부동산 시장의 기능에 대한 이해를 돕기 위하여 부동산시장을 공간시장과 자산시장으로 나누어 살펴보았다(제5장), 아울러 부동산 경기침체가 지속되고 있는 상황에서 부동산 경기변동 이론과 부동산경기의 측정방법(제6장) 등을 보강하였으며, 감정평가 3방식의 병용에서 기타 평가방법의 적용(제9장), 비교방식에서 공시지가기준법(제10장) 등도 보강하였다.
이제 막 탈고를 하고 나니 여러 모로 미흡한 점도 많고 아쉬움만 남는다. 중국의 역사가 사마천은 궁형의 치욕을 참아내며 130권, 52만여자에 이르는 사기史記를 완성함으로써 중국민족에게 찬란한 역사의 증거를 보여주었다. 감정평가 전문직이 올곧은 사회경제적 역할과 위상을 뿌리내리려면 많은 평가이론 관련 연구저작물이 끊임없이 생산, 축적되어 평가실무의 발전을 뒷받침해야 한다고 믿는다. 부디 이 졸저가 이런 일에 다소라도 기여한다면 크나큰 보람이 아닐 수 없다.
저자는 이 책이 나오기까지 실로 많은 분들의 은혜를 입었다. 늘 어려움 속에서도 한결같은 사랑ㅇ르 베풀어준 아내와 가족들, 그리고 애정어린 지적과 치열한 논의로 저자에게 책임감과 연구동기를 부여하여 주시는 한명수 회계사님과 정명선, 이무용, 이정국 감정평가사님께도 깊이 감사드린다. 교정과 자료정리에 수고한 표충식 감정평가사 (22기 아마 경응수 평가사님 법인에서 수습을 받고 있는 것으로 보임)와 경현군, 좋은 책을 내기 위해 큰 도움을 주시는 교육과학사 임직원 여러분들께도 깊은 존경과 감사를 드린다.
제1조(목적) 이 규칙은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제31조에 따라 감정평가업자가 감정평가를 할 때 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정함을 목적으로 한다.
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.
2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
3. “기준가치”란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
6. “적산법(積算法)”이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
7. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
8. “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
9. “공시지가기준법”이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
10. “수익환원법(收益還元法)”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
11. “수익분석법”이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
12. “감가수정”이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
13. “인근지역”이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 “대상부동산”이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
14. “유사지역”이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
15. “동일수급권(同一需給圈)”이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
제3조(감정평가업자의 의무) 감정평가업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감정평가를 하여서는 아니 된다.
1. 자신의 능력으로 업무수행이 불가능하거나 매우 곤란한 경우
2. 이해관계 등의 이유로 자기가 감정평가하는 것이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우
제4조(적용범위) 감정평가업자는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙으로 정하는 바에 따라 감정평가하여야 한다.
제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 감정평가 의뢰인(이하 “의뢰인”이라 한다)이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징
2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성
④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.
제6조(현황기준 원칙) ① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 의뢰인이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
제8조(감정평가의 절차) 감정평가업자는 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획 수립
3. 대상물건 확인
4. 자료수집 및 정리
5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석
6. 감정평가방법의 선정 및 적용
7. 감정평가액의 결정 및 표시
제9조(기본적 사항의 확정) ① 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.
1. 의뢰인
2. 대상물건
3. 감정평가 목적
4. 기준시점
5. 감정평가조건
6. 기준가치
7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하 “자문등”이라 한다)에 관한 사항
8. 수수료 및 실비에 관한 사항
② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
③ 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.
제10조(대상물건의 확인) ① 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.
1. 천재지변, 전시·사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우
2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우
제11조(감정평가방식) 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
제13조(감정평가서 작성) ① 감정평가업자는 법 제32조에 따른 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다.
② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 감정평가업자의 명칭
2. 의뢰인의 성명 또는 명칭
3. 대상물건(소재지, 종류, 수량, 그 밖에 필요한 사항)
4. 대상물건 목록의 표시근거
5. 감정평가 목적
6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
7. 실지조사를 하지 아니한 경우에는 그 이유
8. 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우에는 제5조제3항 각 호의 사항. 다만, 같은 조 제2항제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
9. 감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 제6조제3항의 검토사항. 다만, 같은 조 제2항제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
10. 감정평가액
11. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
12. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용
13. 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항
③ 제2항제11호의 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 그 이유를 적고 일부를 포함하지 아니할 수 있다.
1. 적용한 감정평가방법, 감가수정 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정
2. 공시지가기준법으로 토지를 감정평가한 경우 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용 및 제14조제2항제5호에 따라 그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용
3. 적산법이나 수익환원법으로 감정평가한 경우 기대이율 또는 환원율(할인율)의 산출근거
4. 제7조제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 일괄감정평가, 구분감정평가 또는 부분감정평가를 한 경우 그 이유
5. 감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용
6. 대상물건 중 일부를 감정평가에서 제외한 경우 그 이유
④ 감정평가업자는 감정평가서를 작성할 때에 별지 제1호서식에 따라 작성하되, 별지 제1호서식에서 정한 사항 외에 필요한 사항이 있는 경우에는 이를 추가할 수 있다. 다만, 감정평가업자가 의뢰인의 요청에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가를 하는 경우 감정평가서 표지는 별지 제2호서식에 따라야 한다.
1. 제5조제2항제2호에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 경우
2. 제6조제2항제2호에 따라 감정평가조건을 붙인 경우
⑤ 감정평가업자는 제4항에도 불구하고 국토해양부장관이 별도로 정하는 표준서식 또는 의뢰인의 요구에 따른 서식을 사용할 수 있다. 이 경우 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 기재사항을 적어야 하고, 표지에는 감정평가서라는 제목을 명확하게 적어야 한다.
제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 토지를 감정평가할 때에 법 제21조제1항 본문에 따라 공시지가기준법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자가 법 제21조제1항 단서에 따라 담보권의 설정·경매 등을 위하여 토지를 감정평가할 때에는 제12조를 적용한다.
③ 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토해양부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률, 또는 해당 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 것
나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것
3. 지역요인 비교
4. 개별요인 비교
5. 그 밖의 요인 보정
제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 원가법에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 재조달원가 산정: 감정평가의 대상이 된 건물(이하 “대상건물”이라 한다)을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 할 것
2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법·정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적·기능적·경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.
제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
제17조(산림의 감정평가) ① 감정평가업자는 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(소경목림: 지름이 작은 나무·숲)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 제7조제2항에 따라 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
제18조(과수원의 감정평가) 감정평가업자는 과수원을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
제19조(공장재단 및 광업재단의 감정평가) ① 감정평가업자는 공장재단을 감정평가할 때에 공장재단을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등 제7조제2항에 따라 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 광업재단을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
제20조(자동차 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 자동차를 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
③ 감정평가업자는 선박을 감정평가할 때에 선체·기관·의장(艤裝)별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법을 적용하여야 한다.
④ 감정평가업자는 항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
⑤ 감정평가업자는 제1항부터 제4항까지에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
제21조(동산의 감정평가) 감정평가업자는 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
제22조(임대료의 감정평가) 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 임대사례비교법에 따라 감정평가하기 곤란한 경우에는 적산법을 적용할 수 있다.
제23조(무형자산의 감정평가) ① 감정평가업자는 광업권을 감정평가할 때에 제19조제2항에 따른 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건(稼行條件) 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.
② 감정평가업자는 어업권을 감정평가할 때에 어장 전체를 수익환원법에 따라 감정평가한 가액에서 해당 어장의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 어장의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 어업권 존속기간 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.
③ 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권(專用側線利用權), 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
제24조(유가증권 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 주식을 감정평가할 때에 다음 각 호의 구분에 따라야 한다.
1. 상장주식(증권거래소 등의 시세있는 주식에 한정한다): 거래사례비교법을 적용할 것
2. 비상장주식(상장주식으로서 증권거래소 등의 시세없는 주식을 포함한다): 해당 회사의 자산·부채 및 자본 항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 기업체의 유·무형의 자산가치(이하 “기업가치”라 한다)에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식 수로 나눌 것
② 감정평가업자는 채권을 감정평가할 때에 다음 각 호의 구분에 따라야 한다.
1. 상장채권(증권거래소의 시세가 있는 채권을 말한다): 거래사례비교법을 적용할 것
2. 비상장채권(증권거래소의 시세가 없는 채권을 말한다): 수익환원법을 적용할 것
③ 감정평가업자는 기업가치를 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
제26조(그 밖의 물건의 감정평가) 감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다.
제27조(조언·정보 등의 제공) 감정평가업자가 법 제29조제1항제8호에 따른 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공에 관한 업무를 수행할 때에 이와 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거하여야 한다.
제28조(그 밖의 감정평가 기준) 이 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토해양부장관이 정하여 고시한다.
부칙 <제508호, 2012.8.2>
제1조(시행일) 이 규칙은 2013년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(시장가치기준 원칙 등에 관한 적용례) 제5조, 제6조, 제9조, 제10조, 제12조부터 제26조까지, 별지 제1호서식 및 별지 제2호서식의 개정규정은 이 규칙 시행 후 감정평가를 의뢰받은 경우부터 적용한다.
제3조(일반적 경과조치) 이 규칙 시행 당시 의뢰된 대상물건에 대한 감정평가 원칙과 기준 등의 적용에 관하여는 종전의 규정에 따른다.
제4조(다른 법령과의 관계) 이 규칙 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「감정평가에 관한 규칙」의 규정을 인용한 경우에 이 규칙 가운데 그에 해당하는 규정이 있으면 종전의 규정을 갈음하여 이 규칙의 해당 규정을 인용한 것으로 본다.
최근 전세난이 심회되는 배경엔 집주인의 월세 선호현상도 한몫을 하고 있는 것으로 분석됐다. 저금리 탓에 월세 이율이 은행 예금이자를 웃돌면서 전세에서 월세로 전환하려는 집주인이 늘고 있기 때문이다.
9일 KB국민은행의 전국 주택가격 동향조사에 따르면 전국 임대차 계약 구성비는 1월 기준 전세 57%, 보증부 월세(반전세) 40.2%, 순수 월세(사글세) 2.8%로 파악됐다. 이는 3년 전인 2008년 같은 달에 비해 전세는 2.4%포인트 낮아진 반면 보증부 월세는 2.3%포인트 높아진 것으로 나타났다.
부동산114 김규정 본부장은 “저금리 시대에 전셋돈을 받아도 집주인 입장에서 돈을 굴릴 곳이 마땅치 않아 매달 꼬박꼬박 일정 금액이 들어오는 월세를 선호하는 현상이 두드러지고 있다”고 말했다.
현재 전국 평균 월세 이율은 지난달 0.94%로 지난달 대비 0.01%포인트 하락했다. 월세 이율은 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 이자율이다. 아파트 전세금이 1억원이고 집주인이 이를 보증부 월세로 바꿔 5000만원을 보증금으로 하고 나머지 5000만원 분을 월세로 받는다고 할 때 월세 이율이 1%라면 매달 50만원을 받는 셈이다.
전국 평균 월세 이율은 매년 12월을 기준으로 첫 조사가 이뤄진 2001년에는 1.22%에 달했다. 그러나 2006년 0.99%로 ‘1%의 벽’이 깨진 뒤 이달 들어서는 0.94%로 최저치를 기록했다.
김 본부장은 “전셋돈 1억원을 월세로 돌리면 통상 월 100만원, 5000만원이면 월 50만원을 받을 수 있다”며 “이는 연간으로 치면 12%의 수익률인데 시중 예금이자가 연 3~4%에 불과하다는 것을 고려하면 굉장히 높은 수익률”이라고 말했다.
저금리 아래 부동산 침체 기조가 월세 전환을 가속화한다는 분석도 나왔다. 주택시장이 상승 국면
이라면 전셋돈을 받아 또 다른 집을 사들이는 데 투자할 수 있지만, 보합상황에서는 보증금을 주택
구매를 위한 종자돈으로 섣불리 쓸 수 없어 월세를 선호하게 된다는 분석이다.
건국대 부동산학과 조주현 교수는 “전세라는 제도 자체가 우리나라에만 존재하는 독특한 개념으로 집값 상승에 대한 기대를 바탕으로 하고 있다는 점에서 앞으로는 월세가 임대차계약의 보편적 형태로 자리 잡을 것”이라고 전망했다.
조 교수는 “문제는 전·월세 전환율이 시중 금리보다 월등히 높아 세입자들의 부담이 커진다는 것”이라며 “형편이 어려운 특정 계층에 한정해 월세에 대한 보조금 지원 등 대책을 강구할 필요가 있다”고 말했다.
<끝>
아마 국민은행이 보도자료를 낸 건가봅니다. 다른 매체들도 일제히 같이 보도한 내용이구요.
요즘 전세값이 미쳐 돌아가고 있죠? 현 정부가 부동산경기 살려보겠다고
그동안 전세시장을 거의 방치하더니만 결국 요모냥...
감평공부를 하다보니 부동산 정책부분에 관심이 가는데...
가장 안 좋은 시나리오가 자꾸 현실화되는 것 같아 답답합니다.
넋두리는 그만하고 기사를 보다보니 눈에 띄는 '월세이율'
이게 뭔가하고 들여다보니 12회 실무에 나왔던 그 전환이율이더군요.
(단, 전환이율은 연이율, 여기서 말하는 월세이율은 월이율)
그리고 기사 말미에 등장하는 익숙한 이름 조주현 교수님.
이 분의 현 전세문제 인식과 전망 해결방안이 짧게 압축되어 있습니다.
지금의 전세문제는 올해 중후반까지는 우리 사회의 주요 이슈가 될 것 같습니다.
만에 하나 이론문제에 간보기식으로 나온다면...
위의 기사는 답안을 구성할 좋은 토픽을 담고 있는 듯하네요.
끝으로 조교수님이 언급하신 '월세에 대한 보조금 지원책'의 대안으로
제가 스크랩했었던 '주택바우처제도'를 소개해봅니다.
이거 지난 몇년간 국토부에서 만지작거리던 건데 매년 예산부족으로 미뤄왔거든요.
학자들도 대체적으로 긍정하고, 현재 우리사회의 복지논의와도 맞물려 있는 부분이라
언젠가 부동산정책 관련해서 수면 위로 떠오를 이슈로 생각합니다.
주택 바우처제도 [ Housing Voucher Program ]
서민의 주거생활 안정을 위해 제공되는 일종의 주택상환증서로서 수혜대상자는 자기가 원하는 지역
에서 자기가 원하는 주택을 임대 또는 매입하여 임대료 또는 매입대금으로 현금 대신 집주인이나
주택모기지 대출은행에 그 증서를 지불하는 제도로, 주택보조금(Housing Allowance) 제도와 함께
1940년대 초부터 유럽형 주택정책에 도입되어 현재는 미국과 영국 등에서 저소득층 주택자금 보조
를 위해 시행되는 대표적인 제도로 정착됐다.
주택 바우처 제도는 양질의 저가주택 재고가 충분하지 못한 상황에서 일시에 집중적인 이주 수요발
생으로 임대료 상승 등 주택시장의 왜곡현상과 비효율적인 임대인만을 보호하는 수단으로 악용될
소지도 있다. 그러나 무엇보다 공공임대주택이 공급 확대되고는 있지만, 단기간 내의 확보가 어렵
기 때문에 비수급 빈곤층의 주거안전망 제공과 공공임대주택이 공급되지 않거나 입주가 여의치 않
는 전월세 임차가구가 선택할 수 있는 주거복지 수단이 될 전망이다.
<이 분이 올해 2차 시험을 보셨다면 이 같은 내용으로 아주 잘 쓰셨을 듯
陰陽和平之人은 개인적으로 23회 2번 보증부월세 문제 출제자로 조주현 교수님을 꼽고 있기에....>
(이는 그전부터 17기 김지연 평가사님이 본격적으로 일본기출문제를 소개하였고 최신 일본기출문제는 정명선 평가사님이 번역해서 학원가에 소개하고 있는 실정이고, 2011년 박준필 감정평가사님이 학원스터디 자료로 본격적으로 한꺼번에 제시한 행태를 보여왔고 이를 같은 학원 소속 손기영 감정평가사님이 발전시키는 양상을 보이고 있다)
- 제1장 부동산 감정평가의 기본 고찰 -
문1) 부동산의 감정평가가 지닌 사회적 공공적 의의에 대하여 논하시오(일본기출3회)
문2) 부동산의 감정평가에 대한 다음 물음에 간단하게 답하시오(일본기출12회)
(1) 부동산감정평가의 본질
(2) 부동산감정평가가 사회적으로 필요한 이유
문3) 부동산감정평가기준에 의하면 "부동산의 가격(협의)과 임료와의 사이에 소위 원본과 과실과의 상관관계를 인정할 수 있다"라고 기술하고 있는데 이 경우의 상관관계는 어떠한 것이며, 또 부동산의 적정한 가격(협의)을 구할 때 그 관계의 이용에 관한 체크 포인트를 기술하시오(일본기출,12회)
문4) 부동산감정평가기준에서 말하는 부동산의 가격이 지닌 이중성격에 대한 다음 물음에 답하시오(일본기출15회)
(1) 부동산가격의 이중성격이란 무엇을 의미하는가?
(2) 일반재화의 가격의 이중성격과 다른 점을 기술하시오.
문5) 부동산의 상대적 희소성에 관한 다음 물음에 답하시오(일본기출17회)
(1) 그것은 어떠한 것을 말하는가?
(2) 그것은 부동산의 가격과 어떠한 관련성이 있는가?
(3) 감정평가상 그것을 어떻게 취급하면 좋은가?
문6) 토지에는 지리적 위치의 고정성, 용도의 다양성 등의 특성이 있기 때문에 토지의 가격은 다른 일반재의 가격관는 다른 특징이 있다고 하는바, 그 특징은 어떠한 것인지를 기술하시오(일본기출22회)
문7) 부동산감정평가에 있어서 "지역"에 대해 아래에 답하시오(일본기출23회)
(1) 일반재와 다른 특성이 있는 "부동산의 지역성"에 관하여 설명하시오.
(2) 부동산가격을 형성하는 요인 중 일반적요인의 지역지향성 또는 편향성에 관하여 설명하시오.
문8) 부동산과 그 가격의 특징을 설명하는 동시에 부동산의 감정평가의 필요성과 사회적, 공공적 의미에 대하여 간결하게 기술하시오(일본기출26회)
- 제2장 부동산의 종별 및 유형 -
문1) "부동산의 종별과 유형이 부동산의 경제가치를 본질적으로 결정하는 것이다"라고 기술하는데, 그 의미를 명백히 하시오(일본기출10회)
문2) 부동산의 종별마다 착안하는 가격형성요인이 다르게 되는 이유를 설명하시오(일본기출16회)
문3) 용도적 지역의 종별에 대하여 기술하고 용도적 지역을 판단할 경우 현실의 토지이용상황은 어떻게 고려할 것인가를 언급하라.(일본기출20회)
- 제3장 부동산가격을 형성하는 요인 -
문1) 가격형성요인의 분석에 있어서 고려할 사항에 대하여 기술하고 개별적 요인은 부동산가격에 어떻게 작용하는가를 기술하시 오(일본기출20회)
문2) 일반적 요인과 지역요인의 개념에 대하여 설명하고 그것이 부동산가격형성과 어떠한 관계를 갖는가를 기술하시오(일본기출21회)
문3) 다음 용어의 개념을 설명하고 그것이 부동산의 가격형성에 어떤 영향을 주고 있는가를 기술하시오(일본기출28회)
(1) 일반적요인
(2) 지역요인
문4) 부동산감정평가에 있어서, 일반적 요인에 대한 다음 물음에 답하시오(일본기출31회)
(1) 부동산감정평가에 있어, 일반적 요인의 위치를 서술하시오.
(2) 부동산감정평가에 있어, "왜", 가격형성요인으로서 일반적 요인을 파악하고, 분석할 필요가 있는 것인지, 그 이유를 논술하시오,
(3) 일반적 요인중, 자연적 요인이라 무엇인지 서술하시오.
- 제4장 부동산가격의 제원칙 -
문1) "예측의 원칙"에 대한 물음에 답하시오(일본기출3회)
(1) 예측의 원칙이란 어떠한 원칙인가?
(2) 부동산의 가격에 관한 제원칙 중 이 원칙과 밀접한 관련성이 있다고 생각하는 원칙을 2가지 들어 그 관련성의 이유를 기술하시오.
문2) "최유효사용의 원칙"에 대한 다음 물음에 답하시오(일본기출7회)
(1) 최유효사용의 판정에 있어 유의할 점을 기술하시오
(2) 최유효사용의 판정에 있어 활동되는 다른 평가워너칙을 들어 그 활용의 논거를 말하시오
문3) 대체의 원칙에 대한 물음에 답하시오(일본기출9회)
(1) 그 성립의 근거는 무엇인가?
(2) 수요와 공급의 원칙을 비교할 때 그 차이점으로 지적되는 특징은 무엇인가?
(3) 감정평가를 할 때에 어떠한 의의가 있는가?
문4) 적합의 원칙에 대해 다음 물음에 답하시오(일본기출16회)
(1) 성립근거
(2) 감정평가를 행할 때 이 원칙을 적용하는 경우에 유의할 점에 대해서 기술하시오.
문5) 부동산의 가격에 관한 제원칙 중 최유효사용의 원칙에 대하여 다음의 물음에 답하시오(일본기출27회)
(1) 최유효사용의 원칙이란 무엇인가 설명하시오
(2) 이 원칙과 지역분석 및 개별분석에 있어서 부동산의 표준적 사용과의 관계를 기술하시오.
문6) 부동산가격에 관한 제원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(일본기출32회)
(1) 부동산가격에 관한 제원칙의 필요성을 서술하고 제원칙 중 최유효사용의 원칙, 변동의 원칙 및 예측의 원칙 각각에 대하여 구체적으로 서술하시오.
(2) 이행지의 정의를 서술하고, 이행지의 감정평가에 있어서 최유효사용의 원칙, 변동의 원칙 및 예측의 원칙을 어떤 식으로 활용하는가 서술하시오.
제1조(목적) 이 규칙은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제31조에 따라 감정평가업자가 감정평가(이하 "평가"라 한다)를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정함을 목적으로 한다.
제1조(목적) 이 규칙은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제31조에 따라 감정평가업자가 감정평가를 할 때 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정함을 목적으로 한다.
제4조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
1. "정상가격"이라 함은 평가대상토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을,
"정상임료"라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.
<신 설>
<신 설>
<신 설>
3. "원가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.
5. "적산법"이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
2. "거래사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 가격을 산정하는 방법을,
"임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
제17조(토지의 평가) ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률ㆍ생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.
제4조(정의)
6. "수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.
7. "수익분석법"이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.
4. "감가수정"이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가기능적 감가 또는 경제적 감가등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.
<신 설>
<신 설>
<신 설>
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.
<삭 제.
2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
3. “기준가치”란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
6. “적산법(積算法)”이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
7. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
8. “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
9. “공시지가기준법”이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
10. “수익환원법(收益還元法)”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
11. “수익분석법”이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
12. “감가수정”이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
13. “인근지역”이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 “대상부동산”이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
14. “유사지역”이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
15. “동일수급권(同一需給圈)”이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
제2조(감정평가업자의 기본윤리) ①감정평가업자는 평가업무를 수행함에 있어 공정하고 성실하게 평가하여야 하며 직무상의 비밀을 누설하여서는 아니된다.
②감정평가업자가 평가업무를 수행함에 있어 자기능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우 또는 이해관계등의 사유로 자기가 평가함이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우에는 이를 평가하여서는 아니된다.
제3조(감정평가업자의 의무)
<삭 제>
감정평가업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감정평가를 하여서는 아니 된다.
1. 자신의 능력으로 업무수행이 불가능하거나 매우 곤란한 경우
2. 이해관계 등의 이유로 자기가 감정평가하는 것이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우
제3조(적용범위) 감정평가업자가 행하는 평가는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙이 정하는 바에 의한다.
제4조(적용범위) 감정평가업자는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙으로 정하는 바에 따라 감정평가하여야 한다.
제5조(정상가격주의) 대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.
<신 설>
<신 설>
제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 감정평가 의뢰인(이하 “의뢰인”이라 한다)이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징
2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성
④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.
<신 설>
제6조(현황기준 원칙) ① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 의뢰인이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
제15조(일괄평가구분평가부분평가) ①평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다.
다만, 2개이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.
②1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.
③일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로 한다. 다만, 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에는 그러하지 아니하다.
제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. <이하 삭제>
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
제8조(평가절차) 감정평가업자는 다음 각호의 순서에 따라 평가를 하여야 한다. 다만, 합리적 또는 능률적인 평가를 위하여 필요한 때에는 순서를 조정하여 평가할 수 있다.
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획의 수립
3. 대상물건의 확인
4. 자료수집 및 정리
5. 자료검토 및 가격형성요인의 분석
6. 평가방법의 선정 및 적용
7. 평가액의 결정 및 표시
제8조(감정평가의 절차) 감정평가업자는 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획 수립
3. 대상물건 확인
4. 자료수집 및 정리
5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석
6. 감정평가방법의 선정 및 적용
7. 감정평가액의 결정 및 표시
<신 설>
제7조(가격시점)가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.
제6조(물건확인의 원칙 등) ②감정평가업자는 그 업무를 수행함에 있어 필요한 경우에는 관련 전문가의 자문 또는 용역(이하 "자문등"이라 한다)을 거쳐 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 자문등의 내용을 기재하여야 한다.
제9조(기본적 사항의 확정) ① 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.
1. 의뢰인
2. 대상물건
3. 감정평가 목적
4. 기준시점
5. 감정평가조건
6. 기준가치
7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하 “자문등”이라 한다)에 관한 사항
8. 수수료 및 실비에 관한 사항
② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
③ 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.<이하 삭제>
제6조(물건확인의 원칙 등) ①감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다.
다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다.
제10조(대상물건의 확인) ① 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.
1. 천재지변, 전시ㆍ사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우
2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우
제10조(평가방식의 적용) ①평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각호의 방식중 이 규칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하 "가격등"이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.
1. 원가방식: 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.
2. 비교방식: 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.
3. 수익방식: 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.
제11조(감정평가방식)감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
제10조(평가방식의 적용) ②이 규칙에서 정하는 방식으로 평가하는 경우 평가가 크게 부적정하게 될 요인이 있는 때에는 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 이유를 기재하여야 한다.
<신 설>
<신 설>
제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
제9조(감정평가서의 기재사항) ①감정평가서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.
1. 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭
2. 평가의뢰인
6. 대상물건의 내용(소재지종별수량 기타 필요한 사항)
9. 대상물건목록의 표시근거
3.평가목적
5.가격시점조사기간 및 작성일자
<신 설>
<신 설>
4. 평가조건
7. 평가액
8. 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견
10. 전문가의 자문등을 거쳐 평가한 경우 그 자문등의 내용
<신 설>
②제1항의 규정에 의한 감정평가서에는 평가를 행한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명 날인하여야 한다.
③제1항제8호의 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 그 사유를 적고 일부를 포함하지 아니할 수 있다
1. 평가액 결정의 주된 방법과 그 산출과정
2. 비교 표준지의 선정 내용, 비교 표준지와 평가대상토지를 비교한 내용(표준지 공시지가를 기준으로 토지를 평가한 경우로 한정한다)
3. 건축물의 평가방법과 감가수정을 한 경우 그 근거 및 내용
4. 적산법 또는 수익환원법으로 평가한 경우 기대이율 또는 환원이율(할인율)의 산출근거와 내용
5. 일괄평가, 구분평가 또는 부분평가를 실시한 경우 그 사유
6. 제17조제1항 전단 및 제6항에 따라 그 밖의 사항을 참작한 경우 그 내용
7.그 밖에 평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용
8. 감정평가를 의뢰받은 대상물건 중 일부를 평가를 제외한 경우 그 사유
④감정평가서는 별지서식에 따라 작성하되, 별지 서식에서 정한 사항 외에도 필요한 사항이 있는 경우에는 이를 추가할 수 있다. <이하 신설>
<신 설>
제13조(감정평가서 작성) ① 감정평가업자는 법 제32조에 따른 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다.
② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 감정평가업자의 명칭
2. 의뢰인의 성명 또는 명칭
3. 대상물건(소재지, 종류, 수량, 그 밖에 필요한 사항)
4. 대상물건 목록의 표시근거
5.감정평가 목적
6.기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
7. 실지조사를 하지 아니한 경우에는 그 이유
8. 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우에는 제5조제3항 각 호의 사항. 다만, 같은 조 제2항제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
9.감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 제6조제3항의 검토사항. 다만, 같은 조 제2항제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
10. 감정평가액
11. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
12. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용
13. 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항
<삭 제>
③ 제2항제11호의 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 그 이유를 적고 일부를 포함하지 아니할 수 있다.
1. 적용한 감정평가방법, 감가수정 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정
2. 공시지가기준법으로 토지를 감정평가한 경우 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용 및 제14조제2항제5호에 따라 그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용
<삭 제>
3. 적산법이나 수익환원법으로 감정평가한 경우 기대이율 또는 환원율(할인율)의 산출근거
4. 제7조제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 일괄감정평가, 구분감정평가 또는 부분감정평가를 한 경우 그 이유
<제3항제2호 후단과 같음>
5.감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용
6. 대상물건 중 일부를 감정평가에서 제외한 경우 그 이유
④ 감정평가업자는 감정평가서를 작성할 때에 별지 제1호서식에 따라 작성하되, 별지 제1호서식에서 정한 사항 외에 필요한 사항이 있는 경우에는 이를 추가할 수 있다. 다만, 감정평가업자가 의뢰인의 요청에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가를 하는 경우 감정평가서 표지는 별지 제2호서식에 따라야 한다.
1. 제5조제2항제2호에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 경우
2. 제6조제2항제2호에 따라 감정평가조건을 붙인 경우
⑤ 감정평가업자는 제4항에도 불구하고 국토해양부장관이 별도로 정하는 표준서식 또는 의뢰인의 요구에 따른 서식을 사용할 수 있다. 이 경우 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 기재사항을 적어야 하고, 표지에는 감정평가서라는 제목을 명확하게 적어야 한다.
제17조(토지의 평가) ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률ㆍ생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.
②지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.
③ 삭제 <2003.8.14>
④제1항의 규정에 의한 지가변동률은 국토의계획및이용에관한법률 제125조의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사ㆍ발표하는 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다.
⑤제1항의 규정에 의한 생산자물가상승률은 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다.
⑥제1항 전단에 따른 그 밖의 사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호의 사항으로 한다.
1. 관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제
2. 도시ㆍ군관리계획의 결정, 변경 또는 도시ㆍ군계획사업의 시행
3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비
4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경
5. 토지개량비 등 유익비의 지출
6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동
7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등
제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 토지를 감정평가할 때에 법 제21조제1항 본문에 따라 공시지가기준법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자가 법 제21조제1항 단서에 따라 담보권의 설정ㆍ경매 등을 위하여 토지를 감정평가할 때에는 제12조를 적용한다.
③ 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토해양부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것
나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것
3. 지역요인 비교
4. 개별요인 비교
5. 그 밖의 요인 보정
제18조(건물의 평가) 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
제11조(감가수정방법) ①감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법정률법 또는 상환기금법중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라 하여야 한다.
②제1항의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용할 수 있다.
③제1항의 내용연수는 경제적 내용연수로 한다.
제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 원가법에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 재조달원가 산정: 감정평가의 대상이 된 건물(이하 “대상건물”이라 한다)을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 할 것
2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법ㆍ정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.
제12조(환원방법) 수익환원법에 의한 수익가격은 직접환원법 또는 할인현금수지분석법 중에서 대상물건에 가장 적정한 방법을 선택하여 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 결정한다.
<삭 제>
제19조(건물과 토지의 일괄평가 등) ①제15조제1항 단서의 규정에 의하여 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다. 이 경우 그 평가가격은 합리적인 기준에 따라 건물가격과 토지가격으로 구분하여 표시할 수 있다.
②제15조제1항 단서의 규정에 의하여 집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
제20조(산림의 평가) ①산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 한다. 다만, 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.
②제17조의 규정은 임지의 평가에 관하여 이를 준용한다.
③입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되, 소경목림은 원가법에 의할 수 있다.
제17조(산림의 감정평가) ① 감정평가업자는 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林: 지름이 작은 나무ㆍ숲)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 제7조제2항에 따라 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
제21조(과수원의 평가) 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다.
제18조(과수원의 감정평가) 감정평가업자는 과수원을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다. <이하 삭제>
제22조(공장의 평가) 공장의 평가는 유형고정자산의 평가액과 무형고정자산의 평가액을 합산하여 행한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 수익환원법에 의할 수 있다.
제19조(공장재단 및 광업재단의 감정평가) ① 감정평가업자는 공장재단을 감정평가할 때에 공장재단을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등 제7조제2항에 따라 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 광업재단을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
제24조(자동차의 평가) 자동차의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의할 수 있으며, 자동차로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.
제25조(건설기계의 평가) 건설기계의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 건설기계로서의 호용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.
제26조(선박의 평가) 선박의 평가는 원가법에 의하되 선체기관의장별로 구분하여 평가한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 선박으로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.
제27조(항공기의 평가) 항공기의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 항공기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가할 수 있다.
제20조(자동차 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 자동차를 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
③ 감정평가업자는 선박을 감정평가할 때에 선체ㆍ기관ㆍ의장(艤裝)별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법을 적용하여야 한다.
④ 감정평가업자는 항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
⑤ 감정평가업자는 제1항부터 제4항까지에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
제16조(동산의 평가) 상품원재료반제품재공품제품생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다.
제21조(동산의 감정평가) 감정평가업자는 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
제30조(임료의 평가) ①임료의 평가는 임대사례비교법에의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.
②제1항의 규정에 의하여 임료를 평가하는 경우에는 대상물건에 대한 계약내용을 고려하여야 한다.
제22조(임대료의 감정평가) 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 임대사례비교법에 따라 감정평가하기 곤란한 경우에는 적산법을 적용할 수 있다.
<삭 제>
제23조(광산의 평가) ①광산의 평가는 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 장래에 소요될 기업비의 현가화한 금액을 공제하여 행한다.
②광업권만의 평가는 제1항의 규정에 의한 평가가격에서 당해사업의 적정규모에 해당하는 시설의 가격을 공제하여 행한다.
③제22조의 규정은 광산시설의 평가에 관하여 이를 준용한다.
제28조(어업권의 평가) 어업권의 평가는 어장 전체에 대한 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 당해 사업의 적정규모에 해당하는 시설소요액을 공제하여 행한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있다.
제29조(그 밖의 무형자산의 평가) ①영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.
②특허권실용신안권의장권상표권저작권전용측선이용권(專用側線利用權), 그 밖의 무형자산의 평가는 영업권의 평가방법을 준용하여 행하거나 영업권의 평가에 포함하여 행할 수 있다.
제23조(무형자산의 감정평가) ① 감정평가업자는 광업권을 감정평가할 때에 제19조제2항에 따른 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건(稼行條件) 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.
② 감정평가업자는 어업권을 감정평가할 때에 어장 전체를 수익환원법에 따라 감정평가한 가액에서 해당 어장의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 어장의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 어업권 존속기간 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.
③ 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권(專用側線利用權), 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
제31조(주식등의 평가) 토지등외에 주식채권의 평가를 의뢰받은 때에는 다음 각호의 기준에 따라 그 평가가격을 결정하여야 한다.
1. 상장주식 : 증권거래소 등의 시세있는 주식의 실물거래에 대한 가격시점 이전 30일간의 가중산술평균가격. 이 경우 가격시점 이전 30일의 기간중 증자합병이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 상법 제354조의 규정에 의한 기준일의 경과등의 사유가 발생한 주식에 있어서는 그 사유가 발생한 다음날부터 가격시점까지의 실물거래에 대한 가중산술평균가격으로 한다.
2. 비상장주식(상장주식으로서 증권거래소 등의 시세없는 주식을 포함한다) : 당해 회사의 자산부채 및 자본항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 자산총계에서 부채층계를 공제한 기업체의 순자산가치를 발행주식수로 나눈 가격. 다만, 그 가격이 적정하지 아니한 경우에는 수익환원법에 의한 수익가격으로 할 수 있다.
3. 채권 : 증권거래소의 시세가 있는 경우에는 상장주식의 경우에 준한 가격, 시세가 없는 경우에는 상환일에 지급받게 될 원금과 이자를 적정수익율과 가격시점에서 상환일까지의 일수를 적용현가화한 가격
제24조(유가증권 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 주식을 감정평가할 때에 다음 각 호의 구분에 따라야 한다.
1. 상장주식(증권거래소 등의 시세있는 주식에 한정한다): 거래사례비교법을 적용할 것
2. 비상장주식(상장주식으로서 증권거래소 등의 시세없는 주식을 포함한다): 해당 회사의 자산ㆍ부채 및 자본 항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 기업체의 유ㆍ무형의 자산가치(이하 “기업가치”라 한다)에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식 수로 나눌 것 <이하 삭제>
② 감정평가업자는 채권을 감정평가할 때에 다음 각 호의 구분에 따라야 한다.
1. 상장채권(증권거래소의 시세가 있는 채권을 말한다): 거래사례비교법을 적용할 것
2. 비상장채권(증권거래소의 시세가 없는 채권을 말한다): 수익환원법을 적용할 것
③ 감정평가업자는 기업가치를 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
제31조의2(소음 등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대한 평가) 소음진동일조침해 또는 환경오염 등(이하 "소음등"이라 한다)으로 인한 토지등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 관계법령에 의한 소음등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가업자는 소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
제32조(기타 물건의 평가) 제16조 내지 제31조의2에 규정되지 아니한 물건권리등은 이와 유사한 물건권리등의 경우에 준하여 평가한다.
제26조(그 밖의 물건의 감정평가) 감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다.
제33조(조언정보등의 제공) ①감정평가업자가 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제29조제1항제8호에 따른 토지등의 이용 및 개발등에 대한 조언이나 정보등의 제공(이하 "정보제공등"이라 한다)에 관한 업무를 행하는 경우에는 다음 각호의 사항을 고려하여야 한다.
1. 정보제공등의 목적
2. 정보제공등의 업무범위
3. 대상물건 및 자료수집의 범위
4. 정보제공등의 의뢰조건 및 시점
②정보제공등과 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거하여야 한다.
제27조(조언ㆍ정보 등의 제공) 감정평가업자가 법 제29조제1항제8호에 따른 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공에 관한 업무를 수행할 때에 이와 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거하여야 한다.
<신 설>
제28조(그 밖의 감정평가 기준) 이 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토해양부장관이 정하여 고시한다.
부 칙 <제456호,2012.4.13>
제1조(시행일) 이 규칙은 2012년 4월 15일부터 시행한다. <단서 생략>
제2조 생략
부칙<제508호, 2012. 8. 2>
제1조(시행일) 이 규칙은 2013년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(시장가치기준 원칙 등에 관한 적용례) 제5조, 제6조, 제9조, 제10조, 제12조부터 제26조까지, 별지 제1호서식 및 별지 제2호서식의 개정규정은 이 규칙 시행 후 감정평가를 의뢰받은 경우부터 적용한다.
제3조(일반적 경과조치) 이 규칙 시행 당시 의뢰된 대상물건에 대한 감정평가 원칙과 기준 등의 적용에 관하여는 종전의 규정에 따른다.
제4조(다른 법령과의 관계) 이 규칙 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「감정평가에 관한 규칙」의 규정을 인용한 경우에 이 규칙 가운데 그에 해당하는 규정이 있으면 종전의 규정을 갈음하여 이 규칙의 해당 규정을 인용한 것으로 본다.
기타 할 말이 많지만 간단하게 몇 가지만 애기한다면
1. 시장가치 기준의 경우
(신종웅 평가사님이 아마 시장가치 도입을 강력하게 주장하셨을 것으로 판단되는 시
장가치 개념 , IVS 시장가치 개념을 도입, AI 와 일본기준과의 상충을 피하려고 하는
의도가 엿보임/ 기존의 이선영 평가사님의 논문을 보면 이선영 평가사님은 아마도
시장가치 개념 도입에 불만을 가지고 계실 것임.)
이는 시장가치라는 표현을 사용한 것은
실거래가 제도 도입과 관련
실거래가 = 시장가격 과 시장가치를 명시적으로 구분한다는 전제가 깔려 있으며
이러한 개정은 가치와 가격을 분명히 다른 개념으로 파악한다는 관점에서 비롯된 것
이다.
하지만, 일본을 비롯한 우리는 가치의 화폐적 표현이 가격이라는 논리로
가치와 가격을 별 구분없이 사용하고 있다
(감정평가이론 기출문제에서도 확인할 수 있다. 다만, 17회 2번 (가격다원론)의 문제
의 경우 어설프게 AI 규정내용을 우리 시험에 내려다 보니 시장가치, 담보가치, 계속
기업가치 (계속기업가치는 엄밀히 애기하면 가치기준이 아니라 가치전제의 개념임)
라고 해놓고 가격다원론 관점에서 논하라는 (가치다원론이라고 해야 옳은 표현) 문제
를 출제하여 혼란을 야기하고 있음.
2. 기준시점 규정의 경우
(위에서의 가치, 가격 논의와 시장가치 기준이라는 관점에서의 용어의 통일을 기하기 위한 것이다. 또한 기존의 가격시점 평가시점 과의 괴리를 의식한 개념이기도 하다.)
3. 시산가액조정의 경우
우선 가액이라는 표현은 국토해양부에서 주장하는 용어이기도 하였다.
이러한 것은 가격이 가치의 화폐적 표현이라는 인식에서 이같은 용어로 변경되었다고 할 수 있다.
아직까지는 3방식 병용에 따른 시산가격조정의 부담으로 아마 감정평가업계에서 감정평가절차 중 이 부분을 빼려고 대단히 많은 노력을 하였을 것이다.
가치는 시장가치를 지향하면서 시산가액조정을 필수절차에서 결국 제외시킨 것에는.....................................................................................................
감정평가의 공정성과 객관성을 제고하기 위하여 감정평가에 관한 기준을 명확히 하고 감정평가 방법을 구체화하는 한편, 어려운 용어를 쉬운 용어로 바꾸며, 길고 복잡한 문장을 간결하게 하는 등 국민이 법 문장을 이해하기 쉽게 정비하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 시장가치기준 원칙 도입 (안 제2조제1호, 제5조 및 제13조제2항제8호)
감정평가 관련 용어를 국제표준에 일치시키기 위하여 현행 정상가격이라는 개념을 국제적으로 널리 쓰이는 시장가치(Market Value)라는 용어로 대체하고, 시장가치를 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 하며, 시장가치 외의 가치로 감정평가를 하는 경우에는 그 이유 등을 감정평가서에 적도록 함.
나. 현황기준 원칙 명시 (안 제6조 및 제13조제2항제9호)
조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 감정평가는 대상물건의 현황을 기준으로 감정평가를 하도록 규정하되, 감정평가업자는 현황대로 감정평가하지 아니한 경우 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하고, 감정평가서에 이를 적도록 하는 한편, 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 실현이 사실상 불가능하다고 판단하는 때에는 감정평가 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있도록 함.
다. 기본적 사항의 확정 (안 제9조제1항)
감정평가와 관련된 감정평가업자와 의뢰인 등 이해관계자 간 분쟁을 최소화하기 위하여 감정평가업자가 감정평가를 의뢰받았을 때 의뢰인, 대상물건, 감정평가목적, 기준시점, 감정평가조건, 감정평가의 기준이 되는 가치, 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항, 수수료 및 실비에 관한 사항 등 기본적 사항을 의뢰인과 협의하여 확정하도록 명시함.
라. 시산가액 조정 (안 제12조제2항·제3항 및 제13조제3항제1호)
감정평가의 적정성을 확보하기 위하여 감정평가업자는 대상물건별로 적용된 감정평가방법에 따라 산정한 가액을 다양한 감정평가방법을 활용하여 조정하고 감정평가액을 결정할 수 있도록 하고, 그 가액 조정에 대한 근거를 감정평가서의 감정평가액 산출근거 및 결정 의견란에 적도록 함.
마. 감정평가서 작성원칙 규정 (안 제13조제1항)
감정평가 의뢰인과 이해관계자를 보호하기 위하여 감정평가업자는 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하도록 함.
바. 토지의 감정평가 방법 (안 제14조)
일반적인 토지의 감정평가는 공시지가기준법만을 적용하여 감정평가액을 결정하나, 감정평가의 합리성을 제고하기 위하여 담보권의 설정·경매 등을 위하여 토지를 감정평가할 때에 공시지가기준법을 적용하되 시산가액 조정 등의 과정에서 다른 감정평가방법을 적용할 수 있음을 명확히 하고, 감정평가 기준의 명확성을 강화하기 위하여 비교표준지 선정 및 시점수정 등 공시지가기준법에 따른 감정평가 세부기준을 정함.
감정평가에_관한_규칙(00508).hwp