2003년 제14회 공인중개사 부동산학개론 기출문제

부동산학개론

 

 

1. 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지를 무엇이라 하는가?

① 맹지(盲地) ② 택지(宅地)③ 공지(空地)④ 부지(敷地)④ 나지(裸地)

해설

①

 

 

 

2. 부동산 개념을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는 준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다.

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을 필요는 없다.

③ 물리적 개념의 공간은 공중․지표․지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며, 이들을 통틀어 입체공간이라 한다.

④ 법률적 개념의 부동산은 자산․생산요소․상품․위치․환경․소유권 및 그 이외의 권리 등을 지칭한다.

⑤부동산을 토지와 정착물이라고 할 때, 정착물이란 주택․상가․울타리․경작수확물(예컨대 벼 등) 등 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다.

해설

③

 

 

 

 

 

3. 부동산상품의 특성을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산은 다른 상품보다 가격이 높아서 소비자는 거래에 신중을 기한다. 이 때문에 중개업자는 특별히 주의의무를 다해야 한다.

② 부동산은 다른 단기수명의 상품과 달리 재구매 수요가 빈번하게 발생하지 않는다.

③ 가계지출항목 중 부동산에 드는 비용은 상대적으로 적다고 할 수 있다.

④ 전세(傳貰)는 주택구입을 위한 지렛대 역할을 하고 있다.

⑤ 부동산거래는 다른 상품거래에 비하여 시간이나 비용(중개수수료, 등기비용, 세금 등)이 많이 소요된다.

해설

③ 적다고(×) ⇨ 많다고(○)

 

 

 

 

 

 

 

4. 주택금융제도를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 국민주택기금은 국민주택 잠재수요자의 예수금(청약저축)과 국민주택채권매각대금 등으로 자금을 조달한다.

② 국민주택기금은 주택건설사업자는 물론 주택을 구입하거나 전세를 얻으려는 근로자나 서민에게도 대출한다.

③ 주택금융신용보증기금은 개인이나 주택건설사업자가 금융기관과 차입계약을 할 때 보증인 역할을 한다.

④ 대한주택보증(주)은 주택건설사업자가 선분양한 주택의 완공을 보증한다.

⑤ 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)는 1차 저당시장에서 활동할 목적으로 설립한 기관이다.

해설

⑤ 1차(×) ⇨ 2차(○)

 

 

 

 

5. 부동산관리를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 위생관리, 설비관리 및 보안관리는 기술관리에 속한다.

② 권리분석과 조정, 계약 등은 경제관리에 속한다.

③ 토지의 경계를 확인하기 위해 경계측량을 실시하여 확정하는 등의 관리는 기술관리에 속한다.

④ 부동산을 운용하여 합리적인 순이익을 창출해 내는 관리를 경제관리라 한다.

⑤ 경제관리는 수익성부동산의 관리에서 특히 중요하다.

해설

② 경제관리(×) ⇨ 법률적 관리(○)

 

 

 

 

 

 

6. 쓰레기 소각장, 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다. 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은?

① 용도의 다양성② 개별성

③ 합병․분할의 가능성④ 영속성

⑤ 부동성

해설

⑤

 

 

 

 

7. 합리적 지가수준을 넘는 지가상태를 지가고(地價高)라 한다면 이러한 지가고의 폐단이라고 할 수 없는 것은?

① 공공용지의 취득을 위한 보상가격이 높아져 공공기관의 재정부담이 커진다.

② 산업용지의 높은 가격은 생산품가격에 전가된다고 보는 견해가 있다.

③ 택지취득이 필요한 수요자가 취득하기 어려워진다.

④ 토지 투기를 촉진하는 요인이 되기도 한다.

⑤ 부동산개발회사의 수익성을 높여 경기부양에 도움이 된다.

해설

⑤ 일반적으로 경기침체시의 불합리한 지가상승은 오히려 수요감소를 유발하여 경기부양에 악영향을 준다.

 

 

 

 

 

 

8. 부동산의 특성을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고, 또 그 이용상태도 달라질 수 있다.

② 토지는 합병․분할이 가능한 물리적 특성이 있다. 따라서 토지소유자는 법적 제한 없이 원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다.

③ 토지는 영속성이 있어서, 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가(一物一價)법칙을 적용할 수 없다.

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데, 이를 투자의 내구성이라 한다. 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다.

⑤ 부동산의 개별성은 지형․지세․면적 등이 서로 다르다는 뜻이나, 이것은 가격이나 수익 등에 구체적․개별적인 영향을 미치지 않는다.

해설

①

② 물리적(×) ⇨ 인문적(○)

법적 제한 없이(×) ⇨ 법적 제약하에서(○)

③ 일물일가법칙을 적용할 수 없는 것은 개별성 때문이다.

④ 필요하지 않다.(×) ⇨ 필요하다.(○)

⑤ 영향을 미치지 않는다.(×) ⇨ 영향을 미친다.(○)

 

 

 

 

 

9. 다음은 임대주택의 운영수지분석 절차다. ( ㉢ )에 들어갈 적당한 용어는 무엇인가?

가능총소득 － ( ㉠ )

＝ 유효총소득 － ( ㉡ )

＝ 순운영소득 － ( ㉢ )

??????????????????????????

＝ 세전현금흐름

 

① (운영경비＋공실 및 임대료수입손실)

② (대출원금상환액＋이자지급액)

③ (세금 및 공과금＋감가상각비)

④ (유지관리비＋운영경비)

⑤ (공실 및 임대료수입손실＋대출원금상환액)

해설

②

㉠에는 공실 및 임대료수입손실, ㉡에는 ④, ㉢에는 ②가 들어가야 한다.

 

 

 

 

 

10. 부동산개발을 설명한 내용이다. 가장 올바르게 설명한 것은?

① 택지개발은 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지를 조성하고 건물을 건축하는 일련의 활동이며, 공공부문에게만 허용된 행위이다.

② 부동산개발은 허가 등의 법적 위험부담과 함께 공사기간 중 비용증가문제, 분양률 저하와 같은 시장위험부담을 안고 있는데, 이런 위험은 실질적인 시장조사로도 감소시킬 수 없다.

③ 개발주체는 공적 주체로 한국토지공사, 대한주택공사, 토지소유자 조합이 있으며, 사적 주체로 개인, 주택건설사업자 등이 있다.

④ 민간개발 방식에는 자체사업, 지주공동사업, 신탁개발, 그리고 컨소시엄구성 방식이 있다.

⑤ 개발과정은 일반적으로 계획단계 ⇨ 계획인가단계 ⇨ 시행단계 ⇨ 협의단계 ⇨ 처분단계의 순으로 구분할 수 있다.

해설

④

① 공공부문뿐만 아니라 민간부문에도 허용된다.

② 시장조사로 감소시킬 수 있다.

③ 토지소유자조합은 사적 주체이다.

⑤ 계획단계 ⇨ 협의단계 ⇨ 계획인가단계 ⇨ 시행단계 ⇨ 처분단계

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. 주택건설사업자가 건설하는 주택을 분양받고자 하는 자는 미리 입주금의 전부 또는 일부를 저축해야 하는데, 이를 입주자저축이라 한다. 다음은 입주자저축의 종류 및 그 설명이다. 틀린 것은?

① 입주자저축의 종류에는 청약저축․청약예금․청약부금이 있다.

② 청약저축은 국민주택 등을 공급받기 위하여 가입하며, 가입할 수 있는 자는 무주택세대주이어야 한다.

③ 청약예금은 민영주택과 민간건설중형국민주택을 공급받기 위하여 가입한다.

④ 청약부금은 85m2 이하의 민영주택과 민간건설중형 국민주택을 공급받기 위하여 가입한다.

⑤ 청약저축, 청약예금 및 청약부금은 국민은행을 비롯하여 모든 시중은행에서 취급하고 있다.

해설

⑤ 최신개정법령에 관한 문제로서 건설교통부장관으로부터 취급기관으로 지정받은 금융기관에서 취급한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

12. 부동산경기변동을 4국면으로 구분하여 설명하였다. 옳은 것은?

① 저점에서 정점에 이르는 기간은 짧은 데 반해, 정점에서 저점에 이르는 기간은 장기간에 걸쳐 나타나는 경향이 있다.

② 후퇴국면이 일반경기와 병행하여 장기화되면 점차 공실률은 증가하기도 한다.

③ 상향국면에서 부동산매매시 매도자는 거래성립 시기를 당기려고 하고, 매수자는 미루려고 하는 경향이 있다.

④ 후퇴국면이란 하향시장국면의 다음에 오는 국면으로 경기저점까지 바로 하강하는 국면을 말한다.

⑤ 하향국면에서는 경기의 회복에 대한 기대감으로 건축허가 신청건수가 점차 증가한다.

해설

②

① 부동산경기변동은 일반경기에 비해 주기가 길고 진폭이 크다.

③ 상향국면은 매도자 중시시장으로 계속적 가격상승이 예상되므로 매도자는 거래성립 시기를 미루려 하고 매수자는 당기려 한다.

④ 후퇴국면은 상향국면 다음에 오는 국면으로서, 정점에서 경기추세선까지이다.

⑤ 하향국면은 수축기로서, 건축허가 건수 등이 계속적으로 감소한다.

 

 

 

 

 

13. 주택상품의 특성을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 주택은 복합서비스를 제공하는 재화로서 교통여건이나 주변환경 등 상품 외적 요인이 소비자의 주거선택에 큰 영향을 미치는 재화이다.

② 주택은 상품의 통일성 결여, 상품간 품질격차, 입지적 고정성으로 인하여 상품정보의 제공 및 유통이 충분하지 않은 재화이다.

③ 주택은 입주자 및 거주 경험자의 평가가 상품 및 기업이미지 형성에 큰 영향을 미치는 재화이다.

④ 주택은 생산기간이 길고 가격이 높아 수요와 공급이 모두 탄력적이고 마케팅에 대한 투자효과도 장기적으로 나타나는 상품이다.

⑤ 주택은 상품정보의 비대칭성, 공공성으로 인하여 입지에서 규모․가격․공급절차․사후관리에 이르기까지 정부의 개입이 많아 기업의 창의적인 마케팅활동에 제약이 많은 재화이다.

해설

④ 탄력적(×) ⇨ 비탄력적(○)

 

 

 

 

 

 

 

14. 주택저당대출을 설명한 것이다. 틀린 것은?

①고정금리대출은 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기까지 원리금을 상환하는 방식이다.

②변동금리대출은 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식이다.

③대출기관은 이자율변동에 따른 손실위험을 회피하기 위해 고정금리대출상품을 판매한다.

④시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 고정금리대출 차입자에게 조기상환할 유인(誘因)이 생긴다.

⑤시장이자율이 약정이자율보다 높아지면 대출기관의 수익성이 악화된다.

해설

③ 대출기관은 이자율위험을 회피(채무자에게 전가)하고자 변동금리 대출상품을 판매한다.

 

 

 

 

 

 

 

15. 부동산 투자타당성 분석의 기준을 설명하였다. 옳은 것은?

①순현가(NPV)는 장래순수입에서 제비용지출을 차감한 금액을 말한다.

②내부수익률(IRR)은 순현가를 0으로 하는 할인율을 말한다.

③수익성지수(PI)가 0보다 크면 투자타당성이 있다고 판단한다.

④연평균 순현가는 초기투자금액이 많을수록 적게 나타나는 경향이 있다.

⑤투자회수기간은 길수록 바람직하다.

해설

②

① 순현가란 장래현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 공제한 값이다.

③ 수익성 지수가 ‘1’ 보다 크면 투자타당성이 있다.

④ 연평균 순현가란 투자운영기간의 총현가를 연평균한 값인바, 투자기간 동안 동일하다.

⑤ 투자회수기간은 짧을수록 유리하다.

 

 

 

 

 

16. 부동산가격(value)을 설명한 것이다. 옳은 것은?

①부동산가격은 희소성, 유효수요, 효용 등의 요인이 결합하여 발생한다.

②하나의 부동산에는 하나의 가격만 성립한다.

③부동산의 가격형성요인은 부단히 변동하나 각 요인은 서로 영향을 주지 않는다.

④부동산가격원칙이란 부동산가격이 시장에서 형성되는 원리에 관한 것으로 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 전달성의 원칙 등이 있다.

⑤최유효이용의 원칙은 부동산이 최고의 가격을 형성할 수 있는 용도로 이용하여야 한다는 원칙이다.

 

 

해설

①

② 부동산은 목적 등에 따라 여러 개의 가격(value)이 성립(가격다원론)한다.

③ 가격형성요인은 상호간에 서로 영향을 주고 받는 ‘관련성’의 특징이 있다.

④ 능률성․안전성․전달성은 부동산가격원칙이 아니라, 감정평가의 특별원칙이다.

⑤ 부동산가격(value)을 평가할 때 최유효이용의 상태를 표준(전제)으로 하고 현재로부터 미래의 이용상태를 평가대상으로 한다는 원칙이다.

 

 

 

 

 

17. 권리분석에서는 철저하게 권리관계를 확인하여 거래의 안전을 추구해야 한다. 다음은 거래의 안전을 추구하기 위한 방안이다. 적합하지 않은 것은?

①권리분석대상은 원칙적으로 결함이 있다고 가정하여 조사․분석해야 한다.

②의심스러운 권리대상을 분석할 경우에는 확신이 설 때까지 충분히 분석해야 한다.

③권리분석을 할 때에는 선입견 등의 감정개입으로 객관성을 잃는 행위를 차단해야 한다.

④권리분석활동과정에서는 안전성을 더 확보하기 위해 분석범위를 축소하여야 한다.

⑤권리분석활동과정 중에 권리관계가 변화할 수 있으므로 권리관계의 변화(유동성)에 대비하여야 한다.

해설

④ 범위확대의 원칙에 의해 권리분석의 범위는 확대함이 바람직하다.

 

 

 

 

18. 수출의 증가로 일반경기가 호전되고, 이와 더불어 부동산경기도 호전의 기미가 나타나기 시작하였다. 이때 어떤 지역의 부동산 경기동향을 파악해 보기 위해 다음과 같은 미시적 변수의 지표를 조사하기로 하였다. 가장 타당하지 않은 것은?

①해당지역의 소득수준②해당지역의 건축량

③해당지역의 택지분양실적④해당지역의 주택거래동향

⑤해당지역의 부동산 가격변동

 

 

해설

① 해당지역의 소득수준은 거시적 지표이다.

 

 

 

 

 

 

 

19. 15년간 매월 원리금균등상환 조건으로 연리 10%, 5,000만원을 융자받은 경우, 5년 후 융자잔고를 계산하기 위한 잔금비율은? (단, 10% 월복리로 연금의 현가계수는 5년 47.06537, 10년 75.67116, 15년 93.05744)

①75.67116÷47.06537②47.06537÷75.67116

③93.05744÷75.67116④47.06537÷93.05744

⑤75.67116÷93.05744

해설

⑤

미상환 저당잔금

잔금비율＝────────

전체 대출금액

매기저당지불액×연금현가계수(기간 10년, 이자율 10%)

＝───────────────────────────

매기저당지불액×연금현가계수(기간 15년, 이자율 10%)

연금현가계수(기간 10년, 이자율 10%)

＝───────────────────

연금현가계수(기간 15년, 이자율 10%)

75.67116

＝──────

93.05744

 

 

 

 

 

20. 일반적으로 상가임대료가 오르면 그 수요는 감소한다. 그러나 어떤 경우에는 수요의 감소폭이 둔화되거나, 수요가 변하지 않거나, 혹은 수요가 증가하기도 한다. 다음은 그 이유를 설명한 것이다. 틀린 것은?

①해당지역으로 인구유입량이 크게 증가하였다.

②해당지역의 소득수준이 크게 향상되었다.

③차입금 이자율이 계속 인하되고 있다.

④대체 투자자산의 수익률이 악화되고 있다.

⑤부동산에 대한 중과세 대책이 발표되었다.

해설

⑤ 부동산에 대한 중과세는 수요감소요인이다.

 

 

 

 

 

21. 주택조세를 감면할 때 나타날 긍정적 또는 부정적 작용을 설명하였다. 틀린 것은?

①주택수요의 소득탄력성이 0보다 큰 경우에 주택조세를 감면하면 고소득층은 더 규모가 크고 질이 좋은 주택을 구입할 수 있다.

②주택조세를 감면하면 주택부문 투자는 증가하고 다른 부문 투자는 감소하는 효과가 나타날 수 있다.

③주택조세감면은 자가소유를 촉진하는 효과가 있다.

④주택조세감면으로 주택수요가 증가하여 주택가격이 상승하면 저소득층은 주택을 구입하기 어려워진다.

⑤주택조세감면은 조세부과와 달리 소득을 재분배하는 효과가 발생한다.

해설

⑤ 누진세 및 차등과세 등의 조세부과를 통해 소득재분배효과가 발생한다.

 

 

 

 

 

22. 자본환원율을 구성하는 요소는 다음과 같다. ( ) 안에 들어가기에 적당한 것은?

자본환원율＝( )＋자본회수율

①자본수익률②지분환원율

③저당환원율④저당수익률

⑤지분수익률

해설

① 자본수익률은 이자율 혹은 할인율을 사용한다. 자본수익률과 자본회수율의 합은 자본환원율에 해당한다.

 

 

 

 

 

23. 1억원의 주택담보대출을 10%의 고정금리로 20년 동안 매년 원리금을 균등하게 상환하기로 약정하였다. 매년 지급해야 할 원리금 지불액은?

① 1억원×연금의 미래가치계수② 1억원×연금의 현가계수

③ 1억원÷연금의 미래가치계수④ 1억원÷연금의 현가계수

⑤ 1억원×감채기금계수

해설

④ 연금현가계수의 역수인 저당상수를 묻는 문제이다.

 

 

 

 

24. 주택정책을 설명하였다. 가장 타당한 것은?

① 주택문제는 국가별 또는 시대별로 동일하게 나타난다.

② 주택정책에 관여하는 기관은 입법부와 행정부며, 관여하지 않는 기관은 사법부다.

③ 주택정책의 목표는 시장개입에 대한 시장참여자의 저항, 정부의 과다한 재정부담 및 대책의 일관성 결여 때문에 달성하기 쉽지 않다.

④ 주택보급률이 100%를 넘은 선진국은 주택정책에 관심을 두지 않는 경향이 있다.

⑤ 주택정책의 구체적인 목표는 주택의 양적 부족 해결과 질적 향상을 실현하는 것이며, 주거권의 보장 등은 다루지 않는다.

해설

③

① 동일하게 나타난다.(×) ⇨ 다르게 나타난다.(○)

② 사법부도 관여한다.

④ 양․질적 수준제고를 위한 주택정책에 관심을 둔다.

⑤ 주거권의 보장 등은 다루지 않는다.(×) ⇨ 주거권의 보장 등도 다룬다.(○)

 

 

 

 

25. 부동산시장의 기능을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산시장은 부동산을 수요자에게 분배하는 기능을 한다.

② 부동산시장은 교환기능이 있다. 부동산시장에서는 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다.

③ 부동산시장은 거래를 비공개하는 기능이 있다. 이러한 비공개는 정보수집을 어렵게 한다.

④ 부동산시장은 부동산의 양과 질을 조정하는 기능이 있다. 주택의 수요변화는 주택의 질을 개선시킨다.

⑤ 부동산시장은 가격을 창조하는 기능이 있다. 그러나 창조된 가격은 가격변동 등의 원인으로 파괴된다.

해설

③, ④

 

 

 

 

26. 의류판매점으로 이용하고 있는 부동산의 가격조사를 의뢰받은 공인중개사 A는 아래 사례를 조사하였다. 대상부동산의 가격을 바르게 계산한 것은?

∙대상부동산이 사례부동산보다 개별적으로 10% 우세하다. ∙대상지역의 상권이 사례지역보다 5% 열등하다. ∙사례부동산은 2일 전 9억원에 거래되었다.

① 9억원×100/90×100/95② 9억원×100/90×95/100

③ 9억원×110/100×95/100④ 9억원×110/100×105/100

⑤ 9억원×110/100×100/95

해설

대상부동산 대상지역

③ 사례가격×???????????×??????????＝대상부동산 가격

사례부동산 사례지역

 

 

 

 

 

27. 감정평가의 3방식을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 10년 전에 건축된 빌딩의 건축비가 명확히 알려져 있어, 여기에 바로 감가수정을 가하여 복성가격을 구하였다.

② 대상 나대지의 지난 1년간 순수익 실적에 종합환원이율을 적용하여 수익가격을 구하였다.

③ 대상부동산과 인접한 부동산이 1년 전에 거래된 적이 있어 이 사례에 사정보정 및 시점수정을 가하여 적산가격을 구하였다.

④ 감정평가 3방식은 시장성․수익성․비용성에 착안하여 성립한 것이며, 가격과 임료를 구하는 방법으로 나뉜다.

⑤ 3방식 적용결과 각 시산가격이 일치하지 않았기 때문에, 산술평균하여 평가가격을 결정하였다.

해설

④

① 가격시점 현재의 신축비용에서 감가수정액을 공제하여 복성가격을 구한다.

② 지난(×) ⇨ 예상(○), 종합환원이율(×) ⇨ 토지의 개별환원이율(○)

③ 적산가격(×) ⇨ 비준가격(○)

⑤ 일치하지 않더라도 단순산술평균하는 것이 아니라, 가중평균 등으로 조정하여 평가가격을 결정한다.

 

 

 

 

 

28. 1년 후 인근지역에 대형할인점이 들어설 가능성이 있는 일단의 토지가 있다. 다음 조건이라면 얼마의 가격으로 이 토지를 매입하여야 투자가의 요구수익률이 충족되겠는가?

∙투자가의 요구수익률은 10%다. ∙1년 후 대형할인점이 들어설 확률은 80%다. ∙대형할인점이 들어오면 해당 토지가격은 60억원이 되고, 그렇지 않으면 35억원이 될 것으로 예상된다.

① 43억 2천만원② 47억 5천만원

③ 49억원④ 50억원

⑤ 55억원

해설

④ (60억×0.8)＋(35억×0.2)÷1.1＝50억원

 

 

 

 

29. 부동산투자에 따른 위험을 설명하였다. 틀린 것은?

 

① 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 위험이라고 한다.

② 유동성위험은 부동산개발기간 동안 나타날 수 있는 개발비용의 변동가능성 때문에 발생한다.

③ 이자율위험은 이자율변동에 의하여 부동산 수익률이 변동하는 것을 말한다.

④ 사업위험은 사업을 영위하면서 발생하는 수익성에 관한 위험이다.

⑤ 법적 위험이란 정부의 정책이나 법률개정 등으로 인해 투자수익률이 변화하는 것을 말한다.

해설

② 유동성위험은 저당대출로 인하여 대출자가 부담하는 위험이다.

 

 

 

 

 

 

 

30. 준공 후 10년이 경과한 건평 400m2의 주택이 있다. 가격시점 현재 m2당 재조달원가는 100만원, 잔존 경제적 내용연수는 40년이며, 내용연수가 만료할 때 잔가율은 0%다. 정액법에 의한 복성가격은?

① 4억원② 3억 6천만원

③ 3억 2천만원④ 2억 8천만원

⑤ 2억 4천만원

해설

③ 400m2×100만원＝4억원(재조달원가)

4억원

???????＝800만원(매년의 감가액)

50년

매년의 감가액×10년(경과연수)＝8,000만원(감가누계액)

4억원－8,000만원＝3억 2,000만원

 

 

 

 

31. 부동산투자에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 융자를 이용하면 자기자본 수익률을 증대시킬 수 있다.

② 융자비율이 커질수록 지렛대효과는 커질 수 있으나 원리금상환부담도 증가한다.

③ 융자를 받아 아파트를 구입했을 때 차입금리보다 집값상승률이 높아 자본이득을 보는 경우는 지렛대효과로 볼 수 없다.

④ 자기자본이 같다면 융자를 이용하는 것이 이용하지 않는 것보다 분산투자효과를 누릴 수 있다.

⑤ 부동산투자의 위험도에 따라 추가적으로 요구되는 수익률을 위험보상률이라고 한다.

해설

③ 없다.(×) ⇨ 있다.(○)

 

 

 

 

32. 부동산광고를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산광고는 다른 상품 광고와 달리 팔 사람․살 사람을 모두 대상으로 하는 특징이 있다.

② 부동산광고의 매체는 신문․DM․업계출판물․교통시설․라디오․TV 등이 있다.

③ 부동산광고를 규제하는 근거는 독점규제및공정거래에관한법률이다.

④ 주택건설사업자는 일정한 기준에 따라 분양광고 등을 하는데 주택 규모, 가격 등을 표기해야 한다.

⑤ 신문매체의 안내광고는 이용공간이 크기 때문에 캐치프레이즈, 사진, 상세한 설명문 등을 자유로이 이용할 수 있다.

해설

③, ⑤

 

 

 

 

33. 투자수익률을 설명하였다. 바르게 짝을 이룬 것은?

㉠ 부동산투자에서 기대할 수 있는 예상수입과 예상지출로 계산한 수익률 ㉡ 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률 ㉢ 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률

① ㉠ 요구수익률 ㉡ 기대수익률 ㉢ 실현수익률

② ㉠ 기대수익률 ㉡ 요구수익률 ㉢ 실현수익률

③ ㉠ 실현수익률 ㉡ 요구수익률 ㉢ 기대수익률

④ ㉠ 요구수익률 ㉡ 실현수익률 ㉢ 기대수익률

⑤ ㉠ 기대수익률 ㉡ 실현수익률 ㉢ 요구수익률

해설

② ㉠ 기대수익률(＝사전적 수익률), ㉡ 요구수익률(＝위험조정수익률), ㉢ 실현수익률(＝사후적 수익률)

 

 

 

 

34. 아파트의 수요함수는 P=900－QD, 공급함수는 P=100+QS이다. 균형가격은?

[단, P는 가격(단위：만원), QD는 수요량(단위：m2), QS공급량(단위：m2)]

① 300만원 ② 400만원③ 500만원 ④ 600만원 ⑤ 700만원

해설

③ 균형가격은 수요량과 공급량이 일치할 때의 가격이다. 따라서 함수를 QD＝900-P, QS＝P-100 ∴ QD＝QS, 900-P＝P-100

2P＝1,000 P＝500

 

 

 

 

35. 다음은 부동산권리분석에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 소유권 등 부동산등기법에 따라 등기할 수 있는 권리관계에 대한 하자유무를 조사․확인․판단하는 것을 협의 권리관계의 분석이라 한다.

② 등기능력이 없는 유치권, 도로관계 등의 사실관계까지 분석하는 것을 최광의 권리관계의 분석이라 한다.

③ 부동산권리분석은 비권력적 행위, 주관성과 객관성, 사후확인행위의 성격을 갖고 있다.

④ 지구단위계획구역 내에서 거래된 부동산은 권리분석 판독할 때 경계해야 할 부동산에 속한다.

⑤부동산권리분석에서 탐문활동이란 권리분석에 필요한 자료와 정보를 직접 탐문하여 얻는 것을 말한다.

해설

④ 속한다.(×) ⇨ 속하지 않는다.(○)

 

 

 

36. 다음은 지역분석 및 개별분석에 대한 설명이다. 가장 타당한 설명은?

① 대상부동산과 같은 동(洞)에 속한 지역은 인근지역으로 설정하여야 한다.

② 유사지역은 인근지역과 지역특성이 유사한 지역으로 가격면에서는 유사한 지역이 아니다.

③ 지역분석의 대상은 원칙적으로 인근지역과 유사지역뿐이다.

④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 하는 분석이다.

⑤ 일반적으로 개별분석을 먼저 하고 개별분석의 결과에 기초하여 지역분석을 한다.

해설

④

① 인근지역으로 설정하여야 한다.(×) ⇨ 행정구획과 반드시 일치하는 것은 아니다.(○)

② 유사한 지역이 아니다.(×) ⇨ 유사한 지역이다.(○)

③ 인근지역과 유사지역뿐이다.(×) ⇨ 인근․유사지역뿐만 아니라, 주변용도지역이 있으면 이를 포함한 동일수급권을 대상으로 한다.(○)

⑤ 개별분석 ⇄ 지역분석

 

 

 

 

37. 택지의 공영개발에 관한 설명이다. 가장 적합하지 않은 것은?

① 공영개발은 개발이익의 사회적 환수를 가능하게 한다.

② 공영개발로 조성한 주택용지는 모두 조성원가로 공급하고 있다.

③ 시장기구를 통한 토지자원의 최적배분이 어렵다는 점에서 공영개발의 의의가 있다.

④ 공영개발사업의 시행은 개인의 재산권을 보호하는 측면에서 충분한 협의와 보상이 이루어져야 한다.

⑤ 교통 및 통신시설․상하수도․공원․의료시설 등의 시설용지를 충분히 확보하여야 한다.

해설

② 국민주택건설용지와 국민주택규모 이하의 주택건설용지에 대하여는 조성원가로 공급하여야 한다.

 

 

 

38. 주택가격의 급등은 빈부격차를 심화시키는 등 사회문제를 일으키기 때문에 정부는 시장개입을 통하여 주택가격을 안정시키고자 한다. 이와 관련하여 정부가 선택할 수 있는 정책대안 중에서 가장 거리가 먼 것은?

① 분양권 전매 금지② 주택구입자금의 대출금리 상향조정

③ 주택담보대출의 융자비율 하향조정④ 주택 양도 및 보유관련 세금 중과

⑤ 주택청약자격의 완화

해설

⑤ 주택청약자격의 완화(×) ⇨ 주택청약자격의 강화(○)

 

 

 

 

 

 

39. 부동산의 입지는 그 부동산을 활용하는 데 지대한 영향을 미친다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 토지 이외의 생산요소가 동일할 때 입지우위로 얻는 초과수익을 입지잉여라 한다.

② 주거입지란 주택건설사업자가 주택 및 상점가를 건설하기 위하여 한국토지공사로부터 택지를 분양받는 것을 말한다.

③ 농업입지를 고려하는 경우 생산력에 크게 영향을 미치지 않는 취락과 거리는 검토대상이 아니다.

④ 입지경쟁이 발생하면 토지이용이 조방화되어 단위면적당 노동과 자본투입비율이 상승한다.

⑤ 공업입지선정은 시장과 거리가 가장 중요하며, 정치나 국방․개인선호 등의 비경제인자는 고려하지 않는다.

해설

①

② 한국토지공사로부터 분양받은 택지만을 말하지는 않는다.

③ 검토대상이 아니다.(×) ⇨ 검토대상이다.(○)

④ 조방화되어(×) ⇨ 집약화되어(○)

⑤ 고려하지 않는다.(×) ⇨ 고려한다.(○)

 

 

 

 

 

40. 공시지가를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 개별공시지가는 수용할 토지의 보상액 산정기준이 된다.

② 시장․군수․구청장은 일정한 절차를 거쳐 매년 공시기준일 현재 개별토지의 단위면적당 가격을 고시한다.

③ 공시지가에 이의가 있는 자는 이의를 제기하거나 행정소송을 제기할 수 있다.

④ 표준지 공시지가는 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

⑤ 건설교통부장관은 일정한 절차를 거쳐 매년 공시기준일 현재 표준지의 단위면적당 가격을 공시한다.

해설

① 개별공시지가(×) ⇨ 표준지 공시지가(○)