 아파트 개념과 흡사하다. 콘도미니엄시장은 지난 1970년 말 경부터 주택구입연령에 찬 베이비부머들이 선호하기 시작하면서 시장이 형성됐다.아파트 개발업자들이 많은 도시에서 콘도를 과도하게 건축하면서 건물의 많은 유닛들을 빈채로 놔두기 보다는 유닛별로 매각을 하면서 시장이 확대됐다. 많은 사람들은 콘도에 산다는 것을 좁은 공간과 비싼 파킹비용 그리고 골치아픈 빌딩관리협의회에 참석하는 것을 떠올리지만 낮은 유지비용,편리함 그리고 도심에 위치해있다는 점이 베이비부머와 X세대들의 구미에 맞아 콘도시장은 점점 뜨겁게 달궈지고 있다.지금으로부터 10년전만 해도 그다지 주목을 받지 못했던 콘도시장은 수요급증과 낮은 모기지금리로 최근 주택시장을 선도해왔다. 전국 부동산협회에 따르면 콘도는 가격이 급상승하고있는 부동산시장에 처음으로 발을 딛고자 하는 많은여성과 처음으로 집을 사려는 사람들에게 인기가 있는 것으로 나타났으며 또한 단독주택에서 살 경우 집관리/유지로부터 자유로워질 수 없기 때문에 은퇴한 노년층과 자녀가 없는 부부들이 콘도를 선호하고 있다.미국 대도시지역과 마찬가지로 가주 로스엔젤레스 다운타운의 경우에도 도심 재개발 계획에 의해 그동안 사용되지 않고 방치됐던 많은 오피스 빌딩들이 콘도로 전환개발 되면서 새로운 주거지로 발돋움 하고 있는 상황이다. 코업 (Co-ups, Cooperatives) :공동주택의 소유권이 회사(Corporation)에 귀속되어 있고, 각 개인은 해당 회사의 지분을 매입하여 그 주택에 입주하게 되며 건물의 토지의 소유권 또한 회사에 있다.       2) 상업용 부동산 : 상업용 부동산은 수익성에 따라 임대 아파트, 상가, 사무실, 빌딩, 쇼핑센터, 등 그 종류도 다양하며 용도와 형태에 따라 수익성, 관리, 융자 조건들과 형식에 많은 차이가 있으며 수익의 투명성, 입주자의 임대계약상태, 관리 유지보수, 미래시장가치 등 여러 변수들이 작용하므로 상업용 부동산 투자는 무척 까다롭고 반드시 전문가의 정확한 분석과 도움이 필요하며 돌다리도 두드려보고 지나가는 자세가 필요하다. 사무실, 쇼핑 센터, 극장, 호텔, 주차시설 등의 영업용 부동산   3) 산업용 부동산 : 창고, 공장, 산업지역 내의 땅, 동력시설 등   4) 농업용 : 농장, 산림, 목축장, 과수원 등   5) 그외 특별용도 : 교회, 학교, 묘지 및 정부 소유지 등

 

 

제 1 장 . 미국 부동산의 종류와 특성

 

 

1. 농 경 지
미국의 농경지(Agricultural Land)는 대단히 광대할 뿐만 아니라 가격도 여러 층으로 나뉘어져 있어 투자 목적에 따라 그 대상이나 위치가 선택된다. 앞에서 언급한 바와 같이 외국인이 미국의 농토를 구입하는 데에는 각 주정부마다 서로 다른 제한 사항과 규정을 적용하고 있으나 대제로 별 어려움 없이 부동산을 매입할 수 있다.

 

부동산소유 후 직접 경작을 할 수도 있고, 또는 투자 목적으로 상당 기간소유하면서 지역 농부들과 임대 계약을 맺어 최소한의 수입을 올릴 수도 있다. 특히 농토 구입의 목적이 경작이 아니라 장래 개발을 위한 것일 때에는 다음과 같은 내용들을 고려해야 한다.

 

- 장래 토지의 사용 목적 변경 가능 여부(관할 지방 행정당국에 확인할 것)
- 교통의 편리성과 현재 연결돼 있는 도로의 종류, 그리고 장래도로 신설 계획(대부분 미국은 수십 년 후까지의 도로 계획이 돼있음)
- 각종 토질 검사를 통해 장래 목적에 적합한 토지인지의 여부
- 홍수 지역 여부
- 그리고 특히 미국 환경청에서 요구하는 규정에 대한 위반 사항유무 확인

 

따라서 이같은 농토 가격은 물론 주위 여건에도 많은 영향을 받겠으나, 특히 건축 규제에 따른 조우닝(Zoning; 지대설정)에 따라 그 가격이 아주 다르다. 후에 대정부 보고에서 볼 수 있듯이, 미 면방정부 당국은 외국인이 미국 농토를 구입할 때에는 복잡한 보고를 하도록 규정하고 있으나 외국인 소유권에 대해서는 절대적으로 안전하다고 하겠다.

 

또한 외국인이 농토를 구입하여 직접 농작물을 경작할 경우, 고도로 전문화된 기술과 저리 융자까지 정부 당국으로부터 지원받을 수 있다. 아무튼 외국인이 미국 내 농토를 구입하는 것은 실질적으로 자국의 영토를 외국에 그만큼 신장하게 되는 것과 마찬가지여서, 특히 한국과 같이 토지가 협소한 나라에서는 외국 투자를 적극 장려할 필요가 있다.

 

 

2. 상공용 부동산미국의 상공용 부동산(Commercial and Industrial Real Property)은 통상 주택용 부동산을 제외한 일체를 의미한다. 예를 들면 사무실용,창고, 공장 건물, 쇼핑 센터 호텔, 극장 그리고 광산 등이 여기에 속한다.

 

(1) 쇼핑 센터


일반적으로 쇼핑 센터는 내외국인을 막론하고 투자가들이 즐겨 찾는 투자 대상이다. 특히 미국 세법의 대폭적인 개정(1986년)은 그 동안 많은 투자가들이 세금상 혜택을 받을 목적으로 부동산에 투자했던 소위 택스 쉘터Tax Shelter)를 할 수 없게 되자 부동산 투자 중 현금 유통(Cash Flow) 수입이 비교적 높은 쇼핑 센터가 자연히 인기있는 부동산 투자 대상으로 각광을 받게 되었다.

다른 부동산 투자와 비교해 볼 때, 쇼핑 센터의 특성은 우선 비교적 유리한 조건의 융자가 가능하다는 것이다. 왜냐하면 대부분의 쇼핑 센터는 그 규모에 상관없이 임차인crenant)이 기본 임대료(Base Rent) 외에 각종 세금, 보험료, 광열비(Utility) 그리고 공용시설 관리비까지 모두 부담하기 때문에 세금이나 물가 상승에 따른 위험 부담이 없고, 건물주의 수입이 확실할 뿐만 아니라, 다른 부동산에 비해 임대 기간이 길다. 게다가 일단 사업을 시작하게 되면 자연 영업권이 형성되기 때문에 임차인이 쉽게 임차권을 포기하고 타 장소로 이전하는 경우가 적은 장점이 있다.

물론 다른 부동산도 마찬가지 겠으나 특히 쇼핑 센터는 비교적 여러 종류의 많은 임차인으로 구성되므로, 부동산을 구입하고자 할 때에는 임차인들의 구성 내역(Tenant Mix)과 임대 계약 조건 등을 세밀히 검토해야 한다. 왜냐하면 상술한 바와 같이 임대 기간이 비교적 장기간이기 때문에 한번 잘못 산정된 임대 내용을 수정할 기회가 적은 단점이 있기 때문이다.

그리고 건물 관리인(Building Manager) 선정 또한 매우 중요하다. 쇼핑 센터를 그 규모나 성격에 따라 다시 세분해 보면 다음과 같다.


① 스트립 센터(Strip Center):

인근 동네를 상대로 한 생필품 및 서비스를 제공할 수 있는 소매상이나 서비스업(예: 보험, 부동산업, 회계사, 치과, 세탁소 안과, 지압사 등) 등이 임대한 소규모의 상점으로 점포 수가 10개 내외인 것이 보통이다. 이같은 센터는 개인 투자가가 흔히 찾는 부동산으로 대략적인 매매 가격은 건물의 수명, 위치 그리고 건물의 구조 상태에 따라 차이는 있겠으나 연간 순수입의 8 배 내지 10배 정도면 적합하다고 볼 수 있다.


② 리저널 센터(Regional Center)이 종류의 쇼핑 센터는 주로 몇 동네가 함께 이용하게 되는 곳으로, 대개의 경우 수퍼마켓을 중심으로 30개 내지 40개 정도의 소매점포들이 모여 있으며, 총 건평 규모는 3 만 평방피트 내지 10 여만 평방 피트의 크기이다.


③ 쇼핑 몰(Shopping Mall) : 쇼핑 몰은 통상 대도시를 중심한 외곽도시로서 교통이 편리한 곳에 위치한다. 또한 대형 주차장을 구비하고 각종 유명 백화점들이 각종 소매 점포들과 함께 한 지붕아래에서 장사를 함으로써, 고객이 필요로 하는 물건들을 한 곳에서 모두 구입할 수 있는 대규모의 쇼핑 센터를 말한다.

이같은 쇼핑 몰은 1960년도 말부터 1970년도 초기까지 많은 대도시 주민들이 점차적으로 복잡한 도시를 떠나 교외 지역으로 이주함으로써 대도시 주변의 새로운 위성 도시 발전으로 생긴 쇼핑 센터라고 할 수 있다. 쇼핑 몰은 다소의 차이는 있겠으나 통상 수십만평방 피트 규모의 건물과 광대한 주차장 시설을 갖추고 있으며,필수적으로 교통이 편리한 위치여야 한다는 공통점을 가지고 있다.

 

 

(2) 사무실용 건물


개인이나 대규모 부동산 전문 회사를 막론하고 일반적으로 미국부동산 투자를 거론할 때에는 기존 또는 신축된 사무실용 건물에 투자하는 것이 정통적인 투자인 것처럼 생각할 정도로 투자 비중이 절대적이었다. 그러나 최근에 와서 이같은 생각이 점차 바뀌어 투자 대상이 다양성을 보이고 있는 경향을 나타내고 있다.

1970년대 이후, 큰 도시 주변에 위성 상업도시가 형성되면서 많은 사무실용 건물들이 신축됬다. 대도시로부터 위성도시의 사무실을 임대하여 이전해 오는 사례가 많아 대도시 건물주들을 위협하기까지 했으나, 현재는 역시 큰 도시 중심지에 위치한 건물들이 교외에 새로이 신축된 건물보다 비교적 건물 가격이 높은 편이다. 아무튼 사무실용 건물은 아직까지 부동산 투자 대상 중 가장 대표적인 투자라고 할 수 있다.

 

(3) 호텔 및 골프 클럽


외국 투자가들은 그 동안 부동산에 직접 투자하여 얻은 경험을 살려, 단순한 부동산 투자뿐만 아니라 그 부동산과 관련된 사업에까지 진출하기 시작하면서 기존 호텔이나 모텔 등을 매입 또는 신축, 부동산 소유는 물론 직경 경영하는 사례를 종종 볼 수 있다.

또한 골프열풍을 타고 특히 일본인 들이 골프 클럽을 매입하는 요즈음의 경향은 그 동안 외국인의 부동산 투자에서 볼 수 없었던 새로운 투자 양상이라고 할 수 있다. 그리고 후에 주거용 건물에서도 다시 언급이 되겠으나,1986년도의 세법 개정에서 주택 소유에 부여한 세금상의 혜택으로 인해 골프코스가 개발되면서 그 주변에 고급 주택을 함께 신축하게 된 경향 또한 특이한 현상이라고 하겠다.

 

(4) 생산 공장 및 창고용 건물


도시 주변에 주로 발달된 공업 단지 건물들로서 생산을 위한 공장과 생산품을 저장하는 창고로 대략 구분되겠으며, 사무실용 건물에 대한 투자 다음으로 대규모 투자 대상으로 인기가 있다. 특히 요즘 많은 외국 생산 공장들이 미국 내 진출이 많아지면서 직접 자기 자본으로 필요 건물을 신축하거나 또는 기존 건물을 매입, 사용 목적에 적합하도록 개조해서 사용하는 사례를 많이 볼 수 있다.

한 가지 과거에 비해 특이한 현상은, 전통적인 공장 건물은 10% 정도가 사무실이고 나머지 90% 는 웨어하우스(Warehouse: 창고)로 쓰도록 설계되었는데 요즘은 생산품과 그에 따르는 마케팅과 서비스 분야의 변화로 말미암아 사무실용과 웨어하우스 부분이 50% 씩 각각 점유하는 사례가 많으며,

]심지어는 사무실 점유비율이 50% 이상이 되는 경우도 있다. 특히 이같은 경향은 일본 생산 공장들이 미국 내로 이전해오면서 더욱 현저하게 나타났는데, 그 이유는 다음과 같은 장점이 있기 때문이다.


- 생산 공장에서 생산뿐만 아니라 시장 처리(Marketing)까지 할 수 있다.
- 임대료가 대도시 사무실보다 저렴하다.
- 교통이 복잡한 대도시보다 고객 접촉이 용이한 시장 효과를 거둘 수 있다.


따라서, 미국 시장 진출에 있어서 곡 대도시같이 임대료가 비싼 장소에 있어야 하는 필수적인 이유가 없는 한, 생산 및 시장 개척을 한 곳에서 할 수 있고, 경비를 절약할 수 있는 공업용 건물(Industrial Building)에서 사업을 운영하는 것도 현명한 처사라고 말할 수 있다.

 

 

3. 주거용 건물


미국의 주거용 건물(Residential Building)을 구조별로 분류하면 다음과 같이 구분할 수 있다.
- 단독 주택(Single House)
- 연립 주택(Multi-Unit Home)
- 이동 주택(Trailer Home)
- 아파트(Apartment)
- 코-압(Cooperative Housing)

사실상, 아파트는 한국과는 달리 주거용 건물이라기보다는 성격상 상용 건물(Commercial Building)로 분류되는 사례가 많다.현재까지는 외국 투자가들이 이같은 주거용 건물에 대거 투자한 예는 많지 않지만 미국 내에 거주하는 개인들이 세를 드는 것보다 소유하는 것이
여러 면에서 유리하다고 판단되어 주택을 구입하는 경향이 많아졌으며, 이같은 현상은
앞으로 외국 투자가들이 주거용 건물에 대규모 투자 또는 주택 개발에 직접 참여하게 되는 동기가 될 것으로 예상된다.

현재도 많은 외국 자본이 주택과 관련된 융자나 주거용 건물 신축에 간접적인 수단으로 투자된 사례는 많다. 그리고 과거의 경험으로 볼 때, 미국 내 주택 경기는 계속 호조를 보일 것으로 판단되며, 다른 부동산에 비해 위험 부담이 적고, 특히 1986년도의 세법 개정 이후 그 동안 허용되었던 부동산 투자에 따른 택스 쉘터(Tax Shelter)가 대부분 폐지되거나 대폭 개정되었지만 주택 소유에 따른 세금 혜택은 오히려 증가되었다.

즉, 직접 거주할 주택 구입시 모기지(Mortgage) 분이 1 백만달러까지 되는 것은 지불한 이자 분에 대해서 아무런 제한 없이 세금을 보고 할 경우 경비로 공제할 수 있도록 허용하였다. 또한 집을 담보로 다시 추가로 융자할 때, 이를 에퀴티론(Equity Loan)이라고 하여 10 만 달러까지 융자하여 지불한 이자 분까지도 공제를 허용하고 있다. 이로 인해 세법 개정 후, 미국 전역에 걸쳐 대단히 값이 비싼 호화 고급 주택 신축이 성행하게 된 계기가 되기도 했다.

그리고 주거용 건물로 휴가 주택(Vacation Home)을들 수 있는데,이는 특정 기간 동안 평상시 살고 있는 주거지를 잠시 다른 곳으로 옮겼다고 간주, 제 2의 주거용 건물로 취급하여 앞에서 언급한 모든 세법상의 혜택을 받을 수 있도록 하였다.

 

 

4. 기타 종류의 부동산


기타 종류의 미국 부동산으로는 특별한 목적에 의하여 형성된 부동산 형태들로서 교회, 공원, 묘지 공용시설, 클럽 등을 들 수 있다.

20기 합격생 유재민님 (특별한 경우가 아니라면 아마 맞을 겁니다.)이 시험을 마치고 며칠 뒤에 작성했던 본인의 이론시험 목차입니다.

 

 

시험을 마치고 바로 작성하였으므로 본인의 썼던 그대로일 겁니다.

(예전 수석합격자가 합격후 기억을 더듬어 작성한 목차와는 확연히 다른 것입니다)

 

 

우선 그 분의 동의없이 게재하는 것이 실례가 될 수 있으나 합격하셨으므로 이해해 주실 것이라 믿습니다.

(만약 그 분이 메일이나 쪽지등을 통하여 삭제를 요구하면 삭제하겠습니다.)

 

 

실무, 법규의 경우는  강사님들이 예시답안을 올려주었고 20기 합격생분들도 실무, 법규에 대하여 이런저런 애기를 많이 해주었지만 상대적으로 이론의 경우에는

 

 

 

 

1. 강사 및 팀장들의 명시적 예시답안도 없고

 

(정명선 평가사님의 글은 예시답안이라기 보다는 시험문제에 대한 전반적인 총평으로 이해하는 것이 바람직함)

 

 

 

 

2. 게시판에 합격생들의 별다른 언급이 없다는 점

 

(막연히 서는 이렇게 써야한다. 목차간에 논리성을 강조...등의 총론적인 애기. 나는 어떻게 썼다라는 구체적인 애기가 부재)

 

 

 

 

3. 이론과목을 담당하게 될 팀장님들 역시 자신의 답안에 대하여 팀원들에게 언급할 가능성이 크지 않다는 점

 

(과거부터 지금까지 그랬듯이... 물론 이번 이론팀장들은 다를 수도 있겠죠 ^^)

 

 

 

 

이런 측면에서 수험생들이 이론과목 공부에 대하여 느끼는 막연함과 불안함이 큽니다.

 

 

 

 

 

유재민 님이 작성한 목차를 먼저 보여드리고 제가 작성한 이론시험문제의 평가를 첨부합니다.

 

 

유재민님이 모 학원 이론팀장을 맡는다고 하던데요.

 

 

혹여 이 글이 특정 학원, 인물을 간접적으로 홍보하는 것으로 의심하는 것으로 생각하실 분도 분명 있을 겁니다.

 

 

하지만 저는 그 학원 및 그 분과 어떠한 이해관계도 없다는 점을 말씀드리며 

 

 

내년 시험을 준비하는 수험생들에게 약간의 도움을 드리고자 하는 것일뿐이라는 점을 강조합니다.  

 

 

 

 

이론 시험에 대한 총평은 2009.9.29일에 작성했던 글로서 미심쩍다고 생각하는 분들은 제 블로그 (blog.daum.net/dmadidxormr)에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

유재민님의 목차

 

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문제1>

  

  

I. 서

    

- 감정평가의 의의, 감정평가의 목적, 기능 등이 다양하여 평가액도 다양하게 도출,

  

  

- 이에 가격다원론의 명확한 이해가 감정평가사에게는 요구됨

  

  

- 이하에서는 지상권이 설정된 토지의 감정평가를 중심으로 검토함.

  

 

II. 물음-1

  

1. 담보평가의 의의

  

  

2, 지상권의 의의

  

  

3, 지상권이 설정된 토지의 평가방법

  

  

- (1) 유사거래사례기준평가, (2)(나지가격- 지상권가치)평가, (3) 70%평가

  

  

4. 지상권이 설정된 토지의 평가시 유의사항

  

(1) 토지의 상태, 요인비교가능성 등의 고려(1번 방법과 관련)

  

(2) 시장의 임료수준,경기변동 등의 고려 (2번 방법과 관련)

  

(3) 지상권이 지가에 미치는 영향고려 (3번방법과 관련)

  

- 일률적인 30%감가 불합리,,, 담보평가의 안정성과 계약상태고려 적정감가

  

(4) 공통유의사항 - 확인주의, 보수주의, 처분주의. 법정현황주의

 

   

5. 지상권이 설정된 토지의 증감가요인

  

(1) 증가요인

- 비적법이용...토지건물의 복합이용에 따른 시너지 효과- 건부증가

  

(2) 감가요인

- 경기불황, 계약임료와 시장임료의 차이등 비정상적 임료에 의한 지상권가치 증가, 곧 토지가치 감소

  

    

III. 물음-2

 

1. 보상평가의 의의

  

  

2. 보상평가방법 : 나지가격- 지상권가치

  

  

3. 보상평가시 검토사항

  

  

(1) 개발이익 배제

  

  

- 나지와 임료에 당해 공익사업에 의한 개발이익반영시 배제

  

  

(2) 용도지역 변경 등

  

  

- 당해 공익사업에 의한 용도지역 변경 미고려

  

  

(3) 기타

  

  

- 경기변동, 계약임료의 비적정성 등 적정히 고려 지상권 가치 평가

  

  

  

  

IV. 물음-3

  

  

1. 감정평가의 기능의 의의

  

  

- 감정평가의 사회적 역할 = 기능

  

     

2. 공적평가측면

  

  

(1) 사적평가와의 목적차이

  

  

(2) 법정평가로서 평가목적과 방법의 상이

  

  

3. 사적평가측면

  

  

(1) 평가목적의 다양성

  

  

(2) 평가조건의 다양성

  

  

(3) 대상물건 특성의 다양성

  

  

 

4. 물음1,2와의 관계

  

- 사적평가의 대표적인 영역이 담보평가, 공적평가의 대표적인 영역이 보상평가

  

- 상기에서 검토한바와 같이 평가목적, 조건, 대상물건의 성격에 따라 그 가치가 상이함을 시사함

 

 

V. 결 (문제점과 개선안)

  

1. 감정평가는 그 목적 기능. 대상물건의 성격 등에 따라 다양한 가격형성, 따라서 다양한 가치가격개념이 감정평가에서는 필요하나 감칙에서는 정상특정가격의 2원적 구조로 규율

  

2. 이에 평가기능의 확대와 안정성도모를 위해 미국과 일본과 같이 다양한 가치개념의 도입이 요구되며... 그 전제로서 학계와 연계한 가치개념의 연구 및 기초개념 정립이 요구됨. 이는 다가오는 국제회계기준의 적용에 대한 대비로서 의미가 있음

  

 

  

 

문제2>

 

I. 서

 

   

II. 분양가 상한제의 고찰

  

  

1. 분양가 상한제의 의의 및 법적 근거 (주택법제38조의 2)

 

 

  

2, 분양가 상한제의 도입취지

  

  

(1) 시장실패보완 (형평성측면의 검토)

  

  

(2) 저소득층에 대한 내집마련의 기회제공

  

  

3, 분양가 상한제의 장단점

  

  

(1) 장점

  

  

1) 과도한 분양원가통제

  

  

2) 저소득층의 주택구입비지원효과

  

  

(2) 단점

  

  

1) 장기적 공급감소

  

  

2) 주택의 질저하

  

  

3) 암시장 형성 - 그래프

  

  

  

  

III. 분양가 상한제하에서 감정평가사의 역할

  

  

1. 분양가상한제의 핵심인 택지비

  

  

2. 택지비의 산정방법

  

  

3, 개발이익의 배제와 기타요인보정- 사회환수대상여부에 대한 판단이 중요

 

  

  

  

IV. 결

  

  

- 검토한 바와 같이 분양가 상한제의 장단점이 공존..

  

  

- 최근 분양가 상한제 폐지 논란이 있으나 현재까지 분양가 상한제가 존속

  

  

- 이러한 현실에서 명백한 것은 분양가 상한제하의 감정평가사의 적정한 택지비 산정이 절대적으로 요구되고, 평가사의 직업윤리가 무엇보다 강조됨

  

 

 

문제3>

  

  

I. 서

  

II. 일단지 평가의 개념 및 판단시 고려사항

  

  

1. 개념

  

  

2. 판단시 고려사항

  

  

(1) 2이상의 필지상에 하나의 건물 있으면 일단지 평가

  

  

(2) 사업예정지인 경우 사업인정고시 없으면 일단지 아님

  

  

(3) 조경수목재배지등 주변환경으로 보아 일시적이용인 경우 일단지로 보지 아니함

  

  

  

  

III. 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향 및 사례

  

  

1. 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향

  

  

- 시장수요의 관계와 일단지로의 이용의 합리성검토

  

  

- 시장수요가 많은 경우 토지가격 상승, 적은 경우 감소

  

  

2. 일단지 평가사례

  

  

(1) 공익사업에 일단의 토지 중 일부편입시 보상평가

  

  

- 전체를 대상으로 평가후 단가에 면적 곱함

  

  

(2) 2이상의 용도지역에 속한 토지의 감정평가

  

  

(3) 광평수 토지평가

  

  

  

  

IV. 결

  

  

- 최근 산업-도시화 및 경제발전으로 광평수토지에 대한 수요 증가와 평가수요증가

  

  

- 이에 일단지평가시 고려사항과 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향에 대해 평가사는 충분한 이해가 요구됨

  

  

  

 

 

문제4>

  

I. 개설

- 올해 시범사업으로 시행중이고 내년에 본격적으로 시행될 것으로 예상됨

  

  

- 비주거용 부동산 가격공시제도가 구체적으로 왜 필요한지에 대한 이해는 새로운제도의 시행과 더불어 감정평가사에게 당연히 요구됨

  

  

2. 비주거용 부동산 가격공시제도의 필요성

  

  

(1) 적정과세실현

  

  

(2) 탈세 방지

  

  

(3) 비주거용 부동산 시장에 정보제공

  

  

(4) 국가의 재정확보

  

  

3, 결

  

  

- 비주거용 부동산 가격공시제도는 검토한바와 같이 필요

  

- 다만 현실적으로 표준화 내지 규격화의 어려움, 임차인의 경영능력에 따른 가치상이, 분석사례 부족 등 현실적 문제가 있어 학계와 연계한 평가기준의 명확한 확립과 데이타 베이스 구축이 무엇보다 시급한 과제임

  

 

 

문제5>

 

1. 개설

 

 

- 저금리 기조는 상반기 현 정부의 대규모 공적자금의 집행에 따라 자본시장의 현금유동성 증가에 기인

 

 

- 이는 부동산 가격형성요인 중 경제적 요인으로서 부동산의 가격수준과 구체적 가격에 지대한 영향

 

 

- 이에 감정평가 활동상 정확한 분석이 요구됨

 

 

2. 저금리 기조가 주택시장에 미치는 영향

 

 

(1) 주택시장의 의의

 

 

(2) 미치는 영향

 

 

1) 단기 - 저금리에 따라 상대적 부동산 임대수익률 높음, 수요증가, 가격증가.

 

 

2) 장기 - 초과이윤의 발생에 따른 공급증가.. 주택 가격하락과 수요감소, 균형

 

 

3. 감정평가와의 관계

 

 

- 시장분석이 중요...

 

=========================================================================================================  

 

 

 

2009.9.29일 작성한 이론시험 문제에 대한 나의 생각

 

 

 

우선 15회 이론 기출문제를 보면

  

 

【문 1】부동산 감정평가의 3방식을 이용하여 시산가격을 도출하기 위해서는 여러 단계가 필요하다. 다음에 대하여 설명하시오.

(40점)

  

(1) 부동산 가격의 구체화 ․ 개별화 단계에 대하여 설명하시오. (10점)

  

(2) 부동산 가격수준의 단계와 내용에 대하여 설명하시오. (10점)

  

(3) 부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역을 구체적으로 열거하고 대체성, 경쟁성, 접 근성과 관련 설명하시오. (10점)

  

(4) 부동산 가격의 경제적 특성에 대하여 설명하시오. (10점)

  

 

 

 

【문 2】시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가하는 방법에 대하여 설명하시오. (20점)

  

 

【문 3】부동산 감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다. 다음에 대하여 설명하시오. (20점)

  

(1) 부동산 감정평가를 체계적으로 분류하는 목적을 설명하시오. (5점)

  

(2) 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가 각각에 대하여 사례를 들어 설명하시오. (15점)

  

 

【문 4】정부가 부동산 시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오. (10점)

  

 

【문 5】상업용 부동산의 입지결정요인에 대하여 설명하시오. (10점)

  

  

  

다음 이번 20회 이론 기출문제를 보자

  

 

【문 1】 지상권이 설정된 토지가 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오 (40점)

  

 

(1) 위 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 설명하시오 (15점)

 

  

(2) 위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요사항을 설명하시오 (10점)

  

 

(3) 감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련하여 설명하시오 (15점)

  

 

 

【문 2】 공동주택 분양가상한제를 설명하고, 이 제도와 관련된 감정평가사의 역할에 대하여 논하시오 (20점)

  

  

【문 3】일단지(一團地)평가에 관한 다음 물음에 답하시오 (20점)

 

(1) 일단지의 개념과 판단시 고려할 사항에 대하여 설명하시오 (10점)

  

(2) 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향을 설명하고, 일단지 평가의 사례 3가지를 서술하시오 (10점)

  

 

 

【문 4】비주거용 부동산가격공시제도의 도입 필요성에 대하여 설명하시오 (10점)

  

 

【문 5】저금리기조가 지속되는 과정에서 주택시장에 나타날 수 있는 시장변화에 대하여 설명하시오 (10점)

  

  

 

자, 어떤가 무슨 느낌이 드는가? 그렇다. 상당히 문제의 패턴이 유사하다는 것을 알 수 있다.

 

 

즉, 동일 인물이 출제했다고 느낄 정도로 상당히 유사하다. (나만 그런 생각이 든건가?)

  

  

  

결론을 말하자면 15회 출제위원 (노태욱, 김태훈, 노용호) 중 한 분이 문제를 출제하였으며

  

  

노태욱 교수님은 전형적 영,․미 식 이론을 공부하신 분으로 (그래서 15회 때 자신의 논문인 비시장재화가치를 문제로 낸 것임)

  

  

김태훈 교수님은 현재 은퇴하셨으므로 시험에 들어가실 일이 없다.

  

  

그럼 나머지 한 분, 노용호 평가사님이 문제를 낸 것으로 생각이 든다

  

  

노용호 평가사님은 출제만 실무 2번 (11,13회)   이론 2번(9,15회) 이번이 5번째인 베테랑이다.

 

 

(노용호 평가사님이 5회 출제회수 채우고 은퇴한다고 하셨으므로 앞으로 시험출제에 들어가지 않으실 것으로 보인다. 하지만, 예외는 있을 수 있다. ^^)

  

 

 

노용호 평가사님은 혼자서 대부분의 문제를 다 출제하는 스타일을 가지고 있으며 각론부분을 잘 출제하지 않는 것으로 유명하다. 이는 수험생들이 감정평가실무를 통해 충분히 그 내용을 숙지한다고 생각하기 때문이다. (2001년 건대 특강때 말씀하신 내용임)

  

 

올해 20회 시험에서도 각론 부분은 거의 출제되지 않았다. ^^

(일단지 문제도 기실 19회 일괄평가 출제의 변형된 패턴에 불과하다)

  

 

 

1번 문제를 보자

  

평가목적에 따라 법적, 경제적 관점을 고려한 가격이 차이가 난다는 것을 물어본 것이 진짜 출제의도라 본다.

  

 

담보평가의 경우 경제적 가격을 구하고 다음 법적내용(주임법, 상임법 등)을 검토하고

  

  

보상평가의 경우 법적사항 검토 (비교표준지, 적용공시지가 등) 후 경제적 개념의 가격을 산정한다

  

  

감정평가의 기능과 관련하여 사적 기능 (시장가치) 공적기능 (보상가액)을 대비하는 게 핵심 포인트라고 본다

  

  

 

 

이번에 시험을 치른 수험생 유재X (6년차)의 예시목차를 보도록 한다.

  

(처음 본 느낌은 왠만한 이론팀장 강사보다도 훨씬 훌륭한 답안을 작성했다는 느낌이 든다)

  

  

  

문제1>

  

  

I. 서

  

  

- 감정평가의 의의, 감정평가의 목적, 기능 등이 다양하여 평가액도 다양하게 도출,

  

  

- 이에 가격다원론의 명확한 이해가 감정평가사에게는 요구됨

  

  

- 이하에서는 지상권이 설정된 토지의 감정평가를 중심으로 검토함.

  

  

(-> 부동산학의 3가지 측면 즉, 법적, 경제적, 기술적인 면이 있고 감정평가시 이러한 측면을 감정평가목적에 따라 고려하여야 한다는 내용을 서술하였다면 좋았을 것임)

 

 

 

II. 물음-1

  

1. 담보평가의 의의

  

  

2, 지상권의 의의

  

  

3, 지상권이 설정된 토지의 평가방법

  

  

- (1) 유사거래사례기준평가, (2)(나지가격- 지상권가치)평가, (3) 70%평가

  

  

4. 지상권이 설정된 토지의 평가시 유의사항

  

(1) 토지의 상태, 요인비교가능성 등의 고려(1번 방법과 관련)

  

(2) 시장의 임료수준,경기변동 등의 고려 (2번 방법과 관련)

  

(3) 지상권이 지가에 미치는 영향고려 (3번방법과 관련)

  

- 일률적인 30%감가 불합리,,, 담보평가의 안정성과 계약상태고려 적정감가

  

(4) 공통유의사항 - 확인주의, 보수주의, 처분주의. 법정현황주의

 

 

(->또한 담보부동산 평가는 채권자의 권리보전수단의 하나이므로 가능한 한 보수적인 평가를 하여야 하며, 미실현 이익이나 보장되지 않고 위험이 수반되는 미래 가치증가분은 평가에서 제외하여야 한다.)

 

 

  

5. 지상권이 설정된 토지의 증감가요인

  

(1) 증가요인

- 비적법이용...토지건물의 복합이용에 따른 시너지 효과- 건부증가

  

(2) 감가요인

- 경기불황, 계약임료와 시장임료의 차이등 비정상적 임료에 의한 지상권가치 증가, 곧 토지가치 감소

  

 

지상권 설정된 토지의 증가요인은 존재하지 않는 것 같다. 이런 경우가 있을지도 모르겠으나 내가 아는 한 지상권 설정으로 인하여 토지가치가 증가하는 경우는 없다고 본다. 출제자의 정확한 출제 의도도 모르겠고 설문도 국어 문장적으로 판단했을때도 명확하게 무엇을 묻고 있는지 모르겠다.

 

(이 점이 상당히 아쉽다. 이 부분에서 상당수의 수험생들이 시간을 많이 소비했을 것으로 추측된다. 결국 출중한 실력을 갖추고도 100점을 다 채우지 못한 분들도 꽤 많을 것으로 생각한다.)

 

 

 내 생각에는 감가(減價) <또는> 증가(增價)요인이라는 표현에 주목을 하고 싶다.

 

 

지상권 설정된 토지는 담보평가시 부동산 자체의 감정평가후 평가 후 담보실행가능가격을 제시하여야 하는데, 부동산의 담보제공능력의 평가는 부동산 자체의 가격파악과 가격과 대출비율 및 부채 감당능력 (L/V , DTI) 등이 파악되어야 하며 마지막으로는 부동산의 법률적 안정성등이 검토되어야 한다. 즉, 담보가용금액 산정을 위하여 법적 사항검토시 지상권 설정 자체로 인한 토지가액은 반드시 감소하지만, 지상권 설정으로 인하여 증가하는 경우는 현실적으로 존재하지 않는다고 본다. 그래서 문제에서 <또는> 이라는 표현을 준 것으로 생각된다.

 

 

그렇다면 왜 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 물어봤을까? 이는 뒤의 2번 물음과 연관이 있는 것으로 생각된다. 보상평가는 소유권의 강제이행을 전제(前提)로 평가되며 또한 완전보상(判例)을 기준으로 평가되어야 한다. 보상평가는 재산권의 완전한 보상이 이루어져야 하기 때문에 <보상 전 재산권 가치 = 보상 후 재산권 가치> 여야 한다. 따라서 지상권 설정으로 인한 가치의 증분이 있어서는 안된다. 이와 관련한 담보평가와 보상평가의 대비점을 물어보기 위하여 물음 1에서 감가 또는 증가요인을 물어본 것이 아닐까라는 추측을 해본다. 당연히 물음 2에서는 감가 또는 증가요인을 언급할 필요가 없다는 내용이 들어가야 물음 1,2가 논리적으로 자연스럽게 연결될 것이다.

 

(이 부분은 내가 쓰고도 좀 이상한 부분이 있다. 어떤 기본적 사항이 전제되어야 가능한 설명이다. 이 부분에 대해 말이 안된다. 억지다라는 생각도 충분히 가능하다. 그냥 사견일 뿐이다) 

  

  

III. 물음-2

 

1. 보상평가의 의의

  

  

2. 보상평가방법 : 나지가격- 지상권가치

  

  

3. 보상평가시 검토사항

  

  

(1) 개발이익 배제

  

  

- 나지와 임료에 당해 공익사업에 의한 개발이익반영시 배제

  

  

(2) 용도지역 변경 등

  

  

- 당해 공익사업에 의한 용도지역 변경 미고려

  

  

(3) 기타

  

  

- 경기변동, 계약임료의 비적정성 등 적정히 고려 지상권 가치 평가

  

  

  

  

IV. 물음-3

  

  

1. 감정평가의 기능의 의의

  

  

- 감정평가의 사회적 역할 = 기능

  

  

- 공적평가기능과 사적평가기능으로 대별 (->매우 훌륭한 목차이다)

 

  

2. 공적평가측면

  

  

(1) 사적평가와의 목적차이

  

  

(2) 법정평가로서 평가목적과 방법의 상이

  

  

3. 사적평가측면

  

  

(1) 평가목적의 다양성

  

  

(2) 평가조건의 다양성

  

  

(3) 대상물건 특성의 다양성

  

  

 

4. 물음1,2와의 관계

  

- 사적평가의 대표적인 영역이 담보평가, 공적평가의 대표적인 영역이 보상평가

  

- 상기에서 검토한바와 같이 평가목적, 조건, 대상물건의 성격에 따라 그 가치가 상이함을 시사함

 

(둘다, 특정가격의 성격을 지닌다라는 것을 명확히 밝히는 것이 필요)

  

 

 

V. 결 (문제점과 개선안)

  

1. 감정평가는 그 목적 기능. 대상물건의 성격 등에 따라 다양한 가격형성, 따라서 다양한 가치가격개념이 감정평가에서는 필요하나 감칙에서는 정상특정가격의 2원적 구조로 규율

  

2. 이에 평가기능의 확대와 안정성도모를 위해 미국과 일본과 같이 다양한 가치개념의 도입이 요구되며... 그 전제로서 학계와 연계한 가치개념의 연구 및 기초개념 정립이 요구됨. 이는 다가오는 국제회계기준의 적용에 대한 대비로서 의미가 있음

  

감정평가의 목적이 세분된다고 하여 감정평가의 원칙이나 기법등의 적용이 달라지는 것은 아니고 평가상의 특성의 차이이므로 평가 목적에 따라 각각의 특성에 맞는 감정평가가 수행되어야 한다.

  

 

 

(유제)

개발제한구역이 해제된 토지의 감정평가를 의뢰받았다. 만일 동일 가격시점에 동일한 토지를 보상목적과 담보목적으로 각각 감정평가할 경우 평가방법상의 차이점을 설명하시오

(15기 협회 연수종합문제)

  

  

 

 

문제2>

 

I. 서

(정책론 문제이므로 효율성 , 형평성 내용을 가미하였다면 좋은 인상을 줄 수 있을 것임)

  

  

II. 분양가 상한제의 고찰

  

  

1. 분양가 상한제의 의의 및 법적 근거 (주택법제38조의 2)

법적 근거를 적시한 것은 매우 훌륭함...

 

  

2, 분양가 상한제의 도입취지

  

  

(1) 시장실패보완 (형평성측면의 검토)

  

  

(2) 저소득층에 대한 내집마련의 기회제공

  

  

3, 분양가 상한제의 장단점

  

  

(1) 장점

  

  

1) 과도한 분양원가통제

  

  

2) 저소득층의 주택구입비지원효과

  

  

(2) 단점

  

  

1) 장기적 공급감소

  

  

2) 주택의 질저하

  

  

3) 암시장 형성 - 그래프

  

  

  

  

III. 분양가 상한제하에서 감정평가사의 역할

  

  

1. 분양가상한제의 핵심인 택지비

  

  

2. 택지비의 산정방법

  

  

3, 개발이익의 배제와 기타요인보정- 사회환수대상여부에 대한 판단이 중요

(good~~~노용호 평가사님의 관련논문을 충분히 숙지한 것 같다. 채점자에게 좋은 인상을 줄 듯)

  

  

  

  

IV. 결

  

  

- 검토한 바와 같이 분양가 상한제의 장단점이 공존..

  

  

- 최근 분양가 상한제 폐지 논란이 있으나 현재까지 분양가 상한제가 존속

  

  

- 이러한 현실에서 명백한 것은 분양가 상한제하의 감정평가사의 적정한 택지비 산정이 절대적으로 요구되고, 평가사의 직업윤리가 무엇보다 강조됨

  

 

 

 

 

이 문제가 왜 나왔는지 아마 강사들도 감을 잡기가 어려울 것으로 생각한다. 알고 있어도 강사로서 언급할 내용은 아니라는 생각에 애기를 안할 수도 있다. 국토해양위원회가 지난 7월 20∼21일 예정됐던 법안심사 소위원회를 무기한 연기해 민간택지에 대해 분양가 상한제를 폐지하는 내용의 주택법 개정안을 심의조차 하지 못했다. 민간택지 분양아파트에 대한 ‘분양가 상한제 폐지가 사실상 물 건너갔다고 할 수 있었으나 나는  출제가능성을 조심스럽게 점쳤었다. 물론 이론은 아니고 실무쪽에서였다. 내가 이렇게 판단한 것은 8회때 감정평가실무에서 자산재평가법이 한시적으로 시행될 때 바로 자산재평가가 출제되었던 점에 비추어 볼 때 1%의 출제가능성은 있다는 점에서였기 때문이다.

 

 

 

하지만, 내가 생각하는 진짜 출제의 이유는

 

<본인이 쓴 논문이라서 수험생들에게 출제위원 자신의 존재를 알리고 싶어서..>이다

 

(실제 이런 경우는 상당히 많다. 14회 1,2,3,4번 , 15회 2번, 16회 6번, 18회 5-3번, 19회 5번 등)

 

 

분양가 상한제 내용은 2008년 노용호 평가사님의 기고글이 시초이며,

 

 

2009년 4.20일 노용호 평가사님의 19기 연수내용(부동산 시장과 감정평가)에도 일부 포함된 것으 로 안다. 결국 최근 이슈중 노용호 평가사님이 전문적으로 알고 있는 내용이기에 문제를 출제한 것으로 보인다. 19기 연수 내용중 분양가상한제가 폐지되더라도 감정평가사에게는 이익이 된다는 노용호 평가사님의 언급이 있었다.

 

 

진짜 출제위원이 원했던 것은

 

분양가 상한제가 조만간 폐지될 것이 거의 확실하지만 분양가 상한제가 폐지되던 그렇지 않던 간에 여전히 감정평가사가 해야할 역할이 있으며 폐지 혹은 존치 양 경우에 감정평가사에게 이익이 된다는 내용을 논리적으로 서술하는 데 있었다고 본다.  이같은 문제에서 분양가 상한제의 내용에 따라 점수의 차등을 두지는 않을 거라고 생각되지만 분양가 상한제의 자체 내용 중 문제가 되는 <기타요인보정>에 대한 내용과 이와 관련하여 택지비 평가가 <사회성, 공공성>을 가지고 있으므로 이에 따른 <직업윤리>에 관련된 사항을 되도록 심도있게 논하는 것이 중요하다고 본다.

 

 

 

  

 

 

 

유제) 분양가상한제와 부동산 평가를 설명하라 

        (2004 나상수 삼일한성특강)

→

1. 분양가상한제의 의의

2. 분양가상한제의 목적 및 취지

① 토지가격 상승에 따른 원가상승예방

② 주택분양가 상승을 억제

3. 분양가상한제에 대한 비판논리 전개

4. 분양가상한제상 개발이익 반영여부 언급

  

 

 

문제3>

  

  

I. 서

  

II. 일단지 평가의 개념 및 판단시 고려사항

  

  

1. 개념 (법 조문 적시가 중요)

  

  

2. 판단시 고려사항

  

  

(1) 2이상의 필지상에 하나의 건물 있으면 일단지 평가

  

  

(2) 사업예정지인 경우 사업인정고시 없으면 일단지 아님

  

  

(3) 조경수목재배지등 주변환경으로 보아 일시적이용인 경우 일단지로 보지 아니함

  

  

  

  

III. 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향 및 사례

  

  

1. 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향

  

  

- 시장수요의 관계와 일단지로의 이용의 합리성검토

  

  

- 시장수요가 많은 경우 토지가격 상승, 적은 경우 감소

  

  

2. 일단지 평가사례

  

  

(1) 공익사업에 일단의 토지 중 일부편입시 보상평가

  

  

- 전체를 대상으로 평가후 단가에 면적 곱함

  

  

(2) 2이상의 용도지역에 속한 토지의 감정평가

  

  

(3) 광평수 토지평가

  

  

  

  

IV. 결

  

  

- 최근 산업-도시화 및 경제발전으로 광평수토지에 대한 수요 증가와 평가수요증가

  

  

- 이에 일단지평가시 고려사항과 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향에 대해 평가사는 충분한 이해가 요구됨

  

  

  

일단지 평가에 관한 내용은 실무 12회 4번(표준지 공시지가를 조사평가함에 있어서 일단지의 개념과 판단기준 및 평가

 

 

방법 등을 설명하시오)로 기출되었기 때문에 다들 잘 썼을 것으로 보이며 개념만 법조문에 나와있는 의의를 정확히 서술

 

 

하였다면 설사 내용적인 면에서 조금 부족하더라도 충분히 좋은 평가를 받을 수 있을 것으로 생각한다.

 

 

 

문제4>

  

I. 개설

- 올해 시범사업으로 시행중이고 내년에 본격적으로 시행될 것으로 예상됨

  

  

- 비주거용 부동산 가격공시제도가 구체적으로 왜 필요한지에 대한 이해는 새로운제도의 시행과 더불어 감정평가사에게 당연히 요구됨

  

  

2. 비주거용 부동산 가격공시제도의 필요성

  

  

(1) 적정과세실현

  

  

(2) 탈세 방지

  

  

(3) 비주거용 부동산 시장에 정보제공

  

  

(4) 국가의 재정확보

  

  

3, 결

  

  

- 비주거용 부동산 가격공시제도는 검토한바와 같이 필요

  

- 다만 현실적으로 표준화 내지 규격화의 어려움, 임차인의 경영능력에 따른 가치상이, 분석사례 부족 등 현실적 문제가 있어 학계와 연계한 평가기준의 명확한 확립과 데이타 베이스 구축이 무엇보다 시급한 과제임

  

 

비주거용 부동산 가격공시→ 올해 이슈가 없는 와중에 IFRS 와 함께 가장 큰 이슈중 하나여서 수험생들이 40점으로까지 준비했던 내용이므로 충분히 예상가능했던 주제이다.

  

유제)

2009년 국토해양부가 상가, 오피스텔, 공장 등 비주거용건물에 대해 실제거래가격을 토대로 공시가격을 산정하기 위해 서울 강남구 및 동대문구 등 전국 17개 시군구를 대상으로 시범사업을 펼치고 있는바 이와 같은 비주거용 부동산 가격공시제도의 필요성 및 예상되는 문제점과 개선방안에 대해 논하시오.

(19기 7월 연수문제)

 

 

 

  (예시목차)

 

Ⅰ. 序論

실거래 반영의 비대칭성으로 인한 주거용 부동산과 비주거용 부동산간 과세형평성 문제를 해소하기 위해 비주거용 부동산에 대해서도 주택과 유사한 방법인 표준부동산에 대해 직접 가격을 일체로 산정한 후 이를 기준으로 개별부동산가격을 산정하는 방법을 도입하고자 시범사업을 진행 중이다. 그러나 과세형평이라는 취지에서는 바람직한 제도이나, 예상되는 부작용 등 문제점으로 제도 도입을 반대하는 우려의 목소리도 있다.

 

 

 

Ⅱ. 비주거용 부동산 평가제도의 의의 및 도입취지

1. 의의

비주거용부동산 가격공시제도란 비주거용부동산에 대해서 일체평가등의 방식을 통하여 적정가격 및 시장가격을 구하여, 이를 토대로 과세 및 각종자료로 활용하기 위해 도입하고자 하는 제도이다. 이는 공시지가 및 주택의 평가방법과 유사하게 표준부동산에 대한 적정가격을 직접적으로 평가한 후 이를 기준으로 개별부동산의 가격을 간접적으로 산정하는 방식으로 평가3방식을 적용하는 것을 원칙으로 하되, 곤란한 경우에는 유형별로 적합한 평가기법을 채택하여 평가한다.

 

 

 

2. 도입 취지

종래 비주거용 부동산은 토지는 개별공시지가, 건물은 과세관청에 의해 매년 고시하는 기준시가를 기준으로 한 금액을 합산하여 이를 토대로 과세하는 방식을 취하고 있다. 이와 같이 과세를 할 경우 시가반영률이 주거용부동산에 비해 현저히 떨어져 과세불평등의 문제를 야기하였다. 또한 개별부동산간의 부정확한 평가 및 평가기관 다원화에 따른 경제적 낭비 등의 문제점도 지적되어왔다. 따라서 이러한 문제점들을 개선하고자 시장가치에 기초한 토지건물 일체평가시스템인 비주거용 부동산 가격공시제도를 도입하고자 하는 것이다.

 

 

 

Ⅲ. 비주거용 부동산 평가제도의 도입시 문제점

1. 다양한 가격형성요인반영의 어려움

2. 비도시지역에서의 평가방법 적용의 어려움

3. 개별부동산 특성조사의 어려움

4. 수익자료 확보 및 가공상의 어려움

5. 최유효이용원칙을 적용시 평가에 따른 과세저항

 

 

 

Ⅳ. 비주거용 부동산 평가제도의 도입상 문제점의 해결책

1. 다양한 가격형성요인의 계량화된 반영

2. 도시지역 및 비도시지역간의 적용의 단계적 적용

3. 유관기관과의 공조 및 특성조사요원의 전문화

4. 통일된 수익방식 적용기준의 마련

 

 

Ⅴ. 結論

비주거용부동산가격공시제도의 도입으로 인하여 과세형평의 실현 등 긍정적 영향이 기대된다. 그러나 이로 인한 부작용 또한 문제점으로 제기되고 있는 실정이다. 따라서 시범운영 과정상 나타나는 문제점들에 대한 보완책을 조속히 마련하고, 시행에 있어 시가대비 공시가격 비율(현실화율)을 단계적으로 인상하는 등의 대책이 필요할 것으로 보인다.

 

 

 

문제5>

 

1. 개설

 

 

- 저금리 기조는 상반기 현 정부의 대규모 공적자금의 집행에 따라 자본시장의 현금유동성 증가에 기인

 

 

- 이는 부동산 가격형성요인 중 경제적 요인으로서 부동산의 가격수준과 구체적 가격에 지대한 영향

 

 

- 이에 감정평가 활동상 정확한 분석이 요구됨

 

 

2. 저금리 기조가 주택시장에 미치는 영향

 

 

(1) 주택시장의 의의

 

 

(2) 미치는 영향

 

 

1) 단기 - 저금리에 따라 상대적 부동산 임대수익률 높음, 수요증가, 가격증가.

 

 

2) 장기 - 초과이윤의 발생에 따른 공급증가.. 주택 가격하락과 수요감소, 균형

 

 

3. 감정평가와의 관계

 

 

- 시장분석이 중요...

 

 

- 특히 행정적 요인과 경제적 요인의 상호관계 검토가 적정한 주택가치 판정의 기초가 됨에 유의 (매우 훌륭함)

 

  

  이 문제는 교수님이 출제한 것으로 보인다.

 

 

위의 답안 정말 참 잘썼다. 내공이 장난이 아니다. 나보러 쓰라고 하면 이정도 수준만큼 쓸 자신이 없다. 내가 출제위원이라면 답안 형식 및 글씨에 따라 차이는 있을 수 있으나 63~65점 정도를 줄 것 같다

 

 

노용호 평가사님이 들어간 해에는 대체로 점수를 후하게 주시는 경우가 많았다. 다른 출제위원님(특히 교수님)이 채점시에는 점수가 약간 짜게 나올 가능성도 있지만 대체적으로 무난하게 잘 주실 것으로 예측한다.

 

 

p.s) 설마 출제 채점위원님들께서 이 글을 보고 '웃기고 있네'라면서 점수 이상하게 주시지는 않기를..........